معلوم و معین بودن مورد معامله. یکی از شرایط اساسی صحت عقد بوده و در این مورد ادعای اجماع شده است[۱]. اهمیت این شرط تا جایی است که فقدان آن موجب بطلان عقد می گردد زیرا در هر معامله ای باید طرفین بدانند که چه چیزی را مورد معامله قرار می دهند و یا چه چیزی را تعهد می نمایند در غیر این صورت معامله غرری بوده و باطل خواهد بود[۲].

در اصطلاح حقوقی ،  واژه معلوم در برابر مبهم به کار می رود و منظور از لزوم معلوم بودن موضوع معامله این است که طرفین باید بوسیله مشاهده و یا تعیین مقدار ،  اوصاف و جنس از آن رفع ابهام نمایند و منظور از لزوم معین بودن موضوع معامله نیز این است که نباید یکی از دو چیز به طور مردد موضوع تعهد قرار گیرد ،  هر چند که هر یک از آن دو نیز از لحاظ مقدار و جنس و وصف معلوم باشند[۳].

این شرط در قانون مدنی ما پذیرفته شده و بند ۳ ماده ۱۹۰ صراحتا موضوع معین  بودن مورد معامله را از شرایط اساسی صحت معامله می داند و به موجب ماده ۲۱۶ ،  مورد معامله باید مبهم نباشد. مگر در موارد خاصه که علم اجمالی به آن کافی است.

در اجاره نیز معلوم و معین بودن عین مستاجره ضروری است. ماده ۴۷۲ ق.م در این مورد مقرر   می دارد عین مستاجره باید معین باشد و اجاره عین مجهول یا مردد باطل است.

در حقوق مصر نیز به موجب مواد ۱۳۱ تا ۱۳۵ قانون مدنی این شرط پذیرفته شده است ،  با این تفاوت که طبق مواد مزبور ضرورتی ندارد که عین مستاجره بالفعل در زمان انعقاد قرار داد معین باشد بلکه قابلیت تعیین آن کفایت می کند[۴]. و در این مورد بین عین معین و عین کلی تفاوتی گذاشته نشده است در حالیکه در حقوق ما هنگامی که عین مستاجره عین معین است. باید حتما در هنگام انعقاد عقد اجاره معین شود. در اجاره مال کلی با ذکر اوصاف در زمان انعقاد عقد از آن رفع ابهام شده و تنها تعیین مصداق خارجی آن برعهده موجر گذاشته می شود و در این مورد   نمی توان گفت مورد اجاره معین نیست[۵].

علاوه بر عین مورد اجاره باید نوع منفعت هم معین بوده و مقدار آن مبهم باقی نماند. زیرا موضوع اصلی عقد اجاره منفعت است و معلوم و معین بودن عین مستاجره نیزبه خاطر این است که منفعت مبهم و مردد نباشد.

منفعت مورد اجاره بوسیله مشاهده نمودن عین مستاجره و یا از طریق توصیف و شرح دادن خصوصیات آن معلوم می گردد و در صورتی که عین مستاجره دارای منافع متعددی بوده و بعضی از آنها مورد نظر طرفین عقد باشد باید آن منافع مورد نظر معین شوند[۶].

اگر به منفعت به صورت معین و معلوم در عقد تصریح نشده باشد منفعت متعارف مد نظرا ست ماده ۴۹۰ ق.م در این مورد مقرر نموده” مستاجر باید… ثانیا / عین مستاجره را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط       می شود استعمال نماید. همچنین وفق ماده۴۹۲ اگرمستاجر عین مستاجره رادرغیر موردی که دراجاره ذکرشده یاازاوضاع واحوال استنباط  می شود ، استعمال نماید و منع آن ممکن نباشد موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.

این امر در حقوق مصر نیز پذیرفته شده است. و طبق ماده ۵۷۹ قانون مدنی : مستاجر ملزم است که عین مستاجره را به روشی که با او اتفاق شده استفاده نماید و اگر توافقی در این مورد نشده باشد مستلزم است که عین را برحسب آنچه که برای آن فراهم شده استفاده نماید.

براساس مواد مزبور در صورتی که منفعتی غیر از منفعت متعارف ،  از عین مستاجره مورد نظر طرفین باشد باید در عقد به آن تصریح نمایند. در غیر این صورت مستاجر صرفا می تواند عین مستاجر را به استفاده ای برساند که بر حسب عرف ،  برای آن استفاده آماده شده است. مثلا استفاده متعارف از منزل سکونت در آن است. حال اگرشخصی آن را به منظور ایجاد مطب پزشک اجاره می نماید باید به این امر در ضمن عقد اجاره تصریح کند و اگر تصریح نکرده صرفا می تواند در آن منزل سکونت نماید و حق استفاده از آن به عنوان مطب پزشک را ندارد[۷].

چون منفعت با تدریج از عین بدست می آید. راه طبیعی برای تعیین مقدار آن اشاره به مدتی است که درطول آن مدت می توان از عین استفاده کرد

مجهول بودن مدت اجاره از موارد بطلان عقد می باشد[۸]. قانونی مدنی ما در ماده۴۶۸ در این مورد مقرر نموده ،  در اجاره اشیا مدت اجاره باید معین شود والا اجاره باطل است ،  این امر در حقوق مصر نیز پذیرفته شده است و حقوقدانان مصری ، ذکر مدت را معیاری برای معلوم و معین نمودن موضوع اجاره می دانند و متذکر شده اند که این مدت باید محدود باشد در غیر این صورت عقد باطل است[۹].

ذکر مدت تنها راه برای علم به منفعت نیست بلکه در مواردی که می توان منفعت را به تعیین مسافت و یا عمل ، معلوم و معین نمود [۱۰]عدم ذکر مدت موجب بطلان عقد اجاره نمی شود مثلا در اجاره حیوان طبق ماده ۵۰۷ ق.م تعیین منفعت یا به تعیین مدت اجاره است یا به بیان مسافت و محلی که مسافر یا کالا باید به آنجا حمل شود و در اجازه انسان نیز طبق ماده ۵۱۴ خادم یا کارگر نمی تواند  اجیر شود مگر برای مدت معینی یا برای انجام امر معینی.

ماده ۴۷۴ ق.م در این مورد مقرر می نماید : مستاجر می تواند عین مستاجره را به دیگری اجاره بدهد ،  مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد. زیرا مالکیت اشخاص نسبت به اموال قدرت تصرف آنها در آن اموال را نیز اقتضا می کند. کسی که به سببی از اسباب مانند صلح و اجاره مالک منفعت شده و یا اینکه به موجب حق انتفاع می توانسته از آن مال منتفع شود باید بتواند هر گونه تصرفی که با حقوق مالک عین یا دیگران مغایر نباشد نیز در مال و حق خویش بنماید[۱۱]. البته در قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ ، در مورد اجاره محل پیشه و تجارت ، این حق به مستاجر داده نشده است. ماده ۱۰ این قانون مقرر می دارد : “مستاجر نمی تواند منافع مورد اجاره را کلا یا جزئا یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید مگر اینکه این اختیار به او داده شده باشد”.

در حقوق مصر نیز در سه حالت شخص می تواند مالی را اجاره دهد[۱۲] اول اینکه حق مالکیت درآن مال داشته باشد دوم اینکه حق انتفاع در آن داشته باشد و سوم اینکه حق اداره کردن آن مال را داشته باشد ، زیرا همان گونه که در تعریف عقد اجاره گفتیم ،  اجاره در حقوق مصر عبارت از عقدیست که به موجب آن موجر انتفاع از عین مستاجره را تعهد می نماید لذا در صورتی که قادر به انجام این تعهد است که یکی از حالات فوق الذکر را داشته باشد پس اگر وی مالک چیزی نبوده و برای وی حق انتفاع هم نباشد و حق اداره کردن آن مال را نیز نداشته باشد نمی تواند آن را اجاره دهد زیرا در این صورت عمل وی اجاره ملک غیر محسوب می شود[۱۳].

در زمانی که مورد اجاره عین خارجی ( عین معین) می باشد ،  لازم است که مستاجر در حین عقد مالک آن منافع باشد[۱۴] زیرا به مجرد وقوع عقد مالکیت منتقل می شود و مالکیت موجر درا ین زمان نسبت به منافع شرط نفوذ اجاره می باشد اما هر گاه مورد اجاره کلی باشد لازم نیست در زمان عقد

موجر مالک منفعت باشد. بلکه در زمان تسلیم باید مالک منفعت آن فردی باشد که به مستاجر تسلیم می نماید.

[۱] نجفی؛ شیخ محمدحسن؛ جواهرالکلام؛ ج ۲۷، ص ۲۵۷

[۲]  همان؛ ص ۲۸۹ ، محقق حلی ابوالقاسم نجم‌الدین جعفر بن الحسین؛ شرایع الاسلام فی مسائل الحلال و الحرام، ج ۲؛ انتشارات استقلال؛ الطبعه الرابع ۱۴۱۵- ۱۳۷۳ ه؛ ص ۱۸۴- امامی؛  سیدحسن؛ ج ۲؛ ص ۶۵

[۳] کاتوزیان؛  ؛ دوره مقدماتی حقوق مدنی (اعمال حقوقی)؛ چاپخانه بهمن؛ ۱۳۷۹؛ ص ۱۳۳

[۴] السنهوری؛  عبدالرزاق احمد؛ الوسیط فی الشرح القانون المدنی الجدید؛ ج ۶؛ ص ۱۲۶

[۵] کاتوزیان؛  ؛ دوره عقود معین ۱؛ ص ۳۸۲

[۶] ذهنی تهرانی، سید محمدجواد، المباحث الفقهیه فی شرح الروضه البهیه (ترجمه فارسی شرح لمعه)، ج ۱۵، ص ۳۸

[۷] قاسم؛  محمدحسن؛ القانون مدنی؛ ص ۷۴۰

[۸] کاتوزیان،  ؛ دوره عقود معین ۱؛ ص ۳۸۳- امامی  سید حسن؛ حقوق مدنی؛ ج ۲؛ ص ۶۶

[۹] قاسم؛  محمدحسن؛ القانون المدنی؛ ص ۵۲۰۷

[۱۰] شهیدثانی، زین‌الدین بن علی؛ تحریرالروضه فی شرح اللمعه؛ اعداد علیرضا امین؛ ص ۲۸۸

[۱۱] به عنوان مثال یک نمونه از تصرفی که مغایر با حقوق دیگران می‌باشد، اجاره مال مشاع است. در مالکیت مشاع، حق مالکان در عین مال مخوط است. این حقوق در عالم اعتبار مستقل ولی در عالم خارج جدا نیست. به همین جهت تصرف حقوق در عالم اعتبار مستقل ولی در عالم خارج جدا نیست. به همین جهت تصرف حقوقی در مال مشاع از قبیل فروختن سهم مشاع یا اجاره دادن آن مجاز است ولی تصرفات مادی بدین لحاظ که باعث تصرف در مال سایر مالکان است، بدون اذن ایشان امکان ندارد (م ۴۷۵ ق. م) (ر. ک به کاتوزیان؛  ؛ دوره عقود معین ۱، ص ۳۷۹)

[۱۲] السنهوری؛  عبدالرزاق احمد؛ الوسیط فی شرح القانون المدنی الجدید؛ ج ۶؛ ص ۲۸

[۱۳] همان؛ ص ۳۹

[۱۴] امامی؛  سیدحسن؛ ج ۲؛ ص ۶۰