۵- معدوم یا مکتوم کردن دفاتر یا از بین بردن اوراق آنها یا از اعتبار انداختن ثبت اسناد

مطابق ماده ۷ قانون مدنی «برای ثبت اسناد و املاک دفاتری لازم است که عده و نوع و ترتیب آنها مطابق نظام نامه‏ای که از طرف وزارت عدلیه تنظیم می‏شود، معین خواهد شد.» مواد ۱، ۲، ۳ و ۴ آیین نامه قانون ثبت مصوب سال ۱۳۱۷ (با اصلاحات بعدی)، تعداد دفاتر و طرز تنظیم و نگهداری آنها را بیان می‏نماید.

به موجب ماده یک آیین نامه مذکور، هر اداره یا دایره ثبت اسناد و املاک دارای دفاتر زیر خواهد بود:

۱- دفتر املاک ۲- دفترنماینده املاک ۳- دفتر املاک توقیف شده«بازداشتی» ۴- دفتر ثبت موقوفات ۵- دفترگواهی امضا ۶- دفترسپرده‏ها ۷- دفتر توزیع اظهار نامه‏ها ۸- دفتر املاک مجهول المالک ۹- دفتر ثبت شرکتها ۱۰- دفتر اسناد رسمی ۱۱- دفتر ثبت قنوات ۱۲- دفترآمار و ثبت اظهارنامه

نظر به اهمیت خاصی که دفتر املاک و ثبت قنوات از جهت متضمن بودن حقوق اشخاص دارد و برای جلوگیری از نابودی آنها، تبصره ذیل ماده یک آیین نامه مذکور مقرر داشته که: «دفتر ثبت قنوات و املاک در تهران یک نسخه و در سایر شهرستانها در دو نسخه نوشته شود که یکی در تهران و دیگری در محل نگهداری گردد.»

برابر مواد۲، ۳ و ۴ آیین نامه یاد شده، کلیه دفاتر ذکر شده باید مجلد باشد و به استثنای دفتر توزیع اظهارنامه و دفتر املاک مجهول المالک، بقیه دفاتر باید به وسیله دادستان شهرستان«دادستان عمومی» محل شماره گذاری و امضا شده، به مهر دادسرا ممهور شود و نیز مجموع تعداد صفحات در صفحه اول و آخر دفتر باید توسط دادستان یا نماینده او با تمام حروف ذکر و قید گردد.

دفاتر ثبت، مادام که صفحه سفید دارد، باید مورد استفاده واقع شود و پس از اتمام، مسئول دفتر باید تعداد شماره‏های ثبت را در آخر دفتر قید و بسته و امضا نماید و در مورد دفتر املاک و قنوات بعد از بسته شدن دفتر، همان طور که گفته شد یک نسخه در اداره ثبت محل باقی می‏ماند و نسخه دیگر به سازمان ثبت در تهران فرستاده می‏شود.

ماده ۳ آیین نامه مسبوق الاشاره مقرر می‏دارد که برای ثبت املاک هر بخش، یک دفتر املاک تخصیص داده شود و برای ثبت هر شماره مستقل و انتقالات بعدی آن مجموعاً سه صفحه در نظر گرفته شود. اما برای ثبت هر شماره از املاک مزروعی و انتقالات بعدی، علاوه­­ ­برگنجایش مقدار ثبت، به تعداد لازم صفحه سفید منظور گردد و این تعداد نباید از سه صفحه کمتر باشد.[۱]

همچنین هر دفترخانه اسناد رسمی، طبق ماده ۱۱ آیین نامه قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۵۴ و بخشنامه شماره ۹۰۲۳/۲مورخ ۲۵/۱۰/۵۸ سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، باید دارای دفاتر زیر باشد:

– یک نسخه دفتر ثبت اسناد که پلمپ شده و اسناد در آن ثبت می‏شود.

– دفتر راهنما که متضمن اسامی متعاملین و نوع سند و شماره و تاریخ آن خواهد بود.

– دفتر درآمد که به منظور ثبت سند مقرر است و شماره قبض هزینه‏های مزبور در آن قید می‏شود. این دفتر از طرف سازمان ثبت پلمپ خواهد شد.

– دفتر ثبت مکاتبات و تقاضا نامه‏های اجرایی و خلاصه معاملات.

– دفتر ابواب جمعی قبوض سپرده و اوراق بهادار.

– دفتر گواهی امضا.

– دفتر ثبت اسامی اشخاص ممنوع المعامله و املاک بازداشت شده و مشمول بند (ز).[۲]

طبق مواد ۱، ۲ و ۳ آیین نامه دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۱۷، دفاتر اسناد رسمی باید مجلد بوده، تمام صفحات آن در بدو امر باید توسط دادستان محل یا نماینده او شماره گذاری شده و به امضای وی ممضی و به مهر دادگستری مهر نماید و مجموع عده صفحات هر دفتر را باید دادستان محل یا نماینده او با تمام حروف در صفحه اول و آخر دفتر با ذکر تاریخ قید کند. دفاتر ثبت اسناد مادام که صفحه سفید دارد، استعمال می‏شود و پس از تمام شدن، متصّدی دفتر ذیل آن را بسته و در ضمن صورت مجلسی که بلافاصله پس از آخرین ثبت دفتر نوشته می‏شود، ختم دفتر را قید کرده و امضا می‏نماید. مستخدمین و اجزای ثبت اسناد و املاک و سران دفاتر اسناد رسمی باید از این دفاتر به نحو احسن نگهداری و مراقبت نمایند.

اکنون که از کمّ و کیف دفاتر موجود اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی آگاهی پیدا نمودیم، جا دارد با بررسی دقیق شق پنجم ماده ۱۰۰ قانون ثبت، رکن مادی جرم یاد شده را مورد تجزیه و تحلیل قرار دهیم.

قانونگذار، چهار صورت برای تحقق رکن مادی جرم مورد بحث شق اخیرالذکر لحاظ نموده است:

– معدوم کردن تمام یا قسمتی از دفاتر ثبت.

– مکتوم کردن تمام یا قسمتی از دفاتر ثبت.

– کندن ورقی از دفاتر ثبت.

– بی اعتبار و بی استفاده کردن ثبت سند به وسایل متقلبانه.

معدوم کردن، به معنی، نیست و نابوده کردن و از بین بردن است که ممکن است تمامی یا قسمتی از دفتر را در برگیرد.

مکتوم کردن، نیز به معنی پنهان و پوشیده نمودن است که این امر نیز ممکن است تمامی یا قسمتی از دفاتر را در برگیرد.

کندن، به معنی جداکردن و جداکردن چیزی است که به چیز دیگر چسبیده باشد که این نیز ممکن است تمام اوراق دفاتر ثبت را در بر گیرد یا فقط و منحصراً قسمتی از اوراق دفاتر را شامل شود[۳].

منظور از بی اعتبار و بی‏استفاده کردن ثبت سند نیز بی‏ارزش نمودن و از حیّز انتفاع انداختن ثبت سند است. این عمل باید با وسایل متقلبانه و غیر واقعی صورت گیرد و چنانچه با وسایل واقعی و حقیقی صورت گیرد، مرتکب مستوجب مجازات و عقاب نخواهد بود و متقلبانه بودن وسایل، مهمترین جزء رکن مادی این قسمت از شق پنجم ماده ۱۰۰ قانون ثبت است که از نظر ماهیت در متقلبانه بودن، محصور بوده و از نظر مصادیق متقلبانه بودن غیر محصور می‏باشد.

رکن مادی اساسی مشترک صُور اربعه مذکور، انجام فعل مثبت مادی است. به تعبیر دیگر، رکن مادی جرم را اعمال مثبته مستخدمین و اجزای ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی تشکیل می‏دهد و فعل منفی در اینجا محلی از اعراب ندارد.

نکته مهمی که در رابطه با موارد مطروحه در شق پنجم ماده ۱۰۰ وجود دارد، این است که: «قانونگذار اعمالی را که جعل اصطلاحی نیستند، جعل محسوب داشته است[۴].» علاوه آن که در ماده ۵۴۴ قانون مجازات اسلامی، معدوم کردن دفاتر ثبت (قسمت اول شق پنجم ماده ۱۰۰ قانون ثبت) به عنوان جرمی مستقل مطرح و پیش بینی شده است. مطابق این ماده: «هرگاه بعض یا کل نوشته‏ها یا اسناد یا اوراق یا دفاتر یا مطالبی که در دفاتر ثبت و ضبط دولتی مندرج یا در اماکن دولتی محفوظ یا نزد اشخاصی که رسماً مأمور حفظ آنها هستند سپرده شده باشد، ربوده یا تخریب یا برخلاف مقررات معدوم شود، دفتردار و مباشر ثبت و ضبط اسناد مذکور و سایر اشخاصی که به واسطه اهمال آنها جرم مذکور وقوع یافته است، به حبس از ۶ ماه تا دو سال محکوم خواهند شد.»

بنابراین جرم مذکور به جرم موضوع ماده ۵۴۴ قانون مجازات اسلامی شباهت و همخوانی بیشتر دارد. معدوم کردن دفاتر به مفهوم اتلاف، تخریب، محو و نابودی یک اثر نزدیکتر است. مفهوم جعل، بقای یک اثر و به وجود آوردن تغییراتی درآن می‌باشد. تغییرات مادی یا معنوی در صورتی که متقلبانه باشد جعل تعریف می‌شود. در این ماده تغییرات مادی یا معنوی در «دفاتر» ثبتی ایجاد نمی‌شود. لذا آوردن این موضوع در زیر مجموعه جعل اشتباه به نظر می‌رسد.

۶- ثبت اسناد انتقالی با علم به عدم مالکیت انتقال دهنده

[۱] – غلامرضا، شهری، همان منبع، ص.۱۳-۱۲

[۲] – همان، ص.۱۸۴

[۳] – فایده عملی شماره­گذاری و مهر و امضا کردن دفاتر ثبت توسط دادگستری، در این جا معلوم می‌شود؛ زیرا تشخیص و تمیز، کندن ورقی یا اوراقی از دفاتر ثبت با توجه به اقدامات انجام شده توسط دادگستری بسیار سهل و ساده می‌نماید.

[۴] – ضیاءالدین، پیمانی، همان منبع، ص.۱۶۲

ثبت اسناد انتقالی با علم به عدم مالکیت انتقال دهنده

انتقال یعنی زوال مالکیت مالک نسبت به مال(یا اموال) معین به نفع مالک جدید به نحوی که ید مالک نخستین به مالک جدید منتقل شود. انتقال بر دوقسم است: الف) انتقال مسبوق به نقل؛ مانند بیع(بیع: تملک عین به عوض معلوم) ب) انتقال غیر مسبوق به نقل؛ همچون انتقال ترکه به ورثه متوفی. معمولا اولی را نقل ودومی را انتقال می‌گویند.[۱]

اسناد انتقالی، اسنادی است که محتویات و مندرجات آن حاکی از نقل و انتقال عین، منفعت یا حقی از شخصی به شخص دیگر باشد. مستخدمین و اجزای ثبت اسناد و املاک و سردفتران اسناد رسمی، چنانچه مبادرت به ثبت چنین اسنادی نمایند که قانوناً مجاز به آن نمی‏باشند و به تعبیر دقیق حقوقی، فعل مثبت مادی ثبت کردن را انجام دهند و این فعل نیز با علم و اطلاع نسبت به عدم مالکیت انتقال دهنده باشد، با جمع دیگر شرایط مطمح نظر قانونگذار، مرتکب جرم مندرج در شق ششم ماده ۱۰۰ قانون ثبت شده‏اند. داشتن علم در خصوص عدم مالکیت انتقال دهنده، شرط لا یتجزای جرم یاد شده است.

۷- ثبت اسناد فاقد اعتبار

این شق شامل دو قسمت می‏شود:

– ثبت سندی که به طور وضوح سندیت نداشته باشد

– ثبت سندی که به طور وضوح از سندیت افتاده باشد

اگر ماده ۱۲۸۴ قانون مدنی را که در مقام تعریف سند برآمده است در نظر بگیریم، منظور قانونگذار از «سندیت نداشتن» معلوم و مبرهن می‏گردد. مطابق این ماده: «سند عبارتست از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد.» پس، اگر سندی در مقام دعوی یا دفاع ارزش اثباتی نداشته باشد، سندیت ندارد. به عنوان نمونه: بنچاق سند قطعی منقولی که مندرجات آن حکایت از نقل و انتقال یک دستگاه اتومبیل می‏نماید، به یکی از دفاتر اسناد رسمی ارایه می‏شود. این سند متأسفانه به امضای احدی از متعاملین نرسیده است، لیکن امضای متعامل دیگر و سردفتر و دفتریار تنظیم کننده سند را دارا است. اظهر من الشمس است که چنین سندی مطابق قوانین و مقررات موضوعه کشور فاقد سندیت است، زیرا شرایط مطمح نظر قانونگذار در ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی را ندارد. حال، چنانچه سردفتر اسناد رسمی که چنین سندی به وی ارایه و تسلیم شده است، آن را به عنوان سند مالکیت قلمداد نماید و بر این اساس، مبادرت به تنظیم و ثبت سند اقرار یا تعهد نماید، با جمع دیگر شرایط مقرره قانونی مرتکب جرم مندرج در صدر شق هفتم ماده ۱۰۰ قانون ثبت شده است.

منظور از «از سندیت افتادن» این است که سندی در اصل دارای سندیت و ارزش اثباتی باشد ولی به مرور زمان سندیت و ارزش اثباتی خود را از دست داده باشد. ذکر مثالی ما را در پی بردن به مطلب کمک می‏کند: شخصی در دفترخانه اسناد رسمی حاضر شده و وکالت فروش خانه‏اش را به دیگری واگذار می‏نماید. سپس وی با استفاده از اختیار قانونی پیش بینی شده در ماده ۶۷۸ قانون مدنی[۲] در همان دفترخانه حاضر شده و وکیل را از وکالت نامه عزل می‏نماید. دفترخانه از طریق اجرای ثبت اخطاریه عزل را به وکیل ابلاغ می‏نماید و وکیل نیز از آن آگاهی می‏یابد و در نهایت وکالت مرتفع می‏گردد. منتهای مراتب وکیل کذایی با در دست داشتن بنچاق وکالت نامه که واضحاً از سندیت افتاده است به همان دفترخانه مراجعه می‏نماید و رقبه مورد وکالت را به شخص دیگری می‏فروشد و دفترخانه نیز مبادرت به تنظیم سند قطعی غیر منقول در این خصوص بنماید، در این صورت مسئول چنین دفترخانه‏ای با جمع دیگر شرایط مقرره قانونی، مرتکب جرم مندرج در قسمت اخیر شق هفتم ماده ۱۰۰ قانون ثبت شده است.

نکته: به نظر می‏رسد تشخیص «به طور وضوح» سندیت نداشتن یا از سندیت افتادن سند، به عهده قاضی محکمه رسیدگی کننده به جرم باشد.

در جمع بندی رکن مادی جرم مندرج در ماده ۱۰۰ قانون ثبت، بایستی اشعار داشت که فعل مثبت مادی اساس و پایه رکن یاد شده جرم موضوع بحث را تشکیل می‏دهد.

ج) رکن معنوی

جرم موضوع ماده ۱۰۰ قانون ثبت، هرچند از لحاظ اجزای رکن مادی با جرم جعل به معنی‏الاعم تفاوت دارد، از نظر رکن معنوی با جرم اخیر الذکر یکسان است. به تعبیر دیگر، این دو جرم رکن معنوی یگانه‏ای دارند؛ با این توضیح که جرم مذکور در ماده ۱۰۰ در زمره جرائم عمدی است که شخص مرتکب بایستی قصد تقلب و اضرار به غیر را داشته باشد. به تعبیر دقیق حقوقی، شخص مرتکب هم سوء نیت عام داشته باشد، یعنی بداند اعمالی که انجام می‏دهد نامشروع و غیر قانونی است و هم سوء نیت خاص را دارا باشد. یعنی بداند اعمال غیر مشروع و خلاف قانونش ممکن است باعث ضرر و زیان و ورود خسارت مادی و معنوی به اشخاص یا اجتماع گردد؛ اعم از این که برای شخص خود نفع نامشروعی را تحصیل کرده باشد یا این که خود وی از اقدامات مجرمانه‏اش منتفع نگردیده، بلکه شخص یا اشخاص دیگری از این اقدامات استفاده نامشروع بنمایند[۳]. با این وجود دونکته ظریف درباره رکن معنوی این جرم وجود دارد. اولین نکته ذکر و گنجاندن کلمه «عامداً» در متن ماده ۱۰۰ قانون ثبت است و دومین نکته، درج کلمه «علم» در شق ششم ماده مارالبیان می‌باشد. درج وذکر چنین قیودی در ماده قانونی یاد شده، باعث می‌گردد که بار اثباتی عمدی بودن و عالم بودن شخص مرتکب نسبت به جرم ارتکابی بر روی دوش مدعی العموم قرار گیرد، علاوه آن که عمدی بودن جرم در همه شقوق و عالم بودن مرتکب در شق ششم فرض مسلم تلقی نشود بلکه در این راستا، هم عمدی بودن جرم و هم علم مرتکب با توجه به مسایل صدرالتوصیف باید اثبات واحراز گردد.

جرم یادشده، ازجرائم عمومی وغیرقابل گذشت می‏باشد. دلیل براین مدّعا، علاوه بر اصل کلی عمومی وغیر قابل گذشت بودن جرائم، عدم ذکر خصوصی و قابل گذشت بودن این جرم و جرم جعل اسناد رسمی در ماده ۵۲۷ قانون مجازات اسلامی که در مقام احصای جرائم خصوصی و قابل گذشت است، می‏باشد.

بند دوم: تصدیقات خلاف واقع مستخدمین و اجزای ثبت اسناد و املاک

مطابق ماده ۱۰۳ قانون ثبت: «هر یک از مستخدمین و اجزای ثبت اسناد و املاک عامداً تصدیقاتی دهد که مخالف واقع باشد، در حکم جاعل اسناد رسمی خواهد بود.»

مستخدمین و مأمورین دولتی و صاحبان حِرَف، بالاخص حِرَف مهم اجتماعی، امین دولت و مردم محسوب می‏شوند. اینان ملزمند وظایف مرجوعه و­ تکالیف مقررّه را در نهایت صداقت، راستی، پاکی و امانت انجام دهند و در همه حال، قوانین و نظامات حاکم بر اجتماع را محترم شمارند تا جامعه در مسیر سعادت، ترقی، اصلاح و پیشرفت قرار گیرد. به همین لحاظ، بعضی از ایشان در بدو استخدام و اشتغال به کار برای آگاهی یافتن نسبت به مسوءولیت خطیر و وظایف و تکالیف عظیم خود، اتیان سوگند می‏کنند. قضات، سردفتران اسناد رسمی و پزشکان چنین‏اند. فی المثل طبق ماده ۱۶ قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۵۴، سردفتران و دفتریاران قبل از اشتغال به کار باید سوگند یاد نمایند که متن سوگند نامه برابر ماده ۷ آیین نامه دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۵۴، به شرح ذیل است:

«اینجانب امضا کننده ذیل خداوند را شاهد اعمال خود گرفته و سوگند یاد می‏کنم که قوانین و نظامات کشور خاصه قوانین و نظامات مربوط به دفاتر اسناد رسمی را محترم شمرده، در کمال بی طرفی و پاکدامنی به وظایف مرجوعه قیام و اقدام نمایم.»

در این راستا، مستخدمین و اجزای ثبت اسناد و املاک با توجه به این که به طور مستقیم با حقوق مردم و جامعه سروکار دارند و به وسیله تنظیم و ثبت اسناد، این حقوق را تثبیت می‏کنند، وظایف و تکالیفی به مراتب سنگین‏تر از دیگران دارند. از این رو است که قوانین و مقررات ثبتی تأکید می‏نماید که اشخاص مذکور نباید از مسیر عفاف و پاکدامنی خارج شوند و همچنین نباید در انجام امور محوله از شخص یا اشخاصی جانبداری نمایند. دادن تصدیقات خلاف واقع، یکی از موارد بارز خروج از جاده اعتدال و بی طرفی است. به همین خاطر، قانونگذار چنین عملی را طبق ماده ۱۰۳ قانون ثبت جرم دانسته و مُعْطی تصدیق خلاف واقع را مجرم و مستوجب مجازات تشخیص داده است.

این جرم همانند اکثر جرائم دارای سه رکن قانونی، مادی و معنوی می‏باشد.

[۱] – محمد جعفر، جعفری لنگرودی، ترمینولوژی حقوق، همان منبع، ص.۸۸

[۲] – مطابق ماده ۶۷۸ قانون مدنی وکالت به طریق ذیل مترفع می‌شود: ۱- به عزل موکل ۲- به استعفای وکیل ۳- به موت یا به جنون وکیل یا موکل

[۳] – محمد، زارعی، همان منبع، ص.۶۴-۶۳

جرائم ثبتی اسناد و املاک خاص

با بررسی مجموعه قوانین و مقررات راجع به ثبت اسناد و املاک، به چهار جرم ثبتی «اسناد و املاک» خاص برمی‌خوریم که آنها را در چهار گفتار مورد بحث قرار می‌دهیم.

گفتاراول: مفلس قلمداد نمودن خود به منظور فرار از ادای حق دیگری

مطابق ماده ۴۵ قانون ثبت: «اگر به واسطه عدم اقدام در مورد مواد ۱۷ و ۱۸ و ۱۹، ملکی به ثبت رسیده و بعد معلوم شود، عدم تعقیب یا عدم ابراز تصدیق به علت فوت یا جنون یا حجر طرف دعوی با مستدعی ثبت بوده و اخطار مذکور در ماده فوق هم با این که مستدعی ثبت به فوت یا جنون یا حجر عالم بوده، به عمل نیامده است، قائم مقام قانونی متوفی و یا مجنون و یا محجور می‌تواند در ظرف پنج سال از بابت قیمت ملک و اجور و خسارات در محکمه حقوق به وسیله عرض حال جدید بر علیه مستدعی ثبت اقامه دعوی نماید. مبدأ پنج سال مذکور فوق در مورد وراث کبیر و وراثی که ولی خاص (پدر یا جد پدری یا وصی منصوب مسلم الوصایه) دارند از تاریخ فوت و در غیر این موارد از تاریخ تعیین قیم یا مدیر تصفیه محسوب می‌شود. در مورد این ماده چنانچه مستدعی ثبت محکوم گردد و ملک را قبلاً به دیگری انتقال داده و در موقع اجرای حکم مفلس باشد و ثابت شود برای فرار از ادای حق طرف، خود را مفلس کرده به حبس تأدیبی از یکسال تا دو سال محکوم خواهد شد. تعقیب جزایی در این مورد منوط به شکایت مدعی خصوصی است و با استرداد شکایت، تعقیب موقوف می‌شود.»

برای ورود به بحث ابتدا باید مواد ۱۷، ۱۸ و ۱۹ قانون ثبت را مورد توجه قرار دهیم:

مطابق ماده ۱۷ قانون ثبت: «هرگاه راجع به ملک مورد تقاضای ثبت بین تقاضا کننده و دیگری قبل از انتشار اولین اعلان نوبتی دعوایی اقامه شده و در جریان باشد، کسی که طرف دعوی با تقاضا کننده است باید از تاریخ نشر اولین اعلان نوبتی تا ۹۰ روز تصدیق محکمه را مشعر به جریان دعوی به اداره ثبت تسلیم نماید و الا حق او ساقط خواهد شد.»

تبصره: «در مواردی که اداره ثبت تشخیص دهد تصدیق مزبور خارج از مدت به اداره ثبت تسلیم گردیده، موافق ماده ۱۶ عمل خواهد شد.»

ماده ۱۸ قانون ثبت بیان می‌دارد: «در صورتی که محکمه قرار عدم صلاحیت خود را صادر نماید، مکلف است پس از قطعیت قرار مزبور به تقاضای مدعی دوسیه‌ی عمل را برای مرجع صلاحیت دار بفرستد. در این مورد تجدید عرض حال لازم نیست. اگر معترض پس از تقدیم عرض حال در مدت شصت روز دعوای خود را تعقیب نکرد (مسکوت گذاشت)، محکمه مکلف است به تقاضای مستدعی ثبت قرار اسقاط دعوی اعتراض را صادر نماید. از این قرار می‌توان استیناف داد. رأی استیناف قابل تمیز نیست.»

طبق ماده ۱۹ قانون ثبت: «در صورتی که در جلسه‌ی مقرر برای محاکمه، معترض یا وکیل او حاضر نشود و مطابق مقررات اصول محاکمات حقوقی به تقاضای مستدعی ثبت عرضحال او ابطال گردد تجدید عرضحال فقط در ظرف ده روز پس از ابلاغ قرار ابطال برای یک مرتبه ممکن خواهد بود در این مورد عرضحال مستقیماً به دفتر محکمه‌ی صلاحیت دار داده خواهد شد.»

تبصره: «در مواردی نیز که به موجب مواد ۱۶ و ۱۷ اصول محاکمات آزمایش، عرضحال رد می‌شود، مفاد این ماده لازم الرعایه است.»

مطابق سه ماده یاد شده، معترض بر ثبت و طرف دعوای وی، وظایف و تکالیف قانونی خاصی بر عهده دارند. حال چنانچه بر اثر عدم انجام تکالیف و وظایف مقرره قانونی مندرج در مواد ۱۷ و ۱۸ و ۱۹ قانون ثبت، ملکی به ثبت برسد و بعداً کاشف به عمل آید که این ترک وظیفه و عدم اقدام همانا ناشی از حدوث فوت یا جنون یا حجر طرف دعوای مستدعی ثبت (یعنی معترض) بوده، قائم مقام قانونی متوفی و یا مجنون و یا محجور طرف دعوی، می‌تواند در ظرف پنج سال از بابت قیمت ملک و اجور و خسارات در دادگاه صلاحیت دار با دادن درخواست جدید، علیه مستدعی ثبت، اقامه دعوی نماید. این مستدعی ثبت اگر در دعوای مطروحه محکوم گردد و ملک مورد تنازع را نیز قبلاً به دیگری انتقال داده باشد و در موقع اجرای حکم مفلس باشد و ثابت شود که مفلس بودن وی صوری بوده و تعمداً برای فرار از ادای حق طرف، خود را مفلس نموده است، عمل وی جرم محسوب می‌شود.

رکن قانونی

ماده ۴۵ مسبوق الاشاره قانون ثبت، رکن قانونی این جرم را تشکیل می‌دهد.

بند دوم: رکن مادی

رکن مادی این جرم مرکب بوده، دارای اجزایی به شرح ذیل است:

۱ – صدور حکم از طرف مرجع ذی صلاح قضایی بابت قیمت ملک و اجور و خسارات ملک مورد دعوی علیه مستدعی ثبت. به تعبیر دیگر محکومیت مستدعی ثبت در دعوای مطروحه قائم مقام قانونی متوفی یا مجنون و محجور طرف دعوی علیه وی[۱].

هرچند در ماده مذکور ذکر محکومیت از طرف محکمه حقوق شده است؛ لیکن با توجه به سیستم قضایی کنونی حاکم بر کشورباید گفت منظور از محکمه حقوق، هر یک از محاکم عمومی دادگستری است.

نکته دیگری که می‌تواند در اینجا مورد بحث قرار گیرد، این که مسأله منظور از محکومیت عنوان شده در ماده ۴۵ قانون ثبت، محکومیت قطعی است یا خیر؟ به نظر می‌رسد با توجه به قسمت اخیر ماده یاد شده یعنی: «در موقع اجرای حکم مفلس باشد»، محکومیت قطعی مدنظر قانونگذار است.

۲ – مستدعی ثبت «محکومٌ علیه» محکومٌ به (یعنی ملک مورد دعوی) را قبلاً به دیگری انتقال داده باشد. کلمه «انتقال» اطلاق دارد و شامل هر نوع انتقالی که در قالب هر یک از عقود معینه و غیر معینه بگنجد، می‌شود.

۳ – شخص در موقع اجرای حکم محکومیت، مفلس باشد. دو مطلب درباره این جزء قابل بررسی است. یکی مسأله زمان است که زمان مد نظر قانونگذار زمان اجرای حکم محکومیت است و لاغیر و دیگری کلمه «مفلس» است.

در اصطلاح حقوقی، مفلس «به کسی گفته می‌شود که اموال و مطالبات او کمتر از دیون او باشد[۲]» شخص مفلس، محجور شناخته می‌شود و از تصرف در اموال و حقوق مالی خود، ممنوع است.

۴ – «افلاس» باید صوری و تصنعی و فی الواقع برای فرار از ادای حق طرف «محکومٌ له» باشد.[۳] به تعبیر دیگر شخص با اراده و خواست قلبی و تعمداً خود را مفلس و بی­چیز وانمود سازد؛ در صورتی که در عالم واقع چنین وضعیتی حقیقت نداشته باشد. فایده و آثار علمی چنین گفتاری اینجا هویدا می‌شود که مفلس واقعی وحقیقی، مطابق موازین قانونی وشرعی [۴]فاقدمسئولیت حقوقی بوده ودرموردماده۴۵ قانون ثبت نیز فاقد مسئولیت­ جزایی است. نکته دیگری که در اینجا تذکر آن ضروری می‌نماید این است که محکمه رسیدگی کننده باید احراز کند که شخص برای فرار از ادای حق طرف، خود را مفلس، قلمداد نموده است.

۵ – شخص مرتکب باید فعل مثبت مادی انجام دهد[۵]. به تعبیر دیگر با ترک فعل رکن مادی این جرم محقق نمی‌گردد، بلکه­ بایستی الزاماً و لابد عمل مثبت مادی از ناحیه مرتکب در عالم واقع سرزند. این عمل همان طور که گفته شد باید به صورت متقلبانه و خلاف واقع باشد. این جزء، مهمترین جزء رکن مادی جرم موضوع ماده ۴۵ قانون ثبت است.

بند سوم: رکن معنوی

جرم مندرج در ماده ۴۵ قانون ثبت، جرمی عمدی است که علاوه بر سوء نیت عام، به سوء نیت خاص نیز احتیاج دارد. با این توضیح که شخص باید بداند که مفلس قلمداد نمودن در چنین موردی نامشروع و خلاف قانون است (سوء­ نیت عام) و هدفش از دست یازیدن به چنین عمل خلاف قانون و نامشروعی فرار از ادای حق محکومٌ له و در نهایت تضییع حق مشارالیه باشد. (سوء نیت خاص[۶]).

نکته مهم تکمیلی که درباره جرم مندرج در ماده ۴۵ قانون ثبت باید اظهار داشت این است که جرم مذکور از جمله جرائم خصوصی و قابل گذشت است، زیرا مطابق قسمت اخیر ماده مارالبیان «تعقیب جزایی در این مورد منوط به شکایت مدعی خصوصی است و با استرداد شکایت تعقیب موقوف می‌شود.»

[۱] – محمد، زارعی، همان منبع، ص.۶۸

[۲] – محمد جعفر، جعفری لنگرودی، ترمینولوژی حقوق، همان منبع، ص.۶۷۵

[۳] – محمد، زارعی، همان منبع، ص.۶۸

[۴] – در موازین شرع اسلام برای رفع مسئولیت مفلس عمدتا به حدیث رفع استناد می‌کنند. مطابق این حدیث «رفع عن امتی تسعه اشیا… لایطیقون». حضرت محمد (ص) می‌فرماید: ۹چیز از امت من رفع مسئولیت می‌کند من جمله آن چیزی که از توان آنها خارج است.

[۵] – زارعی، محمد، همان منبع، ص.۶۸

[۶] – همان، ص.۶۹

امتناع سردفتر یا دفتریار کفیل معذور ازخدمت ازتحویل مدارک به مرجع ذیصلاح

مطابق ماده ۲۶ قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۵۴، «در مواردی که سردفتر یا دفتریار کفیل دفترخانه، طبق حکم دادگاه انتظامی به انفصال دایم یا سلب صلاحیت محکوم و یا مستعفی یا بازنشسته می‏شود و بالنتیجه دفترخانه تعطیل می‏گردد، مسئول دفترخانه باید بلافاصله اقدام به تحویل کلیه دفاتر و اسناد و اوراق مربوط به دفترخانه بنماید و نیز کلیه وجوه و اوراق بهادار که به هر عنوان به او سپرده شده، طبق دستور ثبت محل به دفتریار دفترخانه یا به دفترخانه‏ای که تعیین می‏شود، حسب مورد تحویل دهد و در صورت امتناع به ۶ ماه الی یک سال حبس جنحه‏ای محکوم خواهد شد. و همین حکم در مورد سردفتر یا دفتریاری که به علت بیماری یا حادثه، قدرت لازم را برای انجام وظیفه ـ به تشخیص پزشک و تأیید سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ـ از دست داده باشد، در صورت امتناع نیز جاری است.»

دفترخانه اسناد رسمی، واحد وابسته به قوه قضاییه است و برای تنظیم و ثبت اسناد رسمی، طبق قوانین و مقررات مربوط تشکیل می‏شود. سازمان و وظایف دفترخانه، تابع قوانین و نظامات راجع به آن است[۱]. اداره امور دفترخانه اسناد رسمی نیز به عهده شخصی است که با رعایت مقررات این قانون، بنا به پیشنهاد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، با جلب نظر مشورتی کانون سردفتران و در مراکزی که کانون سردفتران تأسیس نشده با نظر مشورتی رییس حوزه قضایی به موجب ابلاغ رییس سازمان ثبت اسناد و املاک که معاونت قوه قضاییه را عهده‏دار می‏باشد، منصوب و «سردفتر» نامیده می‏شود[۲].

دفتریار اول، سمت معاونت دفترخانه و نمایندگی سازمان ثبت را دارا است و به پیشنهاد سردفتر و به موجب ابلاغ سازمان ثبت اسناد و املاک کشور برابر مقررات قانون دفاتر اسناد رسمی منصوب می‏شود.[۳]

مطابق تبصره ماده ۷ قانون دفاتر اسناد رسمی، «کفیل دفترخانه باید واجد همان شرایط باشد که برای سردفتر مقرر است» و «سردفتر مسئول کلیه امور دفترخانه است و دفتریار اول مسئول اموری است که به موجب مقررات به عهده او محول شده و یا از طرف سردفتر در حدود مقررات انجام آن امور به او ارجاع می‏شود. در مورد اخیر، سردفتر و دفتریار، مسئولیت مشترک خواهند داشت. در هر مورد که بر اساس مقررات این قانون دفتریار، به جای سردفتر انجام وظیفه می‏کندمسئولیت دفتریار همان مسئولیت سردفتر است و همین حکم در مورد سردفتری که کفالت دفترخانه دیگری را به عهده دارد، نسبت به امور کفالت جاری خواهد بود[۴].

طبق ماده ۱۳ آیین نامه دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۵۴؛ «در موارد مرخصی ومعذوریت و تعلیق و انفصال موقت سردفتر، کفیل دفترخانه از بین دفتریاران واجد شرایط سردفتری و یا سردفتران همان حوزه ثبتی توسط ثبت منطقه تعیین می‏گردد..» و مطابق بندهای ۵، ۶ و ۷ ماده شش قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۵۴، دفتریاران زیر واجد شرایط سردفتری‏اند:

۱- دفتریارانی که دارای گواهی قبولی امتحان مخصوص سردفتری و دفتریاری موضوع شق سوم ماده ۱۰ قانون دفاتر اسناد رسمی، مصوب ۱۳۱۶ باشند، به شرط داشتن پنج سال سابقه دفتریاری.

۲- دفتریارانی که دارای دیپلم کامل متوسطه باشند، به شرط داشتن هفت سال سابقه دفتریاری اول.

۳- دفتریاران اول که در تاریخ تصویب این قانون، شاغل بوده و ۱۵ سال سابقه دفتریاری، اعم از متناوب و مستمر داشته باشند.

مطابق ماده ۲۶ قانون یاد شده، چنانچه سردفتر یا دفتریاری که کفیل دفترخانه است، طبق حکم دادگاه انتظامی به انفصال دایم یا سلب صلاحیت محکوم و یا این که مستعفی یا بازنشسته شود، یا این که به علت بیماری و یا حادثه، قدرت لازم را برای انجام وظیفه ـ به تشخیص پزشک و تأیید سازمان ثبت اسناد و املاک کشورـ از دست داده باشد و دفترخانه تحت تصدی سردفتر یا دفتریار کفیل دفترخانه تعطیل گردد؛ مسئول دفترخانه باید اقدام به تحویل کلیه دفاتر و اسناد و اوراق مربوطه و وجوه و اوراق بهادار به دفتریار دفترخانه یا دفترخانه‏ای که اداره ثبت محل ـ طبق موازین قانونی ـ تعیین می‏نماید، تحویل دهد، در غیر این صورت و امتناع شخص از تحویل مدارک مربوطه، مشارالیه مسئولیت کیفری خواهد داشت.

این جرم از جمله جرائم مربوط به ثبت اسناد بوده و به همانند دیگر جرائم، دارای ارکانی است که عبارتند از: رکن قانونی، رکن مادی و رکن معنوی.

[۱] – ماده ۱ قانون دفاتر اسناد رسمی، تطبیق شده با قوانین موضوعه فعلی کشور.

[۲] – ماده ۲ قانون دفاتر اسناد رسمی، تطبیق شده با قوانین موضوعه فعلی کشور.

[۳] – ماده ۳ قانون دفاتر اسناد رسمی

[۴] – ماده ۲۳ قانون دفاتر اسناد رسمی