در عقد اجاره، برای اینکه عیب، موجد خیار باشد لازم نیست که حتماً در حین عقد موجود باشد چنانکه ماده ۴۸۰ق.م در مورد عیبی که بعد از عقد حادث شود به مستاجر حق فسخ میدهد اعم از اینکه قبل از قبض منفعت حادث گردد یا در اثناء مدت اجاره ایجاد گردد. بر خلاف عقد بیع، چون اجاره عقد مستمر و ممتد است عین مستاجره در تمام مدت اجاره باید صلاحیت انتفاع را بر مبنای آنچه که در ضمن عقد منظور شده است داشته باشد، عیبی که پس از قبض و در حالی که عین در اختیار مستاجر است حادث شود، موجب حق فسخ برای مستاجر میشود(طباطبایی یزدی، ۱۴۰۹ه.ق: ۵۸۶). در صورت حدوث عیب بعد از عقد و در اثناء مدت، اجاره فقط نسبت به بقیه مدت، قابل فسخ است چرا که منافع مدت قبل از پیدایش عیب، سالم بوده و به وسیله مستاجر استفاده شده و بدین جهت عقد اجاره تا تاریخ پیدایش عیب، صحیح است و اثر فسخ نسبت به گذشته سرایت نمیکند و از تاریخی که معیوب شده، و موجب نقصانمنفعت و یا صعوبت در انتفاع شده قابل فسخ میباشد.پس از بیان حالات مختلف بروز عیب در عقد اجاره، این سوال مطرح میشود که آیا مستاجر میتواند در صورت وجود عیب در عین مستاجره، اجاره را فسخ نکند، بلکه از موجر تقاضای ارش نماید؟پاسخ سوال منفی است، چرا که قانونگذار در ماده ۴۷۸ ق.م نظر فقیهانی را که قائل به عدم ثبوت ارش میباشند، را پذیرفته است و صراحتاً مقرر داشته است : « …. میتواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند» اگر برخی از فقها به ارش و تقلیل نسبی مال الاجاره معتقدند منظور ایشان موردی است که جزئی از منافع تلف شده است و خیار تبعض صفقه حاصل میشود نه موارد خیار عیب، پس قاعده لاضرر مقتضی فسخ است و در صورت فسخ، ضرر جبران خواهد شد و موجبی برای ارش نیست(ابهری،۱۴:۱۳۹۱).
به نظر میرسد که تصریح قانونگذار به ارش در خیار عیب در عقد بیع و سکوت وی در مقابل بیان حکم خیار عیب در عقد اجاره در ماده ۴۷۸ق.م، نشان دهندهی آن است که از نظر مقنن، در عقد اجاره در صورت وجود خیار عیب، مستاجر حق ارش ندارد و این موضوع یکی از احکام ویژه خیار عیب در عقد اجاره است.
بند دوم: بطلان اجاره
ماده ۴۸۱ق.م مقرر میدارد : « هر گاه عین مستاجر به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل میشود».از توجه به این ماده مشخص میشود که حدوث عیب در صورتی باعث بطلان عقد اجاره میشود که: ۱- عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شود. ۲- موجر نتواند رفع عیب نماید.با توجه به این ماده، موارد زیر را باید در بطلان اجاره در نظر گرفت:
۱- عیبی که در عین مستاجر حادث میشود و آن را از قابلیت انتفاع خارج میکند.
۲- عوامل محیطی که باعث میشود مستاجر نتواند از عین مستاجر استفاده کند.
لیست پایان نامه ها (فایل کامل موجود است) در مورد ازدواج و طلاق :
|
[چهارشنبه 1399-06-12] [ 02:59:00 ب.ظ ]
|
