ماده ۳ ق. آ. د. م فعلی، اصول حقوقی را که مغایر موازین شرعی نباشد به عنوان یکی از منابع تکمیل قانون برای حل فصل دعاوی بیان نموده است که ممکن است گاه در تفسیر قرارداد نیز بدان استناد شود. در مورد مفهوم اصول حقوقی، تعارف متعددی ارائه شده است. طبق یکی از این تعاریف “اصول حقوقی به دسته ای از قواعد که در قوانین نیامده ولی در جامعه معین وجدان عمومی انها را به منزله قانون پذیرفته است”(کاتوزیان،۲۸،۱۳۸۵)، تعریف شده است. طبق تعریف دیگر اصول حقوقی احکامی است که چندین قاعده از آن سرچشمه می گیرد. و قاعده ای مجرد، کلی و راهنما است که احتمال دارد مبنای چندین قاعده حقوقی باشد: مانند اصل لزوم و آزادی قراردادها و اصل تفسیر به زیان تنظیم کننده قرارداد و اصل تفسیر در پرتو کل قرارداد(کاتوزیان، ۱۳۸۵، ۲۸).

 

اصول حقوقی به دسته ای از قواعد کلی گفته می شود که نه تنها مبنای بسیاری از قوانین قرار گرفته است، بلکه به دلیل سابقه طولانی نفوذ و اعتبار خاصی یافته است. پاره ای از قواعد به خاطر ارتباط با عقاید مذهبی یا سنت های ملی، جزء عادت و رسوم مردم می شود. همه آن را لازمه اجرای عدالت می بینند و این اصول بخشی از زندگی حقوقی و ارکان تمدن ملتی می شود که در این هنگام است از اصول حقوقی به عنوان معیار خوب و بد قانون استفاده می کنند و قانونگذار در تجاوز به آنها احتیاط می کند و گفتگو از این اصول است که در منابع حقوق مقام مهمی را احراز کرده است. نمونه هایی از این اصول را در حقوق ما نیز می توان مشاهده کرد. مثل اصل احترام به جان،مال و حفظ حرمت خانه و خانواده، آزادی و مشروع بودن دفاع، عدم تأثیر قوانین نسبت به گذشته، منع ازدواج با محارم… و مانند اینها، تنها به دلیل”کلی بودن” از سایر قواعد ممتاز نشده است و حیثیتی بیش از آن ها دارد.(سلطان احمدی،۸۳،۱۳۸۹)

 

 

 

 

گفتار اول: جایگاه و کاربرد اصل لزوم در تفسیر قراردادها

 

۱- جریان اصل لزوم در تفسیر قراردادها

 

قلمروی اجرای اصل لزوم در قراردادها از دو دیدگاه قابل تعمق و بررسی است:

 

اول. اجرای اصل لزوم در مورد اصل قرارداد و عقد

 

در این مورد گاهی با یک عقد و قراردادی در خارج روبرو هستیم که نمی‌دانیم آیا این قرارداد لازم است یا جایز، و یک طرف قرارداد هم مدعی است که قرارداد جایز است. در چنین حالتی به حکم ماده ۲۱۹ قانون مدنی باید اصل لزوم را نسبت به آن قرارداد جاری کرده و آن را لازم بدانیم. بنابراین، دادرس تکلیف دارد اگر به قراردادی برخورد کرد که لزوم یا جواز آن مورد ابهام بوده و مدعی جایز بودن عقد و قرارداد نیز دلیل محکمه‌پسندی بر ادعای خود ارائه ننماید، بنا به قاعدئ اصاله اللزوم باید قرارداد را به‌گونه‌ای تفسیر کند که به لزوم آن بینجامد و فسف یک‌طرفه آن را مجاز نداند. از این مطلب این قاعده تفسیری نیز نتیجه می‌شود ” که تفسیر نباید مستلزم فسخ قرارداد باشد” این نتیجه بروشنی از قسمت اخیر ماده ۲۱۹ قانون مدنی که می‌گوید:

 

 

“… مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.” نیز قابل استنباط است. یعنی علی‌الاصول باید کلیه عقود و قراردادهای واقع شده را که لزوم و جواز آن معلوم نیست حمل بر لزوم کنیم و هر جا که عبارتی از قرارداد قابلیت دو نوع تفسیر را داشت که یکی مستلزم فسخ و دیگری مستلزم لزوم قرارداد باشد. تفسیری را برمی‌گزینیم که به لزوم عقد منجر می‌شود.

 

دوم. اجرای اصل لزوم در مورد شروط و مفاد قرارداد

 

هرگاه در لزوم عقد و قرارداد شک و تردیدی وجود نداشته باشد ولی تردید در لزوم برخی از مفاد و شروط آن باشد، مثل‌اینکه یکی از طرفین قرارداد ادعا کند که فلان شرط یا عبارت قرارداد دلالت بر خیار دارد یا خیر، و مثلاً یکی از طرفین قرارداد عبارتی را حمل بر خیار و حق فسخ برای خود بداند ولی طرف دیگر منکر باشد، دلیل و اماره‌ای نیز نسبت به قضیه وجود نداشته باشد، در چنین حالتی دادرس باید آن شرط یا عبارت را به‌گونه‌ای تفسیر نماید که به لزوم آن بینجامد. یعنی اصاله اللزوم را نسبت به آن شرط و عبارت مورد اختلاف هم جاری کند. چراکه علی‌الاصول افراد وقتی قراردادی منعقد می‌کنند می‌خواهند که مفاد آن را نسبت به طرفین قرارداد معتبر و لازم‌الاجرا باشد و این خواست خود آنهاست. زیرا اگر خلاف آن را اراده می‌کردند می‌توانستند در ضمن انعقاد قرارداد ذکر کنند و بنای عقلا در است که طرفین قرارداد قصدشان از انعقاد قرارداد این است که آثار و تعهدات ناشی از آن برای طرفین لازم‌الاجرا و به دور از تزلزل باشد. و این وصف بدیهی هر عقد و قراردادی است و اساساً این معنی به‌روشنی از مفهوم عقد و قرارداد نیز استنباط می‌شود. و جز این نیست که طرفین قرارداد هنگامی به این هدف لازم الاجرا بودن قرارداد و مفاد آن می‌رسند و به تعهدات یکدیگر اطمینان می‌کنند که عقد، لازم باشد.

 

۲- تفاوت بین دو مفهوم التزام به عقد و لزوم عقد و تبعات آن در تفسیر قراردادها

 

چنان که گفتیم التزام به عقد و لزوم عقد دو مفهوم کاملاً متمایز از یکدیگرند زیرا لزوم عقد به مفهوم غیر قابل فسخ بودن آن است حال آنکه التزام به عقد به معنی رعایت مفاد عقد و عمل به آن است تا زمانی که عقد پابرجاست. التزام به عقد قاعده‌ای عام است که تمامی عقود و قراردادهای بی‌نام و بانام اعم از لازم و جایز را در برمی‌گیرد. زیرا در عقد جایز و خیاری هم تا زمانی که فسخ نشده است طرفین ملتزم به مفاد آن‌ها هستند و نمی‌توانند از زیر بار آثار و تعهدات به وجود آمده از آن شانه خالی کنند، و این مطلب که در عقد جایز هر یک طرفین حق دارد یک‌طرفه آن را فسخ کند، مطلب دیگری است که ارتباطی به التزام طرفین به مفاد عقد معتبر تا زمانی که خللی به آن وارد نشده ندارد و خدشه‌ای به تعهدات متقابل طرفین وارد نمی‌کند. و بر همین اساس دادرس در تفسیر عبارات و مندرجات قرارداد باید این دو مطلب را از یکدیگر تفکیک کند. مثلاً در مورد التزام به مفاد عقد تا زمانی که دلیلی بر التزام طرفین به مفاد عقد وجود دارد از تفسیری که منجر به عدم التزام به شرط یا عبارت قرارداد شود پرهیز نماید. و در مورد لزوم عقد نیز اگر لازم و جایز بودن عقد روشن نیست، حتی‌الامکان باید تفسیری را برگزیند که به لزوم عقد بینجامد نه فسخ عقد. برای مثال در عقد وکالت که از جمله عقود جایز است تا زمانی که وکیل عزل نشده است هرگونه اقدامی که در چهارچوب مورد وکالت انجام دهد معتبر است و موکل نمی‌تواند از پذیرش آثار و نتایجی که پیش از فسخ وکالت توسط اقدامات وکیل به وجود آمده است خودداری کند (کاتوزیان، ۱۳۸۵، ۲۴۷).

 

این همان مفهوم التزام به عقد است، حال آنکه مفهوم لزوم و جواز عقد آن است موکل هر زمانی که بخواهد می‌تواند عقد وکالت را فسخ کند. زیرا عقد وکالت از عقود جایزه است و مسئله لزوم در مقابل جواز مطرح است.

 

التزام به عقد علاوه بر اینکه منتسب به اراده طرفین قرارداد بوده و منشا آن تراضی طرفین است، پشتوانه قانونی هم دارد. یعنی قانون از الزامات قراردادی هم حمایت می‌کند. و به منظور حفظ نظم و ثبات در معاملات اقتصادی، طرفین را ملزم به انجام تعهداتی می‌داند که ضمن قرارداد پذیرفته‌اند و به هیچ یک از آنها اجازه تخلف از مفاد قرارداد را تا زمانی که قرارداد به علتی قانونی از اعتبار نیفتاده است نمی‌دهد و در صورت تخلف یک طرف قرارداد، به طرف دیگر حق می‌دهد که الزام او را به انجام قرارداد یا جبران خسارت از دادگاه بخواهد. روشن است که این حمایت قانون از الزامات قراردادی تا آنجایی است که الزامات و تعهدات قراردادی را مشروع بداند و در صورتی که مفاد قرارداد را نامشروع یا برخلاف قانون بداند نه تنها از آن حمایت نمی‌کند بلکه از اجرای آن نیز جلوگیری می‌کند. و به‌عبارت‌دیگر قانون، قراردادی را الزام آور می‌داند که مشروع و قانونی باشد. این معنا به روشنی در ماده ۹۷۵ قانون مدنی تصریح شده است.

 

گفتار دوم: اصل تفسیر به زیان تفسیر کننده:

 

یکی دیگر از اصول حقوقی که در تفسیر قرارداد مورد استفاده قرار می‌گیرد، اصل تفسیر به زیان تنظیم‌کننده است. به موجب این قاعده در صورت وجود ابهام در قرارداد، ابهام به نحوی رفع می‌شود که به زیان تنظیم‌کننده پیش‌نویس قرارداد یا شرط موردنظر باشد. پیشتر بیان شد قاعده اولیه در تفسیر قرارداد یافتن اراده و قصد مشترک طرفین قرارداد است در این میان از بعضی قواعد استفاده می‌شود که الزاماً برای تفسیر قرارداد و پی بردن به اراده طرفین ایجاد نشده‌اند اما می‌توان در فرایند تفسیر از آنها استفاده کرد. از جمله این اصول اصل تفسیر به زیان تفسیرکننده است(قشقایی،۱۳۷۸،۲۲۸). در اعمال این قاعده ضروری است ابتدا منتفع از تعهد یا شرط مزبور معین گردد. این قاعده تنها در جایی به کار می‌رود که با استفاده‌ای ادله دیگر نتوان رفع ابهام از قرارداد نمود. بنابراین اگر به هر نحوی بتوان با احراز قصد مشترک طرفین از قرارداد رفع ابهام کرد استناد به قاعده مزبور ناممکن است زیرا اجرای آن در حقیقت آخرین راه‌حل در تفسیر قرارداد محسوب می‌شود (سنهوری،۱۳۸۲، ۴۴۴). طرفین قرارداد با توافق یکدیگر اقدام به ایجاد تعهدات قراردادی می‌کنند. اراده اخلاق آنها مبنای ایجاد تعهدات است. بنابراین اگر در مورد قلمرو تعهدی تردید شود با استناد به اصل عدم، به نبود تعهد و عمل بر اساس قدر متقین حکم می‌شود. (سنهوری،۱۳۸۲، ۴۴۴). بنا بر تحلیل مزبور درجایی که تنظیم‌کننده قرارداد خود، متعهد له آن باشد اعمال قاعده مزبور بدون اشکال خواهد بود. اما در جایی که تنظیم‌کننده قرارداد متعهد باشد در این صورت تفسیر به نفع متعهد به‌عنوان قاعده بنیادین پذیرفته‌شده تفسیر می‌گردد. در حقیقت در این صورت تنظیم کردن تعهد و شرط، اماره‌ای مبنی بر متعهدله بودن است و مادامی اعتبار دارد که خلاف آن ثابت نشود. آنچه مهم است احراز طرفین تعهد است و اماره مزبور یکی از طرق اثبات آن قلمداد می‌گردد. بنابراین اگر اثبات شود علی‌رغم فرد قرارداد را تنظیم کرده اما متعهد آن است و (یا در بخشی از آن متعهد محسوب می‌گردد) ابهامات قرارداد به نفع آن رفع می‌گردد و به این نکته توجه نمی‌شود که او خود قرارداد را تنظیم نموده است. اما ممکن است مبنای توجیه قاعده، تعهد تنظیم‌کننده در تمام جوانب باشد. به موجب این نظر تنظیم کننده قرارداد خود متعهد است آن را به شکلی تنظیم نماید که در مرحله اجرا به ابهام یا تردیدی حاصل نشود. او در راستی انجام این تعهد باید از عبارات و الفاظ صریح بهره ببرد. بنابراین هر نوع تردید در مفاد قرارداد به معنی عدم انجام تعهد مزبور از جانب او است و نتیجه آن تفسیر به زیان او خواهد بود. با پذیرش این رویکرد موقعیت تنظیم کننده موضوعیت دارد و در اجرای قاعده مزبور احراز متعهد و متعهدله بی‌تأثیر خواهد بود. در ماده ۱۵۱ قانون مدنی مصر آمده است” هر نوع شک باید به نفع متعهد تفسیر گردد” بر اساس این ماده آنچه مهم است احراز متعهد و مراعات منافع او در تفسیر است تحلیل صاحب‌نظران حقوق مصر بر ماده مزبور نیز نشانگر پذیرش مبنای اول است. (همان) در حقوق فرانسه به‌موجب ماده ۱۶۰۲ قانون مدنی فرانسه مقرر می‌دارد هر شرط مبهمی باید به ضرر فروشنده تفسیر شود در توجیه این ماده بیان شده است که هر فروشنده از اطلاعات بیشتری در مورد اشیای موضوع معامله برخوردار است علاوه بر آن مسئولیت تعیین شروط قرارداد با او است. بنابراین عدم وضوع به زیان او تفسیر می‌گردد.

 

(حبیبی،۳۲۰،۱۳۸۹؛ قشقایی،۲۳۸،۱۳۷۸).

 

در حقوق ایران تنظیم کننده قرارداد تمام تلاش خود را برای کسب منافع به کار بسته است. پس درصورتی‌که قرارداد دارای ابهامی باشد، به زیان تنظیم‌کننده تفسیر گردد. فرض مزبور به صراحت در قانون ایران نیامده است اما نظریه‌پردازان به آن اشاره‌کرده‌اند و به نظر می‌رسد پذیرش آن در حقوق ایران بدون اشکال است. (کاتوزیان،۲۸۶،۱۳۸۴). افزون بر این که از مفاد مواد ۱۳۰۱ “امضایی که درروی نوشته یا سندی باشد بر ضرر امضاء کننده دلیل است “و ۱۳۰۴ ” هرگاه امضای تعهدی در خود تعهدنامه نشده و در نوشته علیحده شده باشد آن تعهدنامه برعلیه امضاء کننده دلیل است درصورتی‌که در نوشته مصرح باشد که به کدام تعهد یا معامله مربوط است” قانون مدنی ایران نیز می‌توان به شکل ضمنی این اصل را استنباط کرد. (حبیبی،۳۲۴،۱۳۸۹). زیرا می‌توان گفت مینای مواد مزبور این است انتساب اسناد به فرد صاحب امضا به معنای پذیرش مفاد آن از سوی او است. بنابراین جز در فرضی که اونسبت به قسمتی از سند ادعای جعل مطرح کند، مفاد سند در مورد او قابل‌اجرا است(شمس،۱۸۳،۱۳۸۳). بدون مطرح کردن جعل چنین فرض می‌شود که او به مفاد سند رضایت داشته است. فرضی که در مورد تنظیم‌کننده قرارداد پذیرفته‌شده است. اما درصورتی‌که اصل مزبور را به معنای تفسیر به زیان متعهدله بدانیم، مفاد آن بیانگر اصل برائت خواهد بود. اصل برائت مبین فراغت ذمه است و به‌موجب آن هیچ فردی در برابر دیگری متعهد نیست مگر این‌که تعهد مزبور اثبات شود. در فقه برای اثبات این اصل به روایات متعددی حدیث رفع، حدیث حجب (ما حجب الله علمه علی العباد فهو موضوع عنهم). (حرعاملی،۱۱۰۴،۱۶۳) و حدیث سعه (الناس فی سعه­ی ما لا یعلمون). (اردبیلی،۱۴۰۳،۱۱۰) استناد شده است. همچنین قواعدی چون قبح عقاب بلابیان نیز در توجیه آن به‌کاررفته است. اما به نظر می‌رسد در بحث تعهدات مهم‌ترین مبنای اصل برائت، اصل عدم است. (امامی۲۸۵،۱۳۷۹). زیرا ایجاد تعهد منوط به وجود عامل و منبعی خاص است. بنابراین اگر در مورد ایجاد تعهد تردید شود بنابر با استناد به اصل عدم، به عدم تحقق آن حکم داده می‌شود. همچنین درجایی که گستره تعهدی خاص نیز محل تردید باشد تنها به میزان قدر متیقن عمل می‌شود (جعفری لنگرودی،۲۱۱،۱۳۷۸؛ کاتوزیان،۴۱،۱۳۸۳). در حقوق ایران اصل ۳۷ قانون اساسی و ماده ۱۹۷ ق.آ.م بیانگر همین قاعده می‌باشند (کاتوزیان،۴۱،۱۳۸۷؛ شمس،۱۰۳،۱۳۸۳). همچنان که می‌توان به ماده ۳۶۹ ق. م و ۲۲۵ ق.ت نیز اشاره کرد (جعفری لنگرودی،۲۱۱،۱۳۷۸). در فقه هم اصل برائت به رسمیت شناخته‌شده و در فروض بسیاری به آن استناد شده است (گیلانی (میرزای قمی) ،۱۴۱۳ ، ۵۲۷-۵۱۰-۵۶۱). بنابراین باید گفت حقوق ایران هم چون حقوق کشورهای فرانسه و مصر اصل تفسیر به زیان تنظیم‌کننده را در هر دو معنای ذکرشده برای آن، پذیرفته است (قشقایی،۲۳۲،۱۳۷۸)

یکی دیگر از اصول حقوقی، اصل وحدت اجزای قرارداد است. به موجب این اصل در تفسیر قرارداد باید تمام اجزا و شروط قرارداد را مدنظر داشت. در حقوق ایران این اصل معتبر است و در تفسیر قرارداد باید به آن عمل نمود. زیرا مبانی ذکرشده در توجیه این اصل، در حقوق ما پذیرفته‌شده است. پیشتر بیان کردیم که در حقوق ایران اصل بر متابعت از خواست و اراده طرفین در تفسیر قرارداد است. قرارداد پدیده‌ای ایجاد شده از جانب طرفین است که ماهیت و آثار آن علی‌الاصول بر اساس خواست آنها شکل می‌گیرد. نقش قانون‌گذار در این بین محدود کردن اراده مزبور و اعلام بی‌اعتباری مواردی است که اراده افراد غیرقانونی است (شهیدی،۱۳۲،۱۳۸۳؛ کاتوزیان،۱۹۰،۱۳۸۵؛ جعفری لنگرودی،۳۰،۱۳۷۸،). طرفین در ایجاد قرارداد به‌عنوان موجودی اعتباری آن را به‌عنوان مجموعه‌ای واحد متعلق قصد خود قرار داده‌اند. نه اینکه تنها به بخشی از قرارداد نظر داشته و مفاد سایر اجزای آن را مورد توجه قرار ندهند. پذیرش این مبنا دارای آثار مهمی است که مستقیماً در تفسیر قرارداد مؤثر است. هیچ یک از اجزای قرارداد مهمل تلقی نمی‌شود زیرا تمام عناصر و بخش‌های عقد به یکسان مورد توجه افراد قرارگرفته‌اند (اعمال الکلام اولی من اهماله). بنابراین می‌توان از تمام اجزای موجود در قرارداد در توجیه یا رفع ابهام از سایر بخش‌ها نیز مدد گرفت (امامی،۵،۱۳۶۴). به علاوه تفسیری که منجر به ابطال بخشی از قرارداد گردد تنها در صورتی ممکن است که راه حل دیگری برای رفع ابهام از قرارداد وجود نداشته باشد. بر اساس مبنای مورد پذیرش در حقوق ایران، مبنی بر تقدم اراده باطنی الفاظ و عبارت به کار رفته در قرارداد تنها نقش کاشفیت از اراده باطنی را دارند (کاتوزیان،۲۳۲،۱۳۸۵). بنابراین مادامی معتبرند که با اراده باطنی متعارض نباشند. در نتیجه مثلاً اگر با توجه به مجموع قرارداد معلوم شود آنچه مورد خواست و اراده طرفین بوده تحقق عقد اجاره بوده است اما در صدر سند قرارداد مزبور عبارت “مبایعه‌نامه” ذکر شده باشد، مرجع رسیدگی‌کننده نباید منطبق با ظاهر قرارداد را بیع تفسیر کرده و بر اساس احکام آن تصمیم‌گیری کند. از قاعده فقهی”العقودتابع للقصود”نیز می‌توان در اثبات اصل تفسیر در پرتو کل قرارداد بهره گرفت (گیلانی (میرزای قمی)۵۱۶،۱۴۱۳؛ مراغی،۴۸،۱۴۱۷) بنابراین باید گفت در حقوق ایران قصد طرفین در قرارداد به‌عنوان مجموعه‌ای واحد متبلور است و در رفع ابهام از آن کل قرارداد و تمام شرایط پیرامونی آن مدنظر خواهد بود. (حبیبی،۳۰۸،۱۳۸۹؛ شعاریان و ترابی،۲۳۳،۱۳۷۹).

 

پس از بیان ماهیت و ویژگی های اجاره در مبحث اول ، در این مبحث قصد داریم به بررسی موضوع عقد اجاره و شرایط آن بعنوان یکی از ارکان اساسی این عقد بپردازیم. با این مبحث تا حدود زیادی به موضوع اصلی رساله نزدیک خواهیم شد. زیرا تا زمانیکه موضوع اجاره و شرایط لازم آنرا بیان نکنیم. قادر به بررسی ضمانت اجرای وجود این شرایط و ارائه راه حل مناسب برای جبران ضرر ناشی از فقدان آن نخواهیم بود. در این مبحث تحت دو گفتارموضوع اجاره و شرایط آنرا بیان     می نماییم.

 

گفتاراول – موضوع عقد اجاره :

 

در تعریف عقد اجاره گفتیم ،  اجاره تملیک منفعت در مقابل عوض می باشد. بنابراین موضوع آن دوچیز است یکی منفعت و دیگری عوضی که در اصطلاح” اجره المسمی” یا “اجاره بهاء” و گاه نیز “اجرت” نامیده می شود. در این گفتارمفهوم این دو را به تفضیل بیان خواهیم نمود :

 

 

الف– منفعت

 

منفعت هر مال عبارت از وضعیتی است که در عین آن مال نهفته بوده و به این اعتبار می تواند مورد نقل و انتقال واقع شود. منافع به تدریج و در طول زمان از عین حاصل می شوند به گونه ای که ایجاد آنها در هر زمان ،  مترتب بر نیستی منافع حاصل در زمان قبل می باشد. مانند سکونت درخانه ،  گاهی نیز این منافع با هم جمع شده و به صورت عین خارجی ظاهر می گردند. مانند میوه درخت در اجاره باغ.

 

تدریجی الحصول بودن منافع و عدم وجود آن ها در زمان انعقاد عقد اجاره باعث شده است که بعضی از فقها در تملیکی بودن این عقد تردید نمایند[۱]. اما مشهور فقها امامیه معتقد هستند که چون این منافع وجود تقدیری داشته و احتمال وجود مال آینده نیز قابل تملیک می باشد ، عقد تملیکی می تواند سبب تملیک مال آینده نیز بشود اما تحقق تملیک منوط به وجود آن مال است[۲].

 

منفعت ممکن است منفعت اشیا باشد یا حیوان و یا انسان و در اجاره تنها منفعت است که به تملیک مستاجر در می آید و عین مال یا حیوان همچنان در مالکیت موجر باقی می ماند. در اجاره انسان نیز تنها عمل آن انسان است تا به مستاجر تعلق می گیرد و خود شخص به بردگی در     نمی آید ،  اما از آنجاییکه منفعت هر چیز ،  همیشه با خود آن چیز همراه است و راه عرفی تملیک منفعت این است که خود آن چیز هم در اختیار طرف گذارده شود. با اندک مسامحه آن شی یا حیوان یا انسان را هم موضوع اجاره می گویند[۳] ، به نحویکه ماده ۴۶۷ ق.م بیان داشته : مورد اجاره ممکن است اشیا یا حیوان و یا انسان باشد. مثلا در اجاره اشیاء ، این ارتباط بین شی و منفعت آن علاوه براینکه باعث شده است درزمان عرف شی مزبور را عین مستاجره بنامند پاره ای از فقیهان نیز اجاره را به تملیک موقت عین تعریف نموده اند [۴]و بعضی نیز از این هم فراتر رفته و معتقد هستند که اجاره تملیک منفعت نیست بلکه قائم به عینی که دارای منفعت است ، می باشد و این امر تصرف در منفعت را اقتضا می کند .

 

 

اما جدای از این اختلاف نظرها ،  آنچه که واقعیت دارد این است که مورد اجاره منفعت مال بوده و وظیفه موجر نیز منتفع ساختن مستاجر از آن منفعت است و لازمه این کار هم قرار دادن عین مال در اختیار وی می باشد ،  زیرا اذن در شی اذن در لوازم آن هم است. به همین جهت است که ماده ۴۷۶ ق.م مقرر می دارد :” موجر باید عین مستاجره را تسلیم مستاجر نماید”. و ماده ۴۷۷ نیز موجر را موظف نموده که عین مستاجره را در حالتی تسلیم نماید که مستاجر بتواند استفاده مطلوبه را ببرد.

 

نکته قابل ذکر دیگر در اینجا ،  بیان تفاوت بین مالکیت منفعت و حق انتفاع  است. به طور کلی اشخاص نسبت به اموال علاقه های زیر را ممکن است دارا باشند.

 

1. مالکیت ( اعم از عین یا منفعت)

 

1. حق انتفاع

 

1. حق ارتفاق به ملک غیر[۵]

ملاحظه می شود که بین مالکیت منفعت و حق انتفاع تفکیک شده است. حق انتفاع ، عبارتست از حقی که بموجب آن شخص می تواند از مالی که عین آن ملک دیگری است یا مالک خاصی ندارد استفاده کند[۶]. این مفهوم با مفهوم مالکیت منفعت نیز نزدیک است. اما توجه به این نکته ضروری است که در انتقال مالکیت شخص در تصرف ،جانشین شخص دیگری می شود و در اجاره منافع در ملک مستاجر حاصل می شود. زیرا او در مالکیت منافع جانشین مالک شده است و لذا حق همه گونه تصرفی  در منافع را دارد و حتی می تواند آن منافع را به دیگری منتقل نماید. زیرا حق مالکیت در اجاره حقی مطلق و انحصاری است. اما حق منتفع ،  ضعیف تر از حق مالکیت مستاجر است و تنها در حدود قرار داد حق تصرف در منافع را دارد و صرفا درصورتی که این حق به شخص او اختصاص داده نشده باشد ، می تواند آنرا به دیگری منتقل نماید. ولی نمی تواند عین مورد انتفاع را به دیگری اجاره دهد[۷].

 

ب– اجرت

 

اجرت یا مال الاجاره ،  مالی است که مستاجر در ازاء منفعت به موجر می دهد[۸]. دانستیم که اجاره عقدی معوض است و منافع به رایگان به مستاجر تملیک نمی شود. بلکه عوض یکی از ارکان اساسی این عقد می باشد به نحویکه فقدان آن موجب بطلان عقد می گردد. مگر اینکه مقصود طرفین از آن قرار داد هبه منافع یا عاریه باشد[۹].

 

در حقوق ما اجرت در اجاره ماند ثمن در بیع است ،  زیرا هر دوی آنها از عقود معاوضی هستند و لذا هرآنچه که می تواند ثمن در بیع قرار گیرد ،  می تواند اجرت در اجاره نیز واقع شود. در نتیجه اجرت می تواند عین خارجی باشد یا کلی در ذمه یا عمل و یا منفعت یا حقی که قابلیت  نقل و انتقال را داشته باشد. مانند ثمن در بیع[۱۰].

 

در حقوق مصر نیز وفق ماده ۵۶۱ قانون مدنی ، پذیرفته شده است که اجاره بهاء پول نقد و یا هر چیز دیگری غیراز پول نقد باشد. این ماده مقرر می دارد : اجرت می تواند پول نقد باشد. همانطور که می تواند چیز دیگری غیر از پول نقد هم تقدیم نماید.

 

اما حقوقدانان مصری اجاره بهاء را با ثمن در بیع متفاوت می دانند. زیرا از نظر ایشان ثمن در بیع بر خلاف اجرت در اجاره ، حتماباید پول نقد باشد. در غیر این صورت عقد مزبور ،  عقد معاوضه تلقی می شود نه عقد بیع[۱۱].

 

همچنین اجرت باید واقعی باشد و اجاره بهای صوری عقد را معوض نمی کند ، مثلا نمی توان عوض منافع را از محصول مورد اجاره قرار داد. زیرا آنچه واقع شده به صورت معوض است ولی در معنی، مالک خواسته است منافع را جز در مورد اندکی از محصول آن به رایگان واگذار کند.  علاوه براین در چنین اجاره ای لازم می آید که عوض قسمتی از معوض قرار گیرد. حال آنکه تعدد عوض و معوض ها ،  شرط صحت در عقد معاوضی است[۱۲]. ماده ۱۶۵ قانون مدنی مصر در این مورد مقرر داشته : واجب است اجرت واقعی باشد.

 

پس اگر صوری باشد مانند هنگامیکه طرفین عقداز آن نام می برند ولی قصد ندارند که مستاجر آنرا بپردازند عقد اجاره باطل می شود.

 

علاوه براین ، اجاره بها نیز مانند منفعت باید معلوم و معین باشد مقصود از معلوم بودن این است که در دید عرف به آسانی و به طور قطع بتوان میزان و کیفیت آن را تشخیص داد. همچنین اجاره بها نمی تواند یکی از دو چیز مردد باشد. ولی می توان دو اجرت معین را برای دو اعتبار گوناگون    قرار داد[۱۳]. مانند تعیین در اجاره بهای مختلف برای انتقال کالایی از محلی به محل دیگر ،  در دو تاریخ مختلف به این معنی که مثلا با متصدی حمل شرط نمایند که اگر کالا را تا دو روز بعد منتقل نماید. چهل هزار تومان و اگر سه روز بعد منتقل نماید. سی هزار تومان بعنوان دستمزد دریافت می نماید. چنین شرطی صحیح است زیرا در اینجا هر دو فعل و اجرت آنها معلوم هستند[۱۴].

 

اجاره بهایی که در عقد اجاره مورد اتفاق طرفین قرار می گیرد ، “اجرت المسمی” نامیده می شود. اصل در اجاره اینست که با انعقاد عقد ، مالکیت منافع به مستاجر و مالکیت اجرت به موجر منتقل می شود. پس به محض وقوع عقد تمام اجرت در ذمه مستاجر قرار می گیرد و باید آنرا به صورت نقد به موجر بپردازد. ( بند ۳ ماده ۴۹۰) اما دین مستاجر نسبت به اجاره بها ، غیر مستقر می باشد و در صورت تلف عین یا از دست رفتن قابلیت آن در مدت اجاره نسبت به بقیه مدت از بین میرود[۱۵].

 

نقد بودن اجرت ، مانع از این نیست که طرفین در عقد مواعدی را برای تادیه آن تعیین نمایند. چگونگی تقسیط  مال الاجاره  تابع توافق طرفین است. در حقوق مصر در این مورد گفته شده که اصل براین است که اجرت در تمام مدت اجاره مساوی باشد پس اگر شخصی زمین زراعی را برای مدت سه سال اجاره کرد. معمول بر این است که اجرت در سال اول ، مساوی با اجرت در بقیه مدت باشد ولی هیچ چیزی مانع تفاوت اجرت در مدت بعدی نیست[۱۶].

 

گفتاردوم – شرایط عین مورد اجاره

 

عقد اجاره یک عقد مستمر می باشد که بموجب آن منافع به مستاجر منتقل می شود و وی متعهد است که پس از انقضا مدت یا انحلال اجاره عین مستاجره را دوباره به موجر بازگرداند و موجر نیز متعهد است مورد اجاره را به گونه ای به مستاجر تسلیم نماید که وی بتواند از آن منتفع گردد. این انتفاع نیز نباید مخالف قوانین ، نظم عمومی و اخلاق حسنه باشد. بلکه باید مشروع بوده و به طور کلی منفعت و عین مستاجره باید به گونه ای در قرار داد تعیین گردند که طرفین با آگاهی کامل نسبت به آنها ، مبادرت به انعقاد اجاره نمایند تا هیچ گونه ضرر و غرری نباشد و اراده سالم و آزاد طرفین ، برقرارداد حاکم گردد. این مساله تا حدی اهمیت دارد که اگر بعد از عقد نیز فقدان این شرایط ظاهر شود. به نسبت اهمیت هر کدام از آنها ممکن است عقد باطل یا منفسخ گردد. یا اینکه حداقل برای یکی از طرفین یا هر دوی آنها حق فسخ ایجاد شود. در این گفتارقصد داریم این شرایط را به تفصیل بیان نماییم. زیرا تا زمانی که شرایط موضوع قرارداد و میزان اهمیت آنها را ندانیم ، نمی توانیم به خوبی به تحلیل نتیجه فقدان این شرایط بپردازیم.

 

 

 

[۱] العینی؛ ابی محمد محمود بن احمد، البیانیه فی الشرح الهدایه، دارالفکر بیروت، ۱۴۱۱ و ۱۹۹۰، ص ۲۶۸

 

[۲] نجفی، شیخ محمدحسن، جواهرالکلام، ج ۲۷، ص ۲۷۱

 

[۳] کاتوزیان،  ، دوره عقود معین، ج ۲، ص ۳۶۹

 

[۴] منیه الطالب، ج ۲، ص ۱۱۴ نقل از همان؛ پاورقی ص ۳۷۰

 

[۵] ماده  ۲۹ ق. م

 

[۶] ماده ۴۰ ق. م

 

 

 

[۷] کاتوزیان،  ، دوره عقود معین ۱، ص ۳۶۲

 

[۸] دهخدا،  علی اکبر، لغت‌نامه، ج ۴، ص ۱۰۲۶

 

[۹] کاتوزیان،  ، دوره عقود معین ۱، ص ۳۹۰

 

[۱۰] امام موسوی الخمینی (ره)، روح اللّه،(۱۴۱۹) تحریرالوسیله، دوره دو جلدی، ج ۱، مؤسسه نشر اسلامی، ص ۵۲۶

 

 

 

[۱۱] السنهوری،  عبدالرزاق احمد، الوسیط فی شرح القانون المدنی الجدید، ج ۶، منشورات الحلبی الحقوقی، بیروت- لبنان، ۱۹۹۸، ص ۱۶۱

 

[۱۲] امامی،  سیدحسن، قانون مدنی، ج ۲، ص ۷۳

 

 

 

[۱۳] کاتوزیان،  ، دوره عقود، معین ۱، ص ۳۹۰

 

[۱۴] شهید ثانی، زین الدین بن علی، تحریرالروضه فی شرح اللمعه با ص ۲۷۸

 

[۱۵] کاتوزیان،  ، قانون مدنی در نظم حقوق کنونی، نظر دادگستر، ۱۳۷۷، ص ۲۵۹، همچنین ر. ک ماده ۵۰۵ ق. م

 

 

 

[۱۶]السنهوری،  عبدالرزاق احمد، الوسیط فی شرح القانون المدنی الجدید، ج ۶، ص ۱۶۳

 

 

 در اجاره، تنها مالکیت منافع است که به مستاجر منتقل می شود و عین همچنین درملکیت موجر باقی می ماند. تسلیم عین مستاجره به مستاجر نیز صرفا برای ایجاد امکان انتفاع وی از منافع مورد اجاره می باشد و پس از انقضا مدت اجاره باید آن را به موجر بازگرداند[۱]. لذا مال مورد اجاره باید از جمله اموالی باشد که با انتفاع مستاجر از بین نرود ،  زیرا تنها در این مورد است که می توان مالک عین و منفعت را از هم متمایز ساخت[۲] ؛ پس اجاره خوراکیها و به طور کلی اشیایی که انتفاع از آنها بر حسب ماهیتشان با از بین رفتن عین آنها همراه است ،  ممکن نمی باشد.

 

بعضی از فقها در مورد اموالی که می توانند موضوع عقد اجاره واقع شوند ،  ضابطه ای راارائه نموده و بیان داشته اند : « کل ماصبح اعادته ،  صح اجارته » و در این مورد ادعای اجماع نموده اند[۳]. مفهوم این عبارت این است که هر چیزی که عاریه دادن آن صحیح می باشد ، اجاره دادن آن نیز صحیح است و برعکس ، و اشیایی را می توان عاریه داد که انتفاع از آنها با بقا عینیشان ممکن باشد[۴].

 

 

این ضابطه ، از نظر بعضی از فقهاء کلیت نداشته و بیشتر در مقام بیان اکثریت موارد می باشد و از این جهت مورد اشکال واقع شده است زیرا از نظر ایشان مثل عاریه دادن گوسفند برای استفاده مستعیر از شیر آن ،  هر چند که با انتفاع وی عین شیر از بین می رود ، صحیح است اما اجاره آن صحیح نیست[۵].

 

 

چنین اشکالی قابل رد است ، زیرا هر چند انتفاع از گوسفند منجر به تلف شیر آن می شود ، اما در دید عرف ، شیر منفعت گوسفند بوده و مصرف آن مقصود از عقد اجاره می باشد ، پس اجاره گوسفند برای مصرف شیر آن صحیح است. همچنین است اجاره درخت برای انتفاع از میوه آن و یا اجاره چاه برای آب کشیدن[۶].

 

لزومی ندارد که عین مستاجره ذاتا قابلیت بقا و دوام داشته باشد ، بلکه صرفا بقای عین در برابر انتفاع لازم است ، حال اگر انتفاعی که مقصود مستاجر است از جمله انتفاعات معمول و متعارفی که منجر به تلف عین می گردند ، نباشند ، چنین اجاره ای را باید صحیح دانست ، زیرا در اینجا به تمام خواسته هایی طرفین از عقد اجاره پاسخ داده شده و مستاجر از عین منتفع گردیده و اصل آن هم برای بازگرداندن به موجر باقی مانده است. و دلیلی برای بطلان چنین اجاره ای باقی نمی ماند. مثلا هنگامیکه شخصی تعدادی شمع را برای نمایش دادن اجاره می کند چنین اجاره ای صحیح است[۷].

 

ماده ۴۷ ق.م ما نیز موید این مطلب بوده و مقرر می نماید : برای صحت اجاره باید انتفاع از عین مستاجره با بقای اصل آن ممکن باشد.

 

در حقوق مصر نیز این امر مورد پذیرش قرار گرفته است که لزوم اعاده عین مستاجره پس از انقضا مدت اجاره توسط مستاجر به موجر ،  اقتضا می نماید که مورد اجاره از اموال غیر استهلاکی [۸]باشد یعنی با انتفاع از بین نرفته و عین آن باقی بماند[۹]. علاوه براین حقوقدانان مصری نیز با توجه به اراده افراد در نحوه استفاده از مال استهلاکی ،  معتقدند که میتوان عین مستاجره ای که نابود شدنی است را به نحوی استفاده نمود که اصل عین باقی بماند. در این صورت ، چنین اجاره ای صحیح خواهد بود[۱۰].

 

ب– موجود بودن

 

هر چند که موضوع اجاره منفعت است ،  اما منافع به تدریج از عین مستاجره به دست می آیند و هنگام انشا عقد موجود نمی باشند ، بلکه مستتر در عین مستاجره هستند لذا وجود عین مستاجره در زمان انعقاد اجاره از ارکان اصلی و شرایط صحت آن می باشد. بنابراین در فرضی که شخصی خانه ای را به فرض موجود بودن آن اجاره می دهد. در حالیکه قبل از عقد اجاره ،  آن خانه در اثر زلزله خراب شده بوده ،  عقد اجاره به علت فقدان موضوع باطل است. به همین دلیل است که موجب ماده ۴۹۶ ق.م “عقد اجاره بواسطه تلف شدن عین مستاجره از تاریخ تلف باطل می شود … زیرا صحت و نفوذ عقد اجاره موکول  بر وجود عین مستاجره می باشد و فقدان آن در هر زمانی ،  موجب بطلان اجاره می گردد.

 

هر حقوق مصر نیز این امر مورد پذیرش قرار گرفته است که شی مورد اجاره باید موجود یا ممکن الوجود باشد و مانند سایر عقود ،اجاره شی غیر موجود باطل است. همچنین است هنگامی که شی موجود بوده ولی به طور کلی قبل از عقد از بین برود ، چنین اجاره ای نیز به علت ازبین رفتن موضوع آن باطل است[۱۱].

 

اما در مورد منفعت همانطوری که در بیان مفهوم منفعت بیان گردید ،  کلی آن  منفعتی است که  به مستاجر تملک می گردد ودرزمان انعقاد اجاره موجود نمی باشد. اما چون این منافع محقق الوجود هستند وجود تقدیری دارند ، فقدان آنها در زمان عقد خللی به صحت آن وارد نمی آورد و عقد تملیکی می تواند سبب تملیک مال آینده نیز قرار گیرد.

 

[۱] بروجردی عبده؛  محمد؛ حقوق مدنی؛ ص ۲۷۳

 

[۲] کاتوزیان؛  ؛ دوره عقود معین؛ ص ۳۷۲

 

[۳] نجفی؛ شیخ محمدحسن؛ جواهرالکلام؛ ج ۲۷؛ ص ۲۱۳

 

[۴] ماده ۶۳۷ ق. م

 

 

 

[۵]الجبعی العاملی؛ زین‌الدین؛ الروضه البهیه فی شرح المعه الدمشقیه؛ ج ۲؛ مکتب الاعلام الاسلامی؛ ۱۳۷۳ ص ۲؛ المحقق الثانی؛ شیخ علی بن الحسن الکری؛ جامع المقصاد فی شرح القواعد؛ ج ۷؛ ص ۸۷

 

[۶] طباطبایی یزدی؛ سیدمحمدکاظم؛ العروه الوثقی؛ ج ۲؛ ص ۲۳۱

 

[۷] کاتوزیان؛  ؛ دوره عقود معین ۱؛ ص ۳۷۳؛- امامی؛  سید حسن؛ حقوق مدنی؛ ج ۲؛ ص ۵- بروجردی عبده؛  محمد حقوق؛ ص ۲۷۵

 

 

 

[۸] مال غیر استهلاکی، مالی است که بر اثر استفاده بلافاصله مستهلک نشده و از بین نرود. جعفری لنگرودی،  محمدجعفر، ترمینولوژی حقوق؛ ش ۴۶۸۱

 

[۹] السنهوری؛  عبدالرزاق احمد؛ ج ۶؛ ص ۲۳۰

 

[۱۰] همان

 

 

 

[۱۱] السنهوری؛ عبدالرزاق احمد؛ الوسیط فی الشرح قانون المدنی الجدید؛ ج ۶؛ ص ۱۲۶

در صحت اجاره ،  قدرت بر تسلیم عین مستاجره شرط است[۱] ،  زیرا تسلیم منفعت و تسلط مستاجر برآن مستلزم تسلیم عین بوده [۲]و هدف اصلی از عقد اجاره این است که مورد اجاره به مستاجر داده شود تا از منافع آن بهره مند گردد[۳].

 

فقها مقدور التسقیم بودن را یکی از شرایط مورد معاوضه دانسته و معقتند که مورد معامله باید ذاتا مقدور التسلیم باشد و مالی که به طور مطلق قابلیت تسلیم ندارد ،  نمی تواند موضوع عقد اجاره واقع شود و در علت آن گفته اند ،  زیرا چنین اجاره ای مشتمل بر غرر و جهالت است.

 

براین اساس ممکن بودن تسلیم نه اوصاف مورد معامله می باشد به این معنی که موضوع عقد باید مالی باشد که طرف معامله و یا هر شخص متعارف دیگری بتواند آن را تسلیم نماید و در غیر این صورت عقد باطل خواهد بود.

 

 

ماده ۱۳۲ قانون مدنی مصر در این مورد مقرر نموده : در صورتی که تسلیم مورد تعهد ذاتا غیر ممکن باشد عقد باطل است و گفته شده که مقصود از عدم امکان ذاتی عدم امکان مطلق است[۴].

 

مالی به طور مطلق قابلیت تسلیم ندارد که هیچ شخص متعارفی قادر به تسلیم آن نباشد و معیار تشخیص این امر توان نوعی افراد است.

 

با وجود این در حقوق ما به نظر می رسد که علاوه براین که لازمست عین مستاجره ذاتا مقدور التسلیم باشد موجر نیز باید بتواند آن را تسلیم نماید و قدرت شخصی وی بر تسلیم عین مستاجره شرط صحت اجاره است.

 

 

این امر از مواد ۴۷۰ و ۴۷۶ و ۴۷۷ قانون مدنی استنباط می شود. براساس مواد مزبور در اجاره تسلیم عین مستاجره از تکالیف و وظایف موجر است به نحوی که اگر وی قدرت رد تسلیم نداشته باشد اجاره باطل می شود و اگر امتناع از تسلیم نماید مستاجر حق فسخ اجاره را دارد.

 

در ماده ۴۷۰ ق.م که قدرت بر تسلیم عین مستاجره را شرط صحت اجاره قرار داده است بر خلاف ماده ۳۴۸ همان قانون در خصوص عقد بیع ذکری از امکان تمام توسط مستاجر نشده و این امر بدین معنی است که در اجاره صرف قدرت مستاجر به اینکه عین مستاجره را به تصرف خود در آورد کافی نبوده بلکه برای صحت اجاره قدرت شخصی موجر بر تسلیم نیز شرط است[۵] و در این مورد روی نفع و اجاره تفاوت وجود دارد. زیرا در بیع تسلیم یا تسلم مبیع ، اثر عقد بیع و انتقال مالکیت می باشد و هدف از آن این است که مبیع در اختیار مشتری قرار گیرد. منتها چون فروشنده باید استیلای خریدار را فراهم کند. قانون مدنی در درجه نخست این قدرت را برای او شرط کرده است و هنگامی که فروشنده توانایی تسلیم موضوع قرار داد را نداشته باشد اگر خریدار بتواند آن را به آسانی بدست آورد عقد صحیح است[۶]. اما دراجاره ، کسی که مالی را اجاره می دهد ،درضمن موظف می شود آن مال رادراختیارمستاجر قراردهد،زیرا لازمه تسلیط اوبرانتفاع است.وبرخلاف بیع این تسلیم عین مستاجره نیست که اثر عقد می باشد بلکه التزام موجر به فراهم

 

آوردن امکان بهره برداری از عین مستاجره برای مستاجر نتیجه و اثر اجاره است به همین دلیل است که ماده ۴۷۶ ق.م موجر را متلزم به تسلیم عین مستاجره نموده و در صورت امتناع مجبور  می شود و در صورت تعذر اجبار ،  برای مستاجر خیار فسخ ایجاد می شود و همچنین به علت همین التزام است که ماده ۴۷۷ نیز مقرر می دارد که موجر باید عین مستاجره را در حالتی تسلیم نماید که مستاجر بتواند استفاده مطلوبه از آن را ببرد.

 

این مفهوم از عقد اجاره در قانون مدنی مصر نیز مشاهده میگردد به نحوی که ماده ۳۶۲/۴۵۵ اجاره را عقدی می داند که بموجب آن موجر ملزم است که برای مستاجر امکان بهره برداری از انتفاع شی معین در مدتی معین در برابر اجاره بهای معین را بنماید و همان گونه که قبلا نیز اشاره نمودیم در حقوق مصر اجاره عقدی عهدی می باشد و تسلیم عین مستاجره توسط موجر به مستاجر نتیجه این عقد و از تعهدات موجر است. پس داشتن قدرت در تسلیم آن از شرایط لازم در شخص موجر است.

 

علاوه بر مقدور التسلیم بودن دائمی بودن عین مستاجره ونیز قدرت موجر نسبت به تسلیم آن وهمچنین مورد اجاره باید شرعا نیز مقدور التسلیم باشد. مشروع بودن موردمعامله ازشرایط اساسی صحت معاملات میباشد وفقهاء نیزهمگی نظربراین دارند که مورد معامله باید مباح باشد ومعامله

 

آن ، قانونا ممنوع نشده باشد [۷]چنانکه گفته اند : الممتنع شرعا کالممتنع عقلا ،  لذا معامله بر چیزهایی که شرع و قانون جایز نمی داند باطل است ماده ۲۱۵ ق.م در این مورد مقرر می دارد : “مورد معامله باید مالکیت داشته و متضمن منفعت عقلایی مشروع باشد” اجاره نیز یکی از معاملات بوده و مشمول این ماده می گردد و هر گاه منفعتی که مورد اجاره قرار می گیرد از طرف قانون ممنوع باشد عقد فاقد شرط اساسی برای صحت معامله بوده و باطل می باشد[۸].

 

همچنین است هر گاه دو طرف برای انتفاع نامشروع تراضی کنند در این صورت جهت نامشروع موجب بطلان عقد می شود و در غالب موارد با نامشروع بودن منفعت مخلوط می گردد[۹]. زیرا اگر معلوم شود که شرط نامشروع انگیزه قاطع و جهت عقد است باید آن را باطل شمرد[۱۰]. ولیکن در موردی که اجاره به طور مطلق بوده و مستاجر محل را برای امر نامشروع اختصاص می دهد بعضیها معتقدند موجر نمی تواند اجاره را فسخ نماید. زیرا در این صورت مستاجر در حکم غاصب است و موجر می تواند او را از انتفاع نامشروع بازدارد[۱۱]. اما تبصره ۳ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ در این مقرر داشته ،”اگر مستاجر مرکز فساد راکه قانونا دائر کردن آن ممنوع است درمورداجاره دایر نماید، دادستان علاوه بر انجام وظایف قانونی خود ، به محض صدور کیفر خواست به درخواست موجر مورد اجاره را در اختیار موجر قرار می دهد. همچنین به موجب تبصره۲ ماده ۸ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۶۲ اگر مستاجر ، مورد اجاره را مرکز فساد قرار داده باشد. به محض ثبوت آن دادگاه به درخواست موجر مورد اجاره را تخلیه و در اختیار موجر قرار می دهد.

 

در حقوق مصر نیز به موجب ماده ۹۷/۱۴۹ ق.م یکی از شرایط مبیع این است که از اشیایی باشد که قابلیت خرید و فروش را دارا هستند و حقوقدانان مصری در این مورد بیان نموده اند که شی مورد اجاره باید قابل خرید و فروش باشد و اشیایی که قابلیت خرید و فروش ندارند عبارتند از : اول: اشیایی که بر حسب طبیعتشان قابل معامله کردن نیستند ، مانند خورشید و هوا ودریا . دوم:اشیایی که به غرض خاصی اختصاص داده شده اند. مانند اجاره املاک عامه ( اموال عمومی) که مجاز نیست و نیز همانند غیر قابل معامله بودن وقف . زیراباغرضی که مال موقوفه به آن اختصاص داده شده است منافات دارد، اما معامله ای که باچنین غرضی منافات نداشته باشد جایزاست . ماننداجاره مال موقوفه . همچنین اشیاء نامشروع نیز قابل معامله نیستند وعدم مشروعیت

 

آنها به مخالفت با نظم عمومی و اخلاق برمیگردد ،  مثلا اجاره خانه برای قمار جایز نیست[۱۲].

 

[۱] ماده ۴۷۰ ق. م

 

[۲] حائری شاه‌باغ؛ سیدعلی؛ شرح قانون مدنی؛ ج ۱؛ ص ۴۲۷

 

[۳] کاتوزیان؛  ؛ دوره عقود معین ۱؛ ص ۳۸۸

 

 

 

[۴] السنهوری؛  عبدالرزاق، الوسیط فی الشرح القانون المدنی الجدید؛ ج ۱؛ ص ۳۸۴

 

 

 

[۵] برای دیدن نظر مخالف، ر. ک به: بروجردی بعده؛  محمد، حقوق مدنی؛ ص ۲۷۳ و امامی؛  سید حسن، حقوق مدنی ج ۲؛ ص ۷۲

 

[۶] کاتوزیان؛  ؛ دوره عقود معین ۱؛ ص ۱۴۹

 

 

 

[۷] محقق حلی: ابوالقاسم نجم‌الدین جعفر بن الحسین؛ شرایع الاسلام فی مسائل احلال و الحرام؛ ترجمه ابوالقاسم احمد یزدی؛ انتشارات دانشگاه تهران؛ ۱۳۷۴؛ ج ۲-۱؛ ص ۳۰۹

 

[۸] امامی؛  سید حسن؛ حقوق مدنی؛ ج ۲؛ ص ۷۱

 

[۹] کاتوزیان؛  ؛ دوره عقود معین ۱؛ ص ۳۸۹

 

[۱۰] کاتوزیان؛  ؛ قواعد عمومی قراردادها؛ ج ۲؛ ص ۴۲۴- برای دیدن نظر مخالف ر. ک به امامی؛  سیدحسن؛ حقوق مدنی؛ ج ۱؛ ص ۲۱۷

 

 

 

[۱۱] امامی؛  سیدحسن؛ حقوق مدنی؛ ج ۲؛ ص ۷۱

 

 

 

[۱۲] السنهوری؛  عبدالرزاق احمد؛ الوسیط فی شرح القانون المدنی الجدید؛ ج ۱۷، صص ۱۲۹ تا ۱۳۱