در مورد عقد اجاره سوالی که مطرح می‏شود این است که آیا هر عیبی که در عین مستاجره، ایجاد ‏شود موجب حق فسخ، می‏شود؟یا باید عیب مذکور واجد ویژگی خاصی باشد و آیا هر عیبی در هر عین مستاجره‏ای ایجاد شود، موجب حق فسخ می‏شود؟ برای ایجاد خیار عیب در عقد اجاره نیز وجود شرایطی لازم است که بعضی از آنها مختص این عقد است. در ذیل به پاسخ این پرسشها و بررسی این شرایط می‏پردازیم.برای ایجاد خیار عیب در عقد اجاره، وجود شرایط زیر لازم است:

بند اول: موجود بودن عیب

یکی از شرایط ایجاد خیار عیب در عقد اجاره، آن است که عیب موجب فسخ، باید در هنگام عقد موجود باشد ویا اینکه پس از عقد و پیش از قبص حادث شود. (خمینی، ۱۳۸۳: ۱۱۵). پس می‎توانگفت زمانی عیبی باعث ایجاد حق فسخ خواهد شد که عیب در یکی از زمانهای زیر وجود داشته باشد:

الف- در زمان وقوع عقد اجاره، عین مستاجره معیوب باشد؛

ب- زمان وقوع عقد اجاره، عین مستاجره معیوب نبوده ولی پیش از قبض معیوب شده باشد؛

ج- عیب بعد از عقد و قبض در عین مستاجره حادث شده باشد. (حائریشاهباغ، ۱۳۸۵: ۳۷).دلیل حق فسخ مستاجر، از بین رفتن بخشی از مالیت عین است که باید به واسطه‏ی خیار عیب جبران شود و نمی‏توان مستاجر را به صبر به عیب وادار کرد؛ زیرا مستلزم ورود ضرر به اوست که به موجب قاعده فقهی(لاضررولاضرار) نفی شده است(شهید ثانی، ۱۴۱۰ ه.ق:۳۵۲). نظر فوق قابل انتقاد است، زیرا حق فسخ مستأجر به این دلیل است که عیب، موجب لطمه به انتفاع مستأجر است لذا مستاجر، مالک منفعت می‏باشد و می‏تواند عقد را فسخ کند.البته مستأجر حق تبعیض، در مال الاجاره را ندارد چه آنکه به موجب قاعده‏ی مسلم فقهی(لاضررولاضرار)نباید کسی بدون سبب، متحمل زیانی از ناحیه دیگریشود، قانون مدنی در فروض سه گانه فوق حق فسخ برای مستاجر برقرار کرده است، لیکن هر گاه با این حال مستاجر،نخواهد عقد اجاره را فسخ کند و از این رو زیانی متوجه وی شود؛ خود اقدام به زیان خویش کرده و به لحاظ حقوق موجر، دیگر مستاجر نمی‏تواند مال الاجاره را تبعیض کند بلکه باید تمام مال الاجاره را به موجر تسلیم کند( جوان، ۱۳۵۲: ۵۷). از آنجایی که اجاره، عقد مستمر و ممتد است و عین مستاجره در تمام مدت اجاره، باید صلاحیت انتفاع را بر مبنای آنچه که در ضمن عقد، منظور شده است داشته باشد، عیبی نیز که پس از قبض و در حالی که عین در اختیار مستاجر است حادث می‏شود، موجب حق فسخ برای مستاجر می‏گردد، یعنی عقد نسبت به زمان پیش از حدوث عیب، صحیح و لازم و پس از آن در معرض فسخ قرار می‏گیرد( طباطبایییزدی، ۱۴۰۹ ه.ق: ۵۸۶).قانون مدنی با پذیرش این موضوع در ماده ۴۸۰ اعلام می‏دارد: « عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت در عین مستاجره حادث شود، موجب خیار است و اگر عیب در اثنای اجاره حادث شود نسبت به بقیه‏ی مدت، خیار ثابت است».

بند دوم: مخفی بودن عیب

دومین شرطی که برایایجاد خیار عیب در عقد اجاره لازم است، مخفی و پوشیده بودن عیب عین مستاجره، بر مستاجر است. به عبارت دیگر،مستاجر باید به وجود عیب، جاهل باشد والا با وجود اطلاع او از عیب، حق فسخ ایجاد نمی‏شود چه آنکه علم به عیب و اقدام به عقد به معنی رضایت به آن است(خوئی، ۱۴۱۰ ه.ق: ۸۵).اگر چه در قانون مدنی، چنین شرطی در مبحث اجاره پیش بینی نشده است، لیکن با توجه به قاعده‏ی کلی که اصولاً احکام خیارات در عقد بیع، در سایر عقود معوض نیز قابل اجرا است مگر آنکه حکم مخالفیوضع شده باشد. می‏توان از وحدت ملاک ماده ۴۲۴ قانون مدنی استفاده کرد و این نکته را بیان نمود که؛ منظور از عیب مخفی، این نیست که به نحوی پوشیده شده و از نظر مستور شده باشد، بلکه منظور این است که صرفاً خریدار بر آن اطلاع پیدا نکند، اعم از این که آن عیب واقعاً پوشیده بوده و یا آنکه پوشیده نبوده، ولی خریدار بر آن آگاهی نیافته است( شهیدی، ۱۳۸۴: ۹۰). بر این مبنا، برای مخفی بودن عیب عین مستاجره نیز علم و جهل مستاجر، ملاک است. با علم مستاجر به وجود عیب، خیار عیب وجود ندارد ولی با جهل وی به وجود عیب، خیار برای او ثابت است.

بند سوم: شخصی بودن عین مستأجره

ماده ۴۸۲ قانون مدنی بیان می‏دارد: «اگر مورد اجاره عین کلی باشد و فردی که موجر داده معیوب در‏آید مستاجر حق فسخ ندارد و می‏تواند موجر را مجبور به تبدیل آن نماید و اگر تبدیل آن ممکن نباشد، حق فسخ خواهد داشت».با توجه به این ماده، چنانچه عین مستاجره، عین معین باشد و معیوب در‏آید، مستاجر حق فسخ دارد. بر خلاف موردی که عین مستاجره کلییا کلیدر معین باشد، که فسخ یا بطلان مصداق پیدا نمی‏کند. همین موضوع را می‏توان از وحدت ملاک ماده ۴۳۷ ق.م در خصوص اینکه خیار عیب در مبیع و ثمن شخصی قابل تصور است استفاده کرد. مثلاً اگر شخصییک موتور سیکلت از پنج موتور سیکلتموجود رااجاره کند و فقطیکی از آنها سالم باشد، اجاره صحیح است و قابل فسخ نیست. زیرا در فرض مزبور آنچه مورد تعهد در اجاره است، تملیک فرد سالم از منفعت کلی می‏باشد، که موجر باید به وسیله تسلیم آن به مستاجر انجام دهد و پس از کشف عیب مشخص می‏شود که موجر به تعهد خود که تسلیم فرد سالم است عمل ننموده، در نتیجه مستاجر می‏تواند فرد معیوب را رد کند و فرد سالم را از موجر بخواهد و یا اینکه فرد معیوب را به جای فرد سالم بپذیرد. همچنین است در خصوص عین مستاجره‏ای که کلیفی‏الذمه باشد، مانند اجاره کردن یک دستگاه اتومبیل پراید مدل ۸۹،چنانچه اتومبیلی که تحویل مستاجر می‏شود معیوب باشد، حق فسخ ندارد و فقط می‏تواند الزام موجر به تحویل عین مستاجره‏ی سالم را بخواهد و چنانچه در محل مزبور فرد دیگری از کلی وجود نداشته باشد، مستاجر حق فسخ عقد اجاره را خواهد داشت. پس می توان گفت؛ عیب در مواردی می‏تواند مطابق آنچه در بالا ذکر شد، موجب فسخ اجاره شود که مورد اجاره عین شخصی باشد و اگر مور اجاره عین کلی باشد بدیهی است که مستاجر حق فسخ نخواهد داشت، زیرا که در این صورت موجر باید فردی را که با شرایط مقرر در عقد اجاره مطابقت کند، به مستاجر بدهد(عدل، ۱۳۷۸: ۵۵۸).

بند چهارم : نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع

ماده ۴۷۹ ق.م بیان می‏دارد: « عیبی که موجب فسخ اجاره می‏شود، عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت درانتفاع باشد».با توجه به این ماده می‏توان گفت، یکی از احکام ویژه خیار عیب در عقد اجاره آن است که در اجاره، هر عیبی سبب ایجاد خیار نیست، بلکه عیبی موجب خیار است که سبب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد. علت این امر آن است که دراجاره، منافع عین مستاجره، موضوع عقد است نه عین مال(ابهری، ۱۳۹۱: ۱۳). پس باید گفت که عین مستاجره تا آخر مدت اجاره باید به قابلیت انتفاع باقی باشد، در صورتی که از ابتدا قابل انتفاع بوده و در اثناء مدت، نقصان در انتفاع ایجاد شده باشد از آن زمان به بعد، مستاجر حق فسخ خواهد داشت.عیبی که باعث نقصان منفعت باشد؛ مانند آنکه شخصی منزلی را اجاره می‏کند ولی متوجه می‏شود که حمام آن قابل استفاده نمی‏باشد اگر چه بقیه بخش‏های خانه قابل استفاده است، لیکن چون منفعت کل عین مستاجر کاسته می‏شود، حق فسخ دارد. عیبی که موجب صعوبت و دشواری در انتفاع باشد، مانند آنکه شخص اتومبیلی را برای مسافرت در فصل تابستان کرایه کند ولی بعد از عقد اجاره متوجه شود که این اتومبیل فاقد کولر است بدیهی است استفاده از اتومبیل بدون کولر امکان پذیر است ولی شرایط کنونی جامعه به ویژه وقتی شخص اتومبیل گران قیمتی را کرایه می‏کند؛ نداشتن کولر یا خراب بودن آن سبب نقصان منفعت است و به مستاجر حق فسخ می‏دهد(باقری، ۱۳۷۴: ۳۵۴- همان،۱۶:۱۳۹۱).

با توجه به آنچه گفته شد اگر در عین مستاجره عیبی وجود داشته باشد که باعث نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع نباشد، مستاجرحق فسخ ندارد. مانند آنکه مستاجر اتومبیلی را کرایه کند و بعد معلوم شود که گلگیر آن تصادفی است وجود این عیب نه باعث نقصان منفعت است نه صعوبت در انتفاع، لذا مستاجر حق فسخ ندارد.

بند پنجم : عدم رفع عیب توسط مستأجر

ذیل ماده ۴۷۸ ق.م بیان می‏دارد« …. ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرر نرسد، مستاجر حق فسخ ندارد». با توجه به ذیل این ماده می‏توان گفت که یکی از شرایط اختصاصی خیار عیب در عقد اجاره آن است که موجر، عیب عین مستاجره را رفع ننماید. حکم مزبور مبتنی بر قاعده حقوقی است که حق فسخ عقد اجاره در اثر عیب، به کسی داده می‏شود که از عیب متضرر شود تا به وسیله اعمال حق فسخ بتواند از ضرر خود جلوگیری بنماید( امامی، ۱۳۷۷: ۴۵).وقتی موجر، از عین مستاجره به نحوی رفع عیب کند که هیچ مقدار از منفعت مورد اجاره تفویت نشود یعنیضرر که منشأ خیار است از بین برود، به تبع آن خیار هم ساقط می‏شود و در این امر فرقی نمی‏کند که عیب در حین عقد موجود باشد یا پس از عقد حاصل گردد، خواه قبل از قبض باشد و یا در اثناء مدت. بنابراین چنانچه موجر در اسرع وقت و بی‏آنکه ضرری متوجه مستاجر شود، رفع عیب کند؛ موجه تر آن است که بگوییم مستاجر حق فسخ نخواهد داشت؛ زیرا دلیل حق فسخ، ضرر وارد شده بر مستاجر است که در این فرض اصولاً ضرری محقق نشده است تا جبران شود(خوانساری، ۱۳۸۷: ۹۸). بنابراین،وجود عیب در عین مستاجره در صورتی سبب ایجاد خیار می‏شود که موجر حاضر به رفع عیب نباشد والاّ چنانچه موجر، عیب عین مستاجره را برطرف کند، مستاجر حق فسخ نخواهد داشت.

بند ششم: عدم تبری از عیوب

ممکن است موجر ضمن عقد، از عیوب عین مستاجره، تبری کرده باشد.چنانچه در زمان عقد به اجمال یا به تفصیل اعلام نماید که ملکی را به تو اجاره دادم، با همه عیب‏های ظاهری و باطنی آن، به این معناست که عین مستاجره هر عیبی داشته باشد، موجر خود را مسئول نمی‏داند. تبری از عیوب گاهشامل تمام عیوب پنهان و آشکاراست،و یا ممکن است فقط نسبت به عیب خاصیتبری بجوید کهفقط در صورت ظهور آن عیب، مستاجر حق فسخ ندارد ولی نسبت به سایر عیوب، حق فسخ دارد.اگر چه قانون مدنی، در مبحث اجاره در خصوص تبری از عیوب، سخنی به میان نیامده ولی می‏توان با وحدت ملاک از ماده ۴۳۶ ق.م که بیان می‏دارد: « اگر بایع از عیوب مبیع تبریکرده باشد به اینکه عهده عیوب را از خود سلب کرده یا با تمام عیوب بفروشد، مشتری در صورت ظهور عیب حق رجوع به بایع را نخواهد داشت و اگر بایع از عیب خاصی تبری کرده باشد، فقط نسبت به همان عیب، حق مراجعه ندارد». این ماده به تبعیت از فقه، شرط تبری از عیوب را نوعی اسقاط حق مالی تلقی کرده و آن را جایز دانسته است. در نتیجه می‏توان تبری از عیوب در اجاره را هم پذیرفت. دلیل بر صحه این تبریو سقوط خیار، به وسیله عموم آیه:« المومنون عند شروطهم» است. زیرا همانطور که بایع برای مشتری شرط کرده که خیار برای او نیست و شرط هم اقتضاء می‏کند که او حق فسخ ندارد. پس خیاریبرای او نیست(انصاری، ۱۳۷۵: ۲۵).در خصوص مفهوم تبری از عیوب برخیدو احتمال را در نظر گرفته‏اند بدین گونه که ممکن است منظور از برائت جستن از عیوب، برائت جستن از عهده دار شدن عیوب باشد یا برائت جستن از ضمان عیوب، در مورد احتمال اول؛ منظور از برائت جستن از عهده دار شدن عیوب یعنی فروشنده نسبت به سلامت مبیع، تعهد نمی‏کند. بنابراین، فروشنده ملتزم به سلامت مبیع نیست و چنانچه عیبی در مبیع به وجود آید، خریدار حق رد و مطالبه‏ی ارش را نخواهد داشت و در مورد احتمال دوم؛ منظور از برائت جستن از ضمان عیوب، یعنی خریدار اختیار می‏یابد تا معامله را رد کند یا به همان صورت و بدون گرفتن ارش قرارداد را بپذیرد، زیرا برائت به ارش عیب تعلق نمی‏گیرد و برائت ازعیب به معنایآن نیست که خیار عیب را اسقاط می‏کند تا خیار وی به کلی ساقط گردد در نتیجه حق مطالبه ارش ساقط می‏گردد( انصاری، ۱۴۲۰: ۳۲۳).فرق این دو حالت در این است که در احتمال اول فروشنده مبیع را باتمام عیوب احتمالی آن می‏فروشد نه بر مبنای سلامت آن یعنی مسؤلیت بد و خوب کالا به عهده خریدار است. پس اگر عیبی در آن ظاهر شود، مانند این است که خریدار ازآن آگاه بوده است و نمی‏تواند قرارداد را فسخ کند یا از بابت آن ارش بخواهد در حالی که در حالت دوم بر خلاف حالت اول فروشنده خیار عیب را از عهده خود ساقط نمی‏کند ودر صورت معیوب درآمدن، خریدار اختیار می‏یابد تا معامله را رد کند یا به همان صورت و بدون گرفتن ارش قرارداد را بپذیرد.به نظر می‏رسد که معنای اول نزدیکتر به معنای برائت جستن از عیوب باشد که به موجب آن حق فسخ، و مطالبه ارش ساقط می‏گردد. ولی شمول و نفوذ شرط تبری از عیوب، نسبت به عیبی که بعد از عقد حادث می‎گردد و به طور معمول بر عهده فروشنده قرار می‏گیرد مورد تردید است( روحانی، ۱۴۱۸: ۱۲۵). در خصوص این موضوع که تبری از عیب، تبری از عیب سابق است یا حادث، حسب مورددر هر دعوی مطابق با تراضی طرفین باید تصمیمی متناسب اتخاذ گردد(مامقامی، ۱۳۴۴: ۲۳۵). پس می‎توان گفت با توجه به توافق طرفین، تبری از عیوب، می‏تواند شامل تبری از عیوب موجود در هنگام عقد، بعد از عقد و قبل از قبض یا بعد از عقد و قبض شود.