ثبت اسناد به نام غیر متعاملین

معامله به معنای اعم عبارت است از هر عملی که محتاج به قصد قربت نباشد بنابراین، اصلاح موضوع ماده۸۰۷ قانون مدنی معامله به حساب نمی‌آید. معامله به معنای خاص شامل عقود (مالی و غیر مالی مانند نکاح) و ایقاعات می‌باشند. اما معامله به نام اخص شامل عقود مالی معوض است وشامل عقود غیر مالی مانند نکاح نمی‌شود.[۱]

در این جا این نکته را اضافه می‌نماییم که: «معامله، کلمه‌ای است به معنی عمل کردن متقابل که در اصطلاح حقوقی دو معنی دارد که از فقه گرفته شده است. مقررات فقهی، قسمتی مربوط به روابط بین فرد و خداست که عبادات نام دارد و دسته دیگر راجع به رابطه بین فرد و فرد است که جنبه اجتماعی داشته و معاملات نام دارد. معامله یک معنی اخصّ نیز دارد که به هر نوع رابطه حقوقی که موضوعش امور مالی باشد اطلاق می‌شود و در این معنی معامله به نکاح گفته نمی‌شود[۲].»

هر معامله در عالم خارج باید به وسیله اشخاصی اعم از حقیقی یا حقوقی، محقق گردد. این اشخاص را اصطلاحاً اصحاب معامله می‏نامند. بر حسب نوع معامله، اصحاب معامله هم فرق می‏کند. در بیع، فروشنده «بایع» و خریدار «مشتری»، در وکالت، موکل و وکیل و در صلح، مصالح و متصالح دخالت دارند که در اصطلاح ثبتی به فروشنده، موکل، مصالح و معامل و به خریدار، وکیل، متصالح و متعامل گفته می‏شود. در اصطلاح حقوقی به طرفین معامله، متعاملین گفته می‏شود. متعاملین طبق ماده ۲۱۰ قانون مدنی برای انجام معامله باید اهلیت داشته باشند و مطابق ماده ۲۱۱ همین قانون، برای این که متعاملین اهل محسوب شوند، باید بالغ و عاقل و رشید باشند و اشخاصی که خصوصیات مندرج در ماده ۲۱۱ قانون مدنی را نداشته باشند، برای این که معاملاتشان دارای آثار قانونی باشد، الزاماً و لابد باید توسط ولی «پدر، جد پدری» یا وصی یا قیم یا امین، به لحاظ شرایط مقرره قانونی مبادرت به انجام معامله نمایند.

با توجه به مسایل صدرالتوصیف، اگر سردفتران اسناد رسمی و مستخدمین و اجزای ثبت اسناد و املاک بدون حضور اصحاب معامله مبادرت به ثبت سندی نمایند، با جمع دیگر شرایط پیش‏بینی شده قانونی، مرتکب جرم مندرج در شق سوم ماده ۱۰۰ قانون ثبت شده‏اند.

۴- تاخیر یا تقدیم تاریخ اسناد یا ثبت آنها

حقوقین خارجی، در کتب خود راجع به اعتبار تاریخ مندرج در سند رسمی، فصل جداگانه‏ای را اختصاص داده‏اند و بسیاری از قوانین ملل نیز ماده مخصوصی مانند ۱۳۰۵ قانون مدنی برای آن در نظر گرفته‏اند. ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی می‏گوید: «در اسناد رسمی تاریخ تنظیم معتبر است حتی بر علیه اشخاص ثالث ولی در اسناد عادی تاریخ فقط درباره اشخاصی که شرکت در تنظیم آنها داشته و ورثه آنان و کسی که به نفع او وصیت شده معتبر است.»

منظور از اعتبار تاریخ سند رسمی به اشخاص ثالث، فرض صحت تاریخ تنظیم سند می‏باشد که در سند قید شده است. بنابراین، چنانچه سند انتقال رسمی بین دو نفر تنظیم گردد و سپس دعوی بین شخص ثالثی با متعامل اقامه شود و سند مزبور از طرف متعامل ابراز گردد، شخص ثالث نمی‏تواند ادّعا کند که نسبت به سند ابرازی بیگانه است و تاریخ نسبت به او اعتباری ندارد.

به نظر می‏رسد اختصاص فصل جداگانه برای این موضوع، لازم نیست. چه، تاریخ در سند رسمی از اعلامیات مأمور رسمی است و مانند اعلامیات دیگر مأمورین رسمی نسبت به طرفین معامله و اشخاص ثالث معتبر شناخته می‏شود و اختصاص ماده هم در قوانین از طرفی از نظر اهمیت تاریخ سند است که استناد به آن در رسیدگی به دعاوی بین متعاملین و اشخاص پیش می‏آید و از طرف دیگر با ذکر ماده ۱۲۹۰ قانون مدنی: «اسناد رسمی درباره طرفین و وراث و قائم مقام آنان معتبر است و اعتبار آن نسبت به اشخاص ثالث در صورتی است که قانون تصریح کرده باشد.» ناچار به ذکر ماده ۱۳۰۵ بوده است.

«اعتبار تاریخ در سند عادی از نظر اقرار و تصدیق طرفین معامله موءثر می‏باشد و بدین جهت علیه متعاملین و وراث و قائم مقام آنان تا اثبات خلاف مانند بقیه مندرجات سند عادی معتبر خواهد بود چون اشخاص ثالث هیچ گونه مداخله در تنظیم سند نداشته‏اند و ممکن است نویسنده سند عادی تاریخ قبل بگذارد. بنابراین، نسبت به اشخاص ثالث هیچ گونه تأثیر نخواهد داشت[۳].»

حال که به اهمیت تاریخ در اسناد رسمی و مآلاً فلسفه و نیت قانونگذار در پیش‏بینی چنین مسأله مهمی در شق چهارم ماده ۱۰۰ قانون ثبت پی بردیم، باید گفت اگر سردفتری تاریخ سند یا ثبت سندی را تحریف و تغییر دهد، فی المثل سندی که در روز بیستم فروردین ماه سال جاری تنظیم گردیده، تاریخ آن را به بیستم مهر ماه سال قبل تغییر دهد و یا این که متصدیان ثبت املاک چنین عملی را انجام دهند و تاریخ ثبت ملکی را در دفتر املاک تغییر دهند، فی المثل ملکی راکه در تاریخ دوم اردیبهشت ماه سال جاری ثبت شده است به تاریخ هشتم خرداد ماه همین سال تغییر دهند، با جمع دیگر شرایط مقرره قانونی، مرتکب جرم مندرج در شق چهارم ماده ۱۰۰ قانون ثبت شده‏اند.

[۱] – محمد جعفر، جعفری لنگرودی، ترمینولوژی حقوق، همان منبع، ص.۶۶۴

[۲] – مهدی، شهیدی، جزوه حقوق مدنی۳، دوره کارشناسی دانشکده حقوق دانشگاه شهید بهشتی، نیمسال دوم­، ۸۱-۸۰­، ص.۲

[۳] – سید حسن، امامی، حقوق مدنی، جلد ششم، همان منبع، ص.۷۵