زمانی که عیبی در عین مستأجره ظاهر می‏شود، یا موجب نقصان منفعت و صعوبت در انتفاع می‏شود که در ماده ۴۷۹ق.م به آن اشاره شده است و یا عین مستأجره را به طور کامل از قابلیت انتفاع خارج می‏سازد چنانکه قانونگذار در این مورد در ماده ۴۸۱ق.م مقرر میدارد: « هرگاه عین مستأجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل می‏شود». در صورت اول، عیب موجود موجب نقصان منفعت و صعوبت در انتفاع می‏شود، اگرچه با وجود این عیب، مستاجر حق فسخ اجاره را بدست می‎‏آورد ولی باز هم امکان استفاده از عین مستاجره با همان وضع موجود، وجود دارد و مستاجر می‏تواند بدون درخواست ارش ازعین مستاجره استفاده نماید اما در صورت دوم،عیب موجب می‏شود که عین مستاجره به طور کامل از قابلیت انتفاع خارج و در نتیجه موجب سلب منفعت شده و ضمانت اجرایی که قانونگذار برای سلب منفعت در اجاره، در نظر گرفته بطلان است که در ماده ۴۸۱ قانون مدنی به آن اشاره شده است. برای باطل شدن اجاره در این مورد دو شرط وجود دارد: ۱- عین مستأجره به طور کامل از قابلیت انتفاع خارج شود. ۲- نتوان عیب، عین مستأجره را رفع نمود.

از بین رفتن قابلیت انتفاع مورد اجاره، در موردی که رفع عیب ممکن نباشد، در حکم تلف آن است(کاتوزیان، ۱۳۸۴: ۳۵۲).سلب منفعت ممکن است ناشی از وجود عیب، در عین مستاجره باشد برای مثال چنانچه شخصی خانه‏ای را اجاره نماید و در اثنای مدت اجاره، آن خانه خراب شود به طوری که نتوان از آن استفاده نمود، در صورت عدم رفع عیب توسط موجر عقد اجاره باطل می‏شود.بنابراین خروج از قابلیت انتفاع در صورتی عقد اجاره را باطل می‏کند که رفع عیب ازآن ممکن نباشد معهذا اگر رفع عیب مدتی به طول بینجامد، به نحوی که مستاجر از آن متضرر گردد، حق فسخ معامله را نسبت به بقیه مدت خواهد داشت(صفایی، ۱۳۵۱: ۳۶۲). گاهی سلب منفعت ناشی از عوامل محیطی استمثلاً در جایی که اجاره برای شغل زهتابی بوده و شغل مزبور در شهر قدغن شده و منفعتی که مقصود از اجاره بوده برای مستأجر ممکن نبوده می‏توان اجاره را از زمانی که شغل زهتابی ممنوع شده به موجب ماده ۴۸۱ق.م منفسخ دانست. چرا که هر عقدی که عمل به مضمون آن متعذر کردد باطل است(موسوی بجنوردی، ۱۳۸۶: ۲۲۵). البته باید متذکر شد که مورد اجاره باید عین معین باشد، چرا که اگر عین مستاجره کلی یا کلی در معین باشد بطلان مصداق پیدا نمی‏کند. مثلاً( اجاره یک اتومبیل از شرکت آویس برای مدت سه روز) بلکه موجر موظف به تحویل عین سالم است(نوین و دیگران ،۱۳۸۲: ۹۳). مطابق ماده ۴۸۱ق.م عیب باید به حدی باشد که باعث ار بین رفتن کلی امکان انتفاع شود و نتوان رفع عیب نمود و در آن صورت است که عقد اجاره باطل می‏شود و دیگر خیاری به وجود نمی‏آید. زیرا موضوع عقد اجاره، واگذاری قابلیت انتفاع به مستأجر است و اگر این قابلیت از بین برود، از لحاظ مستأجر در حکم تلف است(کاتوزیان، ۱۳۸۳: ۴۳۵). چرا که عین مستأجره، تا آخر مدت اجاره باید به قابلیت انتفاع باقی باشد و در صورتی که از ابتدا قابل انتفاع بوده و در اثنای مدت، از قابلیت انتفاع خارج شود از آن زمان به بعد اجاره منفسخ می‏شود. بعضی از فقها بیان نموده‏اند که چنانچه پس از قبض مورد اجاره، عیبی عارض گردد که باعث تلف عین مستاجره باشد،اجاره باطل می‏شود، زیرا تحصیل منفعت مورد اجاره ممکن نیست(شهید ثانی،۳۹۸:۱۴۱۰). همچنین این مسئله در اجرت المسمی در صورتی که منفعت شخصی باشد از لحاظ احکام عیب، مانند منفعت عین مستاجره است، بنابراین هرگاه اجرت المسمی در حین عقد معیوب باشد موجر فقط می‏تواند اجاره را فسخ کند و نمی‏تواند مطالبه ارش نماید(امامی، ۱۳۷۶: ۴۷).همچنین در صورتی که عیب، موجب سلب منفعت شود نیز هیچ فرقی میان عین مستاجره و مال الاجاره از حیث بطلان نیست.اگر چه قانون مدنی در مبحث اجاره، تکلیف مورد اجاره‏ای که از آن سلب منفعت شده را مشخص کرده است ولی در نکاح، هیچ نصی در خصوص بطلان آن به سبب عیب، وجود ندارد. به عبارت دیگر در عقد نکاح، عیبی که موجب بطلان نکاح باشد وجود ندارد و هر نوع عیبی، اعم از عیوب مختص مردان یا زنان و عیوب مشترک، فقط می‏تواند موجب حق فسخ برای طرف زیان دیده باشد. اگر چه بعضی از عیوب مانند عَنَن باعث عدم انتفاع از رابطه زناشویی حتی براییک بار هستند ولی موجب بطلان نکاح نخواهند شد. همچنین در خصوص عیب قَرن نیز اینچنین است.

به نظر می‏رسد با توجه به اینکه نکاح، قراردادیمهم است و همچنین اهمیتی که خانواده در جامعه دارد و قراردادی مالی نیست قانونگذار، اجازه بطلان نکاح را به علت معیوب بودن یکی از طرفین نداده است و تنها راهی که بعد از فسخ وجود دارد اثبات عسر و حرج است. اما در عقد اجاره، در صورتیکه عیب به حدی باشد که باعث از بین رفتن کلی امکان انتفاع شود و نتوان رفع عیب نمود، در آن صورت است که عقد اجاره باطل می‏شود و دیگر خیاری به وجود نمی‏آید.