در فقه نظریاتی که در خصوص تاثیر عیب مورد اجاره در عقد اجاره وجود دارد، عموماً تفاوت چندانی با هم ندارد یعنی تفاوت نظرات فقها، چنان نیست که با انتخاب یک نظر، نتایج و آثار آن به کلی متفاوت با نظرات دیگر باشد. با این حال، نظرات به طور کامل هم یکسان نیستند. لذا به ذکر مواردی که طرفین در آن حق فسخ دارند و آنچه موجب فسخ و بطلان اجاره خواهد شد، خواهیم پرداخت.

بند اول: فسخ اجاره

اگر در عین مستاجره عیبی ظاهر شود که این عیب، قبل از عقد موجود بوده ولی مستاجر از آن اطلاع نداشته است، در این صورت مستاجر به واسطه‏ی خیار عیب می‏تواند عقد اجاره را فسخ کند و دلیل آن این است که به سبب وجود عیب، مقداری از ارزش مالی منفعت از بین رفته است که به وسیله حق خیار، ضرر ناشی از آن رفع یا جبران می‏گردد. از طرفی، اگر مستاجر بخواهد بر عیب صبر کند ضرریاست که شرعاً به موجب قاعده فقهی(لاضررو لاضرار)نفی شده است( شاهرودی، ۱۴۲۳: ۲۶۵). در صورتیکه مستاجر بقای اجاره را برگزیند درباره‏یگرفتن ارش به جهت حدوث عیب دو فرض متصور است:

الف) عقد اجاره بر مجموع و تمامیت یک شی واقع شده است کههنوز هم باقی است، پس مستاجر یا اجاره را فسخ می‏کند و یا به تمامی آن به وضعیت حاضر، راضی می‏شود.

ب) چون جزء یا وصف از دست رفته، مقصود مستاجر بوده که حاصل نگردیده است و عدم حصول آن، مستلزم نقص منفعتی است که در یکی از دو عوض در عقد اجاره می‏باشد، نقص آن به وسیله ارش جبرانمی‏گردد.

برخی از فقها، فرض اول را پذیرفته اند و در این خصوص، بدون اینکه قائل به تفصیل میان حدوث عیب، به قبل یا بعد از عقد شوند به طورکلی می‏گویند: «هرگاه مستاجر در عین مستاجره عیبییابد، اختیار دارد که فسخ نماید، یا بدون گرفتن ارش به عقد اجاره راضی شود، هر چند آن عیب باعث از بین رفتن منفعت باشد» (حلی، ۱۴۰۹: ۴۲۱).عده‏ا‏ی دیگر از فقها معتقدند که :«هرگاه در منفعت عیبی پدید آید، مستاجر می‏تواند فسخ کند، و در ثبوت ارش تأمل است و اگر عیب پس از عقد عارض گردد(حکم) همین گونه است مانند ویران شدن مسکن». (شهید اول،۶۵:۱۳۸۱).عقد بر آنچه موجود است واقع شده و از آنجا که موضوع عقد، باقی است ولی عیب دارد مستاجر حق دارد برای جلوگیری از ضرری که از این ناحیه می‏بیند، اجاره را فسخ کند یا به عقد رضایت دهد. ثبوت ارش در بیع به دلیل نص و دلیل خاص است که نمی‏توان اجاره را با آن قیاس کرد، پس باید فقط حق فسخ را برای مستاجر قائل شد تا لزوم عقد، موجب ضرر بی‏دلیل مستاجر نشود( نجفی، ۱۳۶۵: ۲۱۳- ۲۱۴).مطابق نظرات فوق چنین استنباط می‏گردد که در هر زمان، معلوم شود که عین مستاجره‏ای دارای عیب است، مستاجر حق دارد که یا اجاره را فسخ کند یا با همان شرایط قبول کند و حق گرفتن ارش را ندارد. چنانکه اگر مسکنی به اجاره داده شود بدون تعدی و تفریط ویران گردد؛ مستاجر اختیار فسخ دارد و می‏تواند اجاره را فسخ کرده و به نسبت مدتی که باقی مانده مال الاجاره نپردازد و یا اینکه اجاره را فسخ نکند بلکه مالک را به تعمیر منزل مجبور سازد(طوسی، ۱۴۱۰: ۴۴۴). همچنان که ملاحظه می‏شود لزوم و پایبندی به عقد، مطابق نظر فوق مطرح است. در مقابل، عده‏ای از فقیهان، ثبوت ارش را برای مستاجر ترجیح داده‏اند یعنی در صورتی که مستاجر بر عقد باقی بماند و فسخ نکند، حق دارد ارش بگیرد. زیرا با ظهور عیب، جزئی از مال از بین رفته و ناقص شده یا وصفی از عین ، منتفی شده که در هنگام عقد، مطلوب مستاجر بوده و آن را قصد کرده و اکنون میسر نشده است. این نقصان باید به وسیله‏ی ارش جبران شود چه آنکه حقیقتاً ثبوت ارش به واسطه‏ی عیب، در هر فرضی است که در یک معامله‏ی معوض، یکی از عوضین در هنگام عقد ناقص باشد.برخیدیگر از فقها بر این عقیده هستند که در صورتی که مستاجر بر عقد باقی بماند و فسخ نکند، حق دارد ارش بگیرد. در صورتی که مستاجر عقد را فسخ کند، اگر از عین مستاجره منتفع نشده باشد هیچ اجرتی بر مستاجر واجب نیست و اگر از عین مستاجره استفاده کرده باشد، بر مبنای اجرت المسمی به نسبت زمان استفاده، میزان اجرت محاسبه می‏شود.هرگاه عیب پس از عقدحادث شود، حکم مسئله قبل متصوراست یعنی مستاجر می‏تواند حق فسخ داشته باشد اگر چه ایجاد عیب، پس از استیفای مقداری از منفعت بوده باشد( شهید ثانی، ۱۴۱۰: ۳۵۳- ۳۵۲).

به نظر، آنچه از نظر فقها بر می‏آید این است که در صورت معیوب بودن عین مستاجره در زمان عقد، مستاجر حق فسخ عقد اجاره را دارد لیکن در مورد استحقاق ارش، اختلاف عقیده وجود دارد. بنابراین باید گفت با ظهور و حدوث عیب، در عین مستاجره موجبی برای ارش نیست و اگر برخی از فقها، به ارش و تقلیل نسبیمال الاجاره معتقدند منظور ایشان مواردی است که جزئی از منافع تلف شده است و خیار تبعض صفقه حاصل می‏شود نه موارد خیار عیب، پس قاعده لاضرر مقتضی فسخ است. و در صورتفسخ، ضرر جبرانخواهد شد و موجبی برای ارش نیست؛ زیرا تعهد بر مجموع منافع، منعقد شده و با اینکه عیب حادث شده، این مجموع باقی است( محقق کرکی، ۱۴۰۸: ۹۲)