ج.رابطه بین کاداستر و ثبت زمینی
هدف اولیه کاداستر در بسیاری از کشورهای اروپایی اخذ مالیات بوده، ولی در زمان کنونی، هدف نهایی‌تنها گردآوری مالیات نیست و ثبت حقوقی نیز مد نظر است. موقعیت کاداستر به عنوان ثبت سیستماتیک، امروزه این امکان را به ما میدهد که در کاداستر، ثبت حقوقی، مالی و دیگر مسائل اداری و اهداف طراحی را در نظر بگیریم. وابستگی بین ثبت حقوقی و کاداستر باعث شده که واژه کاداستر به صورتهای مبهمی به کار رود و در تمام پردازشهای کاداستر و مسائل حقوقی و امور مربوط به زمین مورد استفاده واقع شود. این لغت اغلب گیج کننده است و حتی ارتباط بین کاداستر که مساحت و موقعیت را بیان می‌کند و ثبت حقوقی که تملک (مال چه کسی بودن) و چگونگی این تملک را بیان می‌دارد، مبهم و تیره است. در اروپا، کاداستر به معنای یک ارزیابی و طبقه بندی سیستماتیک از زمین، تحت کنترل یک دولت مرکزی به وسیله نقشه‌هایی از قطعات زمین میباشد که بر مبنای نقشه برداری‌های توپوگرافی طراحی شده و بر طبق قطعات زمین در دفاتر ثبت، رکورد شده‌اند. بنابراین، کاداستر به عنوان نوع خاصی از ذخیره اطلاعات زمین معنا میشود که توسط نقشه‌ها پشتیبانی میگردد و نه تنها شامل منطقه و نوع کاربری زمین برای هر قطعه میشود، بلکه اطلاعاتی از قبیل اطلاعات مالکیت و ارزش زمین را نیز دربرمی‌گیرد.
د.ثبت زمینهای کشاورزی و مزروعی در دیگر کشورها با روش کاداستر
اکنون به سراغ کشورهایی می‌رویم که به نوعی سیستم کاداستر دارند. چه نوع رابطه درونی بین کاداستر و ثبت زمین در این کشورها وجود دارد؟ کوشش بر این است که پاسخ این سؤال را در یابیم. هدف از کاداستر فرانسه بر طبق رهنمودهای ناپلئون عبارت بود از نقشه‌برداری. بیش از صد میلیون قطعه زمین، طبقه بندی قطعات آن از نظر حاصلخیزی خاک و برآورد ظرفیت تولید هریک، فهرست نمودن کلیه قطعات مجزای زمین تحت نام مالک آن، تعیین کل ظرفیت تولید، کل عایدات و بنابر کلیه این برآوردها ایجاد رکوردی که بتواند به عنوان مبنایی برای ارزیابی آتی به کار رود…
برجسته‌ترین و مهمترین بخش این کار، نقشه برداری بود که مبتنی بر نقاط کنترل تعبیه شده توسط مثلث بندی زمینی بود. قطعات زمین در درون هر قسمت روی یک پلان با مقیاس ۱:۲۵۰۰ یا ۱:۱۲۵۰شماره‌گذاری میشود. بنابراین، یک شناسایی دقیق در مورد کلیه زمین‌ها در سطح کشور حاصل آمده، از آنجا که هدف و منظور صرفاً مالیاتی بود، بنابراین طبیعی است که قطعات زمین بر حسب نام مالکان شماره‌گذاری شوند. کاداستر ملی فرانسه در سال ۱۸۵۰ به اتمام رسید. هر چند از کاربری آن به سرعت کاسته شد و این امر ناشی از بهنگام نشدن رکوردها و به روز درنیامدن نقشه‌های کاداستر بود! الگوی فرانسوی به سرعت در تمام اروپا گسترش یافت. در اکثر ایالات آلمان، هلند و دانمارک نقشه‌برداری کاداستر در زمان به نسبت کوتاهی، به دنبال فرانسه به پایان رسید. [۱]
موضوعاتی که مانع پیشرفت کار شود، به راه اندازی سیستم از طریق گردآوری رکوردها چندان ارتباطی ندارد، بلکه بیشتر به نگهداری و بهنگام کردن منظم ثبت رکوردها بستگی دارد.
در صورتی‌که رکوردها و نقشه‌های یک سیستم به طور مرتب و پیوسته اصلاح و تجدید نظر نشود، به زودی ارزش و اعتبار خود را از دست خواهد داد. در بسیاری از کشورها ارتباط میان کاداستر و ثبت زمین شکل گرفت، به صورتی که ابتدا توسط شناسایی دقیق املاک ارائه شده در کاداستر و در درجه دوم با توجه به این حقیقت که کاداستر می‌توانست به عنوان گواه مالکیت مورد استناد و استفاده قرار گیرد.
تحقیقات به عمل آمده از طرف دفتر بین‌المللی کاداستر و رکوردهای زمین نشان میدهد که عملاً کلیه کشورهای دارای کاداستر، سیستمی از ثبت زمین را نیز دارند که ملک مورد نظر توسط شرح آن در کاداستر شناسایی میگردد، هرچند در اینجا فرض بر این است که سیستم کاداستر کامل است، البته این فرض در بسیاری از کشورها صحت ندارد، مثلا در اسپانیا ،پرتغال و سایر کشورهای امریکای لاتین، ثبت اسناد عملاً مستقل از کاداستر و فاقد شناسایی دقیق است.
تکمیل و توسعه کاداستر کامل و کارآمد بر تحول و تکمیل سیستم‌های ثبت قانونی زمین نیز تأثیر گذار است. کشوری که سیستم کارآمد ثبت زمین خود را تکامل بخشیده، ممکن است این تمایل را داشته باشد تا سیستم خود را با نقشه‌برداری‌های کاداستر و تألیف و تنظیم نقشه‌های ثبتی اندکس شده، از نقشه‌های موجود عکس‌های هوایی تکمیل شده با نقشه برداری‌های زمینی و غیره ارتقا دهد. این تمایل در کشورهایی مانند زلاندنو و ایالاتی چند از استرالیا آشکار دیده میشود. به عنوان گام نخست ،داراییهای ثبت نشده رکورد گردیدند. سپس نقشه‌های مختلف و متفرق با هم تلفیق شدند و مناطقی که قبلا نقشه‌برداری نشده بودند، به دقت شناسایی و به کمک نوعی نقشه برداری‌های شماتیک علامت گذاری و تحدید حدود شدند، سپس نقشه‌های اندکس ثبتی، آماده شده و به شبکه کنترل کشوری[۲] پیوستند. (السان،۱۳۸۵،ص ۶۵)وجود تفاوت و اختلافها در شرایط اولیه،استراتژی‌ها و مراحل توسعه باعث بروز تفاوتهای قابل ملاحظه و مهم در انواع و ترکیبات سیستم‌های کاداستر و ثبت زمین در سراسر جهان گردیده است. بسیاری از کشورهای جهان سوم و حتی کشور صنعتی پیشرفتهای مانند آمریکا از این نظر بسیار ضعیف و از سیستم‌های کامل اطلاعاتی زمین دور هستند. کشورهایی نیز وجود دارند که سیستم‌های آنها به تمامی کشورشان را فرا میگیرد، لیکن از نظر ساختار اصلی سیستم‌ها متفاوت هستند. در کشورهایی مثل سوئد ممکن است ثبت اموال غیر منقول مبنای شناسایی دارایی‌ها باشند که ضمناً اطلاعاتی در مورد شرح شناسایی منطقه و نوع بهره وری از زمین و مبدأ و ماهیت مالکیت به دست می‌دهند. بر این مبنا ثبت‌های دیگری را میتوان بوجود آورد، مخصوصاً برای مقاصدی چون ارزیابی و گردآوری مالیاتها، ثبت زمین و نظایر آن. کشورهای دیگر ممکن است سیستم خود را بر مبنای ثبت قانونی زمین و با نقشه‌های پشتیبان یا بدون این گونه نقشه‌ها بنا نهند. در این نوع ثبت‌های مربوط به زمین، پلانها و نقشه‌های نظام یافته و دقیق کاداستر ممکن است تکامل یافته باشند. با این تفاسیر، کشورهای دیگر ممکن است اول یک سیستم قانونمند کاداستر را برای مقاصد مالیاتی، ایجاد کرده باشند، در حالی که هنوز ثبت قانونی زمین و املاک به صورت پراکنده و بدون ارتباط با کاداستر بوده و در مرتبه دوم اهمیت قرار می‌گرفت. در این کشورها احتمال دارد که دوایر ثبت زمین به تدریج از واحد کاداستر زمین در شناسایی محدود املاک استفاده کرده باشند و در نهایت به سمت تکامل در جهت سیستم‌های ثبت با نام و با ورودی ویژه برای هر واحد کاداستر زمین خود را وفق داده باشند.نباید به هیچ کشوری توصیه کرد که برای توسعه در ثبت زمین و ثبت املاک خود و سیستم‌های اطلاعاتی مربوط به آن از طریق تقلید و دنباله‌روی از همین مسیرهای پیچ در پیچ اقدام کند. سؤال مناسب می‌تواند این باشد: چگونه میتوان رکوردهای زمین را به بهترین نحو با نظم و ترتیب سازمان داد و سپس آن را حفظ و نگاهداری کرد تا حداکثر استفاده و بهره‌دهی را در رسیدن به اهداف مختلف بدون متحمل شدن بار مالی و هزینه‌های سنگین تأمین کند؟ این سؤال حتی در مورد کشورهایی با قدمت بسیار در امر رکوردهای زمین صادق است. سیستم‌های کاداستر دیگر تنها برای مقاصد مالیاتی مورد توجه نیستند و در اروپای غربی نیز مالیات زمین دیگر از آن چنان درجه اهمیتی برخوردار نیست، پیشرفتهای مربوط به ثبت زمین بسیار فراتر از هدف و منظور منحصر به فرد صیانت از حقوق و منابع خصوصی افراد بر زمین، تجلی کرده است. (امامی، ۱۳۷۰،ص ۲۳)
با توجه به ساختارهای مختلف کاداستر کشورها، اکنون به بررسی سیستم کاداستر و ثبت زمین در چند کشور دیگر می‌پردازیم.
در کشور دانمارک مسئولیت این سیستم با وزارت کشاورزی[۳] بوده و هدف کلی آن نظارت بر اموری چون تفکیک و تجمیع اراضی و املاک و ارائه شناسه‌های یکسانی از اراضی و بطور کلی امور مربوط به اراضی و املاک میباشد. در واقع این سیستم پیش‌نیازی جهت اموری چون مدیریت زمینی[۴]، ثبت املاک [۵]و مالیات بندی اراضی و املاک میباشد. مواردی که در سیستم کاداستر ثبت میشوند عبارتنداز:
شماره قطعه زمین ـ شماره ده یا روستا یا شهر ـ شماره ویرایش فایل ـ آخرین تاریخ تصویب ـ شماره فایل ـ نوع در خواست (تفکیک ـ تجمیع و…) ـ مساحت به متر مربع ـ شماره قطعات داخل یک بلوک ـ رجوع به نقشه کاداستر ـ روش محاسبات کامپیوتری (مساحت و…) و مساحت خیابانهای خصوصی (در صورت وجود) در نقشه‌های کاداستری که برای کل دانمارک تهیه شده‌اند. تفاوتی بین مناطق شهری و روستایی به جز مقیاس نقشه‌ها وجود ندارد. در مناطق شهری مقیاس‌ها۸۰۰ :۱ یا ۱:۱۰۰۰ و در مناطق روستایی مقیاس‌ها ۱:۴۰۰۰ میباشند. سیستم ثبت املاک دانمارک بر عهده شهرداری بوده و اهداف کلی آن ثبت املاک در شهرداری‌ها جهت قیمت‌گذاری، محاسبه و جمع آوری اطلاعات مالیاتی املاک جهت محاسبه مالیات بر اجاره و مالیات بردرآمد و… میباشند. این سیستم همچنین اطلاعات را برای سیستم‌های مالیاتی مربوط دیگر فراهم می‌کند و برای کارهای آماری در سطح ملی در باب کاربری‌های گوناگون وقیمت املاک نیز مفید است. در بسیاری از شهرداری‌ها این سیستم‌ها برای محاسبه و جمع‌آوری اطلاعات درباب پرداخت کنندگان مالیاتی و یا اطلاعات در مورد پرداخت حق آب، فاضلاب، برق و… میباشد. برای امور مالی شهرداری نیز این سیستم مفید است.در این مورد داده‌هایی مانند عناوین زیر ثبت میشوند:
شناسه، شماره ملک ،آدرس، شناسه کاداستری، شماره مالک ،[۶] اطلاعات در باب مالکیت و فروش، قواعد طراحی و مساحت ملک، اطلاعات در مورد قیمت زمین و ملک، ثبت برای محاسبه مالیاتها و کنترل مشاغل و اطلاعات دیگر. کشور دانمارک دیر زمانی است یک نقشه کاداستری جامع در اختیار دارد که کل مساحت کشور را در برمی‌گیرد و به یک سیستم نقاط کنترل و ژئودزی واحد متصل شده است. رکوردهای مربوط به ثبت زمین، در یک اداره دولتی مرکزی در کپنهاگ نگهداری میشوند. کاداستر نیز به صورتی هماهنگ و نزدیک با سیستم‌های ثبت زمین، که از نوع ثبت مالکیتِ با نام میباشد، به صورت مکمل عمل می‌کند. مشابه چنین اشتراک نزدیکی را در کشورهای سوئد و فنلاند، که هر دو سیستم‌های ثبت مالکیتِ با نام بر مبنای واحدهای کاداستر دارند، میتوان مشاهده کرد. در این کشورها، کاداستر به تدریج از یک سیستم رکوردهای مالیاتی ساده با ارتباطی ضعیف با نقشه‌ها، به یک سیستم جامع با درجه بالایی از قابلیت اعتماد تکامل یافته است.
۱٫تایلند
کشور تایلند نشان دهنده یک نمونه مطالعه کاربری در خصوص فهرست برداری زمین‌ها [۷]میباشد. این مطالعه درقالب یک پروژه به منظور بررسی روش‌های ارتقای کاداستر و سیستم‌های ثبت زمین صورت گرفته است. در ابتدای پروژه، تنها ۱۵ درصد فهرست املاک موجود بوده، ۵۲ درصد دارای سند رسمی و مابقی آن به ثبت نرسیده بودند. پروژه توسعه کاداستر به وسیله بانک جهانی و اداره توسعه همکاری‌های استرالیا پشتیبانی گردیده و اهداف زیر را مد نظر داشته است :
۱ ـ دایر نمودن یک سیستم مرجع قضایی به وسیله ارتقای نقشه برداری‌های شبکه‌ای موجود و به کمک توسعه و گسترش کنترل‌های ژئودتیکی.
۲ ـ تولید نقشه‌های کاداستر در مناطق روستایی مبتنی بر نقشه‌های عکسی ترمیم شده که این عکس‌ها عموماً در مقیاس ۱:۴۰۰۰ بوده است، اگرچه وجود مقیاس‌های بزرگتر در مناطقی که قطعات زمین کوچک هستند، ضروری است.
۳ ـ تولید نقشه‌های شهری در مقیاس‌های ۱:۱۰۰۰ و ۱:۵۰۰ بنا به اقتضا و بر اساس عکس‌های هوایی ترمیم شده در مناطقی که ممکن باشد.
۴ ـ نقشه برداری زمینی مناطق توسعه یافته.
۵ ـ ارتقای مکانیزم‌های نگهداری داده‌های زمین، ارزیابی دارایی‌ها و مالیات‌بندی.[۸]
نارسایی و ضعف نقشه‌های کاداستر موجود، دسترسی به بهبود و پیشرفت در زمینه سیستم های اطلاعات مکانی را دچار اشکال می‌نمود. بسیاری از نقشه‌ها بین ۳۰ تا ۵۰ سال بود که اصلاح نشده بودند. این احتمال وجود داشت که از اعمال تغییرات اساسی در قوانین و تکنولوژی به وسیله اعمال روش‌های موجود اجتناب شود. در حالت کلی در نظر گرفتن محدوده‌های فیزیکی قطعات زمین به عنوان محدوده‌های قانونی پذیرفته شده بود. بنابراین استفاده از روش های عکس‌برداری هوایی مدنظر قرار گرفت. در مناطقی که پوشش گیاهی از استفاده مؤثر آنها جلوگیری می‌کرد، روش‌های ساده نقشه برداری زمینی به کار گرفته می‌شد. اعمال تغییرات به منظور به روز رسانی آنها به صورت افزایشی و تکاملی بود. در خصوص مناطق، اولویتهای زیر مد نظر بوده است :
۱ ـ مناطقی که تهیه و تثبیت فهرست زمین‌ها طرح‌های توسعه کشاورزی را رونق می‌داد.
۲ ـ مناطقی که زمینهای بدون سند زیادی در آنها وجود داشت.
۳ ـ مناطقی که برنامه ریشه کنی فقر روستایی در آنها وجود داشت.
۴ ـ مناطقی که تعداد دعاوی ملکی بر سر محدوده‌ها بالا بود.
تمامی برنامه‌های طرح ریزی شده با احتیاط و دقت کامل زیر نظر بود تا این که ارزیابی درستی از تمامی هزینه‌ها و منافع آن در دست باشد. مرور زمان مشخص نموده است که افزایش حاصل خیزی زمین همراه باثبات اجتماعی بیشتر، بیش از آنچه که مورد تعهد بود،توجیه پروژه را در برداشته است. همانطور که ملاحظه گردید، هدف اصلی کاداستر کشور تایلند، فهرست برداری از زمین‌ها بوده و به نظر می‌رسد حتی راهکارهای اتخاذ شده دقیقاً در این راستا قرار داشته‌اند. نتیجه آن که برای کارهای اولیه بخشی از برنامه ثبت زمین و کاداستر، اگر زمین‌ها و منطقه به نسبت وسیع باشند، روش های فتوگرامتری به همراه عملیات زمینی باید به اجرا گذاشته شوند.
۲٫کانادا
ثبت زمین و سرویس‌های اطلاعاتی یکی از تلاش‌های شناخته شده در دهه اخیر در زمینه توسعه مفاهیم کاداستر چند منظوره در ایالات ساحلی کانادا بوده است. سواحل کانادا مشتمل بر ۳ ایالت ساحلی کوچک است که در کل، ۱۳۰ هزار کیلومتر مربع مساحت داشته و جمعیتی در حدود ۷/۱ میلیون نفر دارد. اقتصاد این ایالات مبتنی بر استخراج معادن، جنگل‌داری، ماهیگیری و کشاورزی است. سیستم تصرف زمین مطابق رسوم انگلیسی ـ آمریکایی بوده و ترتیبات اجرایی آن به صورت نقشه‌برداری زمینی غیر منظم، توصیفات حد و مرزها و یک ثبت سند ابتدایی بوده است. [۹]
اولین مرحله فرآیند طولانی مدرنیزه ساختن اطلاعات زمینی، تهیه گزارشی بود که به منظورهای زیر تهیه گردید:
سازماندهی و نظارت بر نقشه‌برداری محدوده‌های ملکی با در دست داشتن سوابق کافی به طوری که بتوان محدوده‌ها را بدون هرگونه مشاجره به هنگام کرد.
همچنین به منظور بهبود دقت نقشه‌ها برای اهداف مالیاتی شهر، نقشه‌برداری‌های کنترلی به عنوان مرجع برای تهیه نقشه‌های خطی مورد نیاز بود و نقشه‌برداری‌های شهری و محدوده‌ها می‌توانست با نقشه برداری‌های کنترلی تلفیق گردد. برنامه ایجاد نقاط کنترل [۱۰] شامل ۴ مرحله بوده است :
۱ ـ توسعه و متراکم سازی شبکه نقاط کنترل درجه ۲٫
۲ ـ توسعه برنامه تهیه توپوگرافی و مسطحاتی بزرگ مقیاس، برای تمامی ایالات و معرفی نقشه‌های بزرگ مقیاس کاداستر.
۳ ـ جایگزینی تدریجی سیستم ثبت املاک موجود با یک سیستم مبتنی بر کامپیوتر در تمام ایالات.
۴ ـ ایجاد گزارشهای زمینی تلفیقی.
۳٫اروپای غربی
به دلایل تاریخی، تشابهات اساسی میان کاداسترهای کشورهای اروپای غربی وجود دارد. همه آنها به طریقی بر اصول کاداستر فرانسه پایه‌ریزی شده‌اند که توسط ناپلئون در اوایل قرن نوزدهم شناسانده و معرفی شده بود. اصل اساسی این بود که کاداستر باید از دو بخش اصلی تشکیل شده باشد. یک بخش تشریحی و کلمه به کلمه، و یک نقشه که نشان‌دهنده موقعیت‌ها و مرزبندی‌های تمام قطعات و واحدهای زمین باشد. نقشه‌ها طی یک نقشه‌برداری نظام یافته فنی قطعه به قطعه در چارچوب نقشه‌برداری‌های همگن کاداستر تهیه میشوند. [۱۱]
حاصل کار این نقشه‌برداری تنها نقشه نبود، بلکه شماره انحصاری کاداستر برای هر قطعه زمین وجود داشت که به عنوان رابطی بین نقشه‌ها و بخش‌های توصیفی مربوط عمل می‌کرد. از آنجا که کاداستر از نوع مالیاتی بود، کاداستر پایه برحسب نام مالکان منظم می‌شد و شامل قطعات زمین هر مالک در منطقه، کاربری زمین، کیفیت و ارزش زمین می‌گردید. به دنبال آن، کاداستر دیگری به موازات کاداستر قبلی ظهور کرد که براساس شماره‌های قطعات زمین، سازماندهی گردید. مشخصه مهم در این پیشرفت‌ها، ارتباط بین کاداستر و ثبت زمین است. امروزه در کشورهای آلمان، سوئیس، اتریش و هلند ارتباطی بسیار نزدیک بین کاداستر و ادارات ثبت زمین وجود دارد. در کشور فرانسه، کشور مادر کاداستر، هنوز در مورد یکپارچه‌سازی کاداستر و ثبت زمین اقدامی به عمل نیامده است، به این دلیل که کاداستر فرانسه نه فقط جامعیت کاداسترهای فوق را ندارد، بلکه همانند سایر کشورهای اروپایی نیز حفظ و نگهداری نشده است. این کاداستر همچنین از نظر قانونی و حقوقی اعتبار کمتری دارد و بیشتر یک کاداستر مالیاتی است که فاقد ارتباط نزدیک میان کاداستر و ثبت قانونی زمین میباشد.
صفت برجسته و مشترک در کلیه کشورهای اروپای غربی این است که کاداستر پوشش کامل قانونمندی بر کل خاک کشور است و داده‌های گردآوری شده و رکوردها به طور مرتب بهنگام میشوند. قطعات زمین بر طبق کاربردها، مساحت‌ها وارزش مالیاتی ساختمان‌ها و توپوگرافی، تشریح و توصیف شده و مالکیت‌ها رکورد میشوند و رابطه‌ها و پیوندهایی که در این موارد با ثبت‌های دیگر لازم و مطرح است، برقرار میگردد. گرایش کلی این است که جنبه‌های اولیه مالیاتی[۱۲] کاداستر روزبه روز کم‌رنگ‌تر میشود، در حالی که نقش آن به عنوان پایه برای سیستم‌های کلی اطلاعات زمین اهمیت روزافزونی پیدا کرده است. در تمام کشورهای اروپایی، از نقشه‌های کاداستر علاوه بر کاربرد اصلی آن، برای مقاصد دیگری نیز استفاده میشود، برای مثال در سوئیس، معمولاً نقشه‌های شهرها و شهرداری‌ها را به صورتی بسیار دقیق بر مبنای اطلاعات کاداستر تهیه می‌کنند. ترکیب و ادغام نقشه‌برداری‌های کاداستر با دیگر انواع نقشه‌برداری‌های بزرگ مقیاس برای مقاصد شهری، تمایل مشترکی است که در دیگر کشورهای منطقه وجود دارد. گرایشی دیگر که تا حدودی به موازات این پیشرفت‌ها عمل می‌کند، کاربری وسیع از روش‌های فتوگرامتری در تهیه نقشه‌های کاداستر، به ویژه در ارتباط با نقشه‌برداری‌های اولیه کاداستر، از یک ناحیه است، زیرا با توجه به کیفیت پائین برخی نقشه‌برداری‌های اصلی و نگهداری ضعیف بعدی آنها، نقشه‌برداری‌های دوباره و متناوب اغلب ضروری به نظر می‌رسد.
۴٫اروپای شمالی
از میان کشورهای اسکاندیناوی، کشور دانمارک سیستمی مشابه کشورهای اروپای غربی دارد. مشابه سیستم کاداستر دانمارک . کشورهای سوئد و فنلاند نیز هر دو سیستم‌های ثبت مالکیت با نام بر مبنای واحدهای کاداستر دارند. در این کشورها، کاداستر به تدریج از یک سیستم رکوردهای مالیاتی ساده با ارتباطی ضعیف با نقشه‌ها به یک سیستم جامع با درجه بالایی از قابلیت اعتماد تکامل یافت. در کشور سوئد، کاداستر با ثبت زمین از طریق خودکاری [۱۳]، اشتراکی دوباره پیدا کرد. یک سازمان واحد، کار گردآوری و تبدیل اطلاعات انتخاب شده کاداستر و ثبت زمین را انجام میدهد و برای صورت تقسیمات جزئی با نقل و انتقال مالکیت و موارد دیگر اختیار دارند، رکوردها را نیز تغییر دهند. نروژ پیش از این، سیستم مناسب کاداستر نداشت و بر رکوردهای قدیمی مالیاتی متکی بود که تنها بخشی از آن را نقشه‌ها پشتیبانی می‌کردند، ولی در حال حاضر این کشور تصمیم به ایجاد یک سیستم خودکار گرفته است که داده‌های واحدهای زمین، آدرس‌ها و ساختمان‌ها را مهیا می‌کند. [۱۴]
گفتار پنجم.تحدید حدود و داوری
فرایندهای تحدید حدود و داوری در خصوص اختلافات مربوط به آن به قانون گذاری مناسب نیاز دارد که بر اساس آن یک گروه برای بررسی یک قطعه زمین و ارزیابی کردن حدود آن تعیین می شوند. تاریخ و زمان بازدید از محل،بایستی به خوبی به اطلاع عموم به وسیله آگهی برسد.آگهی باید بیان کند که هر مدعی مالکیت یا منفعت در هر زمینی که در آگهی تعیین شده است باید شخصا” یا به وسیله نماینده قانونی قبل از مامور تحدید حدود در محل حاضر شود.همچنین هر مدعی باید همه مدارک و اسنادی را که مثبت ادعایش است،ارائه نماید.روش های ارزیابی وعلامت گذاری ممکن است با توجه به نیازهای محلی و رویه ها،متفاوت باشند.به هر قطعه ارزیابی شده یک شماره واحد(پلاک)اختصاص داده می شود که توصیف قانونی زمین را تشکیل می دهد.به تصمیمات مامور تحدید حدود به وسیله طرفین امکان اعتراض به یک هیات قانونی مثلا” یک دیوان محاکمه زمین و … وجود دارد. [۱۵]
گفتار ششم.مزایا و معایب نظام عینی
نظام ثبتی برای آن که بتواند به اهدافش دست یابد باید از مزیت سهولت دسترسی به اطلاعات صحیح و قدرت اثباتی برخوردار باشد.نظام ثبتی عینی از هر دو دیدگاه موصوف قابل اطمینان است.چه از حیث سهولت دسترسی به اطلاعات،اعمال حقوقی بر حسب نام اشخاص ثبت و ضبط نمیگردد.بلکه بر حسب مال غیر منقول موضوع آن ثبت می شود و به همین سبب هم آن را شیوه عینی می خوانند.در نظام عینی،در دفتر املاک غیرمنقول برای هر ملکی جایی ویژه است و هرگونه معامله ای که در مورد این ملک صورت میگیرد و نیز حقوقی که بر آن باراست در همان جا ضبط و ثبت میگردد.پس هرگاه شخص بخواهد در مورد ملکی به معامله ای دست بزند،می تواند با مراجعه به دفتر املاک غیرمنقول موصوف،به بهترین و دقیق ترین روش از وضع ملک منظور آگاه گردد و با اطمینان خاطر به معامله دست بزند.از حیث دلیلیت و قدرت اثباتی نیز،نظام ثبت عینی قابل اتکا است.چه آن که اعمال حقوقی مستلزم ثبت،زمانی ثبت میشودکه در صحت آن کمال موشکافی شده باشد. از جمله در مورد موقع ملک،حدود و مساحتش،نام کسانی که به عمل حقوقی راجع به آن دست زده اندواینکه آیا اعمال حقوقی از جانب مالک صورت گرفته است و صحیح و قابل ثبت است یا خیر،همه مورد بررسی قرار می گیرد.نتیجه ای که بر این بررسی و موشکافی مترتب است،آن است که معامله ای که در دفتر املاک ثبت میشود،دلیلیت و تاثیر کامل دارد و حق عینی از زمان ثبت،به منتقل علیه انتقال داده می شود وثبت است که ناقل حق شمرده میشود ویکی از اهداف ضبط و ثبت در این نظام،انتقال حق عینی است نه صرف اعلان انجام معامله،آنچه علی رغم این مزایا باعث میشود که این نظام در همه جا مورد استقبال واقع نشود،سرمایه و نیروی انسانی بسیاری است که برای نقشه برداری و ارزیابی همه سرزمین پیش از اجرای آن و همچنین بررسی درستی حق عینی متعلق به هریک از قطعات زمین در جهت ثبت تمامی آنها در دفتر املاک غیرمنقول بایستی صرف گردد.[۱۶]
بخش سوم.طرق نظام ثبت در حقوق ایران
فصل اول.نوع نظام ثبت املاک ایران
بررسی قوانین ثبتی در ایران چه قبل از تصویب قانون ثبت ۱۳۱۰ و چه بعد از آن نشانگر این امر است که در حقوق ایران ،همواره مبنا و ملاک ثبت،حق مالکیت نسبت به زمین بوده است نه مالک و دارنده آن،به عبارت دیگر،ثبت زمین در ایران ،فرایند ثبت کننده رسمی حقوق موجود در زمین از طریق حق مالکیت می باشد که این همان نظام عینی ثبت است که ملک غیرمنقول را موضوع و عنصر اصلی ثبت قرارمی دهد.[۱۷]
بنابراین در حقوق ثبت ایران،از زمانی که ثبت به شیوه نوین آغاز شد،نظامی که مبنا و ملاک ثبت قرار گرفت نظام ثبت عینی بود که با اقتباس از حقوق دول اروپائی در ایران رایج گردید.البته در اعمال این نظام در حقوق ایران دو روش عمده به کار گرفته شد که به ثبت عادی و عمومی معروف هستند.اما باید توجه داشت که استفاده از هریک از روش های مذکور،در ماهیت نظام ثبتی ایران تغییری حاصل نکرد و ثبت املاک در ایران همواره بر مبنای نظام ثبت عینی بوده و هیچ گاه مالک و دارنده حقۀ(نظام ثبت شخصی)مبنا و ملاک ثبت قرار نگرفته است.در آغاز ثبت املاک در ایران،هرچند این مزیت وجود داشت که نظام ثبت عینی مورد استعمال قرارگرفت ودرنتیجه از عیوب نظام ثبت شخصی بری بود اما از آنجایی که ثبت املاک و ثبت اسناد معاملاتی و انتقالات املاک ثبت شده الزامی نبود،نظام مزبور به خوبی نمی توانست به اهداف مورد انتظارش دست یابد.این عیوب کم کم قانون گذار را برآن رهنمون شد تا ثبت املاک را الزامی کند.اما صرف الزامی نمودن ثبت املاک هم نمی توانست نظام مزبور را در رسیدن به اهدافش یاری کند.چه آنکه ،هرچند اطلاعات مربوط به حق مالکیت قطعه زمین مورد بحث در آغاز به درستی ثبت می شد اما با گذر زمان و انجام معاملات غیررسمی،اطلاعات موجود در ثبت دیگر نمی توانستند بازگو کننده حقایق در خصوص ملک ثبت شده و مالک واقعی آن باشند.در نتیجه نیاز به این امر احساس شده که اطلاعات موجود در هنگام ثبت اولیه ملک بر حسب تغییرات و تحولات ایجاد شده در آن،به روز شوند والا بعد از گذر مدتی،عملا” منسوخ خواهند شد.همین امر سبب شد تا قانون گذار علی رغم اختیاری اعلام نمودن ثبت اسناد،ثبت تمامی حقوق و عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاک ثبت شده در دفتر املاک را الزامی اعلام نماید.البته صرف ثبت معاملات و انتقالات بعدی ملک نمی توانست صحت اطلاعاتی را که در آغاز اعمال نظام ثبتی ثبت شده بودند،تضمیین کند زیرا ممکن بود پس از ثبت اولیه ملک،تغییراتی در حقوق و حدود آن از طریقی غیر از انتقالات و معاملات صورت گیرد.به عنوان مثال چند ملک ثبت شده ممکن است با هم تجمیع شوند یا ملک ثبت شده ای مورد تفکیک قرار گیرد.در حقوق ثبت ایران عمل تفکیک بوسیله اداره ثبت با توجه به مقررات قانون ثبت و بند ۳۸۳ مجموعه بخشنامه های ثبتی [۱۸]صورت میگیرد.تمامی این تغییرات ناشی از تجمیع و تفکیک در اداره ثبت به ثبت خواهد رسید واطلاعات مربوط به ثبت املاک به صورت مستمر در حال به روز شدن هستند.
بدین ترتیب،نظام ثبتی در حقوق ایران به صورت پویا در آمده و اطلاعات موجود در آن با به روز رسانی از خطر منسوخ شدن نجات یافته است.بنابراین ،ملاحظه شد که در تقسیم بندی نظام های ثبتی به نظام ثبت عینی و شخصی،نظام ثبت املاک در ایران همواره تابع نظام عینی بوده است ودر تقسم بندی نظام های ثبتی به نظا مهای ایستا و پویا،نظام ثبتی ایران از ایستایی به سمت پویایی حرکت کرده است.
مبحث اول.ایرادات نظام ثبتی ایران
موفقیت نظام ثبتی به دیدگاه جامعه ای که در آن اعمال میشود،بستگی دارد.به گونه ای که جامعه باید بتواند به اطلاعات آن اطمینان داشته باشد.علی رغم مزایایی که نظام ثبت ایران (نظام عینی)به دنبال دارد،متاسفانه نظام مزبور کاملا” با نیازها و منافع مالکین منطبق نیست،به گونه ای که بیشتر مالکین،انتقال زمین را کاری دشوار می دانند و فرایند ثبت زمین معمولا” در ذهنشان فرایندی پرهزینه و کاغذ بازی(به دلیل لزوم وجود استعلامات متعدد)و مستلزم صرف زمانی طولانی می باشد.به گونه ای که این ایراد سبب رواج معاملات غیررسمی در این خصوص گردیده ودر نتیجه سبب شده است که نظام ثبتی نتواند آن اطمینانی را که از آن انتظار می رود،تامین کند.به منظور حل این مشکل در نظام ثبتی ایران” قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی” مصوب ۲۴/۵/۸۵ تصویب شد. [۱۹]
قانون مزبور هر چند گامی مثبت در جهت بهتر عمل کردن نظام ثبتی ایران از طریق کاهش تعداد استعلامات ضروری،به شمار می آید و به نظر می رسد آن را باید نقطه عطف در تاریخ دفاتر اسناد رسمی دانست اما به نظر می رسد نمی تواند به رسالتی که برای آن منظور تصویب شده است،دست یابد زیرا در آن همچنان به لزوم انجام استعلاماتی جهت ثبت معاملات غیرمنقول اشاره شده است هرچند که راه کارهایی برای عدم کسب استعلام یا تاخیر در ارسال پاسخ استعلام ها از سوی مراجع ذی صلاح مانند مسوولیت تضامنی منتقل الیه و ناقل پیش بینی شده است.بنابراین ،ملاحظه میشود که هر چند قانون مزبور در جهت حذف کاغذ بازی در ثبت معاملات و جلوگیری از اتلاف وقت تصویب شده است،اما راهکارهای ارائه شده در آن نمی توانن رسیدن به اهداف فوق را تضمین کنند.
به نظر می رسد،در این خصوص ،توجه به راهکارهایی چون اتصال دفاتر اسناد رسمی به سیستم رایانه ای سازمان امورمالیاتی کشوروسیستم رایانه ای شهرداری ها و … به گونه ای که نیاز به استعلام از سازمانهای مربوطه را به صورت وقتگیر از بین ببرد و سردفتر بتواند با اتصال به سیستم های رایانه ای فوق از امور لازم اطلاع کسب کند،می تواند مثمرثمر باشد.به ویژه که در این شیوه،لازم نیست برای تسهیل انجام معاملات،منتقل الیه به ریسک تحمل مسئولیت تضامنی در خصوص تعهدات قانونی و بدهی های مربوط به ملک تن در دهد.
همانگونه که اشاره شد در نظام ثبتی ایران املاک بر اساس پلاک ثبتی به ثبت رسیده و همین امر دسترسی به اطلاعات در خصوص وضعیت یک ملک و حقوق مربوط به آن را آسان می کند.
اما این نظام دارای این ایراد عمده است که امکان جستجو بر اساس مشخصات مالک در آن وجود ندارد.این امر سبب میشود امکان تعیین میزان دارایی غیر منقول افراد فراهم نباشد.این ضعف،بزرگترین جاذبه را برای مجرمان سازمان یافته دارد تا از این راه به راحتی اموال نامشروع خود را تطهیر کنند. اینکه در دو دهه گذشته سودآورترین بخش اقتصادی در ایران بخش املاک بوده،جاذبه فوق را مضاعف می کند به گونه ای که امروزه یکی از راه های پولشویی در ایران ورود این سرمایه ها در بخش املاک شده است. [۲۰]
به موجب ماده ۱۵۶ الحاقی قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۸/۱۰/۱۳۵۱،سازمان ثبت موظف به تهیه و اجرای طرح کاداستر شد.این طرح امروزه به صورت فراگیر به مرحله اجرا در نیامده است.هرچند که ضرورت اجرای طرح کاداستر بر کسی پوشیده نیست.بااجرای طرح کاداستر میتوان نظام مکانیزه اطلاعات را ایجاد کرد که به وسیله آن بتوان به میزان دارایی غیرمنقول افراد دسترسی یافت و در نتیجه باب تطهیر پول از این طریق را مسدود نمود.بنابراین هرچند کلیت نظام ثبت املاک ایران که بر مبنای نظام عینی پویااست دارای منافع بسیاری می باشد ولی نواقصی در آن موجود است که باید در جهت اصلاح آن تلاش نمود.در انجام این اصلاحات نیز باید به این نکته توجه داشت که نظام ثبتی کلیتی متشکل از عناصر گوناگون است که همه آنها باید لحاظ گردند و پیشنهادات اصلاحی باید با توجه به همه عناصر باشد والا موجب ایجاد این خطر است که تنها کارایی لازم را نداشته باشد،بلکه سبب شود عملکرد نظام ضعیف تر گردد.
به طور کلی در اصلاح هر نظام ثبتی به چهار مجموعه اصلاحات باید توجه نمود که عبارتند از:
۱- اصلاحات قانونی که بر مدرنیزه و استانداردکردن و ساده کردن قوانین مرتبط با اموال و ثبت آنها متمرکز می شود.
۲- اصلاحات قضایی که بر استانداردسازی رویه قضایی و جایگزین کردن محاکم قضایی بوسیله محاکم ادارای جهت حل و فصل اختلافات مربوط به حدود املاک تاکید می نماید.
۳- اصلاحات اداری که بر استفاده از کارمندان کارآمد،ساده سازی رویه های اداری و کاهش اسناد لازم جهت انتقالات و … متکی است.
۴- اصلاحات تکنیکی و فنی موضوعاتی از قبیل استفاده از تکنولوژی کامپیوتری به منظور کمک به بررسی های مالی و بررسی فرایندهایی همانند نقشه های آماری و کاداستر و دستیابی به اطلاعات درباره مالک قانونی در این نوع اصلاحات مطرح میشود.استفاده از تکنولوژی میکروفیلم در ثبت اسناد نیز در این بخش مورد توجه قرار گرفته است.
البته اصلاحات فوق باید به گونه ای مرتبط با هم انجام گیرند تا بتوانند به آثار مورد انتظار دست یابند.
ثبت اراضی کشاورزی در ایران،روش ثبتی خاص یا تکمیل کننده مقررات عمومی؟
گفتار اول.تعریف روش ثبتی
از این اصطلاح، در مقررات ثبتی و حتی تالیفات حقوق دانان، تعریفی به عمل نیامده است. این واژه، ساخته برخی حقوق دانان و شارحین حقوق ثبت اسناد و املاک[۲۱] است. می توان گفت: به مجموعه مقرراتی که به چگونگی تثبیت مالکیت اموال غیر منقول و رسمیت بخشیدن به آن حق اعتباری، در هر نظام حقوقی می پردازد، روش یا شیوه ثبتی اطلاق می گردد.
برحسب اینکه یک نظام حقوقی در کدام دسته بندی از مجموعه نظام های ثبتی قرار گیرد، روش ثبت املاک آن کشور نیز متفاوت خواهد بود. نظام ثبتی ایران به شرحی که گذشت، از جهتی بر پایه نظام ثبتی عینی و از جهتی دیگر بر پایه نظام ثبتی پویا پی ریزی شده است.
گفتار دوم.اقسام روش ثبتی
بر مبنای اینکه مصادیق حکم قانونی بیان کننده روش ثبتی مطلق و یا مقید باشد، روش ثبتی به عام و خاص قابل دسته بندی است. ذیلاً به تعریف هر یک از آنها پرداخته می شود:
بند اول.روش عام
آن شیوه ای از ثبت املاک که مصداق اموال غیر منقول قابل ثبت، محدود به قید خاصی نباشد و کلیه مصادیق آن را در بر گیرد، روش ثبتی عام نامیده می شود. در نظام ثبتی ایران، مقررات ثبت عادی که از سال ۱۳۰۲ تا ۱۳۰۸ اجرا شد و پس از آن مقررات این شیوه ثبتی، در کنار ثبت عمومی که از سال ۱۳۰۲ تا ۱۳۰۸ اجرا گردید و در نهایت، مقررات قانون ثبت مصوب ۱۳۱۰،در زمره این دسته از روش های ثبت املاک محسوب می شوند.[۲۲]
بند دوم.روش خاص
به مقرراتی که مصداق یا مصادیق معینی از املاک قابل ثبت را در بر می گیرد؛ به عبارتی دیگر مقید به قیودی است که باعث محدود شدن دایره شمول مصادیق اموال غیر منقول قابل ثبت می گردد، روش،یا شیوه ثبتی خاص گفته می شود.
مقررات راجع به ثبت اراضی ملی شده، املاک مشمول اصلاحات ارضی ، موضوع مواد ۱۴۲ تا ۱۴۶ قانون ثبت الحاقی ۱۳۵۱، اراضی موات اعم از شهری و غیر شهری،املاک مشمول مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت مصوب ۱۳۶۵ و اصلاحی ۱۳۷۰ و در نهایت املاک واقع در طرح هادی و یا بافت مسکونی روستاها بر اساس مواد ۱۴۰،۷۱ و ۱۳۳ قوانین برنامه های دوم، سوم و چهارم توسعه، در زمره مقررات خاص راجع به ثبت املاک می باشند که موجب محدود شدن دایره شمول اجرای مقررات ثبت عمومی گردیدند.
چنین مقرراتی بنا مصالح و اهدافی که مد نظر قانون گذار بوده است، دارای وجوه افتراق بارزی از حیث احکام و آثار ثبت املاک مورد شمول، می باشند و باعث تخصیص احکام ثبت عمومی شده اند.
گفتار سوم.فلسفه تدوین مقررات ثبت ارازی مزروعی
لغو نظام ارباب و رعیتی و توزیع مالکیت اراضی کشاورزی بین زارعین، تشویق مالکان به تولید محصولات کشاورزی تا مرز خود کفایی کشور و صادرات، از عمده ترین اهداف وضع مقررات اصلاحات ارضی است. در مورد مقررات تازه به اجرا در آمده اراضی کشاورزی،قانون گذار در ماده ۱۸ قانون برنامه چهارم توسعه مصوب ۱۳۸۳، صراحتاً فلسفه وضع آن را در کنار سایر اقدامات احصا شده در این ماده،خود کفایی در تولید محصولات اساسی کشاورزی، تامین امنیت غذایی، اقتصادی نمودن تولید و توسعه محصولات کشاورزی، ارتقای ارزش افزوده بخش کشاورزی، ذکر نموده است.
علاوه بر این، طبق بند ه از تبصره ۱۸ قانون بودجه ۱۳۸۵، افزایش بهره وری و بهبود استاندارد و توسعه و تجهیز واحد های ثبتی مرکز و استان ها و ایجاد پایگاه اطلاعات املاک در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور از دیگر اهداف وضع قررات مذکور است. در ماده ۱۴۳ قانون برنامه پنجم توسعه نیز، حفظ ظرفیت تولید و نیل به خودکفایی در تولید محصولات اساسی کشاورزی و دامی، گسترش کشاورزی صنعتی و دانش بنیان و … منظور نظر قانون گذار است. محرز است که فلسفه این مقررات صرفاً با محوریت اقتصادی است.
بند اول.نوعیت زمین
طبق بند ح از ماده ۱۸ قانون برنامه چهارم و ماده ۱ آئین نامه ثبت اراضی کشاورزی مصوب ۱۳۸۵ و ۱۳۸۶، صرفاً اراضی کشاورزی به عنوان املاک قابل تقاضای ثبت در این روش است.
بند دوم.مرجع تشخیص ارزی کشاورزی
مطابق قسمت اخیر ماده ۱ آئین نامه مزبور، تشخیص کشاورزی بودن زمین با ادارات جهاد کشاورزی محل وقوع این قسم از املاک است. با توجه به تخصصی بودن عملکرد ادارات مزبور در حوزه کشاورزی، چنین تشخیصی از ضریب خطای کمتری نسبت به شناسایی آن از طریق ادارات ثبت برخوردار است.
بند سوم.قلمرو زمین مزروعی
مستفاد از بند ح از ماده ۱۸ قانون برنامه چهارم توسعه و ماده ۱ و نیز بندهای ج و د ماده ۵ آئین نامه های مذکور،آن دسته از اراضی کشاورزی شامل بحث می شوند که اولاً، خارج از محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهر ها و شهرک ها که در ماده ۲ قانون زمین شهری مصوب ۱۳۶۶ و قانون تعاریف محدوده و حریم شهر، روستا و شهرک و نحوه تعیین آن ها، مصوب ۱۳۸۴ و نیز خارج از بافت مسکونی روستاها که طبق طرح های هادی مورد عمل ماده ۱۳۳ قانون برنامه چهارم توسعه، واقع شده باشد. (کنعانی، ۱۳۸۷،ص ۳۶) ثانیاً سابقه ثبت در دفتر املاک و صدور سند مالکیت نداشته باشند؛ اعم از اینکه مسبوق به تقاضای ثبت نبوده (مجهول المالک) باشند، یا سابقه پذیرش تقاضای ثبت داشته باشند، اعم از اینکه مسبوق به ختم عملیات مقدماتی ثبت باشند و یا موقوف مانده باشند.
بنابراین اراضی کشاورزی خارج از قلمروی مذکور و نیز اراضی غیر کشاورزی واقع در این محدوده ها، از جمله باغات، مشمول این مقررات نیستند.
در شیوه نامه مشترک، طبق بند الف از ماده ۲، بر خلاف قوانین و آئین نامه های مزبور، حوزه شمول این مقررات را به املاک دارای سند مشاعی نیز تسری داده است. این توسعه قلمرو، علاوه بر این، با قوانین دیگر از جمله مقررات راجع به افراز و تفکیک، تضاد آشکار دارد زیرا نتیجه آن خرد شدن زمین مزروعی است.
مبحث دوم.شیوه رسیدگی و طرح دعاوی
رسیدگی به تقاضا، مطابق عرف معمول ادارات با درخواست شروع می شود. برای این منظور سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مبادرت به تهیه فرمی مخصوص نموده و در اختیار ادارات جهاد کشاورزی قرار می دهد.ادارات جهاد کشاورزی نیز بنا به تشخیصی که انجام داده است، فرم های مزبور را بین متقاضیان واجد شرایط توزیع می نماید. با تکمیل تقاضا، ادارات جهاد کشاورزی اقدام به صدور گواهی لازم مبنی بر سند مالکیت اراضی کشاورزی بر مبنای ماده ۴ آئین نامه ، از جهت بلامانع بودن از لحاظ مقررات دولت و منابع طبیعی و اصلاحات ارضی و عدم تداخل با مناطق چهارگانه تحت مدیریت سازمان حفاظت محیط زیست و سایر مقررات مرتبط نموده است و به اداره ثبت محل ارسال می کند.
مطابق ماده ۵ این آئین نامه، اداره ثبت اسناد و املاک پس از دریافت گواهی مزبور، نماینده و نقشه برداری را جهت معاینه محلی به محل وقوع ملک اعزام می نماید تا مبادرتا به ترسیم نقشه نموده و جهت بررسی و عدم مغایرت با مقررات، به اداره جهاد کشاورزی ارسال کند.
اگر نسبت به ملک مورد تقاضا از حیث مساحت و حدود و مانند آن اختلافی مشاهده کند، گروهی مرکب از ۳ عضو که طبق بند ب از ماده ۵ آئین نامه، شامل نمایندگان سازمان ثبت و جهاد کشاورزی و دادگستری محل می شود، نشکیل خواهد شد که مستقیاً تکلیف به رفع اختلاف دارند.
گفتار اول.چگونگی سیکل ثبتی
پاسخ در بند های ج و د ماده ۵ آئین نامه های مزبور صراحتاً ذکر شده است که به سه شق قابل تقسیم است:
الف-زمین زراعی سابقه تقاضای ثبت ندارد؛اعم از اینکه شماره پلاک داشته و با وجود توزیع اظهارنامه، متصرف جهت تقاضای ثبت به اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه ننموده باشد و یا اینکه سابقه پلاک کوبی و توزیع اظهارنامه نداشته باشد. راهکار در هر دو فرض پس از پذیرش تقاضای ثبت،تنظیم اظهارنامه و سیر مراحل تشریفات مقدماتی ثبت به منظور صدور سند مالکیت است.
ب- زمین زراعی مورد تقاضا سابقه درخواست ثبت داشته باشد لیکن مسبوق به ختم عملیات مقدماتی ثبت نباشد. این قسمت هم شامل املاکی است که با وجود تنظیم اظهارنامه آگهی های نوبتی و تحدید آن منتشر نشده است و یا اگر هم شده باشد، به دلیل بروز اشتباه موثر به شرحی که در بند ۳۸۷ مجموعه بخشنامه های ثبتی تعریف شده است، دستور به تجدید آگهی داده شده، ولی منجر به انتشار مجدد آگهی ها نشده است. در چنین فرضی پس از تایید تقاضا سایر مراحل مقدماتی ثبت طی خواهد شد تا آماده ثبت در دفتر املاک و صدور سند مالکیت شود.
ج- زمین مورد تقاضا مسبوق به ختم عملیات مقدماتی ثبت باشد. در این حالت آگهی های نوبتی و تحدیدی منتشر شده و تحدید حدود نیز به عمل آمده است و به دلیل عدم وصول اعتراض و یا در صورت وصول ادعای معرض طبق حکم مردود اعلام گردیده است و یا اعتراض وی وارد تشخیص داده شده و حکم قطعی به نفع وی صادر گردیده است در نتیجه جانشین مستدعی اولیه ثبت قرار گرفته و در حال حاضر سلسله ایادی مالکانه متصرف و متقاضی ثبت کنونی زمین کشاورزی، به متقاضی اولیه و یا متعرض محکوم له و جانشین منتهی می شود. در این فرض بدون سیر تشریفات دیگر، پس از احراز مالکیت متقاضی ثبت به نام وی سند مالکیت صادر می گردد. ( لاوی، ۱۳۸۴،ص۴۷)
گفتار دوم.گروه های حل اختلاف و نزاع فی مابین
در بند ((ب)) از ماده ۵ آئین نامه تصریح شده است که : (( در صورت بروز اختلاف در مساحت و حدود و سایر موارد نمایندگان سازمان ثبت و جهاد کشاورزی و دادگستری محل منطقه مربوط را معاینه و بررسی و رفع نقص و اختلاف می نمایند)). ملاحظه می شود که در تعیین سمت دقیق این گروه سه نفره موضوع به طور اطلاق تدوین شده است، بنابراین لزومی ندارد که اعضای آن عالی ترین مقامات اداری محل وقوع ملک باشند.
تذکر – از آنچه ذکر شد معلوم می شود که اظهار نامه ی ثبتی غیر از اظهار نامه ایست که در قوانین دیگر به آن اشاره شده است. از قبیل اظهارنامه ی مالیاتی و اظهار نامه ی مذکور در ماده ی ۷۰۹ قانون آئین دادرسی مدنی.
