پایان نامه در مورد پایان نامه تاثیر عیب مورد اجاره در قانون مدنی

چنانچه عیبیدر عین مستاجره ایجاد ‎شود و به دنبال آن خیار عیب به وجود ‏آید، اثر خیار عیب آن است که عقد اجاره را که عقدی لازم است به عقدیقابل فسخ تبدیل می‏نماید. در صورتی که مستاجر به عین مستاجره معیوب راضی باشد و فسخ نکند عقد لازم می‏ماند و در غیر این صورت، تبدیل به عقد قابل فسخ شده و با بازگرداندن معقود علیه(عین مستاجره) به مالکش، عقد اجاره باطل شده و از بین می‎رود(سجودی ابدی پور- ۱۳۹۰: ۶۵). در قانون مدنی، گاهی عیب عین مستاجره به مستاجر حق فسخ می‏دهد، و گاهی سبب بطلان اجاره می‎شود.عیبی که در عین مستاجره مشاهده می‏شود یا قبل از عقد بودهیا بعد از عقد و قبل از قبض و یا بعد ازعقد و قبض حادث شده است. در تمام صور مذکور عیب مزبور یا موجب نقصان منفعت می‏باشد و یا تاثیری در انتفاع ندارد و در صورت تاثیر یا عین را مسلوب المنفعه می‏کند یا انتفاع از آن را تقلیل می‏دهد. که در ذیل، این موارد بررسی می‏شود.

بند اول : فسخ اجاره

در مورد فسخ اجاره، حالات زیر قابل تصور است.

۱- اگر عیب قبل از عقد باشد و مستاجر هم بداند که معیوب است، در این صورت بدون شک، اجاره صحیح و لازم است مگر آنکه عیوب طوری باشد که به کلی عین مستاجره را مسلوب المنفعه کند و هیچ غرض عقلانی دیگری هم فرض نشود که در اینجا، معامله باطل است( حائریشاهباغ، ۱۳۸۵: ۲۷).

۲- اگر عیب قبل از عقد باشد و مستاجر جاهل، به آن باشد و موجب نقصان منفعت هم گردد، در این صورتمستاجر حق فسخ اجاره و یا امضاء آن را دارد و در صورتی که فسخ نکرد باید تمام اجرت را به موجر بدهد( عدل، ۱۳۷۸: ۲۴۶).

۳- اگر عیب، قبل از عقد بوده ولی تاثیری در انتفاع نداشته باشد مثل آنکه اتومبیل مورد اجاره به موجب تصادف قسمتی از گلگیرش فرورفتگی داشته باشد که هیچ تاثیری در کیفیت استفاده ندارد، در این صورت اجاره لازم است و مستاجر حق فسخ نخواهد داشت(شهیدی، ۱۳۸۴: ۹۹).

۴- اگر عیب بعد از عقد اجاره حادث شود، موجب نقصان منفعت هم باشد، اعم از اینکه قبض عین مستاجره به عمل آمده باشد، حتیبا استیفای منفعت و یا قبض نکرده باشد، خیار فسخ برای مستاجرخواهد بود. در صورت اول، مال الاجاره مسترد می‏شود و در قبال منفعتی که استیفاء کرده است موجر استحقاق اجرت المثل را دارد( کاتوزیان، ۱۳۸۴: ۴۳۷).در ذیل به بررسی، مقررات موجود درباره حالت های فوق می‏پردازیم:

الف) معیوب شدن عین مستاجره در حین عقد

قانون مدنی در ماده ۴۷۸ بیان می‏دارد: «هرگاه معلوم شود عین مستاجر در حال اجاره معیوب بوده مستاجر می‏تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحو که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرر نرسد مستاجر حق فسخ نخواهد داشت». از توجه به این ماده، معلوم می‏شود که مستاجر در صورتی حق فسخ اجاره را خواهد داشت که، اولاً عین مستاجره در زمان عقد معیوب باشد و مستاجر از آن آگاه نباشد و ثانیاً موجر عیب مورد اجاره را رفع نکند. در این صورت هرزمانی که مستاجر، از عیب آگاهی پیدا کرد می‏تواند عقد را فسخ نماید. چنانکه در انتهای ماده ۴۷۸ ملاحظه شد در صورتی که موجر رفع عیب کند، مستاجر حق فسخ ندارد. قاعده کلی در مورد فسخ به سبب خیار این است که اثر فسخ ناظر به آینده است، ولی برخی از حقوق دانان معتقدند عیبی که در حین عقد موجود است، هر زمان که مستاجر از وجود عیب مطلع شود و بخواهد از حق فسخ استفاده کند، فسخ از همان ابتدا، اجاره را منحل می‏سازد نه از زمان فسخ، هر چند که مدتی پس از آن اعمال شود(آقا پور اناری، ۱۳۷۶: ۲۹- کاتوزیان، ۱۳۸۴: ۳۵۲). زیرا در اثر عقد تمام منافع به مستاجر تملیک می‏شود و تمام عوض، ملک موجر خواهد شد و اکنون مستاجر می‏خواهد عقد را فسخکند یعنی آنچه را که داده است پس بگیرد و آنچه را تملک کرده است به موجر رد کند، بنابراین تمام اجاره‏بها به او رد می‏شود و تمام منفعت آینده به ملکیت موجر بر می‏گردد و به جای منافع گذشتهکه به وسیله مستاجر تلف شده است، او باید بدل مال تلف شده( یعنی اجرتالمثل) را بپردازد.برخی دیگر در توجیه این نظر گفته‏اند که علت ایجاد فسخ، وجود عیب در عین مستاجره است که آن هم در حین عقد موجود بوده ولی مستاجر از آن آگاه نبوده است، پس هر زمان که مستاجر از آن آگاه شد فسخ اجاره از اول اتفاق می‏افتد.( صادقیان، ۱۳۸۷: ۳۲). به سبب اینکه عین مستاجره از همان ابتداد معیوب بوده است. اثر فسخ از همان ابتدا، عقد اجاره را منحلمی‏کند که شبیه اثری است که بطلان، می‏تواند داشته باشد. همچنین قسمت اخیر ماده ۴۸۰ ق.م، عیبیرا که در اثناء مدت اجاره حادث شود،را موجب خیار نسبت به بقیه مدت اجاره دانسته است و می‏توان از مفهوم آن استفاده کرد که اگر عیب از ابتدا وجود داشته است، با حدوث خیار از همان ابتدا فسخ می‏شود کما اینکه قسمت اول ماده ۴۸۰ ق. م به این مطلب دلالت می‏کند( مرتضوی، ۱۳۸۲: ۱۵).

با وجود این نظرات، اثر فسخ نسبت به آینده است و چنانچه عقدی به واسطه وجود یکی از خیارات فسخ شود، عقد نسبت به آینده از بین می‏رود و آثار قبلی به قوت خود باقی است