ماده ۴۸۲ قانون مدنی بیان می‏دارد: «اگر مورد اجاره عین کلی باشد و فردی که موجر داده معیوب در‏آید مستاجر حق فسخ ندارد و می‏تواند موجر را مجبور به تبدیل آن نماید و اگر تبدیل آن ممکن نباشد، حق فسخ خواهد داشت».با توجه به این ماده، چنانچه عین مستاجره، عین معین باشد و معیوب در‏آید، مستاجر حق فسخ دارد. بر خلاف موردی که عین مستاجره کلییا کلیدر معین باشد، که فسخ یا بطلان مصداق پیدا نمی‏کند. همین موضوع را می‏توان از وحدت ملاک ماده ۴۳۷ ق.م در خصوص اینکه خیار عیب در مبیع و ثمن شخصی قابل تصور است استفاده کرد. مثلاً اگر شخصییک موتور سیکلت از پنج موتور سیکلتموجود رااجاره کند و فقطیکی از آنها سالم باشد، اجاره صحیح است و قابل فسخ نیست. زیرا در فرض مزبور آنچه مورد تعهد در اجاره است، تملیک فرد سالم از منفعت کلی می‏باشد، که موجر باید به وسیله تسلیم آن به مستاجر انجام دهد و پس از کشف عیب مشخص می‏شود که موجر به تعهد خود که تسلیم فرد سالم است عمل ننموده، در نتیجه مستاجر می‏تواند فرد معیوب را رد کند و فرد سالم را از موجر بخواهد و یا اینکه فرد معیوب را به جای فرد سالم بپذیرد. همچنین است در خصوص عین مستاجره‏ای که کلیفی‏الذمه باشد، مانند اجاره کردن یک دستگاه اتومبیل پراید مدل ۸۹،چنانچه اتومبیلی که تحویل مستاجر می‏شود معیوب باشد، حق فسخ ندارد و فقط می‏تواند الزام موجر به تحویل عین مستاجره‏ی سالم را بخواهد و چنانچه در محل مزبور فرد دیگری از کلی وجود نداشته باشد، مستاجر حق فسخ عقد اجاره را خواهد داشت. پس می توان گفت؛ عیب در مواردی می‏تواند مطابق آنچه در بالا ذکر شد، موجب فسخ اجاره شود که مورد اجاره عین شخصی باشد و اگر مور اجاره عین کلی باشد بدیهی است که مستاجر حق فسخ نخواهد داشت، زیرا که در این صورت موجر باید فردی را که با شرایط مقرر در عقد اجاره مطابقت کند، به مستاجر بدهد(عدل، ۱۳۷۸: ۵۵۸).

بند چهارم : نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع

ماده ۴۷۹ ق.م بیان می‏دارد: « عیبی که موجب فسخ اجاره می‏شود، عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت درانتفاع باشد».با توجه به این ماده می‏توان گفت، یکی از احکام ویژه خیار عیب در عقد اجاره آن است که در اجاره، هر عیبی سبب ایجاد خیار نیست، بلکه عیبی موجب خیار است که سبب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد. علت این امر آن است که دراجاره، منافع عین مستاجره، موضوع عقد است نه عین مال(ابهری، ۱۳۹۱: ۱۳). پس باید گفت که عین مستاجره تا آخر مدت اجاره باید به قابلیت انتفاع باقی باشد، در صورتی که از ابتدا قابل انتفاع بوده و در اثناء مدت، نقصان در انتفاع ایجاد شده باشد از آن زمان به بعد، مستاجر حق فسخ خواهد داشت.عیبی که باعث نقصان منفعت باشد؛ مانند آنکه شخصی منزلی را اجاره می‏کند ولی متوجه می‏شود که حمام آن قابل استفاده نمی‏باشد اگر چه بقیه بخش‏های خانه قابل استفاده است، لیکن چون منفعت کل عین مستاجر کاسته می‏شود، حق فسخ دارد. عیبی که موجب صعوبت و دشواری در انتفاع باشد، مانند آنکه شخص اتومبیلی را برای مسافرت در فصل تابستان کرایه کند ولی بعد از عقد اجاره متوجه شود که این اتومبیل فاقد کولر است بدیهی است استفاده از اتومبیل بدون کولر امکان پذیر است ولی شرایط کنونی جامعه به ویژه وقتی شخص اتومبیل گران قیمتی را کرایه می‏کند؛ نداشتن کولر یا خراب بودن آن سبب نقصان منفعت است و به مستاجر حق فسخ می‏دهد(باقری، ۱۳۷۴: ۳۵۴- همان،۱۶:۱۳۹۱).

با توجه به آنچه گفته شد اگر در عین مستاجره عیبی وجود داشته باشد که باعث نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع نباشد، مستاجرحق فسخ ندارد. مانند آنکه مستاجر اتومبیلی را کرایه کند و بعد معلوم شود که گلگیر آن تصادفی است وجود این عیب نه باعث نقصان منفعت است نه صعوبت در انتفاع، لذا مستاجر حق فسخ ندارد.