ذیل ماده ۴۷۸ ق.م بیان می‏دارد« …. ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرر نرسد، مستاجر حق فسخ ندارد». با توجه به ذیل این ماده می‏توان گفت که یکی از شرایط اختصاصی خیار عیب در عقد اجاره آن است که موجر، عیب عین مستاجره را رفع ننماید. حکم مزبور مبتنی بر قاعده حقوقی است که حق فسخ عقد اجاره در اثر عیب، به کسی داده می‏شود که از عیب متضرر شود تا به وسیله اعمال حق فسخ بتواند از ضرر خود جلوگیری بنماید( امامی، ۱۳۷۷: ۴۵).وقتی موجر، از عین مستاجره به نحوی رفع عیب کند که هیچ مقدار از منفعت مورد اجاره تفویت نشود یعنیضرر که منشأ خیار است از بین برود، به تبع آن خیار هم ساقط می‏شود و در این امر فرقی نمی‏کند که عیب در حین عقد موجود باشد یا پس از عقد حاصل گردد، خواه قبل از قبض باشد و یا در اثناء مدت. بنابراین چنانچه موجر در اسرع وقت و بی‏آنکه ضرری متوجه مستاجر شود، رفع عیب کند؛ موجه تر آن است که بگوییم مستاجر حق فسخ نخواهد داشت؛ زیرا دلیل حق فسخ، ضرر وارد شده بر مستاجر است که در این فرض اصولاً ضرری محقق نشده است تا جبران شود(خوانساری، ۱۳۸۷: ۹۸). بنابراین،وجود عیب در عین مستاجره در صورتی سبب ایجاد خیار می‏شود که موجر حاضر به رفع عیب نباشد والاّ چنانچه موجر، عیب عین مستاجره را برطرف کند، مستاجر حق فسخ نخواهد داشت.

بند ششم: عدم تبری از عیوب

ممکن است موجر ضمن عقد، از عیوب عین مستاجره، تبری کرده باشد.چنانچه در زمان عقد به اجمال یا به تفصیل اعلام نماید که ملکی را به تو اجاره دادم، با همه عیب‏های ظاهری و باطنی آن، به این معناست که عین مستاجره هر عیبی داشته باشد، موجر خود را مسئول نمی‏داند. تبری از عیوب گاهشامل تمام عیوب پنهان و آشکاراست،و یا ممکن است فقط نسبت به عیب خاصیتبری بجوید کهفقط در صورت ظهور آن عیب، مستاجر حق فسخ ندارد ولی نسبت به سایر عیوب، حق فسخ دارد.اگر چه قانون مدنی، در مبحث اجاره در خصوص تبری از عیوب، سخنی به میان نیامده ولی می‏توان با وحدت ملاک از ماده ۴۳۶ ق.م که بیان می‏دارد: « اگر بایع از عیوب مبیع تبریکرده باشد به اینکه عهده عیوب را از خود سلب کرده یا با تمام عیوب بفروشد، مشتری در صورت ظهور عیب حق رجوع به بایع را نخواهد داشت و اگر بایع از عیب خاصی تبری کرده باشد، فقط نسبت به همان عیب، حق مراجعه ندارد». این ماده به تبعیت از فقه، شرط تبری از عیوب را نوعی اسقاط حق مالی تلقی کرده و آن را جایز دانسته است. در نتیجه می‏توان تبری از عیوب در اجاره را هم پذیرفت. دلیل بر صحه این تبریو سقوط خیار، به وسیله عموم آیه:« المومنون عند شروطهم» است. زیرا همانطور که بایع برای مشتری شرط کرده که خیار برای او نیست و شرط هم اقتضاء می‏کند که او حق فسخ ندارد. پس خیاریبرای او نیست(انصاری، ۱۳۷۵: ۲۵).در خصوص مفهوم تبری از عیوب برخیدو احتمال را در نظر گرفته‏اند بدین گونه که ممکن است منظور از برائت جستن از عیوب، برائت جستن از عهده دار شدن عیوب باشد یا برائت جستن از ضمان عیوب، در مورد احتمال اول؛ منظور از برائت جستن از عهده دار شدن عیوب یعنی فروشنده نسبت به سلامت مبیع، تعهد نمی‏کند. بنابراین، فروشنده ملتزم به سلامت مبیع نیست و چنانچه عیبی در مبیع به وجود آید، خریدار حق رد و مطالبه‏ی ارش را نخواهد داشت و در مورد احتمال دوم؛ منظور از برائت جستن از ضمان عیوب، یعنی خریدار اختیار می‏یابد تا معامله را رد کند یا به همان صورت و بدون گرفتن ارش قرارداد را بپذیرد، زیرا برائت به ارش عیب تعلق نمی‏گیرد و برائت ازعیب به معنایآن نیست که خیار عیب را اسقاط می‏کند تا خیار وی به کلی ساقط گردد در نتیجه حق مطالبه ارش ساقط می‏گردد( انصاری، ۱۴۲۰: ۳۲۳).فرق این دو حالت در این است که در احتمال اول فروشنده مبیع را باتمام عیوب احتمالی آن می‏فروشد نه بر مبنای سلامت آن یعنی مسؤلیت بد و خوب کالا به عهده خریدار است. پس اگر عیبی در آن ظاهر شود، مانند این است که خریدار ازآن آگاه بوده است و نمی‏تواند قرارداد را فسخ کند یا از بابت آن ارش بخواهد در حالی که در حالت دوم بر خلاف حالت اول فروشنده خیار عیب را از عهده خود ساقط نمی‏کند ودر صورت معیوب درآمدن، خریدار اختیار می‏یابد تا معامله را رد کند یا به همان صورت و بدون گرفتن ارش قرارداد را بپذیرد.به نظر می‏رسد که معنای اول نزدیکتر به معنای برائت جستن از عیوب باشد که به موجب آن حق فسخ، و مطالبه ارش ساقط می‏گردد. ولی شمول و نفوذ شرط تبری از عیوب، نسبت به عیبی که بعد از عقد حادث می‎گردد و به طور معمول بر عهده فروشنده قرار می‏گیرد مورد تردید است( روحانی، ۱۴۱۸: ۱۲۵). در خصوص این موضوع که تبری از عیب، تبری از عیب سابق است یا حادث، حسب مورددر هر دعوی مطابق با تراضی طرفین باید تصمیمی متناسب اتخاذ گردد(مامقامی، ۱۳۴۴: ۲۳۵). پس می‎توان گفت با توجه به توافق طرفین، تبری از عیوب، می‏تواند شامل تبری از عیوب موجود در هنگام عقد، بعد از عقد و قبل از قبض یا بعد از عقد و قبض شود