افراز املاک -لزوم ایجاد وحدت رویه در خصوص دستور فروش مال مشاع

طبق مندرجات ماده ۲۷۰ از قانون آئین دادرسی کیفری هرگاه در شعب دیوان عالی کشور و یا هر یک از دادگاهها نسبت به موارد مشابه اعم از حقوقی کیفری و امور حسبی با استنباط از قوانین آرای مختلفی صادر شود رئیس دیوان عالی کشور و یا دادستان کل مکلفند موضوع را به اطلاع هیات عمومی دیوان عالی کشوررسانده تا نسبت به صدوررای وحدت رویه اقدام گردد. در باب افراز در خصوص نحوه درخواست فروش، قابل تجدید نظر بودن احکام افراز و یا دستور فروش رویه های متهافتی بین دادگاهها موجود بوده که به نظر می رسد مورد از مصادیق صدوررای وحدت رویه بوده که ذیلا اشاره کوتاهی بدان می گردد(شهیدی؛۱۳۴۰؛۲۲۳) .

از زمان صدور نظریه اداره ثبت تا صدور حکم قطعی بر عدم امکان افراز یا افراز ؛ماده دو از قانون افراز و فروش واملاک مشاع مصوب ۲۲/۸/۵۷ مقرر می دارد :

تصمیم واحد ثبتی قابل اعتراض از سوی هر یک از شرکاء در دادگاه شهرستان محل وقوع ملک است . مهلت اعتراض ده روز از تاریخ ابلاغ تصمیم مورد اعتراض است . دادگاه شهرستان به دعوی رسیدگی کرده و حکم مقتضی صادر خواهد نمود . این حکم قابل شکایت فرجامی است . در ماده ۷ آئین نامه نیز مقرر گردیده است: رسیدگی به اعتراضات واصله از طرف واحد ثبتی در دادگاه شهرستان تابع تشریفات دادرسی اختصاری است .

با عنایت به مجموع دو ماده فوق در می یابیم که تصمیم اداره ثبت دایر بر افراز و یا عدم امکان افراز ظرف مهلت تعیین شده قابل اعتراض از سوی هر یک از شرکاء مشاعی بوده و رسیدگی به این اعتراض نیز تابع مقررات دادرسی اختصاری خواهد بود . حال این سئوال مطرح می گردد که در صورت اعتراض احد یا تعدادی از شرکاء به نظریه اداره ثبت و به دنبال آن صدور حکم از سوی دادگاه بدوی که ممکن است درتایید نظریه اداره ثبت و یا نقض آن صورت پذیرد ،آیا این حکم قابل تجدید نظر مجدد در دادگاه تجدید نظر استان بوده و یا طبق متن ماده ۲ قانون ، صرفا قابل شکایت فرجامی خواهد بود ؟ در پاسخ باید گفت رویه قضائی دراین خصوص کمتر دچار تهافت و تشتت آراء بوده و اکثر قریب به اتفاق دادگاههای بدوی این احکام را قابل تجدید نظر مجدد در دادگاه تجدید نظر استان دانسته ودادگاههای تجدید نظر نیز به موضوع اعتراض رسیدگی نموده و حکم صادر می نمایند . علی ای حال به نظر می رسد قسمت اخیر ماده دو از قانون افراز و فروش املاک مشاع که حکم دادگاه شهرستان را قابل رسیدگی فرجامی دانسته است توسط بند ب از ماده ۳۳۱ و مواد۳۶۷ و ۳۶۸ آئین دادرسی مدنی نسخ شده باشد چرا که قانون آئین دادرسی قانون عام موخر بوده و لازم الاجرا خواهد بود .

از زمان قطعیت حکم عدم افراز تا ابتدای جریان مزایده به موجب ماده چهار قانون افراز و فروش املاک مشاع:

ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود با تقاضای هریک از شرکا به دستور دادگاه شهرستان فروخته خواهد شد .ضمنا در ماده دو آئین نامه قانون مارالذکر چنین مقرر گردیده است : در صورت صدور حکم قطعی بر غیر قابل تقسیم بودن ملک ، دادگاه شهرستان بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکاء دستور فروش آن را به دایره اجراء دادگاه خواهد داد .در خصوص این بخش نیز با این سئوالات مواجه خواهیم شد که:

ـ اولا : جهت صدور دستور فروش پلاک غیر قابل افراز، نیازی به تقدیم دادخواست وجود دارد و یا صرف درخواست کفایت می کند ؟

ـ ثانیا ماهیت این دستور فروش حکم است یا یک دستور ؟ فلذا قطعی است یا قابل تجدید نظر ؟

همانطور که فوقا تشریح گردید : در متن ماده چهار و همچنین ماده نه آئین نامه از لفظ درخواست استفاده شده است . این مسئله این ابهام را ایجاد می نماید که لزومی بر تقدیم دادخواست وجود ندارد . در پاسخ باید گفت آنچه از مجموع آرا و نظرات صادره در طی سالهای اخیر استنباط می گردد این است که با عنایت به مواد قانونی موجود اصولا هر نوع رسیدگی در دادگاههای عمومی مستلزم تقدیم در خواست بر روی برگ های چاپی (دادخواست) بوده و اصولا در سیستم فعلی پرونده ها به صرف تقدیم دادخواست ارجاع و مورد رسیدگی قرار می گیرند . این موضوع در خصوص درخواست دستور موقت ، درخواست تخلیه به استناد قانون جدید مالک و مستاجر و حتی دعوی تصرف عدوانی موضوع فصل هشتم از قانون آئین دادرسی مدنی نیز مطرح بوده و اکثریت قریب به اتفاق دادگاهها برلزوم تقدیم دادخواست تاکید دارند . نظرات مشورتی متعددی نیز در این خصوص وجود دارد . این مسئله به یک جهت مفیدو منطقی به نظر می رسد و آن اینکه تقدیم درخواست بر روی برگ های چاپی دادخواست به جهت مشخص بودن هر مطلب و جای خاصی که برای هر مطلب در نظر گرفته شده می تواند نظم خاصی به درخواست صادره داده و از بی نظمی جلوگیری نموده و مدیران دفاتر نیز بهتر می توانند دادخواست را کنترل نمایند . مع ذالک نکته ای که در حاشیه این پژوهش نباید از ذهن دور داشت این بوده که این دیدگاه نباید به گونه ترویج پذیرد که به صورت یک رویه در آمده و کلیه در خواستهایی را که نیازی به تقدیم دادخواست و پرداخت هزینه دادرسی نداشته را شامل گردد . اخیر مشاهده شده که برخی از دادگاهها متقاضی درخواست های اعتراض ثالث به اجرای احکام را که وفق ماده ۱۴۶ و ۱۴۷ قانون اجرای احکام صورت پذیرفته را ملزم به تقدیم دادخواست نموده اند و این در حالی است که رسیدگی به چنین در خواستهایی باید بدون پرداخت هزینه دادرسی و صرفا با تقدیم یک درخواست صورت پذیرد(سماواتی پور؛۱۳۹۱؛۸۹). .

نکته دیگرکه در متن دو ماده فوق الاشعار ملاحظه گردید و در بالا به آن اشاره نمودیم اینکه آیا این دستور فروش مال مشاع، قابل اعتراض در محاکم تجدید نظر بوده و یا خیر؟ به اعتباری ماهیت این دستور حکم است یا دستور ؟ نتیجه مطلب اینکه اگر قائل به دستور بودن باشیم این دستور قطعی و غیر قابل اعتراض بوده و در مقابل اگر قایل به حکم بودن این دستور باشیم : اولا قابل تجدید نظر درمحاکم تجدید نظربوده و ثانیا قابلیت اعمال ماده ۱۸ و سایر موارد اعاده دادرسی را عنداللزوم داراست (نگارنده). تا قبل از تصویب قانون دادگاههای عمومی و انقلاب در خصوص قابل اعتراض بودن این دستور سابقه ای به دست نگارنده مطلب نرسیده است هر چند صدور نظریه شماره ۴۵۵/۷ ۲۸/۱/۶۲ اداره کل حقوقی دادگستری حکایت از وجود سوابقی در خصوص موضوع دارد. اداره حقوقی دادگستری در نظریه موصوف این دستورات را غیر قابل پژوهش و فرجام دانسته است . لکن پس از تصویب قانون دادگاههای عمومی و به دنبال آن آئین دادرسی مدنی سال ۱۳۷۹، برخی ازدادگاهها به سبب اینکه تصمیمات دادگاههای عمومی را یا در قالب حکم میدانند و یا قرار ، آنرا قابل تجدید نظر میدانند و در ذیل دادنامه صادره مانند سایر احکام آن را ظرف بیست روز از ابلاغ قابل تجدید نظر اعلام می کنند . در مقابل برخی دیگر از دادگاهها اعم از بدوی و تجدید نظر قایل به قطعی بودن این دستورات بوده و آن را قابل تجدید نظر نمی دانند . به نظر نگارنده کفه ترازوی به نفع قطعی بودن این قبیل دستورات سنگینی می نماید زیرا :

۱) رسیدگی به امر افراز سه مرحله صورت پذیرفته است . چرا که یکبار اداره ثبت به درخواست متقاضی رسیدگی نموده و بنا بر دلایلی مانند قلت مساحت و یا کثرت شرکاء و یا مخالفت شهرداری طبق ماده ۱۵۴ قانون ثبت ( ماده ۱۰۱ سابق ق ش ) با امر افراز آن را غیر قابل افراز اعلام نموده است . مجددا این تصمیم مورد اعتراض احد از شرکا مشاعی قرار گرفته و دادگاه عمومی نیزپس از رسیدگی نظریه مذکور را تایید نموده است . سپس این امکان وجود دارد که باز متقاضی نسبت به حکم عدم افراز صادره از دادگاه عمومی تجدید نظر خواهی نموده و موضوع در دادگاه تجدید نظراستان نیز رسیدگی گردد . فلذا پس از این رسیدگیهای مکرر دیگر شریک یا شرکاء مخالف فروش چه دلیل منطقی و محکمه پسندی می توانند ارائه نمایند تا جلوی دستور فروش را بگیرند ؟ وقتی دادگاهی دستور فروش را قابل تجدید نظر اعلام می نماید در نتیجه به شخصی که مطلقا هیچگونه دلیل ومدرکی ندارد اجازه داده تا با اطاله وقت موجبات فروش ملک و رهایی سایر شرکا از وضعیت اشاعه را سلب نماید . فلذا اگر اشاعه را یک وضعیت نامطلوب تلقی نماییم که هریک از شرکا زودتر می خواهد از این وضعیت خلاصی یابد ،ایجاد اطاله در این مسیر خارج از اصول دادرسی و عدالت خواهد بود ۲) نکته دیگر در خصوص ماهیت این دستور اینکه اگر قائل به حکم بودن این دستور باشیم در نتیجه با صدور دستور فروش مال مشاع در صورتیکه احد از شرکا درمرحله رسیدگی حاضرنباشد حکم غیابی تلقی شده و محکوم له طبق تبصره۲ ماده ۳۰۶ قانون آئین دادرسی مدنی مجبور به معرفی ضامن جهت اجرای مقررات مزایده می باشد .این امر یکی ازمشکلاتی است که در برخی شعب وجود داشته و شعب مذکور با اعتقاد به همین موضوع از خواهان ( محکوم له ) در خواست معرفی ضامن می نمایند(متفکریان؛۱۳۹۱؛۴۵۶) .

علی ای حال با عنایت به مراتب مشروحه و استدلالات فوق الذکر هر چند ماهیت دستوری بودن تصمیم دادگاه عمومی دایر برفروش کل پلاک از طریق تشریفات مزایده محرز و مسلم می باشد و اصولا نیز اکثریت دادگاهها این دستورات را غیر قابل تجدید نظرمیدانند لکن به جهت ایجاد وحدت رویه و جلوگیری از اعمال سلایق در قلیل موارد ضروری است موضوع به نظر هیات عمومی دیوان عالی کشور به جهت صدوررای وحدت رویه رسیده تا ازاتلاف وقت آحاد مردم جلوگیری شده و یکسان عمل گردد( مدنی؛۱۳۷۶؛۴۰۷).

۴-۲         عدم صلاحیت مراجع دادگستری درافراز مال مشاع دارای سند ثبتی

‌رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی

‌رأی شماره ۵۳۴

‌‌ریاست محترم هیأت عمومی دیوان عالی کشور

‌احتراماً به استحضار عالی می‌رساند: شعب پنجم و بیست و یکم دیوان عالی کشور درمورد قابل رسیدگی بودن قرار عدم صلاحیت ذاتی در دیوان عالی‌کشور در پرونده‌های مربوط به درخواست افراز املاک مشاع آراء معارض صادر نموده‌اند که بر طبق ماده واحده قانون وحدت رویه قضایی مصوب۱۳۲۸ قابل طرح در هیأت عمومی برای ایجاد وحدت رویه می‌باشد.

‌پرونده‌های مزبور به این شرح است:

۱- به حکایت پرونده کلاسه ۳۸۴۹٫۱۷ شعبه پنجم دیوان عالی کشور آقای محمد حسین بهشتی برای افراز و تقسیم یک چهارم از چهل سیر از مدار۱۶ سنگ شش دانگ مزرعه داغیان پلاک ثبتی ۲۰۳ اصلی بخش ۳ قوچان به دادگاه حقوقی ۲ قوچان دادخواست داده و دادگاه به استناد قانون افراز و‌فروش املاک مشاع مصوب آبان ماه ۱۳۵۷ رسیدگی به درخواست افراز ملک ثبت شده را در صلاحیت واحد ثبتی محل تشخیص و قرار عدم صلاحیت ‌شماره۶۷٫۱۲٫۱۸-۱۲۱۴ را صادر نموده و در اجرای ماده ۱۶ قانون اصلاح پاره‌ای از قوانین
دادگستری مصوب ۱۳۵۶ پرونده را به دیوان عالی کشور‌فرستاده که به شعبه پنجم ارجاع شده و رأی شماره ۵٫۲۷۷-۶۸٫۳٫۲۷ شعبه مزبور به این شرح است:

‌با توجه به محتویات پرونده و موضوع خواسته چون حسب مدلول ماده ۱۳ قانون تشکیل دادگاههای حقوقی یک و دو مرجع تجدید نظر و نقض یا‌تأیید قرارهای دادگاههای حقوقی ۲ دادگاه حقوقی یک است از این رو قرار عدم صلاحیت صادر از دادگاه حقوقی ۲ قوچان به اعتبار صلاحیت اداره ثبت‌قوچان قابل طرح در دیوان عالی کشور نبوده و پرونده بری اقدام مقتضی به دادگاه صادر کننده قرار اعاده می‌شود.
۲- به حکایت پرونده کلاسه ۴۱۷۴٫۲۰ شعبه ۲۱ دیوان عالی کشور آقایان حسین و علی افسرده و غیره از دادگاه حقوقی ۲ اصفهان افراز و تقسیم خانه‌پلاک ثبتی شماره ۴۰۳۶ بخش ۳ اصفهان را درخواست نموده‌اند.
‌دادگاه حقوقی ۲ اصفهان اسامی مالکین مشاع پلاک مزبور را از اداره ثبت مطالبه نموده و پس از وصول پاسخ رسیدگی به افراز و تقسیم ملک مشاع ثبت‌شده را در صلاحیت اداره ثبت اصفهان دانسته و قرار عدم صلاحیت شماره ۵۶۱-۶۸٫۵٫۲۴ را صادر کرده و به استناد ماده ۱۶ قانون اصلاح پاره‌ای از‌قوانین دادگستری مصوب ۱۳۵۶ پرونده را به دیوان عالی کشور فرستاده که به شعبه بیست و یکم ارجاع شده و رأی شماره
۶۸٫۸٫۷- ۲۱٫۸۴۳شعبه‌مزبور به این شرح می‌باشد:

‌چون جریان ثبتی خانه پلاک ۴۰۳۶ بخش ۳ اصفهان بشرح نامه شماره ۱۳۳۴۶-۶۸٫۵٫۷ ناحیه یک ثبت اصفهان خاتمه یافته و نسبت به ششدانگ‌پلاک مذکور ورقه مالکیت صادر شده است رسیدگی و اخذ تصمیم نسبت به درخواست افراز آن با توجه به قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب‌آبان ماه ۱۳۵۷ با واحد ثبتی محل وقوع ملک است فلذا با تشخیص صلاحیت واحد ثبتی مربوط پرونده طبق ماده ۱۶ قانون اصلاح پاره‌ای قوانین‌دادگستری از طریق دادگاه صادر کننده قرار به واحد ثبتی مربوط ارسال گردد.

‌نظریه – ماده ۱۶ قانون اصلاح پاره‌ای از قوانین دادگستری مصوب ۱۳۵۶ که مورد استناد دادگاههای حقوقی ۲ قوچان و اصفهان و شعبه ۲۱ دیوان عالی‌کشور قرار گرفته عیناً نقل می‌شود:

“‌در دعاوی حقوقی دادگاه مکلف است در موارد صدور قرار عدم صلاحیت ذاتی به اعتبار صلاحیت مرجع دیگر پرونده را مستقیماً به دیوان عالی کشور‌ارسال دارد. رأی دیوان عالی کشور در تشخیص صلاحیت برای مرجع صادر کننده قرار یا مرجعی که رسیدگی به آن محول می‌شود لازم‌الاتباع خواهد‌بود.”

‌صلاحیت ذاتی از قواعد آمره و مربوط به نظم قضایی دادگاهها می‌باشد و ماده ۱۶ ترتیب خاصی را برای رسیدگی مقرر داشته و دادگاهها را مکلف نموده‌که پرونده را پس از صدور قرار عدم صلاحیت ذاتی مستقیماً به دیوان عالی کشور بفرستند در صورتی که بند۴ ماده ۱۳ قانون تشکیل دادگاههای حقوقی۱ و ۲ مصوب ۱۳۶۴ ناظر به سایر صلاحیت‌ها از نسبی و محلی است و در مورد خاص مذکور در ماده ۱۶ موضوع عدم صلاحیت ذاتی قابل اعمال به‌نظر نمی‌رسد( مدنی؛۱۳۷۶؛۴۰۷).

‌معاون اول قضایی دیوان عالی کشور – فتح‌الله یاوری

جلسه وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور

‌به تاریخ روز سه شنبه ۱۳۶۹٫۱٫۲۱ جلسه وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور به ریاست حضرت آیت‌الله مرتضی مقتدایی رییس دیوان‌عالی کشور و با حضور جناب آقای علی‌اکبر عابدی نماینده دادستان محترم کل کشور و جنابان آقایان رؤسا و مستشاران شعب کیفری و حقوقی دیوان‌عالی کشور تشکیل گردید، پس از طرح موضوع و قرائت گزارش و بررسی اوراق پرونده و استماع عقیده جناب آقای علی‌اکبر عابدی نماینده دادستان‌محترم کل کشور مبنی بر: “‌دادگاه حقوقی دو قوچان در مورد عدم صلاحیت ذاتی خود راجع به رسیدگی به دعوی افراز، رأی صادر نموده که ماده ۱۶‌قانون اصلاح پاره‌ای از قوانین دادگستری مصوب ۵۸ ناظر به همین موضوع است، گرچه در بند ۴ ماده ۱۲ قانون دادگاههای عمومی نوع قرار عدم‌صلاحیت مشخص نشده، اما با توجه به قوانین سابق بالاخص ماده ۳۰ قانون دادگاههای عمومی که رسیدگی به قانون افراز را مستثنی کرده و منظور‌قانونگذار در موارد نفی صلاحیت ذاتی ارسال پرونده به دیوان عالی کشور و نظارت عالیه دیوان عالی کشور در این گونه موارد است، بنابراین بند ۴ ماده۱۲ قانون دادگاههای عمومی که قانون خاصی است و ظاهراً نظر به صلاحیت نسبی و محلی دارد و ناسخ ماده ۱۶ قانون اصلاح پاره‌ای از قوانین‌دادگستری که مبین صلاحیت ذاتی است نمی‌باشد، علیهذا رأی شعبه ۲۱ دیوان عالی کشور تأیید می‌گردد.” مشاوره نموده و اکثریت قریب به اتفاق بدین‌شرح رأی داده‌اند:

‌قرار عدم صلاحیت مذکور در بند ۴ ماده ۱۳ قانون تشکیل دادگاههای حقوقی یک و دومصوب آذر ماه ۱۳۶۴ به قرینه قرارهای دیگری که در این ماده‌احصاء شده‌اند ظهور درعدم صلاحیت نسبی و محلی دارد زیرا این قرارها کلاً در دعاوی صادر می‌شود که قابل رسیدگی ماهوی در دادگاههای‌دادگستری است در صورتی که قرار عدم صلاحیت ذاتی موضوع ماده ۱۶ قانون اصلاح پاره‌ای از قوانین دادگستری مصوب خرداد ماه ۱۳۵۶
در‌پرونده‌هایی که باید در مراجع غیر دادگستری مطرح و رسیدگی شود صادر می‌گردد و از شمول ماده ۱۳ قانون مرقوم خارج است بنابراین رأی شعبه ۲۱‌دیوان عالی کشور مبنی بر اعمال ماده ۱۶ قانون موصوف که به قوت و اعتبار خود باقی می‌باشد صحیح تشخیص می‌شود این رأی بر طبق ماده واحده‌قانون وحدت رویه قضایی مصوب ۱۳۲۸ برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاهها در موارد مشابه لازم‌الاتباع است.