در مورد عقد اجاره سوالی که مطرح می‏شود این است که آیا هر عیبی که در عین مستاجره، ایجاد ‏شود موجب حق فسخ، می‏شود؟یا باید عیب مذکور واجد ویژگی خاصی باشد و آیا هر عیبی در هر عین مستاجره‏ای ایجاد شود، موجب حق فسخ می‏شود؟ برای ایجاد خیار عیب در عقد اجاره نیز وجود شرایطی لازم است که بعضی از آنها مختص این عقد است. در ذیل به پاسخ این پرسشها و بررسی این شرایط می‏پردازیم.برای ایجاد خیار عیب در عقد اجاره، وجود شرایط زیر لازم است:

بند اول: موجود بودن عیب

یکی از شرایط ایجاد خیار عیب در عقد اجاره، آن است که عیب موجب فسخ، باید در هنگام عقد موجود باشد ویا اینکه پس از عقد و پیش از قبص حادث شود. (خمینی، ۱۳۸۳: ۱۱۵). پس می‎توانگفت زمانی عیبی باعث ایجاد حق فسخ خواهد شد که عیب در یکی از زمانهای زیر وجود داشته باشد:

الف- در زمان وقوع عقد اجاره، عین مستاجره معیوب باشد؛

ب- زمان وقوع عقد اجاره، عین مستاجره معیوب نبوده ولی پیش از قبض معیوب شده باشد؛

ج- عیب بعد از عقد و قبض در عین مستاجره حادث شده باشد. (حائریشاهباغ، ۱۳۸۵: ۳۷).دلیل حق فسخ مستاجر، از بین رفتن بخشی از مالیت عین است که باید به واسطه‏ی خیار عیب جبران شود و نمی‏توان مستاجر را به صبر به عیب وادار کرد؛ زیرا مستلزم ورود ضرر به اوست که به موجب قاعده فقهی(لاضررولاضرار) نفی شده است(شهید ثانی، ۱۴۱۰ ه.ق:۳۵۲). نظر فوق قابل انتقاد است، زیرا حق فسخ مستأجر به این دلیل است که عیب، موجب لطمه به انتفاع مستأجر است لذا مستاجر، مالک منفعت می‏باشد و می‏تواند عقد را فسخ کند.البته مستأجر حق تبعیض، در مال الاجاره را ندارد چه آنکه به موجب قاعده‏ی مسلم فقهی(لاضررولاضرار)نباید کسی بدون سبب، متحمل زیانی از ناحیه دیگریشود، قانون مدنی در فروض سه گانه فوق حق فسخ برای مستاجر برقرار کرده است، لیکن هر گاه با این حال مستاجر،نخواهد عقد اجاره را فسخ کند و از این رو زیانی متوجه وی شود؛ خود اقدام به زیان خویش کرده و به لحاظ حقوق موجر، دیگر مستاجر نمی‏تواند مال الاجاره را تبعیض کند بلکه باید تمام مال الاجاره را به موجر تسلیم کند( جوان، ۱۳۵۲: ۵۷). از آنجایی که اجاره، عقد مستمر و ممتد است و عین مستاجره در تمام مدت اجاره، باید صلاحیت انتفاع را بر مبنای آنچه که در ضمن عقد، منظور شده است داشته باشد، عیبی نیز که پس از قبض و در حالی که عین در اختیار مستاجر است حادث می‏شود، موجب حق فسخ برای مستاجر می‏گردد، یعنی عقد نسبت به زمان پیش از حدوث عیب، صحیح و لازم و پس از آن در معرض فسخ قرار می‏گیرد( طباطبایییزدی، ۱۴۰۹ ه.ق: ۵۸۶).قانون مدنی با پذیرش این موضوع در ماده ۴۸۰ اعلام می‏دارد: « عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت در عین مستاجره حادث شود، موجب خیار است و اگر عیب در اثنای اجاره حادث شود نسبت به بقیه‏ی مدت، خیار ثابت است».

بند دوم: مخفی بودن عیب

دومین شرطی که برایایجاد خیار عیب در عقد اجاره لازم است، مخفی و پوشیده بودن عیب عین مستاجره، بر مستاجر است. به عبارت دیگر،مستاجر باید به وجود عیب، جاهل باشد والا با وجود اطلاع او از عیب، حق فسخ ایجاد نمی‏شود چه آنکه علم به عیب و اقدام به عقد به معنی رضایت به آن است(خوئی، ۱۴۱۰ ه.ق: ۸۵).اگر چه در قانون مدنی، چنین شرطی در مبحث اجاره پیش بینی نشده است، لیکن با توجه به قاعده‏ی کلی که اصولاً احکام خیارات در عقد بیع، در سایر عقود معوض نیز قابل اجرا است مگر آنکه حکم مخالفیوضع شده باشد. می‏توان از وحدت ملاک ماده ۴۲۴ قانون مدنی استفاده کرد و این نکته را بیان نمود که؛ منظور از عیب مخفی، این نیست که به نحوی پوشیده شده و از نظر مستور شده باشد، بلکه منظور این است که صرفاً خریدار بر آن اطلاع پیدا نکند، اعم از این که آن عیب واقعاً پوشیده بوده و یا آنکه پوشیده نبوده، ولی خریدار بر آن آگاهی نیافته است( شهیدی، ۱۳۸۴: ۹۰). بر این مبنا، برای مخفی بودن عیب عین مستاجره نیز علم و جهل مستاجر، ملاک است. با علم مستاجر به وجود عیب، خیار عیب وجود ندارد ولی با جهل وی به وجود عیب، خیار برای او ثابت است.

بند سوم: شخصی بودن عین مستأجره

ماده ۴۸۲ قانون مدنی بیان می‏دارد: «اگر مورد اجاره عین کلی باشد و فردی که موجر داده معیوب در‏آید مستاجر حق فسخ ندارد و می‏تواند موجر را مجبور به تبدیل آن نماید و اگر تبدیل آن ممکن نباشد، حق فسخ خواهد داشت».با توجه به این ماده، چنانچه عین مستاجره، عین معین باشد و معیوب در‏آید، مستاجر حق فسخ دارد. بر خلاف موردی که عین مستاجره کلییا کلیدر معین باشد، که فسخ یا بطلان مصداق پیدا نمی‏کند. همین موضوع را می‏توان از وحدت ملاک ماده ۴۳۷ ق.م در خصوص اینکه خیار عیب در مبیع و ثمن شخصی قابل تصور است استفاده کرد. مثلاً اگر شخصییک موتور سیکلت از پنج موتور سیکلتموجود رااجاره کند و فقطیکی از آنها سالم باشد، اجاره صحیح است و قابل فسخ نیست. زیرا در فرض مزبور آنچه مورد تعهد در اجاره است، تملیک فرد سالم از منفعت کلی می‏باشد، که موجر باید به وسیله تسلیم آن به مستاجر انجام دهد و پس از کشف عیب مشخص می‏شود که موجر به تعهد خود که تسلیم فرد سالم است عمل ننموده، در نتیجه مستاجر می‏تواند فرد معیوب را رد کند و فرد سالم را از موجر بخواهد و یا اینکه فرد معیوب را به جای فرد سالم بپذیرد. همچنین است در خصوص عین مستاجره‏ای که کلیفی‏الذمه باشد، مانند اجاره کردن یک دستگاه اتومبیل پراید مدل ۸۹،چنانچه اتومبیلی که تحویل مستاجر می‏شود معیوب باشد، حق فسخ ندارد و فقط می‏تواند الزام موجر به تحویل عین مستاجره‏ی سالم را بخواهد و چنانچه در محل مزبور فرد دیگری از کلی وجود نداشته باشد، مستاجر حق فسخ عقد اجاره را خواهد داشت. پس می توان گفت؛ عیب در مواردی می‏تواند مطابق آنچه در بالا ذکر شد، موجب فسخ اجاره شود که مورد اجاره عین شخصی باشد و اگر مور اجاره عین کلی باشد بدیهی است که مستاجر حق فسخ نخواهد داشت، زیرا که در این صورت موجر باید فردی را که با شرایط مقرر در عقد اجاره مطابقت کند، به مستاجر بدهد(عدل، ۱۳۷۸: ۵۵۸).

بند چهارم : نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع

ماده ۴۷۹ ق.م بیان می‏دارد: « عیبی که موجب فسخ اجاره می‏شود، عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت درانتفاع باشد».با توجه به این ماده می‏توان گفت، یکی از احکام ویژه خیار عیب در عقد اجاره آن است که در اجاره، هر عیبی سبب ایجاد خیار نیست، بلکه عیبی موجب خیار است که سبب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد. علت این امر آن است که دراجاره، منافع عین مستاجره، موضوع عقد است نه عین مال(ابهری، ۱۳۹۱: ۱۳). پس باید گفت که عین مستاجره تا آخر مدت اجاره باید به قابلیت انتفاع باقی باشد، در صورتی که از ابتدا قابل انتفاع بوده و در اثناء مدت، نقصان در انتفاع ایجاد شده باشد از آن زمان به بعد، مستاجر حق فسخ خواهد داشت.عیبی که باعث نقصان منفعت باشد؛ مانند آنکه شخصی منزلی را اجاره می‏کند ولی متوجه می‏شود که حمام آن قابل استفاده نمی‏باشد اگر چه بقیه بخش‏های خانه قابل استفاده است، لیکن چون منفعت کل عین مستاجر کاسته می‏شود، حق فسخ دارد. عیبی که موجب صعوبت و دشواری در انتفاع باشد، مانند آنکه شخص اتومبیلی را برای مسافرت در فصل تابستان کرایه کند ولی بعد از عقد اجاره متوجه شود که این اتومبیل فاقد کولر است بدیهی است استفاده از اتومبیل بدون کولر امکان پذیر است ولی شرایط کنونی جامعه به ویژه وقتی شخص اتومبیل گران قیمتی را کرایه می‏کند؛ نداشتن کولر یا خراب بودن آن سبب نقصان منفعت است و به مستاجر حق فسخ می‏دهد(باقری، ۱۳۷۴: ۳۵۴- همان،۱۶:۱۳۹۱).

با توجه به آنچه گفته شد اگر در عین مستاجره عیبی وجود داشته باشد که باعث نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع نباشد، مستاجرحق فسخ ندارد. مانند آنکه مستاجر اتومبیلی را کرایه کند و بعد معلوم شود که گلگیر آن تصادفی است وجود این عیب نه باعث نقصان منفعت است نه صعوبت در انتفاع، لذا مستاجر حق فسخ ندارد.

بند پنجم : عدم رفع عیب توسط مستأجر

ذیل ماده ۴۷۸ ق.م بیان می‏دارد« …. ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرر نرسد، مستاجر حق فسخ ندارد». با توجه به ذیل این ماده می‏توان گفت که یکی از شرایط اختصاصی خیار عیب در عقد اجاره آن است که موجر، عیب عین مستاجره را رفع ننماید. حکم مزبور مبتنی بر قاعده حقوقی است که حق فسخ عقد اجاره در اثر عیب، به کسی داده می‏شود که از عیب متضرر شود تا به وسیله اعمال حق فسخ بتواند از ضرر خود جلوگیری بنماید( امامی، ۱۳۷۷: ۴۵).وقتی موجر، از عین مستاجره به نحوی رفع عیب کند که هیچ مقدار از منفعت مورد اجاره تفویت نشود یعنیضرر که منشأ خیار است از بین برود، به تبع آن خیار هم ساقط می‏شود و در این امر فرقی نمی‏کند که عیب در حین عقد موجود باشد یا پس از عقد حاصل گردد، خواه قبل از قبض باشد و یا در اثناء مدت. بنابراین چنانچه موجر در اسرع وقت و بی‏آنکه ضرری متوجه مستاجر شود، رفع عیب کند؛ موجه تر آن است که بگوییم مستاجر حق فسخ نخواهد داشت؛ زیرا دلیل حق فسخ، ضرر وارد شده بر مستاجر است که در این فرض اصولاً ضرری محقق نشده است تا جبران شود(خوانساری، ۱۳۸۷: ۹۸). بنابراین،وجود عیب در عین مستاجره در صورتی سبب ایجاد خیار می‏شود که موجر حاضر به رفع عیب نباشد والاّ چنانچه موجر، عیب عین مستاجره را برطرف کند، مستاجر حق فسخ نخواهد داشت.

بند ششم: عدم تبری از عیوب

ممکن است موجر ضمن عقد، از عیوب عین مستاجره، تبری کرده باشد.چنانچه در زمان عقد به اجمال یا به تفصیل اعلام نماید که ملکی را به تو اجاره دادم، با همه عیب‏های ظاهری و باطنی آن، به این معناست که عین مستاجره هر عیبی داشته باشد، موجر خود را مسئول نمی‏داند. تبری از عیوب گاهشامل تمام عیوب پنهان و آشکاراست،و یا ممکن است فقط نسبت به عیب خاصیتبری بجوید کهفقط در صورت ظهور آن عیب، مستاجر حق فسخ ندارد ولی نسبت به سایر عیوب، حق فسخ دارد.اگر چه قانون مدنی، در مبحث اجاره در خصوص تبری از عیوب، سخنی به میان نیامده ولی می‏توان با وحدت ملاک از ماده ۴۳۶ ق.م که بیان می‏دارد: « اگر بایع از عیوب مبیع تبریکرده باشد به اینکه عهده عیوب را از خود سلب کرده یا با تمام عیوب بفروشد، مشتری در صورت ظهور عیب حق رجوع به بایع را نخواهد داشت و اگر بایع از عیب خاصی تبری کرده باشد، فقط نسبت به همان عیب، حق مراجعه ندارد». این ماده به تبعیت از فقه، شرط تبری از عیوب را نوعی اسقاط حق مالی تلقی کرده و آن را جایز دانسته است. در نتیجه می‏توان تبری از عیوب در اجاره را هم پذیرفت. دلیل بر صحه این تبریو سقوط خیار، به وسیله عموم آیه:« المومنون عند شروطهم» است. زیرا همانطور که بایع برای مشتری شرط کرده که خیار برای او نیست و شرط هم اقتضاء می‏کند که او حق فسخ ندارد. پس خیاریبرای او نیست(انصاری، ۱۳۷۵: ۲۵).در خصوص مفهوم تبری از عیوب برخیدو احتمال را در نظر گرفته‏اند بدین گونه که ممکن است منظور از برائت جستن از عیوب، برائت جستن از عهده دار شدن عیوب باشد یا برائت جستن از ضمان عیوب، در مورد احتمال اول؛ منظور از برائت جستن از عهده دار شدن عیوب یعنی فروشنده نسبت به سلامت مبیع، تعهد نمی‏کند. بنابراین، فروشنده ملتزم به سلامت مبیع نیست و چنانچه عیبی در مبیع به وجود آید، خریدار حق رد و مطالبه‏ی ارش را نخواهد داشت و در مورد احتمال دوم؛ منظور از برائت جستن از ضمان عیوب، یعنی خریدار اختیار می‏یابد تا معامله را رد کند یا به همان صورت و بدون گرفتن ارش قرارداد را بپذیرد، زیرا برائت به ارش عیب تعلق نمی‏گیرد و برائت ازعیب به معنایآن نیست که خیار عیب را اسقاط می‏کند تا خیار وی به کلی ساقط گردد در نتیجه حق مطالبه ارش ساقط می‏گردد( انصاری، ۱۴۲۰: ۳۲۳).فرق این دو حالت در این است که در احتمال اول فروشنده مبیع را باتمام عیوب احتمالی آن می‏فروشد نه بر مبنای سلامت آن یعنی مسؤلیت بد و خوب کالا به عهده خریدار است. پس اگر عیبی در آن ظاهر شود، مانند این است که خریدار ازآن آگاه بوده است و نمی‏تواند قرارداد را فسخ کند یا از بابت آن ارش بخواهد در حالی که در حالت دوم بر خلاف حالت اول فروشنده خیار عیب را از عهده خود ساقط نمی‏کند ودر صورت معیوب درآمدن، خریدار اختیار می‏یابد تا معامله را رد کند یا به همان صورت و بدون گرفتن ارش قرارداد را بپذیرد.به نظر می‏رسد که معنای اول نزدیکتر به معنای برائت جستن از عیوب باشد که به موجب آن حق فسخ، و مطالبه ارش ساقط می‏گردد. ولی شمول و نفوذ شرط تبری از عیوب، نسبت به عیبی که بعد از عقد حادث می‎گردد و به طور معمول بر عهده فروشنده قرار می‏گیرد مورد تردید است( روحانی، ۱۴۱۸: ۱۲۵). در خصوص این موضوع که تبری از عیب، تبری از عیب سابق است یا حادث، حسب مورددر هر دعوی مطابق با تراضی طرفین باید تصمیمی متناسب اتخاذ گردد(مامقامی، ۱۳۴۴: ۲۳۵). پس می‎توان گفت با توجه به توافق طرفین، تبری از عیوب، می‏تواند شامل تبری از عیوب موجود در هنگام عقد، بعد از عقد و قبل از قبض یا بعد از عقد و قبض شود.

در فقه نظریاتی که در خصوص تاثیر عیب مورد اجاره در عقد اجاره وجود دارد، عموماً تفاوت چندانی با هم ندارد یعنی تفاوت نظرات فقها، چنان نیست که با انتخاب یک نظر، نتایج و آثار آن به کلی متفاوت با نظرات دیگر باشد. با این حال، نظرات به طور کامل هم یکسان نیستند. لذا به ذکر مواردی که طرفین در آن حق فسخ دارند و آنچه موجب فسخ و بطلان اجاره خواهد شد، خواهیم پرداخت.

بند اول: فسخ اجاره

اگر در عین مستاجره عیبی ظاهر شود که این عیب، قبل از عقد موجود بوده ولی مستاجر از آن اطلاع نداشته است، در این صورت مستاجر به واسطه‏ی خیار عیب می‏تواند عقد اجاره را فسخ کند و دلیل آن این است که به سبب وجود عیب، مقداری از ارزش مالی منفعت از بین رفته است که به وسیله حق خیار، ضرر ناشی از آن رفع یا جبران می‏گردد. از طرفی، اگر مستاجر بخواهد بر عیب صبر کند ضرریاست که شرعاً به موجب قاعده فقهی(لاضررو لاضرار)نفی شده است( شاهرودی، ۱۴۲۳: ۲۶۵). در صورتیکه مستاجر بقای اجاره را برگزیند درباره‏یگرفتن ارش به جهت حدوث عیب دو فرض متصور است:

الف) عقد اجاره بر مجموع و تمامیت یک شی واقع شده است کههنوز هم باقی است، پس مستاجر یا اجاره را فسخ می‏کند و یا به تمامی آن به وضعیت حاضر، راضی می‏شود.

ب) چون جزء یا وصف از دست رفته، مقصود مستاجر بوده که حاصل نگردیده است و عدم حصول آن، مستلزم نقص منفعتی است که در یکی از دو عوض در عقد اجاره می‏باشد، نقص آن به وسیله ارش جبرانمی‏گردد.

برخی از فقها، فرض اول را پذیرفته اند و در این خصوص، بدون اینکه قائل به تفصیل میان حدوث عیب، به قبل یا بعد از عقد شوند به طورکلی می‏گویند: «هرگاه مستاجر در عین مستاجره عیبییابد، اختیار دارد که فسخ نماید، یا بدون گرفتن ارش به عقد اجاره راضی شود، هر چند آن عیب باعث از بین رفتن منفعت باشد» (حلی، ۱۴۰۹: ۴۲۱).عده‏ا‏ی دیگر از فقها معتقدند که :«هرگاه در منفعت عیبی پدید آید، مستاجر می‏تواند فسخ کند، و در ثبوت ارش تأمل است و اگر عیب پس از عقد عارض گردد(حکم) همین گونه است مانند ویران شدن مسکن». (شهید اول،۶۵:۱۳۸۱).عقد بر آنچه موجود است واقع شده و از آنجا که موضوع عقد، باقی است ولی عیب دارد مستاجر حق دارد برای جلوگیری از ضرری که از این ناحیه می‏بیند، اجاره را فسخ کند یا به عقد رضایت دهد. ثبوت ارش در بیع به دلیل نص و دلیل خاص است که نمی‏توان اجاره را با آن قیاس کرد، پس باید فقط حق فسخ را برای مستاجر قائل شد تا لزوم عقد، موجب ضرر بی‏دلیل مستاجر نشود( نجفی، ۱۳۶۵: ۲۱۳- ۲۱۴).مطابق نظرات فوق چنین استنباط می‏گردد که در هر زمان، معلوم شود که عین مستاجره‏ای دارای عیب است، مستاجر حق دارد که یا اجاره را فسخ کند یا با همان شرایط قبول کند و حق گرفتن ارش را ندارد. چنانکه اگر مسکنی به اجاره داده شود بدون تعدی و تفریط ویران گردد؛ مستاجر اختیار فسخ دارد و می‏تواند اجاره را فسخ کرده و به نسبت مدتی که باقی مانده مال الاجاره نپردازد و یا اینکه اجاره را فسخ نکند بلکه مالک را به تعمیر منزل مجبور سازد(طوسی، ۱۴۱۰: ۴۴۴). همچنان که ملاحظه می‏شود لزوم و پایبندی به عقد، مطابق نظر فوق مطرح است. در مقابل، عده‏ای از فقیهان، ثبوت ارش را برای مستاجر ترجیح داده ‏اند یعنی در صورتی که مستاجر بر عقد باقی بماند و فسخ نکند، حق دارد ارش بگیرد. زیرا با ظهور عیب، جزئی از مال از بین رفته و ناقص شده یا وصفی از عین ، منتفی شده که در هنگام عقد، مطلوب مستاجر بوده و آن را قصد کرده و اکنون میسر نشده است. این نقصان باید به وسیله‏ی ارش جبران شود چه آنکه حقیقتاً ثبوت ارش به واسطه‏ی عیب، در هر فرضی است که در یک معامله‏ی معوض، یکی از عوضین در هنگام عقد ناقص باشد.برخیدیگر از فقها بر این عقیده هستند که در صورتی که مستاجر بر عقد باقی بماند و فسخ نکند، حق دارد ارش بگیرد. در صورتی که مستاجر عقد را فسخ کند، اگر از عین مستاجره منتفع نشده باشد هیچ اجرتی بر مستاجر واجب نیست و اگر از عین مستاجره استفاده کرده باشد، بر مبنای اجرت المسمی به نسبت زمان استفاده، میزان اجرت محاسبه می‏شود.هرگاه عیب پس از عقدحادث شود، حکم مسئله قبل متصوراست یعنی مستاجر می‏تواند حق فسخ داشته باشد اگر چه ایجاد عیب، پس از استیفای مقداری از منفعت بوده باشد( شهید ثانی، ۱۴۱۰: ۳۵۳- ۳۵۲).

به نظر، آنچه از نظر فقها بر می‏آید این است که در صورت معیوب بودن عین مستاجره در زمان عقد، مستاجر حق فسخ عقد اجاره را دارد لیکن در مورد استحقاق ارش، اختلاف عقیده وجود دارد. بنابراین باید گفت با ظهور و حدوث عیب، در عین مستاجره موجبی برای ارش نیست و اگر برخی از فقها، به ارش و تقلیل نسبیمال الاجاره معتقدند منظور ایشان مواردی است که جزئی از منافع تلف شده است و خیار تبعض صفقه حاصل می‏شود نه موارد خیار عیب، پس قاعده لاضرر مقتضی فسخ است. و در صورتفسخ، ضرر جبرانخواهد شد و موجبی برای ارش نیست؛ زیرا تعهد بر مجموع منافع، منعقد شده و با اینکه عیب حادث شده، این مجموع باقی است( محقق کرکی، ۱۴۰۸: ۹۲)

بند دوم : بطلان اجاره

اگر عین مستاجره پس از خرابی، نه قابل انتفاع باشد و نه قابل اصلاح، اجاره باطل می‏گردد و نوبت به فسخنمی‏رسد. حال اگر موجر، مثلاًسقف خانه‏ی خراب شده را به سرعت به حالت اول برگرداند به گونه‏ای که مقدار قابل توجهی از منفعت فوت نشود، دو احتمال وجود دارد:احتمال اول : حق خیار ساقط می‏شود؛ زیرا مانع، که خرابی بوده برطرف گردید و دیگر ضرری به مستاجر وارد نمی‏شود(موسوی خمینی، ۱۳۸۳: ۱۲۰).

احتمال دوم: حق خیار ثابت است؛ زیرا حق خیار به سبب خرابی ثابت گردیده و اکنون که در سقوط این حق شک داریم، استصحاب می‎شود(شهید ثانی، ۱۴۱۰: ۳۵۳).

نظر برخی فقها در خصوص بطلان عقد اجاره بر این است که چنانچه کسی خانه‏ای را اجاره دهد، و آن خانه خراب شود، هر گاه بالمره از قابلیت انتفاع بیفتد اجاره باطل می‏شود، و چنانچه خرابی قبل از قبض یا بعد از آن و پیش از سکنای در آن باشد، تمام اجرت برمی‏گردد والاّ نسبت به باقی مانده مدت، اجاره‏بها محاسبه خواهد شد(طباطبایییزدی، ۱۴۰۶: ۵۹۲-۵۹۱).به نظر میرسد منظور فقها نیز بطلان به معنای اخص کلمه(به نحوی که عقد از ابتدا بیاثر گردد) نیست، بلکه به معنیانفساخ عقد است.دیگر فقها نیز بر این باورند، در صورتی که عدم امکان استفاده از عین مستاجره ناشی از عذر عمومی باشد، مثل اینکه مستاجر خانه را برای سکونت اجاره کند و ناگهان محله مورد جنگ واقع شود و یا در اثر سیل کل خانه‏های آن منطقه خراب شود و امثال اینگونه عذرها، اجاره باطل(منفسخ) می‎شود و چنانجه در اثنای مدت اجاره این عذرها حادث شود اجاره نسبت به بقیه مدت باطل است. حال اگر این انهدام قبل از تحویل دادن خانه و یا بعد از آن بلافاصله و قبل از آنکه در آن سکونت شود باشد، تمامی اجرت بر می‏گردد، مطابق نظر فوق بطلان، بطلان اصطلاحی نیست، بلکه منظور از آن، همان انفساخ است. چرا که در غیر این صورت در صورت سکونت مستاجر، باید اجاره از ابتدا باطل و مستاجر اجرت المثل می‏داد. اما اگر بعضی از اتاق‏های خانه ویران شود، در صورتی که مالک مبادرت به تعمیر آن کند به طوری که چیزی از منافع مستاجر فوت نشود، اقوی این است که مستاجر حق فسخ ندارد و اجاره هم، به خودی خود فسخ نمی‏شود و اگر مبادرت نکند، اجاره نسبت به آنچه ویرانشده باطل و نسبت به اجرتی که در مقابل آن واقع شود باقی است. ولی مستاجر خیار تبعض صفقه خواهد داشت( موسوی خمینی،۱۳۸۳: ۱۱۹).

از آنچه گفته شده، چنین بر می‏آید که به اعتقاد فقها، در صورتی که عین مستاجره، به نحوی ویران شود که امکان استفاده از آن وجود نداشته باشد، عقد اجاره باطل می‏شود. حال اگر ویرانی قبل از استفاده مستاجر باشد، اجاره باطل است و مستاجر چیزی پرداخت نمی‏کند. لیکن اگر در اثنای اجاره، عین مستاجر تلف شود، اجاره نسبت به آینده باطل می‏شود و نسبت به گذشته، آثار آن به قوت خود باقی است.

گفتار سوم: تاثیر عیب مورد اجاره در قانون مدنی

چنانچه عیبیدر عین مستاجره ایجاد ‎شود و به دنبال آن خیار عیب به وجود ‏آید، اثر خیار عیب آن است که عقد اجاره را که عقدی لازم است به عقدیقابل فسخ تبدیل می‏نماید. در صورتی که مستاجر به عین مستاجره معیوب راضی باشد و فسخ نکند عقد لازم می‏ماند و در غیر این صورت، تبدیل به عقد قابل فسخ شده و با بازگرداندن معقود علیه(عین مستاجره) به مالکش، عقد اجاره باطل شده و از بین می‎رود(سجودی ابدی پور- ۱۳۹۰: ۶۵). در قانون مدنی، گاهی عیب عین مستاجره به مستاجر حق فسخ می‏دهد، و گاهی سبب بطلان اجاره می‎شود.عیبی که در عین مستاجره مشاهده می‏شود یا قبل از عقد بودهیا بعد از عقد و قبل از قبض و یا بعد ازعقد و قبض حادث شده است. در تمام صور مذکور عیب مزبور یا موجب نقصان منفعت می‏باشد و یا تاثیری در انتفاع ندارد و در صورت تاثیر یا عین را مسلوب المنفعه می‏کند یا انتفاع از آن را تقلیل می‏دهد. که در ذیل، این موارد بررسی می‏شود.

بند اول : فسخ اجاره

در مورد فسخ اجاره، حالات زیر قابل تصور است.

۱- اگر عیب قبل از عقد باشد و مستاجر هم بداند که معیوب است، در این صورت بدون شک، اجاره صحیح و لازم است مگر آنکه عیوب طوری باشد که به کلی عین مستاجره را مسلوب المنفعه کند و هیچ غرض عقلانی دیگری هم فرض نشود که در اینجا، معامله باطل است( حائریشاهباغ، ۱۳۸۵: ۲۷).

۲- اگر عیب قبل از عقد باشد و مستاجر جاهل، به آن باشد و موجب نقصان منفعت هم گردد، در این صورتمستاجر حق فسخ اجاره و یا امضاء آن را دارد و در صورتی که فسخ نکرد باید تمام اجرت را به موجر بدهد( عدل، ۱۳۷۸: ۲۴۶).

۳- اگر عیب، قبل از عقد بوده ولی تاثیری در انتفاع نداشته باشد مثل آنکه اتومبیل مورد اجاره به موجب تصادف قسمتی از گلگیرش فرورفتگی داشته باشد که هیچ تاثیری در کیفیت استفاده ندارد، در این صورت اجاره لازم است و مستاجر حق فسخ نخواهد داشت(شهیدی، ۱۳۸۴: ۹۹).

۴- اگر عیب بعد از عقد اجاره حادث شود، موجب نقصان منفعت هم باشد، اعم از اینکه قبض عین مستاجره به عمل آمده باشد، حتیبا استیفای منفعت و یا قبض نکرده باشد، خیار فسخ برای مستاجرخواهد بود. در صورت اول، مال الاجاره مسترد می‏شود و در قبال منفعتی که استیفاء کرده است موجر استحقاق اجرت المثل را دارد( کاتوزیان، ۱۳۸۴: ۴۳۷).در ذیل به بررسی، مقررات موجود درباره حالت های فوق می‏پردازیم:

الف) معیوب شدن عین مستاجره در حین عقد

قانون مدنی در ماده ۴۷۸ بیان می‏دارد: «هرگاه معلوم شود عین مستاجر در حال اجاره معیوب بوده مستاجر می‏تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحو که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرر نرسد مستاجر حق فسخ نخواهد داشت». از توجه به این ماده، معلوم می‏شود که مستاجر در صورتی حق فسخ اجاره را خواهد داشت که، اولاً عین مستاجره در زمان عقد معیوب باشد و مستاجر از آن آگاه نباشد و ثانیاً موجر عیب مورد اجاره را رفع نکند. در این صورت هرزمانی که مستاجر، از عیب آگاهی پیدا کرد می‏تواند عقد را فسخ نماید. چنانکه در انتهای ماده ۴۷۸ ملاحظه شد در صورتی که موجر رفع عیب کند، مستاجر حق فسخ ندارد. قاعده کلی در مورد فسخ به سبب خیار این است که اثر فسخ ناظر به آینده است، ولی برخی از حقوق دانان معتقدند عیبی که در حین عقد موجود است، هر زمان که مستاجر از وجود عیب مطلع شود و بخواهد از حق فسخ استفاده کند، فسخ از همان ابتدا، اجاره را منحل می‏سازد نه از زمان فسخ، هر چند که مدتی پس از آن اعمال شود(آقا پور اناری، ۱۳۷۶: ۲۹- کاتوزیان، ۱۳۸۴: ۳۵۲). زیرا در اثر عقد تمام منافع به مستاجر تملیک می‏شود و تمام عوض، ملک موجر خواهد شد و اکنون مستاجر می‏خواهد عقد را فسخکند یعنی آنچه را که داده است پس بگیرد و آنچه را تملک کرده است به موجر رد کند، بنابراین تمام اجاره‏بها به او رد می‏شود و تمام منفعت آینده به ملکیت موجر بر می‏گردد و به جای منافع گذشتهکه به وسیله مستاجر تلف شده است، او باید بدل مال تلف شده( یعنی اجرتالمثل) را بپردازد.برخی دیگر در توجیه این نظر گفته‏اند که علت ایجاد فسخ، وجود عیب در عین مستاجره است که آن هم در حین عقد موجود بوده ولی مستاجر از آن آگاه نبوده است، پس هر زمان که مستاجر از آن آگاه شد فسخ اجاره از اول اتفاق می‏افتد.( صادقیان، ۱۳۸۷: ۳۲). به سبب اینکه عین مستاجره از همان ابتداد معیوب بوده است. اثر فسخ از همان ابتدا، عقد اجاره را منحلمی‏کند که شبیه اثری است که بطلان، می‏تواند داشته باشد. همچنین قسمت اخیر ماده ۴۸۰ ق.م، عیبیرا که در اثناء مدت اجاره حادث شود،را موجب خیار نسبت به بقیه مدت اجاره دانسته است و می‏توان از مفهوم آن استفاده کرد که اگر عیب از ابتدا وجود داشته است، با حدوث خیار از همان ابتدا فسخ می‏شود کما اینکه قسمت اول ماده ۴۸۰ ق. م به این مطلب دلالت می‏کند( مرتضوی، ۱۳۸۲: ۱۵).

با وجود این نظرات، اثر فسخ نسبت به آینده است و چنانچه عقدی به واسطه وجود یکی از خیارات فسخ شود، عقد نسبت به آینده از بین می‏رود و آثار قبلی به قوت خود باقی است.

قسمت اول ماده ۴۸۰ ق.م بیان می‏دارد: « عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض منفعت ، در عین مستاجره حادث شود موجب خیار است…» زیرا مسئولیت انتقال دهنده نسبت به مال مورد انتقال در عقد تملیکی تا زمان تسلیم آن به انتقال گیرنده، موجود و سپس ساقط می‏گردد( امامی، ۱۳۷۶: ۴۳) به عبارت دیگر، عیبی که بعد از عقد و قبل از قبض به وجود می‏آید مانند عیب قبل از عقد می‎باشد که قانونگذار در ماده ۴۷۸ ق.م تکلیف آن را مشخص نموده و به مستاجر حق فسخ اعطاء کرده است. مثلاً عده‏ای اتوبوسی را اجاره کرده‏اند و راننده هم از خود گماشته‏اند تا با آن از تهران به بغداد بروند، اما قبل از تحویل گرفتن اتوبوس متوجهشوند که معیوب شده است و قابل تعمیر در شهر تهران نیست، در اینجا مستاجر مانند زمانی که عیب قبل از عقد وجود داشته حق فسخ اجاره را دارد. با توجه به آنچه در مورد عیب موجود حین عقد بیان گردید و ماده ۴۲۵ ق.م که مقرر می‏دارد « عیبی که بعد از بیع و قبل از قبض در مبیع حادث شود در حکم عیب سابق است» در صورتی که عین مستاجر بعد عقد و قبل از قبض معیوب شود، مستاجر حق فسخ اجاره را دارد.

ج) معیب شدن عین مستاجره در اثناء مدت اجاره ( بعد از عقد و بعد از قبض)

در عقد اجاره، برای اینکه عیب، موجد خیار باشد لازم نیست که حتماً در حین عقد موجود باشد چنانکه ماده ۴۸۰ق.م در مورد عیبی که بعد از عقد حادث شود به مستاجر حق فسخ می‏دهد اعم از اینکه قبل از قبض منفعت حادث گردد یا در اثناء مدت اجاره ایجاد گردد. بر خلاف عقد بیع، چون اجاره عقد مستمر و ممتد است عین مستاجره در تمام مدت اجاره باید صلاحیت انتفاع را بر مبنای آنچه که در ضمن عقد منظور شده است داشته باشد، عیبی که پس از قبض و در حالی که عین در اختیار مستاجر است حادث شود، موجب حق فسخ برای مستاجر می‏شود(طباطبایی یزدی، ۱۴۰۹ه.ق: ۵۸۶). در صورت حدوث عیب بعد از عقد و در اثناء مدت، اجاره فقط نسبت به بقیه مدت، قابل فسخ است چرا که منافع مدت قبل از پیدایش عیب، سالم بوده و به وسیله مستاجر استفاده شده و بدین جهت عقد اجاره تا تاریخ پیدایش عیب، صحیح است و اثر فسخ نسبت به گذشته سرایت نمی‏کند و از تاریخی که معیوب شده، و موجب نقصانمنفعت و یا صعوبت در انتفاع شده قابل فسخ می‏باشد.پس از بیان حالات مختلف بروز عیب در عقد اجاره، این سوال مطرح می‏شود که آیا مستاجر می‏تواند در صورت وجود عیب در عین مستاجره، اجاره را فسخ نکند، بلکه از موجر تقاضای ارش نماید؟پاسخ سوال منفی است، چرا که قانونگذار در ماده ۴۷۸ ق.م نظر فقیهانی را که قائل به عدم ثبوت ارش می‏باشند، را پذیرفته است و صراحتاً مقرر داشته است : « …. می‏تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند» اگر برخی از فقها به ارش و تقلیل نسبی مال الاجاره معتقدند منظور ایشان موردی است که جزئی از منافع تلف شده است و خیار تبعض صفقه حاصل می‏شود نه موارد خیار عیب، پس قاعده لاضرر مقتضی فسخ است و در صورت فسخ، ضرر جبران خواهد شد و موجبی برای ارش نیست(ابهری،۱۴:۱۳۹۱).

به نظر می‏رسد که تصریح قانونگذار به ارش در خیار عیب در عقد بیع و سکوت وی در مقابل بیان حکم خیار عیب در عقد اجاره در ماده ۴۷۸ق.م، نشان دهنده‏ی آن است که از نظر مقنن، در عقد اجاره در صورت وجود خیار عیب، مستاجر حق ارش ندارد و این موضوع یکی از احکام ویژه خیار عیب در عقد اجاره است.

بند دوم: بطلان اجاره

ماده ۴۸۱ق.م مقرر می‏دارد : « هر گاه عین مستاجر به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل می‏شود».از توجه به این ماده مشخص می‏شود که حدوث عیب در صورتی باعث بطلان عقد اجاره می‏شود که: ۱- عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شود. ۲- موجر نتواند رفع عیب نماید.با توجه به این ماده، موارد زیر را باید در بطلان اجاره در نظر گرفت:

۱- عیبی که در عین مستاجر حادث می‏شود و آن را از قابلیت انتفاع خارج می‏کند.

۲- عوامل محیطی که باعث می‏شود مستاجر نتواند از عین مستاجر استفاده کند.

الف) حدوث عیب و خروج مال از قابلیت انتفاع

از آنجا که مورد حقیقی عقد اجاره، منفعت است و به اعتبار ارزش آن، اجرت المسمی تعیین می‏گردد. چنانچه شخصی خانه‏ای را اجاره نماید ولی بعد از مدتی به علت عیوبی که در پی ساختمان وجود داشته، ساختمان ویرانشود و دیگر نتوان در آن سکونت نمود، در این صورت عقد اجاره به علت خروج عینمستاجره، از قابلیت انتفاع، باطل می‏شود. البته این در صورتی است که موجر در اسرع وقت رفع عیب ننماید.منظور از بطلان، بطلان به معنایاخص کلمه نیست و تاثیر آن فقط نسبت به آینده است و نسبت به منافعی که در گذشته و قبل از ظهور عیب، صحیح بوده و مستاجر از آن بهرمند شده تاثیری ندارد. دلیل آن هم خصوصیت خاص عقد اجاره است، زیرا موضوع اجاره واگذاری قابلیت انتفاع به مستاجر است و هر گاه این قابلیت از بین برود از لحاظ مستاجر در حکم تلف عین است( کاتوزیان،۱۳۸۴: ۱۷۳). حکم بطلان عقد اجاره مطلق نیست بلکه مشروط بر این است که نتوان از عین مستاجره رفع عیب نمود لذا اگر موجر از عین مستاجره رفع عیب کند، عقد اجاره باطل نخواهد شد. مطابق نظر برخی از حقوقدانان در صورتی که بتوان از عین مستاجره رفع عیب نمود و موجر از آن امتناع کند، موجر اجبار می‏شود (کاتوزیان، ۱۳۸۴: ۹۷).

به نظر می‏رسد که حکم مذکور در ماده‏ی ۴۸۱ق.م( بطلان عقد اجاره) ناظر به موردی است که عین مستاجر قبل از تسلیم، از قابلیت انتفاع خارج شود که در این صورت( عدم رفع عیب) چاره‏ای جز بطلان عقد نیست. لیکن، اگر عین مستاجره بعد از تسلیم در اثنای مدت اجاره از قابلیت انتفاع خارج شود، باید عقد را نسبت به آینده (منافع آتی) باطل دانست که این بطلان، به گذشته سرایت نخواهد کرد، بر این اساس است که ماده‏ی ۴۸۳ ق.م مقرر می‏دارد: «اگر در مدت اجاره، عین مستاجر به واسطه حادثه کلاً یا بعضاً تلف شود، از زمان تلف نسبت به مقدار تلف شده منفسخ می‏شود …».

ب) تأثیر عوامل محیطی در عدم امکان استفاده مستاجر

گاهی عین مستاجره به خودی خود قابلیت انتفاع را دارد و هیچگونه عیبی هم در آن وجود ندارد که عین مستاجره را از قابلیت انتفاع خارج نماید ولی عواملی محیطی باعث می‏شود که آن نوع استفاده و انتفاعی که مورد نظر مستاجر ‏بوده و به خاطر آن عقد اجاره را منعقد نموده از بین برود. مثلاً چنانچه شخصی ساختمانی را برای احداث بیمارستان روانی اجاره نماید، ولی بعد از مدتی مجاور آن را به میدان تیر تبدیل می‏کنند یا مثلاً شخصی مکانی را جهت احداث تعمیرگاه در شهر اجاره می‏کند ولیبر طبق مقررات شهرداری، نتوان پروانه کسب در آن محل صادر کرد. در این گونه موارد به دلیل اینکه به علت دلایل خارجی، از جمله محیطی که عین مستاجره در آنجاست،نتوان از عین مستاجره استفاده کرد و بر اساس اطلاق ماده ۴۸۱ ق.م که مطلق عیب، را بیان می‏کند و عیب خود عین مستاجره را ملاک قرار نداده است، در این صورت نیز عقد اجاره باطل (منفسخ ) می‏شود(ره پیک،۱۳۸۷: ۹۹).

گفتار چهارم : عیب مورد اجاره و تأثیر آن در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶، ۶۲، ۵۶

علاوه بر آنکه قانون مدنی، مبحثی را به اجاره اختصاص داده است، قانون روابط موجر و مستاجر نیز به تصویب رسیده است که با تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ و بر اساس ماده ۱۳ این قانون، قوانین قبلی که مغایر با این قانون بودند، منسوخ اعلام شدند، اما عقودی که در زمان حاکمیت قوانین قبلی منعقد شده بوده‏اند بر اساس ماده‏ی ۲۱ این قانون، کماکان تحت حاکمیت همان قانون سابق خواهند بود. بر این اساس با توجه به اینکه هنوز هم اجاره‏هایی وجود دارد به ویژه در مورد اماکن تجاری، که مشمول قوانین روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ و ۱۳۶۲ می‏باشند، جهت تکمیل این مقوله به حدوث عیب و تأثیر آن در عقد اجاره در این قوانین می‏پردازیم.

بند اول: بطلان اجاره

بر خلاف قانون مدنی که در مبحث اجاره به بطلان عقد اجاره اشاره نموده است، در هیچ یک از قوانین موجر و مستاجر سال های ۱۳۵۶ و ۱۳۶۲، بطلان اجاره پیش بینی نشده است و این سکوت به معنای حکومت قواعد مدنی و عمومی در باره بطلان اجاره است.

بند دوم : فسخ اجاره

بند ۲ ماده‏ی ۱۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ بیان می‏دارد: « در موارد زیر مستاجر می‏تواند صدور حکم به فسخ اجاره را از دادگاه درخواست کند: ……۲- اگر در اثنای مدت اجاره، عیبی در عین مستاجره حادث شود که آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد». با این اوصاف مستاجر می‏تواند صدور حکم به فسخ اجاره را از دادگاه درخواست کند. بنابراین با توجه به این قانون، حق فسخ برای مستاجر منوط به تحقق دو شرط است: ۱- عیب، عین مستاجره را از قابلیت انتفاع خارج کند۲-رفع عیب مقدور نباشد. پس در صورتی که عین مستاجره در اثر عیب از قابلیت انتفاع خارج نشود، هر چند معیوب باشد و رفع عیب مقدور باشد، و موجر رفع عیب نماید مستاجر حق فسخ ندارد. مثلاً اگر کسی کارگاهی را اجاره کند و انبار آن به دلایل فنی قابل استفاده نباشد، نمی‏توان گفت مورد اجاره، قابلیت استفاده را به طور کلی از دست داده است. در بند۲ ماده ۱۲ این قانون به مستاجر حق فسخ داده ولی در ماده۴۸۱ ق.م به بطلان اشاره نموده است.بند۲ ماده مذکور مورد انتقاد حقوقدانان قرار گرفته است. زیرا مطابق ماده ۴۸۱ ق.م «هرگاه عین مستاجره از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع نمود، اجاره باطل می‎شود».موضوع عقد اجاره منفعت است و عین مستاجره باید تا آخر مدت اجاره به قابلیت انتفاع باقی بماند. با عدم امکان انتفاع، در واقع خود انتفاع یعنی موضوع عقد از بین رفته و تلف شده است و با تلف موضوع، عقد اجاره باطل می‏شود(ره پیک، ۱۳۸۷: ۱۰۰-۹۹).مراد قانون از بطلان، انفساخ است. حال آیا، در بند ۲ ماده ۱۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ به جای اصطلاح بطلان اشتباهاً فسخ به کاربرده شده است؟در پاسخ به این سوال باید گفت که در ابتدای بند۲ ماده ۱۲ این قانون قید شده است که در اثناء مدت اجاره عیب، موجب خارج کردن عین از قابلیت انتفاع گردد، یعنی با حدوث عیب، جزئی از منفعت غیر قابل استیفاء گردد و طبق ماده‏ی۴۸۱ ق.م اجاره‏یمابعد حدوث عیب باطل می‏شود، اما قبل از آن اجاره صحیح است، زیرا عدم بطلان اجاره نسبت به باقی مانده مدت اجاره، به لحاظ از بین رفتن قابلیت انتفاع برای مستاجر ضرر است. لذا خیار تبعض صفقه و حق فسخ برای مستاجر مطابق ماده ۴۴۱ق.م متصور است. پس اساساً بند ۲ ماده‏ی۱۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ در خصوص خیار تبعض صفقه است(وفایی نیا، ۱۳۸۹: ۷۱). چرا که خیار عیب مربوط به نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع است، در نتیجه این ماده با مقررات قانون مدنی، تعارضی ندارد. به نظر می‏رسد که در هر دو مورد، مراد قانون انفساخ است.

مورد دیگری که مستاجر حق فسخ اجاره را دارد، بند ۵ ماده۱۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ می‏باشد که مقرر می‏دارد: « در موارد زیر مستاجر می‏تواند صدور حکم فسخ اجاره را از دادگاه در خواست کند:….۵- هر گاه مورد اجاره کلاً یا جزئاً در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و بایدخراب شود».در این مورد عین مستاجره کلاً باید در معرض خرابی بوده و برای بهداشت و سلامت مضر باشد و قابل تعمیر نباشد، به علاوه کارشناس تأیید کند که ملک باید خراب شود تا حق فسخ برای مستاجر ایجاد شود، البته این ماده خیار عیب و تبعض صفقه را در بر می‏گیرد اگر فقط بخشی از عین خراب باشد و موجب صعوبت در انتفاع گردد، خیار عیب ایجاد می‏شود و در صورت عدم امکان انتفاع از بخش خراب، مورد خیار تبعض صفقه است، و در فرض از بین رفتن کل انتفاع به لحاظ تلف شدن موضوع، عقد باطل می‏شود که مراد از بطلان، انفساخ است(خالقیان، ۱۳۷۱: ۱۱۸).

در اجاره محل های مسکونی موضوع بند ۵ ماده ۱۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ مجدداً در بند ۳ ماده ۶ سال ۱۳۶۲ تکرار شده است که بیان می‏دارد: « در موارد زیر مستاجر می‏تواند اجاره را فسخ نماید: …. ۳- هرگاه مورد اجاره کلاً یاجزئاً در معرض خرابی واقع شود به نحوی که موجب نقص انتفاع گردد و قابل تعمیر نباشد». این ماده خرابی موجب خیار عیب را بیان کرده است. در قانون سال ۱۳۶۲ مطلب دیگری در مورد خیار عیب ذکر نشده است. طبق ماده ۱۵ این قانون، احکام خیار عیب در قانون مدنی، در مورد اجاره اماکن مسکونی لازم الرعایه است. قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶، در خصوص عیب اجاره سکوت کرده است. لذا بر اساس ماده ۱ این قانون، نتیجه حدوث عیب در عین مستاجر همان است که در قانون مدنی بحث شده است(نوین و دیگران،۱۳۸۲: ۱۷۵). ماده ۱ این قانون مقرر می‏دارد: « از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاه‏های آموزشی و ساختمان‏های دولتی ونظایر آن که با قرارداد رسمییا عادی منعقد می‏شود تابع مقررات مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود».همانطور که گفته شده، با توجه به ماهیت عقد اجاره، هر عیبی که در عین مستاجره ایجاد شود، موجب ایجاد حق فسخ برای مستاجر نمی‏شود، عیبی موجب حق فسخ خواهد شد که باعث نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع در عین مستاجره باشد. همچنین عیب مورد اجاره در صورتی مطرح است که عین مستاجره عین معین باشد نه کلی.در صورتی که عین مستاجره، معیوب باشد، اگر قابلیت انتفاع نداشته باشد، عقد اجاره باطل خواهد شد در غیر این صورت مستاجر مخیر خواهد بود که مطابق ماه ۴۷۸ ق.م یا عقد را فسخ نماید و یا به همان صورت قبول نماید، یعنی مستاجر حق درخواست ارش ندارد. باید توجه داشت که بطلان عقد در اثنای عقد اجاره ناظر به آینده است که معادل انفساخ است.

گفتار پنجم: تاثیر رفع عیب در اجاره در حق دارنده خیار

قانونگذار در قسمت اخیر ماده ۴۷۸ ق.م مقرر داشته است :« ….ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرر نرسد، مستاجر حق فسخ ندارد».با توجه به ذیل این ماده، می‏توان بیان نمود که تأثیر رفع عیب در اجاره، عدم حق فسخ دارنده خیار است،مبنای تحقق خیار برای مستاجر، ضرر وارد شده به او به واسطه‏ی عیب است، چنانچه بدون ورود ضرر به مستاجر رفع عیب شود، دیگر مبنای خیار زائل شده و در نتیجه خیار ساقط می‏شود یعنی اگر چه با وجود عیب در عین مستاجره، برای مستاجر خیار فسخ ایجاد شده بود ولی چون موجر اقدام به رفع عیب نمود حق مزبور را، از بین برده است.این روش با اصول قراردادها و جلوگیری از انحلال آنها و استثنا بودن فسخ، هماهنگی دارد. همچنین ماده ۴۸۱ ق.م در این خصوص بیان می‏دارد:« هرگاه عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شود و نتوان رفع عیب نمود، اجاره باطل می‏شود». با توجه به مفهوم مخالف این ماده چنانچه مال از قابلیت انتفاع خارج شود، ولی رفع عیب آن ممکن باشد، اجاره دیگر باطل نیست.مثلاً اگر سقف اتاق مورد اجاره بر اثر برف و باران شکست بردارد ولی تعمیر آن ممکن باشد، موجر باید آن را تعمیر کند و اجاره باطل نخواهد شد. معهذا اگر رفع عیب مدتی به طول بیانجامد، به نحوی که مستاجر از آن متضرر گردد، مستاجر حق فسخ معامله را نسبت به بقیه مدت خواهد داشت(صفایی، ۱۳۵۱: ۳۶۱). حق فسخ در اثر عیب به کسی داده می‏شود که از عیب متضرر شودتا به وسیله اعمال حق فسخ بتواند از ضرر خود جلوگیری کند، وقتی موجر از عین مستاجره رفع عیب نماید ضرر که منشأ ایجاد خیار است از بین می‏رود و به تبع آن خیار ساقط می‏شود. زیرا دلیل حق فسخ، ضرر وارد شده بر مستاجر است، که در این فرض اصولاً ضرری محقق نشده است تا جبران شود(خوانساری، ۱۴۰۵: ۴۶۶- ره پیک، ۱۳۷۸: ۹۸).نظر برخی از حقوقدانان نسبت به عیوبی که در اثناء مدت اجاره به وجود آمده و موجر اقدام به رفع آن نموده چنین است؛ به طور کلی اصل بر این است که خیار از بین نمی‏رود، زیرا ممکن است ضرر مورد نظر مبنای منحصر به فرد خیار نباشد که با رفع آن خیار از بین برود، اما در عقد اجاره مقنن مقرر داشت که در صورت رفع عیب، خیار از بین می‏رود.لذا در قسمت اخیر ماده ۴۷۸ ق.م اعلام می‏دارد:« اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرر نرسد مستاجر حق فسخ ندارد». (ره پیک، ۱۳۸۷: ۹۸).با وجود این برخی از نویسندگان از بقای خیار بی‏مبنا طرفداری کرده‏اند. پایه این نظر استصحاب بقای وجود خیاری است که با وجود عیب استقرار می‏یابد(امامی، ۱۳۷۷: ۵۰۹) در حالی که همه تردیدها‎ی ما در مقتضی است. وانگهی با توجه به مبنای ماده ۴۷۸ ق.م واصل لزوم قراردادها جایی برای استناد به استصحاب باقینمی‏ماند(کاتوزیان، ۱۳۸۳: ۲۹۷).

به نظر می‏رسد با توجه به نص صریح قانونگذار در ماده۴۷۸ ق.م، باید گفت که چنانچه موجر از عین مستاجره رفع عیب کند بدون اینکه به مستاجر ضرری برسد، حق فسخ مستاجر ساقط می‎شود و در این امر فرقی نمی‏نماید که عیبی که موجر اقدام به رفع آن نموده، عیبی بوده که در حین عقد وجود داشته یا پساز عقد و قبل از قبض و یا بعد از عقد به وجود آمده است. در هر سه حالت خیار فسخ با رفع عیب ساقط می‏گردد.

فقیهان در عقد اجاره، نسبت به مطالبه ارش به وسیله مستأجر اختلاف نظر دارند. برخی از فقها ثبوت ارش را برای مستأجر ترجیح داده ‏اند. زیرا با عیب، جزئی از مال از بین رفته و ناقص شده و یا وصفی از عین، منتفی شده که در هنگام عقد، مطلوب مستأجر بوده و آن را قصد کرده واکنون میسر نشده است. این نقصان باید به وسیله ارش جبران شود چه آنکه حقیقتاً ثبوت ارش به واسطه عیب، در هر فرضی است که در یک معامله‏ی معوض، یکی از عوضین در هنگام عقد ناقص باشد و ارش عبارت است از نسبت تفاوت ارزش میان صحیح و معیوب و دریافت کردن آن از مال الاجاره(شهید ثانی، ۱۴۱۰ه.ق: ۳۵۵). با وجود این نظرات، قانون مدنی نظر فقیهانی را که قائل به عدم ثبوت ارش می‏باشند، پذیرفته است. بنابرآنچه گفته شد، با ظهور و حدوث عیب در عین مستأجره، موجبی برای ارش نیست. حال سؤالی مطرح می‏شود که اگر مستأجر با کسر کردن مبلغی از اجاره بها حاضر به ادامه عقد است چرا نباید حق اخذ ارش را داشته باشد؟ در صورتیکه این راه‏حل با اصل لزوم قراردادها نیز هماهنگ است مخصوصاً که فسخ باید آخرین راه‏حل در جبران باشد؛ اساساً مگر بیع چه ویژگی در این باب دارد که دیگر عقود ندارند. به علاوه خود مستأجر معتقد است که با اخذ ارش، ضرر وی جبران می‏شود؛ پس این امر مخالف قاعده لاضرر نیست. برخی فقها با این استدلال قائل به اخذ ارش در خیار عیب در اجاره شده‏اند(شهید ثانی، ۱۴۱۰ه.ق: ۳۵۲). البته هم اکنون نیز طبق قانون مدنی در صورت حدوث عیب، طرفین می‏توانند بر تقلیل اجاره‏بها تراضی کنند؛ اما در واقع در این صورت اجاره قبلی را فسخ و اجاره جدیدی با اجاره‏بهای کمتر منعقد می‏کنند. بنابراین نداشتن حق تقلیل اجاره‏بها یا مال الاجاره به علت معیوب بودن عین مورد اجاره، حق تراضی در تقلیل آن را ساقط و سلب نمی‏کند و متعاملین عقد اجاره، حق تقلیل را به تراضی دارند(عدل، ۱۳۷۸: ۲۴۶). برخی معتقدند، علت اینکه قانون به مستأجر حق نمی‏دهد که اجاره را با تقلیل اجاره‏بها، به همان حال اختیارکند، این است که مستأجر یا می‏تواند از عین مستأجره استفاده مورد نظر را بکند یا اینکه نمی‏تواند، درصورت امکان استفاده، موجبی برای تقلیل اجاره‏بها وجود ندارد و در صورت عدم امکان، حق فسخ اجاره را دارد. لذا برای تقلیل مال الاجاره موردی نخواهد بود(آقا پور اناری،۱۳۷۶: ۲۹).در نکاح نیز تنها ضمانت اجرای وجود عیوب، حق فسخ است و عدم پیش بینی ارش در نکاح به این علت است که در نکاح خصوصیتی است که یا باید نکاح فسخ و منحل شود یا اینکه زوجین به همان صورت به زندگانی خویش ادامه دهند. این فرق اساسی بین وجود عیب در یکی از زوجین در عقد نکاح با وجود عیب در سایر معاملات، به علت تفاوت اساسی بین طبیعت این عقد با سایر عقود است. هدف از سایر عقود و معاملات، معمولاً انتفاع مالی است درصورتی که هدف از ازدواج، تشکیل خانواده و ایجاد رابطه زوجیت و زندگانی با یکدیگر است.

از آنچه گفته شد، چنین بر می‏آید که در عقد اجاره، با تصریح به اینکه معیوب بودن عین مستأجره، سبب ایجاد خیار برای مستأجر است از حق ارش صحبتی به میان نیامده است. این سکوت مقنن گویای آن است که در عقد اجاره، خیارعیب، حق ارش به مستأجر اعطاء نمی‏کند. و همچنین در عقد نکاح، سکوت مقنن در مقام بیان آثار عیوب زوجین در نکاح و پیش بینی حق فسخ و عدم پیش بینی ارش، گویای آن است که در نکاح، زیان دیده فقط حق فسخ دارد و حق ارش وجود ندارد.

گفتار ششم : اثر فسخ در اجاره و نکاح

شباهت دیگری که میان این دو عقد از حیث اثر فسخ وجود دارد از این قرار می‏باشد که در این دو عقد نمی‏توانیم اثر فسخ را به گذشته تسری دهیم و فرض را بر آن می‏گذاریم که آنچه در گذشته اتفاق افتاده صحیحاً واقع شده و عقد از تاریخ فسخ، دیگر نمی‏تواند به حیات خود ادامه دهد(نوین، ۱۳۷۷: ۹۴).طبق ماده ۴۸۰ق.م، اگر عیبی بعد از انعقاد عقد اجاره و قبل از قبض منفعت در عین مستأجره ایجادشود، موجب خیار برای مستأجر است. اما اگر در زمان اجاره و بعد از قبض،عیبی حادث شود تنها نسبت به بقیه مدت اجاره، خیار ثابت می‏شود. همانگونه که ملاحظه می‎شود عیب حادث بین انعقاد عقد اجاره و قبض، در حکم عیب سابق است و خیار را نسبت به کل عقد ایجاد می‏کند مشابه این حکم در ماده ۴۲۵ق.م در بحث بیع نیز مطرح می‏شود(ره پیک، ۱۳۸۷: ۹۸). بنابراین در مورد عیوبی که در اثنای اجاره عارض شده بی‏گمان فسخ به گذشته سرایت ندارد؛ زیرا منافع گذشته سالم بوده و موجبی برای انحلال عقد وجود ندارد ولی در جایی که عیب از ابتدا وجود داشته است، برخی معتقدند که فسخ از همان آغاز، اجاره را منحل می‏سازد؛ زیرا در اثر عقد تمام منافع به مستأجر تملیک می‏شود و تمام عوض ملک موجر خواهد شد و اکنون مستأجر می‏خواهد عقد را فسخ کند یعنی آنچه را که داده است، پس بگیرد و آنچه را تملک کرده به موجر رد کند. بنابراین، تمام اجاره‏بها به او رد می‏شود وتمام منفعت آینده به ملکیت موجر بر می‏گردد و به جای منافع گذشته که به وسیله مستأجر تلف شده است، باید بدل مال تلف شده یعنی اجرت المثل را بپردازد(کاتوزیان، ۱۳۸۳: ۴۳۷). همچنین در صورتی که در دوران زندگی زناشویی مرد دچار جنون شود و زن در حالی که صاحب اولاد نیز می‏باشد و اقدام به فسخ نکاح می‏نماید، اعمال حق فسخ، موجب می‏شود که عقد نکاح نسبت به آینده از بین برود و نمی‏تواند عقد را از ابتدا فسخ شده محسوب کرد چرا که در اینجا مسئله اولاد و زوجه، مطرح می‏باشد. در واقع خیار فسخ، نکاح را از لحظه اعلام اراده فاسخ، مبنی بر فسخ، منحل می‏کند و نسبت به گذشته تاثیر ندارد. بدین جهت فسخ نکاح، نسبت به اطفال لطمه‏ای وارد نمی‏کند. زیرا در ابتدا نکاح به صورت صحیح و مشروع واقع شده است. بنابراین فسخ چنین نکاحی به نسب اطفالی که پیشتر به صورت مشروع و صحیح به وجود آمده‏اند لطمه‏ای وارد نمی‏کند(شایگان، ۱۳۷۶: ۱۴۹).

به نظر می‏رسد اثر فسخ بر خلاف بطلان، نسبت به آینده است و چنانچه عقدی به موجب یکی از خیارات فسخ شود، نسبت به آینده از بین می‏رود و آثار قبلی آن به قوت خود باقی است. صرف نظر از اعتقاد برخی از حقوقدانان مبنی بر سرایت اثر فسخ در اثنایمدت اجاره به گذشته، باید گفت که با توجه به ماهیت عقد اجاره که منافع به تدریج حاصل می‏شود و ایجاد عیب درعین مستأجره، در منافعی که در آینده حاصل می‏شودتاثیر می‏گذارد ولذا مستأجر حق فسخ اجاره را نسبت به آینده دارد نه گذشته همین مسئله در عقد نکاح نیز مطرح است. چنانچه عقد نکاح به علت یکی از عیوب، فسخ شود اثر فسخ نسبت به آینده خواهد بود نه گذشته و عقدی را که به طور صحیح منعقد شده از ابتدا از بین نمی‏برد چرا که در این صورت اثر بطلان را خواهد داشت. مثلاً گاهی اتفاق می‏افتد که فاصله بین عقد و شروع زندگی مشترک به لحاظ مسافرت یک طرف یا دلایل دیگری چند سال به طول می‏انجامد و بعد از شروع زندگی مشترک، زوج به عیوب زوجه پی‏می‏برد و اقدام به اعمال حق فسخ می‏نماید در این صورت باید گفت که اثر فسخ نسبت به آینده است و نکاح را از ابتدا از بین نمی‏برد.

گفتار هفتم : قابلیت اسقاط حق فسخ

احکام خیار عیب، از قواعد مربوط به نظم عمومی نیست، بنابراین، دو طرف می‏توانند ضمن عقد یا پس از آن، سقوط خیار عیب را شرط کنند. خیار عیب نیز مانند اکثر خیارات قانونی، قابلیت اسقاط در ضمن عقد، به اراده صاحب حق یا با تراضی طرفین را دارد و متعاملین می‏توانند از کلیه عیوب احتمالی و یا عیب خاصی در ضمن عقد، سلب مسئولیت نمایند. حق خیار قابل اسقاط است؛یعنی، صاحب آن نه تنها می‏تواند اجرای حق را مهمل گذارد، اختیار دارد حق را ساقط کند. اسقاط خود عمل حقوقی است که احتمال دارد ضمن عقد اصلییا پس از آن انجام شود. ماده ۴۴۸ ق.م در این باره مقرر می‏دارد:« سقوط تمام یا بعضیاز خیارات را می‏توان در ضمن عقد شرط نمود»(کاتوزیان، ۱۳۷۰: ۳۵۰).از آنجا که خیار فسخ از جمله حقوق زوجین محسوب می‏گردد، و هر حقی قابل اسقاط است و از طرفی اسقاط این حق مخالف قواعد آمره و نظم عمومی و اخلاق حسنه نمی‏باشد، دارنده حق خیارمی‏تواند حق خود را به صورت یکجانبه ساقط کند یا سقوط آن را در ضمن عقد نکاح و اجاره یا عقد دیگری شرط نماید.رعایت این قاعده در جایی که انتقال دهنده نیز جاهل به عیب است، با هیچ مشکلی رو به رو نمی‏شود ولی در فرضی که او از عیب آگاه است و طرف دیگر جاهل را فریب می‏دهد، نفوذ شرط مورد تردید قرار می‏گیرد. بنابراین اگر موجر یا زوج، عیب را بپوشانند و در عقد شرط سقوط تمام خیارات را بگنجاند، مستأجر یا زوجه پس از آگاهی، حق فسخ دارد. زیرا سوء استفاده از حق ممنوع است و اصل ۴۰ قانون اساسی در این زمینه صراحت دارد که: « هیچ کس نمی‏تواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار به غیر یا تجاوز به منافع عمومی قرار دهد».البته باید متذکر شد که اسقاط خیار، با اراده صاحب حق نیز صورت می‏پذیرد و نیازی به تراضی و بیان آن به صورت شرط ندارد. حق خیار فسخ، حق مالی است و به دو طریق ساقط می‏شود:الف) به وسیله اراده دارنده حق؛ دارنده حق فسخ می‏تواند پس از عقد و پیدایش عیب، آن را ساقط نماید و همچنین می‏تواند سقوط آن را در ضمن عقد شرط نماید. بنابراین چنانچه ضمن عقد نکاح سقوط خیار شرط شود، هرگاه خیاری در اثر عقد به وجودآید، در لحظه‏ای که به وجود می‏آید به خودی خود ساقط می‏گردد(حسنی، ۱۳۸۳: ۱۲۲).ب) به وسیله قانون؛ قانون از نظر نظم اجتماعی در بعضی موارد برای رعایت عدالت و حفظ حق طرف دیگر، حقوق ثابت اشخاص را ساقط می‏کند. یکی از آن موارد آن است که وقتی ما پذیرفتیم که از نظر قانون استفاده از خیار فسخ فوری است و صاحب خیار فسخ نمی‏تواند با آگاهی از این حق، استفاده از آن را به بعد موکول نماید، مسئله سقوط حق فسخ پیش می‏آید و خیار او به حکم قانون ساقط می‏شود.

مبحث دوم : وجوه افتراق خیار عیب در اجاره و نکاح

در این مبحث، به وجوه افتراق خیار عیب در نکاح و اجاره می‏پردازیم، خیار عیب در عقد نکاح با خیار عیب در عقد اجاره از جهات زیر با یکدیگر تفاوت دارند:

گفتار اول : تفاوت در نوع عیب

تفاوتی که میان نوع عیوب، در این دو عقد وجود دارد این است که :در نکاح، عیوب مورد بحث اعم از عیوب اختصاصی و مشترک، مربوط به وضعیت جسمانی و روحی و دماغیطرفین می‏باشد. این در حالی است که در اجاره، عیوبی که باعث حق فسخ می‏شود، مربوط به خصوصیات فیزیکی و مادی عین مستأجره یا مال الاجاره می‏باشد. در عقد اجاره، عیوبی موجب خیار است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع شود؛ برای مثال اتومبیلی برای سواری اجاره داده شود و درب آن بر اثر تصادف،کمی فرورفتگی داشته باشد، در اینجا خیاری برای مستأجر به وجود نمی‏آید زیرا عیبی که به این هدف (استفاده از منفعت) لطمه وارد نکند؛ به عقد اجاره ضرری نمی‏رساند و در نتیجه حق فسخ به وجود نمی‏آید.نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع چون از ارزش متعارف منافع می‏کاهد، موجب ضرر به مستأجر شده و حق فسخ به وجود می‏آورد، البته حتی اگر از ارزش منافع نکاهد چون رغبت به اجاره معیوب کمتر است باز هم خیار عیب به وجود می‏آید(طباطبایییزدی، ۱۴۰۹ه.ق: ۵۸۷).بنابراین در عقد اجاره اگر عیبی در عین مستأجره به وجود آید که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع نشود؛ خیار ایجاد نخواهد شد واصل لزوم اجاره باقی می‏ماند(نجفی، ۱۳۶۵: ۳۱۴).ولی از آنجا که ازدواج عقد کاملاً مالی نیست قواعد مربوط به عقود معوض، در مورد آن به اجرا در نمی‏آید. لذا خیار عیب تنها در خصوص عیوب احصاء شده توسط قانونگذار محدود می‏شود. بدون اینکه معیار خاصیبرای عیوب موجد حق فسخ، مشخص شود. در عقد اجاره، بدون اینکه از عیوب خاصی نام برده شود، قانونگذار در ماده ۴۷۹ق.م اقدام به بیان ویژگی عیبی که باعث فسخ عقد اجاره می‏شود بسنده می‏کند و بیان می‏نماید، عیبی که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع شود، موجب حق فسخ خواهد بود. بر خلاف آن، در عقد نکاح ، قانونگذار تعداد عیوبی را که موجب فسخ عقد نکاح خواهد شد بیان و احصاء نموده است که تعدادی را تحت عنوان عیوب مختص زنان و بخشی تحت عنوان عیوب مختص مردان و عیوب مشترک، نام گذاری نموده که این خود بیانگر این می‏باشد، که عیوبی غیر از این عیوب، موجب حق فسخ نخواهد شد. لذا می‏توان گفت خیار عیب در اجاره، اعم از خیار عیب در نکاح است.

تفاوت دیگری که میان عقد نکاح و اجاره وجود دارد، در خصوص طرفینی است که حق فسخ اجاره را دارند. در عقد اجاره، خیار عیب به مستأجر اختصاص ندارد و موجر نیز در صورت عیب ثمن شخصی، خیار عیب دارد. در حالی که در نکاح هرچند یکسری عیوب مشترک موجب حق فسخ هستند، لیکن عیوب مختص هر یک از طرفین نیز مطرح می‏باشد که حسب مورد، تنها یکی از طرفین حق فسخ نکاح را خواهد داشت. در اجاره در صورتی که اجرت المسمی، منفعت شخصی باشد از لحاظ احکام عیب، مانند منفعت عین مستأجره است. اگر موجر بر عیبی که پیش از قبض در اجرت بوده آگاه شود، فرقی نمی‏کند که عیب بعد از عقد حادث شده باشد یا قبل از عقد یا بعد از عقد وقبل از قبض، ملاک این است که اجرتی که به موجر رسیده است معیوب است و موجب حق فسخ برای موجر، خواهد بود(موسوی بجنوردی، ۱۳۸۵: ۶۲).با ملاحظه عام بودن ادله خیار عیب و عدم اختصاص آن به بیع، اگر معلوم شود که اجاره‏بهایی که مستأجر به موجر پرداخته یا اجرتی که کارفرما به اجیرداده است، پیش از قبض معیوب بوده، موجر و اجیر حق فسخ اجاره را خواهند داشت. چنانچه اجرت منفعت باشد نه عین، موجر تنها حق فسخ اجاره را خواهد داشت و در صورت امضای آن نمی‏تواند ارش را مطالبه کند بلکه باید به همان که گرفته است بسنده کند(طباطبایییزدی، ۱۴۰۹ه.ق: ۵۸۷). آنچه مناط عدم مطالبه ارش در مورد منفعت عین مستأجره است، در اجرت المسمائیکه منفعت باشد نیز موجود است. فرق آن دو، مثل ثمن و مثمن است به خلاف آنکه اجرت المسمی نیز عین خارجی باشد که در این صورت هرگاه در حین عقد معیوب باشد، موجر می‏تواند عقد را فسخ کند یا آن را با اخذ ارش قبول نماید. زیرا از نظر وحدت ملاک حکم مزبور مانند حکم خیار عیب در مبیع می‏باشد.البته گاه ممکن است اجرت کلی باشد که در این صورت،مطالبه بدل به فرد صحیح برای موجر پیش می‏آید نه حق فسخ و ارش، مگر آنکه امکان تسلیم اجرت دیگر متعذر شود که موجب حق فسخ خواهد بود. البته باید متذکر شد که معیوب درآمدن مال الاجاره در حین عقد نباید با معیوب در آمدن مَهر یکسان دانست. چرا که در عقد اجاره، با معیوب شدن اجرت المسمائیکه منفعت شخصی باشد، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت. ولی عقد نکاح، با معیوب شدن مهر قابل فسخ نخواهد بود. قانونگذار در ماده ۱۰۸۴ق.م مقرر می‏دارد:« هرگاه مهر، عین معین باشد و معلوم گردد قبل از عقد معیوب بوده ویا بعد از عقد و قبل تسلیم معیوب یا تلف شود، شوهر ضامن عیب و تلف است». فقهای امامیه(نجفی،۱۳۶۷ه.ق :۴۱)ازآنجا که ضمان زوج را نسبت به مهر از قبیل ضمان ید می‏دانند، لذا با معیوب درآمدن و یا تلف شدن قبل از قبض، زوج ضامن است. چرا که به محض وقوع عقد زوجه مالک تمامی مهر می‏گردد، بنابراین زوج به موجب قاعده علی الید ضامن است که آن را سالم تحویل صاحبش دهد و چنانچه بعد از تحویل معلوم شود که عین قبل ازعقد معیوب بوده، و یا بعد از عقد معیوب و یا تلف گردد،زوج ضامن جبران خسارت است. در موارد وجودعیب در مهر، اعم از اینکه قبل از عقد ویا بعد از آن حاصل شده باشد،زوجه می‏تواند به عنوان خسارت،مطالبه ارش نماید، و یا آنکه عین معیوب را رد کند ومثل سالم و یا قیمت آن را مطالبه نماید. حکم قانون مدنی در ماده ۱۰۸۳ با این نکته منافاتی ندارد زیرا قانونگذار در این ماده فقط در مقام بیان ضمان است لذا متذکر نحوه برائت ذمه ضامن نشده است(محقق داماد، ۱۳۶۵: ۲۴۲).

گفتار سوم : تفاوت در قابلیت انتقال حق فسخ

خیار حقی است مالی و مانند سایر حقوق مالی می‏تواند مورد انتقال قرار گیرد. خیار فسخ ممکن است از راه قرارداد به دیگران به طور ارادی انتقال یابد یا به میراث برسد وبازماندگان صاحب خیار، به طور قهری قائم مقام مورث خود شوند. در مواردی که یکی از دو طرف معامله، حق فسخ یا برهم زدن عقد، را دارد و می‏خواهد آن را به طرف دیگر منتقل کند، نفوذ قرارداد با هیچ مانعی روبه رو نمی‏شود. در رابطه این دو(عقد وخیار) خیار، ارزش مالی دارد؛ وضع یکی را ثابت و بی‏خطر و دیگری را از ضرر می‏رهاند. پس همه ویژگی‏ها و اوصاف حق مالی را دارد و انتقال آن نیز دارای منفعت عقلایی و مشروع است(کاتوزیان، ۱۳۸۳: ۳۶۵).راه دیگر انتقال خیار،از طریق ارث می‏باشد. قانون مدنی در ماده ۴۴۵ مقرر می‏دارد: « هر یک از خیارات بعد از فوت منتقل به ورثه می‏شود».از آنجایی که خیار عیب، برای دفع ضرر ناشی از معامله مقرر شده است با مرگ صاحب خیار، وراث حق فسخ قرارداد را به میراث می‏برند و در این باره قائم مقام متوفی می‏باشند. این حق را نباید تابع مالکیت او بر بخشی از ترکه پنداشت.

با توجه به آنچه گفته شد، یکی از تفاوتهایی که میان خیار عیب، در عقد نکاح و اجاره وجود دارد این می‏باشد که حق فسخ، در اجاره قابل انتقال است و صاحب حق، می‏تواند در زمان حیات آن را به طرف دیگر انتقال دهد. ولی به جهت اهمیتی که نکاح دارد، نمی‏توان آن را با سایر معاملات قیاس نمود و آثار و احکام این عقد را قانون، به طور امری تعیین می‏کند و زوجین با توافق هم، حق تغییر آن را ندارند. در نتیجه، طرفین نمی‏توانند قراردادی تنظیم نمایند و حق فسخ، را به طرف دیگر انتقال دهند.تفاوت دیگر این است که، در اجاره، حق فسخ ، به وسیله ارث به وراث منتقل می‎شود و آن‏ها به قائم مقامی متوفی می‏توانند حق فسخ را اعمال نمایند. اما از آنجایی که حق فسخ در نکاح، امری شخصی است و فقط یکی از زوجین می‏تواند آن را اعمال کند، بنابراین حق مزبور با ارث به وراث منتقل نمی‏شود. با فوت یکی از زوجین، نکاح منحل می‏شود و خیار به ورثه منتقل نمی‏شود.

گفتار چهارم : تفاوت در رفع عیب

در قسمت اخیر ماده ۴۷۸ق.م مقرر شده است: « ….. ولی هرگاه موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستأجر ضرری نرسد مستأجر حق فسخ ندارد».مبنای تحقق خیار برای مستأجر، ضرر وارد شده به او به واسطه عیب است؛ چنانچه بدون ورود ضرر به مستأجر رفع عیب شود، دیگر مبنای خیار زائل شده و در نتیجه خیار ساقط می‏شود. این روش با اصل لزوم قراردادها و جلوگیری از انحلال آنها و استثناء بودن فسخ، هماهنگی دارد بهتر است در دیگر عقود نیز مورد توجه قانونگذار قرار گیرد. در موضوع عدم تحقق فسخ، به واسطه رفع عیب، فرقی نمی‏کند که عیب قبل یا بعد از قبض حادث شده باشد(خوانساری، ۱۴۰۵ه.ق: ۴۶۶).ماده ۴۷۷ق.م مقرر می‏دارد: « موجر باید عین مستأجره را در حالتی تسلیم نماید که مستأجر بتواند استفاده مطلوب از آن را کند» بر این اساس، اگر عیب قابل رفع باشد و موجر از رفع عیب امتناع کند، مستأجر می‏تواند موجر را به رفع عیب ملزم نماید(امامی، ۱۳۷۷: ۳۴۱).در نکاح در خصوص اینکه آیا درمان عیب(رفع عیب) موجد خیار، سبب سقوط خیار است یا خیر؟ دو دیدگاه وجود دارد :

دیدگاه اول : برخی معتقد هستند که حق فسخی که به سبب عیب ایجاد شده است،پس از رفع عیب از بین نمی‏رود، و استدلال این گروه اصل استصحاب است(مرکز تحقیقات فقهی قوه قضائیه، ۲۲۳:۱۳۸۱).

دیدگاه دوم : برخی معتقدندکه با درمان عیوب و رفع ضرر، دیگر مبنایی برای حق فسخ وجود ندارد و خیار ساقط می‏شود(صفایی و امامی، ۲۱۳:۱۳۸۵-۲۱۴).

برخلاف اجاره که قانونگذار تکلیف حق فسخ را در صورت رفع عیب مشخص کرده است. در نکاح در هیچ ماده قانونی به این امر اشاره نشده است.بنابراین و بر اساس مقررات کنونی قانون مدنی، یکی از احکام ویژه خیار عیب در اجاره این است که اگر موجر از عین مستأجره رفع عیب کند به نحوی که به مستأجر ضرری نرسد، مستأجر حق فسخ اجاره را به استناد خیار عیب، ندارد. در حالی که در عقد نکاح، چنین حکمیوجود ندارد و در صورت وجود عیب، زوج یا زوجه حق فسخ دارد و در صورت رفع عیب و درمان، در اینکه حق فسخ باقی است یا از بین می‏رود اختلاف نظر وجود دارد. ولی آنچه منطقی تر به نظر می‏رسد این است که از روح و هدف قانون استنباط می‏شود که مبنای حق فسخ، جلوگیری از ضرر همسر است. و زمانی که با درمان عیوب، ضرر از بین رفته است دلیلی برای حق فسخ وجود ندارد.

گفتار پنجم : تاثیر عیب موجب سلب منفعت در اجاره و نکاح

زمانی که عیبی در عین مستأجره ظاهر می‏شود، یا موجب نقصان منفعت و صعوبت در انتفاع می‏شود که در ماده ۴۷۹ق.م به آن اشاره شده است و یا عین مستأجره را به طور کامل از قابلیت انتفاع خارج می‏سازد چنانکه قانونگذار در این مورد در ماده ۴۸۱ق.م مقرر میدارد: « هرگاه عین مستأجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل می‏شود». در صورت اول، عیب موجود موجب نقصان منفعت و صعوبت در انتفاع می‏شود، اگرچه با وجود این عیب، مستاجر حق فسخ اجاره را بدست می‎‏آورد ولی باز هم امکان استفاده از عین مستاجره با همان وضع موجود، وجود دارد و مستاجر می‏تواند بدون درخواست ارش ازعین مستاجره استفاده نماید اما در صورت دوم،عیب موجب می‏شود که عین مستاجره به طور کامل از قابلیت انتفاع خارج و در نتیجه موجب سلب منفعت شده و ضمانت اجرایی که قانونگذار برای سلب منفعت در اجاره، در نظر گرفته بطلان است که در ماده ۴۸۱ قانون مدنی به آن اشاره شده است. برای باطل شدن اجاره در این مورد دو شرط وجود دارد: ۱- عین مستأجره به طور کامل از قابلیت انتفاع خارج شود. ۲- نتوان عیب، عین مستأجره را رفع نمود.

از بین رفتن قابلیت انتفاع مورد اجاره، در موردی که رفع عیب ممکن نباشد، در حکم تلف آن است(کاتوزیان، ۱۳۸۴: ۳۵۲).سلب منفعت ممکن است ناشی از وجود عیب، در عین مستاجره باشد برای مثال چنانچه شخصی خانه‏ای را اجاره نماید و در اثنای مدت اجاره، آن خانه خراب شود به طوری که نتوان از آن استفاده نمود، در صورت عدم رفع عیب توسط موجر عقد اجاره باطل می‏شود.بنابراین خروج از قابلیت انتفاع در صورتی عقد اجاره را باطل می‏کند که رفع عیب ازآن ممکن نباشد معهذا اگر رفع عیب مدتی به طول بینجامد، به نحوی که مستاجر از آن متضرر گردد، حق فسخ معامله را نسبت به بقیه مدت خواهد داشت(صفایی، ۱۳۵۱: ۳۶۲). گاهی سلب منفعت ناشی از عوامل محیطی استمثلاً در جایی که اجاره برای شغل زهتابی بوده و شغل مزبور در شهر قدغن شده و منفعتی که مقصود از اجاره بوده برای مستأجر ممکن نبوده می‏توان اجاره را از زمانی که شغل زهتابی ممنوع شده به موجب ماده ۴۸۱ق.م منفسخ دانست. چرا که هر عقدی که عمل به مضمون آن متعذر کردد باطل است(موسوی بجنوردی، ۱۳۸۶: ۲۲۵). البته باید متذکر شد که مورد اجاره باید عین معین باشد، چرا که اگر عین مستاجره کلی یا کلی در معین باشد بطلان مصداق پیدا نمی‏کند. مثلاً( اجاره یک اتومبیل از شرکت آویس برای مدت سه روز) بلکه موجر موظف به تحویل عین سالم است(نوین و دیگران ،۱۳۸۲: ۹۳). مطابق ماده ۴۸۱ق.م عیب باید به حدی باشد که باعث ار بین رفتن کلی امکان انتفاع شود و نتوان رفع عیب نمود و در آن صورت است که عقد اجاره باطل می‏شود و دیگر خیاری به وجود نمی‏آید. زیرا موضوع عقد اجاره، واگذاری قابلیت انتفاع به مستأجر است و اگر این قابلیت از بین برود، از لحاظ مستأجر در حکم تلف است(کاتوزیان، ۱۳۸۳: ۴۳۵). چرا که عین مستأجره، تا آخر مدت اجاره باید به قابلیت انتفاع باقی باشد و در صورتی که از ابتدا قابل انتفاع بوده و در اثنای مدت، از قابلیت انتفاع خارج شود از آن زمان به بعد اجاره منفسخ می‏شود. بعضی از فقها بیان نموده‏اند که چنانچه پس از قبض مورد اجاره، عیبی عارض گردد که باعث تلف عین مستاجره باشد،اجاره باطل می‏شود، زیرا تحصیل منفعت مورد اجاره ممکن نیست(شهید ثانی،۳۹۸:۱۴۱۰). همچنین این مسئله در اجرت المسمی در صورتی که منفعت شخصی باشد از لحاظ احکام عیب، مانند منفعت عین مستاجره است، بنابراین هرگاه اجرت المسمی در حین عقد معیوب باشد موجر فقط می‏تواند اجاره را فسخ کند و نمی‏تواند مطالبه ارش نماید(امامی، ۱۳۷۶: ۴۷).همچنین در صورتی که عیب، موجب سلب منفعت شود نیز هیچ فرقی میان عین مستاجره و مال الاجاره از حیث بطلان نیست.اگر چه قانون مدنی در مبحث اجاره، تکلیف مورد اجاره‏ای که از آن سلب منفعت شده را مشخص کرده است ولی در نکاح، هیچ نصی در خصوص بطلان آن به سبب عیب، وجود ندارد. به عبارت دیگر در عقد نکاح، عیبی که موجب بطلان نکاح باشد وجود ندارد و هر نوع عیبی، اعم از عیوب مختص مردان یا زنان و عیوب مشترک، فقط می‏تواند موجب حق فسخ برای طرف زیان دیده باشد. اگر چه بعضی از عیوب مانند عَنَن باعث عدم انتفاع از رابطه زناشویی حتی براییک بار هستند ولی موجب بطلان نکاح نخواهند شد. همچنین در خصوص عیب قَرن نیز اینچنین است.

به نظر می‏رسد با توجه به اینکه نکاح، قراردادیمهم است و همچنین اهمیتی که خانواده در جامعه دارد و قراردادی مالی نیست قانونگذار، اجازه بطلان نکاح را به علت معیوب بودن یکی از طرفین نداده است و تنها راهی که بعد از فسخ وجود دارد اثبات عسر و حرج است. اما در عقد اجاره، در صورتیکه عیب به حدی باشد که باعث از بین رفتن کلی امکان انتفاع شود و نتوان رفع عیب نمود، در آن صورت است که عقد اجاره باطل می‏شود و دیگر خیاری به وجود نمی‏آید.