گریده و در قسمت دوم به مقررات قانونی که موید نظریه رضایی بودن معاملات است پرداخته شده است.

 

• • میرزایی ، علیرضا ، قانون ثبت در نظم حقوقی کنونی ، تهران ، انتشارات بهنامی ، چاپ چهارم ، ۱۳۹۰، ص ۴۲۰٫

 

 

الف ) مقررات ذیل از جمله مواردی است که دلالت بر صحت معاملات املاک ثبت شده و ثبت نشده با سند عادی ( قولنامه ) دارد :

 

• از اطلاق ماده ۸۷ قانون ثبت اسناد و املاک چنین افاده می شود که سند عادی راجع به معاملات املاک که به امضای شهود و طرفین معامله رسیده می تواند وقوع معامله نسبت به مال غیر منقول را اثبات کند و قابل معارضه با سند رسمی باشد.

 

• از اطلاق ماده ۱۰۵ و۱۰۶ قانون ثبت هم صحت و اعتبار معامله املاک بدون تنظیم سند رسمی اعم از اینکه با سند عادی باشد یا با سایر ادله اثبات شود قابل استنباط است.

 

• از اطلاق ماده ۱۲۹۱ قانون مدنی نیز اعتبار معامله املاک بدون تنظیم سند رسمی قابل استنباط است زیرا به موجب ماده مذکور سند عادی در دو مورد اعتبار سند رسمی را دارد و نسبت به طرفین و وراث و قائم مقام آنها معتبر است : ۱- اگر طرفی که سند بر علیه او اقامه شده است صدور آن را از منتسب الیه تصدیق کند. ۲- اگر در محکمه ثابت شود که طرفی که آن را تکذیب یا تردید کرده ، فی الواقع امضاء یا مهر کرده است. نتیجتا اینکه مفاد مندرجات سند عادی راجع به معامله املاک اگر مورد تصدیق منتسب الیه قرار گیرد یا اصالت آن در محکمه ثابت شود معتبر بوده و آثار قانونی بر ان مترتب است. ^۱

 

 

• از اطلاق ماده ۱۱۷ قانون ثبت نیز صحت و اعتبار معاملات بدون تنظیم سند رسمی و تحقق معامله و تنظیم سند عادی و اثبات آن بر اساس سند عادی مذکور قابل استنباط است.

 

• طبق ماده ۳۱ آیین نامه قانون سر دفتران، استعلام از ثبت برای تنظیم سند ضروری است در حالی که در معاملات املاک ثبت نشده سابقه ای وجود ندارد و تبعا ثبت پاسخ می دهد که ملک مورد استعلام فاقد سابقه ثبتی است و عملا امکان تنظیم سند رسمی برای املاک ثبت نشده از بین می رود.

 

• قوانین دیگری مثل قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶ و مقررات مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت دلالت بر اعتبار اسناد عادی دارد.

 

 

 

 

 

 

• شهیدی ، مهدی ، فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی ، مجموعه مقالات حقوقی ، چاپ اول ، تهران ، نشر حقوقدان ، سال ۱۳۷۵، ص۶۳٫

 

• تایید معاملات عادی در مقررات قانونی پس از انقلاب از جمله تبصره های ۶ و ۷ قانون اراضی شهری مصوب ۱۳۶۰ و امثالهم همگی حکایت از معتبر بودن اسناد عادی معاملات را دارد.

ب) مقررات ذیل از جمله مواردی است که دلالت بر پذیرش اصل رضایی بودن عقود و قراردادها در حقوق ایران دارد :

 

 

۱-       به موجب ماده ۱۰ قانون مدنی قرارداد های خصوصی بین طرفین نافذ و لازم الاتباع است مگر اینکه مخالف صریح و یا ضمنی قانون باشد یعنی اصل حاکمیت اراده و ازادی قرارداد ها در حقوق ما پذیرفته شده و امری بدیهی است.

 

• در ماده ۱۹۰ قانون مدنی که اشاره به شرایط اساسی صحت معاملات دارد هیچ قید و تشریفات دیگری را به جز موارد مذکور لازم ندانسته که دلالت بر فقدان شرط یا شروط دیگری برای انعقاد عقود دارد.

 

• طبق ماده ۱۹۱ قانون مدنی عقد محقق می شود به قصد انشا به شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت بر آن کند بنابراین صرف قصد انشاء طرفین کافی برای تحقق عقد است و تشریفات خاصی برای تحقق عقد بیع به طور کلی از جمله بیع املاک وجود ندارد.

 

• به موجب ماده ۳۳۹ قانون مدنی پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن، عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می شود یعنی هیچ شرطی جز شرایط اساسی صحت معامله برای تحقق عقد بیع املاک لازم نیست و رعایت تشریفات خاصی جهت انعقاد آن ضرورت ندارد.

 

• از مواد ۷۲ و ۹۳ قانون ثبت نیز چنین بدست می اید که معامله املاک بدون تنظیم سند رسمی صحیح و معتبر است النهایه از حیث دلیلیت، تا قبل از رسیدگی قضایی و احراز اعتبار آن به حکم محکمه،  تحقق مفاد آن مشکوک است. ^۱

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

• منبع پیشین ، ص ۶۳٫

 

• از مفهوم مخالف ماده ۹۳ قانون ثبت اسناد و املاک که در آن تصریح شده که کلیه اسناد رسمی راجع به معاملات املاک ثبت شده مستقلا و بدون مراجعه به محاکم لازم الاجراست نیز چنین بر می آید که اسناد عادی راجع به معاملات املاک به طور غیر مستقل و با مراجعه به محاکم و احراز اعتبار آنها در محکمه معتبر بوده و به حکم دادگاه لازم الاجرا می شود.

 

• در تقسیم بندی عقود در مقررات قانون مدنی ذکری از عقود تشریفاتی و رضایی نشده و قانون مدنی ایران نیز به پیروی از فقه امامیه و سایر نظامهای حقوقی پیشرفته اصل را بر حاکمیت اراده و آزادی قرارداد ها دانسته است.

 

• فقدان نص قانونی بر بطلان معاملات راجع به املاک بدون تنظیم سند رسمی نیز حکایت از اعتبار این قبیل معاملات در نظام حقوقی ما دارد.

بند دوم :  بررسی آراء وحدت رویه و رویه قضایی و نظریات مشورتی اداره حقوقی موید نظریه رضایی بودن

 

در این بند طی دو قسمت مهم ترین آرائ وحدت رویه و رویه قضایی و نیز نظریات مشورتی که دلالت و موید نظریه رضایی بودن است مورد بررسی قرار خواهد گرفت.

 

 

 

الف ) آراء وحدت رویه و رویه قضایی موید نظریه رضایی بودن

 

• رای وحدت رویه شماره ۴۲ مورخ ۳ /۱۰ / ۱۳۶۳ اجازه داده است کسانی که دارای سند عادی می باشند برای تایید تاریخ تنظیم آن به محاکم مراجعه کنند و به استناد ماده ۶ قانون اراضی شهری طرح دعوی نمایند و دادگاهها نیز مکلف به رسیدگی به این اسناد عادی شده اند. ^۱

 

 

 

 

 

 

۱- اراء وحدت رویه هیات عمومی دیوانعالی کشور، جلد اول، اراء حقوقی، ناشر اداره وحدت رویه و نشر مذاکرات هیات عمومی دیوانعالی کشور، سال ۸۷، ص ۲۵۴ .

 

• رای وحدت رویه شماره ۶۰۳ مورخ ۱۵/ ۱۲/ ۱۳۷۴ مقرر داشته : دادگاه نمی تواند اسناد و مدارکی را که خواهان برای اثبات ادله به آن تمسک جسته نادیده گرفته و دعوی را رد نماید که موید قابل پذیرش بودن معامله بدون تنظیم سند رسمی در محکمه است. ^۱

 

• رای وحدت رویه شماره  ۶۱۸ مورخ ۱۸/ ۶/ ۱۳۷۶ دادگاهها را مکلف نموده تا درباره اعمال ماده واحده الحاقی به قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ که در سال ۱۳۶۵ به تصویب رسیده به اسناد عادی تنظیمی قبل از آن تاریخ توجه نموده و در صورت احراز صحت آن مورد اجاره را مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ بدانند.^۲

 

• رای وحدت رویه شماره۶۷۲ مورخه ۱/۱۰ / ۸۳ هیات عمومی دیوانعالی کشور نیز دلیل دیگری است بر اینکه مطابق ماده ۴۸ قانون ثبت مدعی خلع ید بایستی مالک رسمی ملک باشد و از دارنده سند عادی و کسی که مالکیت رسمی نداشته باشد و ملک بنام وی نیست دعوی خلع ید پذیرفته نمی شود ولی رای وحدت رویه مذکور دلالتی بر بطلان معامله بدون تنظیم سند رسمی ندارد در مورد املاکی که ثبت آنها اجباری است مدعی مالکیت ملک که فاقد سند رسمی است اعم از اینکه دارای سند عادی باشد یا ادعای او متکی به ادله دیگری باشد، بایستی ابتدائا مالکیت خود را در محکمه به اثبات برساند و پس از اخذ سند مالکیت بنام خود، دعوی وی بر خلع ید ملک علیه خوانده قابل استماع است زیرا طبق مقررات ثبتی نسبت به املاک ثبت شده و املاک ثبت نشده در نقاطی که دادگستری ثبت معاملات را اجباری اعلام کرده ادارات و محاکم فقط کسی را که ملک به نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد یا اینکه ملک مزبور به او منتقل شده یا از مالک رسمی به او ارث رسیده است ، مالک می شناسد. ^۳

 

• رای وحدت رویه شماره ۵۵۱ مورخ ۲۱/۱۲/ ۱۳۶۹ که به موجب آن تصریح شده است ماده ۱۴۷

قانون ثبت و تبصره های آن که برای مدت موقت و با شرایط معین اجازه مراجعه متقاضی سند را به هیات های مقرر در آن ماده داده صلاحیت عام محاکم دادگستری را نفی نمی کند و لذا دعوی الزام به انتقال ملک

 

 

 

 

 

 

 

• منبع پیشین ، ص ۴۳۳٫

 

• منبع پیشین ، ص ۴۶۰ .

 

• منبع پیشین ، ص ۵۱۷ .

که در دادگاههای دادگستری اقامه می شود باید مورد رسیدگی قرار گیرد و صدور قرار عدم استماع نسبت به آن صحیح نیست که دلالت بر پذیرش و اعتبار سند عادی در محاکم دارد. ^۱

 

• رای وحدت رویه شماره ۵۶۸ مورخ ۱۹/ ۹/۷۰ که به موجب آن رسیدگی به دعوای راجع به معامله نسق زراعی که در آن سند عادی، دلیل مدعی بر وقوع معامله است را در صلاحیت عام محاکم دادگستری دانسته و استدلال دادگاه صادر کننده رای را که به مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت و ماده واحده قانون نحوه انتقال اراضی واگذاری به زارعین و مقرات قانون اصلاحات ارضی قرار عدم استماع دعوی مدعی خرید نسق زراعی را صادر نموده مغایر با اصل ۱۵۹ قانون اساسی دانسته نیز موید صحت معاملات بدون تنظیم سند رسمی و قابلیت اثبات آن مبتنی بر قاعده دادرسی آزادی دلایل به هر دلیلی از جمله سند عادی و غیره می باشد.^۲

 

• رای وحدت رویه شماره ۵۶۹ مورخ ۱۰ / ۱۰/۱۳۷۰ که به موجب آن الزام قانونی مالکین به تقاضای ثبت ملک خود را مانع از صلاحیت و رسیدگی دادگاهها بر اختلاف متداعیین در اصل مالکیت ملکی که هنوز به ثبت نرسیده ندانسته نیز موید صحت معاملات بدون تنظیم سند رسمی نسبت به ملک ثبت نشده می باشد و به نوعی حکم ماده ۴۸ قانون ثبت را مانع از پذیرش دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ندانسته است.^۳

۸-       در دادنامه شماره ۵۵۲ مورخ ۵/ ۸/۷۲ شعبه ۲۴ دیوانعالی کشور دادنامه شماره ۵۷۸ مورخ ۲ / ۱۲/۷۱ شعبه ۲۵ دادگاه حقوقی یک که دعوی خواهان ها بر ابطال سند رسمی انتقال و الزام مالکین به تنظیم سند رسمی به آنها را با استناد به سند عادی نپذیرفته و حکم بر بطلان آن صادر کرده با استدلال به اینکه « اصل حاکمیت اراده افراد در تنظیم قرارداد های خصوصی به موجب ماده ۱۰ پذیرفته شده و دادگاه مکلف بوده به صحت اصالت سند عادی مستند دعوی رسیدگی و پس از انجام تحقیقات لازم مبادرت به صدور حکم کند » نقض گردیده است. ^۴

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

• منبع پیشین ، ص ۳۶۶٫

 

• منبع پیشین ، ص ۳۹۱ .

 

• منبع پیشین ، ص ۳۹۳ .

 

• بازگیر ، یدالله ، اراء دیوانعالی کشور در امور حقوقی ، چاپ اول، تهران ، انتشارات ققنوس ، سال ۱۳۷۷، ص ۵۵٫

۹-      شعبه ۲۱ دیوانعالی کشور در رای شماره ۱۲۹۳/ ۲۱ مورخ ۱۸ / ۱۱/ ۶۸ مقرر داشته است : « … از جمله شرایط صحت بیع آنست که فروشنده مالک یا مجاز در فروش از جانب مالک باشد. با محرز بودن تاریخ قرارداد عادی ۱۸/ ۹/ ۶۹ نسبت به سند رسمی، در رابطه بین فروشنده و خریدار بیع تحقق یافته و لذا فروشنده در تاریخ سند رسمی حقا مالک نبوده تا مجاز در انتقال باشد. » ^۱

 

ب) نظریات مشورتی موید نظریه رضایی بودن

 

اداره حقوقی دادگستری در نظریات متعددی معاملات راجع به املاک را بدون تنظیم سند رسمی البته در صورت احراز وقوع و صحت آن در محکمه معتبر شناخته است که ذیلا اشاره می شود.

 

• نظریه مشورتی ۳۶۷۵/ ۷ مورخ ۱۱/ ۸/ ۶۲ : سوال – در موردی که دارنده سند مالکیت دادخواست خلع ید علیه متصرف می دهد و خوانده دفاعا به سندی عادی خریداری از شخص خواهان یا مورث وی استناد می کند آیا با توجه به اجرای قوانین شرعی و اسلامی سند عادی تاب معارضه با سند مالکیت را دارد یا نه ؟

پاسخ : الف –  مواد ۲۲ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت تاکنون نسخ نگردیده و مانند گذشته اعتبار دارد و بنابر این طبق مفاد ماده ۴۸ مذکور هر سند عادی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ یک از محاکم و ادارات پذیرفته نخواهد شد.

 

ب – البته وجود مواد فوق هیچگاه مانع از آن نبوده و نمی باشد که دادگاه دلایل و مدارکی را که ممکن است برای اثبات انجام معامله ابراز شود بپذیرد مثلا چنانچه کسی اقرار به امری می نماید که دلیل حقانیت طرف است خواستن دلیل دیگری برای اثبات آن حق لازم نیست. بنابراین اقرار به وقوع عقد بیع از طرف بایع در دادگاه تحقق بیع و حق مالکیت بر مبیع را ثابت می نماید و مشتری می تواند الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال را از دادگاه تقاضا کند. ^۲

 

• لطفیان ، حسین ، قولنامه ماهیت حقوقی و اثار آن ، تهران ، چاپ روزنامه رسمی ، سال ۱۳۷۲ ، ص ۲۲٫

 

• میرزایی ، علیرضا ، قانون ثبت در نظم حقوقی کنونی ، چاپ چهارم ، تهران ، انتشارات بهنامی ، سال ۱۳۹۰ ، ص۴۱۱٫

۲-       نظریه مشورتی ۵۳۹۷ / ۷ مورخ ۵ / ۱۲/ ۶۰ : سوال – در مورد ملکی که با سند عادی نسبت به آن معامله انجام شده است اگر طرفین در محضر دادگاه به وقوع معامله اقرار نمایند آیا دادگاه می تواند به اقرار آنان ترتیب اثر دهد یا با توجه به مواد ۴۶ و ۴۷ و ۲۲ قانون ثبت قابل ترتیب اثر نیست ؟

 

پاسخ – اولا : در مورد املاکی که به ثبت رسیده و یا طبق مقررات ماده ۴۷ قانون ثبت، ثبت معامله نسبت به آنها اجباری اعلام شده است، مفاد ماده ۴۸ قانون مذکور تنها ناظر به آن است که سند ثبت نشده قابل استناد در ادارات و محاکم نیست به عبارتی دیگر به عنوان دلیل قابل ارائه در مراجع رسمی نمی باشد ولی ماده مذکور محاکم و ادارات را از پذیرفتن سایر دلایل و مدارک برای اثبات انجام معامله منع نکرده است و اساسا ثبت جز شرایط معامله نیست و عدم ثبت سند هم مبطل معامله انجام شده نخواهد بود و همچنین به موجب ماده ۲۰۲ قانون آیین دادرسی مدنی هر گاه کسی اقرار به امری نماید که دلیل حقانیت طرف است خواستن دلیل دیگری برای ثبوت آن حق، لازم نیست. بنابراین در صورت اقرار به عقد بیع در دادگاه وقوع عقد بیع و حق مشتری بر مبیع ثابت می شود و مشتری می تواند الزام بایع را به تنظیم سند رسمی انتقال از دادگاه بخواهد و در این مورد عقد بیع با اقرار بایع ثابت شده نه به وسیله سند عادی.

 

ثانیا : در مورد املاکی که به ثبت نرسیده و ثبت معامله هم طبق ماده ۴۷ قانون ثبت ضروری نمی باشد اگر اصالت سند عادی در دادگاه محرز شود در واقع عقد بیع و حق مشتری بر مبیع احراز گردیده و دادگاه باید مطابق مفاد آن عمل کند.^۱