تاثیر رفع عیب در اجاره در حق دارنده خیار

قانونگذار در قسمت اخیر ماده ۴۷۸ ق.م مقرر داشته است :« ….ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرر نرسد، مستاجر حق فسخ ندارد».با توجه به ذیل این ماده، می‏توان بیان نمود که تأثیر رفع عیب در اجاره، عدم حق فسخ دارنده خیار است،مبنای تحقق خیار برای مستاجر، ضرر وارد شده به او به واسطه‏ی عیب است، چنانچه بدون ورود ضرر به مستاجر رفع عیب شود، دیگر مبنای خیار زائل شده و در نتیجه خیار ساقط می‏شود یعنی اگر چه با وجود عیب در عین مستاجره، برای مستاجر خیار فسخ ایجاد شده بود ولی چون موجر اقدام به رفع عیب نمود حق مزبور را، از بین برده است.این روش با اصول قراردادها و جلوگیری از انحلال آنها و استثنا بودن فسخ، هماهنگی دارد. همچنین ماده ۴۸۱ ق.م در این خصوص بیان می‏دارد:« هرگاه عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شود و نتوان رفع عیب نمود، اجاره باطل می‏شود». با توجه به مفهوم مخالف این ماده چنانچه مال از قابلیت انتفاع خارج شود، ولی رفع عیب آن ممکن باشد، اجاره دیگر باطل نیست.مثلاً اگر سقف اتاق مورد اجاره بر اثر برف و باران شکست بردارد ولی تعمیر آن ممکن باشد، موجر باید آن را تعمیر کند و اجاره باطل نخواهد شد. معهذا اگر رفع عیب مدتی به طول بیانجامد، به نحوی که مستاجر از آن متضرر گردد، مستاجر حق فسخ معامله را نسبت به بقیه مدت خواهد داشت(صفایی، ۱۳۵۱: ۳۶۱). حق فسخ در اثر عیب به کسی داده می‏شود که از عیب متضرر شودتا به وسیله اعمال حق فسخ بتواند از ضرر خود جلوگیری کند، وقتی موجر از عین مستاجره رفع عیب نماید ضرر که منشأ ایجاد خیار است از بین می‏رود و به تبع آن خیار ساقط می‏شود. زیرا دلیل حق فسخ، ضرر وارد شده بر مستاجر است، که در این فرض اصولاً ضرری محقق نشده است تا جبران شود(خوانساری، ۱۴۰۵: ۴۶۶- ره پیک، ۱۳۷۸: ۹۸).نظر برخی از حقوقدانان نسبت به عیوبی که در اثناء مدت اجاره به وجود آمده و موجر اقدام به رفع آن نموده چنین است؛ به طور کلی اصل بر این است که خیار از بین نمی‏رود، زیرا ممکن است ضرر مورد نظر مبنای منحصر به فرد خیار نباشد که با رفع آن خیار از بین برود، اما در عقد اجاره مقنن مقرر داشت که در صورت رفع عیب، خیار از بین می‏رود.لذا در قسمت اخیر ماده ۴۷۸ ق.م اعلام می‏دارد:« اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرر نرسد مستاجر حق فسخ ندارد». (ره پیک، ۱۳۸۷: ۹۸).با وجود این برخی از نویسندگان از بقای خیار بی‏مبنا طرفداری کرده‏اند. پایه این نظر استصحاب بقای وجود خیاری است که با وجود عیب استقرار می‏یابد(امامی، ۱۳۷۷: ۵۰۹) در حالی که همه تردیدها‎ی ما در مقتضی است. وانگهی با توجه به مبنای ماده ۴۷۸ ق.م واصل لزوم قراردادها جایی برای استناد به استصحاب باقینمی‏ماند(کاتوزیان، ۱۳۸۳: ۲۹۷).

به نظر می‏رسد با توجه به نص صریح قانونگذار در ماده۴۷۸ ق.م، باید گفت که چنانچه موجر از عین مستاجره رفع عیب کند بدون اینکه به مستاجر ضرری برسد، حق فسخ مستاجر ساقط می‎شود و در این امر فرقی نمی‏نماید که عیبی که موجر اقدام به رفع آن نموده، عیبی بوده که در حین عقد وجود داشته یا پساز عقد و قبل از قبض و یا بعد از عقد به وجود آمده است. در هر سه حالت خیار فسخ با رفع عیب ساقط می‏گردد.