عقد اجاره، یکی از مهمترین عقود کاربردی در تنظیم روابط اجتماعی انسانها می‏باشد. این عقد از نظر قوانین حاکم بر آن، دارای ویژگی خاصی است و اینکه در ادوار مختلف، قوانین متعددی در مورد اجاره به تصویب رسیده است که عبارت است از:

۱- قانون مدنی، که مبنای اجاره و شرایط صحت آن را مطرح کرده است.

۲- قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ در مورد اماکن تجاریو مسکونی تا سال ۱۳۶۲.

۳- قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۶۲ در مورد اماکن مسکونی.

۴- قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ در مورد اماکن تجاری و مسکونی استیجاری از سال ۱۳۷۶ به بعد.

تغییر و تحولات پس از تصویب قانون مدنی، بر مقررات آن تأثیر بسیار نداشته است. اگر چه مقررات بعدی،برخی احکام را به عقد اجاره اضافه کرده است.در این مبحث ابتدا شرایط مورد نیاز برای اعمال حق فسخ و سپس به تأثیر آن در قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶- ۶۲- ۵۶ می‏پردازیم.

گفتار اول: شرایط ایجاد خیار عیب در عقد اجاره

در مورد عقد اجاره سوالی که مطرح می‏شود این است که آیا هر عیبی که در عین مستاجره، ایجاد ‏شود موجب حق فسخ، می‏شود؟یا باید عیب مذکور واجد ویژگی خاصی باشد و آیا هر عیبی در هر عین مستاجره‏ای ایجاد شود، موجب حق فسخ می‏شود؟ برای ایجاد خیار عیب در عقد اجاره نیز وجود شرایطی لازم است که بعضی از آنها مختص این عقد است. در ذیل به پاسخ این پرسشها و بررسی این شرایط می‏پردازیم.برای ایجاد خیار عیب در عقد اجاره، وجود شرایط زیر لازم است:

بند اول: موجود بودن عیب

یکی از شرایط ایجاد خیار عیب در عقد اجاره، آن است که عیب موجب فسخ، باید در هنگام عقد موجود باشد ویا اینکه پس از عقد و پیش از قبص حادث شود. (خمینی، ۱۳۸۳: ۱۱۵). پس می‎توانگفت زمانی عیبی باعث ایجاد حق فسخ خواهد شد که عیب در یکی از زمانهای زیر وجود داشته باشد:

الف- در زمان وقوع عقد اجاره، عین مستاجره معیوب باشد؛

ب- زمان وقوع عقد اجاره، عین مستاجره معیوب نبوده ولی پیش از قبض معیوب شده باشد؛

ج- عیب بعد از عقد و قبض در عین مستاجره حادث شده باشد. (حائریشاهباغ، ۱۳۸۵: ۳۷).دلیل حق فسخ مستاجر، از بین رفتن بخشی از مالیت عین است که باید به واسطه‏ی خیار عیب جبران شود و نمی‏توان مستاجر را به صبر به عیب وادار کرد؛ زیرا مستلزم ورود ضرر به اوست که به موجب قاعده فقهی(لاضررولاضرار) نفی شده است(شهید ثانی، ۱۴۱۰ ه.ق:۳۵۲). نظر فوق قابل انتقاد است، زیرا حق فسخ مستأجر به این دلیل است که عیب، موجب لطمه به انتفاع مستأجر است لذا مستاجر، مالک منفعت می‏باشد و می‏تواند عقد را فسخ کند.البته مستأجر حق تبعیض، در مال الاجاره را ندارد چه آنکه به موجب قاعده‏ی مسلم فقهی(لاضررولاضرار)نباید کسی بدون سبب، متحمل زیانی از ناحیه دیگریشود، قانون مدنی در فروض سه گانه فوق حق فسخ برای مستاجر برقرار کرده است، لیکن هر گاه با این حال مستاجر،نخواهد عقد اجاره را فسخ کند و از این رو زیانی متوجه وی شود؛ خود اقدام به زیان خویش کرده و به لحاظ حقوق موجر، دیگر مستاجر نمی‏تواند مال الاجاره را تبعیض کند بلکه باید تمام مال الاجاره را به موجر تسلیم کند( جوان، ۱۳۵۲: ۵۷). از آنجایی که اجاره، عقد مستمر و ممتد است و عین مستاجره در تمام مدت اجاره، باید صلاحیت انتفاع را بر مبنای آنچه که در ضمن عقد، منظور شده است داشته باشد، عیبی نیز که پس از قبض و در حالی که عین در اختیار مستاجر است حادث می‏شود، موجب حق فسخ برای مستاجر می‏گردد، یعنی عقد نسبت به زمان پیش از حدوث عیب، صحیح و لازم و پس از آن در معرض فسخ قرار می‏گیرد( طباطبایییزدی، ۱۴۰۹ ه.ق: ۵۸۶).قانون مدنی با پذیرش این موضوع در ماده ۴۸۰ اعلام می‏دارد: « عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت در عین مستاجره حادث شود، موجب خیار است و اگر عیب در اثنای اجاره حادث شود نسبت به بقیه‏ی مدت، خیار ثابت است».

بند دوم: مخفی بودن عیب

دومین شرطی که برایایجاد خیار عیب در عقد اجاره لازم است، مخفی و پوشیده بودن عیب عین مستاجره، بر مستاجر است. به عبارت دیگر،مستاجر باید به وجود عیب، جاهل باشد والا با وجود اطلاع او از عیب، حق فسخ ایجاد نمی‏شود چه آنکه علم به عیب و اقدام به عقد به معنی رضایت به آن است(خوئی، ۱۴۱۰ ه.ق: ۸۵).اگر چه در قانون مدنی، چنین شرطی در مبحث اجاره پیش بینی نشده است، لیکن با توجه به قاعده‏ی کلی که اصولاً احکام خیارات در عقد بیع، در سایر عقود معوض نیز قابل اجرا است مگر آنکه حکم مخالفیوضع شده باشد. می‏توان از وحدت ملاک ماده ۴۲۴ قانون مدنی استفاده کرد و این نکته را بیان نمود که؛ منظور از عیب مخفی، این نیست که به نحوی پوشیده شده و از نظر مستور شده باشد، بلکه منظور این است که صرفاً خریدار بر آن اطلاع پیدا نکند، اعم از این که آن عیب واقعاً پوشیده بوده و یا آنکه پوشیده نبوده، ولی خریدار بر آن آگاهی نیافته است( شهیدی، ۱۳۸۴: ۹۰). بر این مبنا، برای مخفی بودن عیب عین مستاجره نیز علم و جهل مستاجر، ملاک است. با علم مستاجر به وجود عیب، خیار عیب وجود ندارد ولی با جهل وی به وجود عیب، خیار برای او ثابت است.