۵- معدوم یا مکتوم کردن دفاتر یا از بین بردن اوراق آنها یا از اعتبار انداختن ثبت اسناد

مطابق ماده ۷ قانون مدنی «برای ثبت اسناد و املاک دفاتری لازم است که عده و نوع و ترتیب آنها مطابق نظام نامه‏ای که از طرف وزارت عدلیه تنظیم می‏شود، معین خواهد شد.» مواد ۱، ۲، ۳ و ۴ آیین نامه قانون ثبت مصوب سال ۱۳۱۷ (با اصلاحات بعدی)، تعداد دفاتر و طرز تنظیم و نگهداری آنها را بیان می‏نماید.

به موجب ماده یک آیین نامه مذکور، هر اداره یا دایره ثبت اسناد و املاک دارای دفاتر زیر خواهد بود:

۱- دفتر املاک ۲- دفترنماینده املاک ۳- دفتر املاک توقیف شده«بازداشتی» ۴- دفتر ثبت موقوفات ۵- دفترگواهی امضا ۶- دفترسپرده‏ها ۷- دفتر توزیع اظهار نامه‏ها ۸- دفتر املاک مجهول المالک ۹- دفتر ثبت شرکتها ۱۰- دفتر اسناد رسمی ۱۱- دفتر ثبت قنوات ۱۲- دفترآمار و ثبت اظهارنامه

نظر به اهمیت خاصی که دفتر املاک و ثبت قنوات از جهت متضمن بودن حقوق اشخاص دارد و برای جلوگیری از نابودی آنها، تبصره ذیل ماده یک آیین نامه مذکور مقرر داشته که: «دفتر ثبت قنوات و املاک در تهران یک نسخه و در سایر شهرستانها در دو نسخه نوشته شود که یکی در تهران و دیگری در محل نگهداری گردد.»

برابر مواد۲، ۳ و ۴ آیین نامه یاد شده، کلیه دفاتر ذکر شده باید مجلد باشد و به استثنای دفتر توزیع اظهارنامه و دفتر املاک مجهول المالک، بقیه دفاتر باید به وسیله دادستان شهرستان«دادستان عمومی» محل شماره گذاری و امضا شده، به مهر دادسرا ممهور شود و نیز مجموع تعداد صفحات در صفحه اول و آخر دفتر باید توسط دادستان یا نماینده او با تمام حروف ذکر و قید گردد.

دفاتر ثبت، مادام که صفحه سفید دارد، باید مورد استفاده واقع شود و پس از اتمام، مسئول دفتر باید تعداد شماره‏های ثبت را در آخر دفتر قید و بسته و امضا نماید و در مورد دفتر املاک و قنوات بعد از بسته شدن دفتر، همان طور که گفته شد یک نسخه در اداره ثبت محل باقی می‏ماند و نسخه دیگر به سازمان ثبت در تهران فرستاده می‏شود.

ماده ۳ آیین نامه مسبوق الاشاره مقرر می‏دارد که برای ثبت املاک هر بخش، یک دفتر املاک تخصیص داده شود و برای ثبت هر شماره مستقل و انتقالات بعدی آن مجموعاً سه صفحه در نظر گرفته شود. اما برای ثبت هر شماره از املاک مزروعی و انتقالات بعدی، علاوه­­ ­برگنجایش مقدار ثبت، به تعداد لازم صفحه سفید منظور گردد و این تعداد نباید از سه صفحه کمتر باشد.[۱]

همچنین هر دفترخانه اسناد رسمی، طبق ماده ۱۱ آیین نامه قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۵۴ و بخشنامه شماره ۹۰۲۳/۲مورخ ۲۵/۱۰/۵۸ سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، باید دارای دفاتر زیر باشد:

– یک نسخه دفتر ثبت اسناد که پلمپ شده و اسناد در آن ثبت می‏شود.

– دفتر راهنما که متضمن اسامی متعاملین و نوع سند و شماره و تاریخ آن خواهد بود.

– دفتر درآمد که به منظور ثبت سند مقرر است و شماره قبض هزینه‏های مزبور در آن قید می‏شود. این دفتر از طرف سازمان ثبت پلمپ خواهد شد.

– دفتر ثبت مکاتبات و تقاضا نامه‏های اجرایی و خلاصه معاملات.

– دفتر ابواب جمعی قبوض سپرده و اوراق بهادار.

– دفتر گواهی امضا.

– دفتر ثبت اسامی اشخاص ممنوع المعامله و املاک بازداشت شده و مشمول بند (ز).[۲]

طبق مواد ۱، ۲ و ۳ آیین نامه دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۱۷، دفاتر اسناد رسمی باید مجلد بوده، تمام صفحات آن در بدو امر باید توسط دادستان محل یا نماینده او شماره گذاری شده و به امضای وی ممضی و به مهر دادگستری مهر نماید و مجموع عده صفحات هر دفتر را باید دادستان محل یا نماینده او با تمام حروف در صفحه اول و آخر دفتر با ذکر تاریخ قید کند. دفاتر ثبت اسناد مادام که صفحه سفید دارد، استعمال می‏شود و پس از تمام شدن، متصّدی دفتر ذیل آن را بسته و در ضمن صورت مجلسی که بلافاصله پس از آخرین ثبت دفتر نوشته می‏شود، ختم دفتر را قید کرده و امضا می‏نماید. مستخدمین و اجزای ثبت اسناد و املاک و سران دفاتر اسناد رسمی باید از این دفاتر به نحو احسن نگهداری و مراقبت نمایند.

اکنون که از کمّ و کیف دفاتر موجود اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی آگاهی پیدا نمودیم، جا دارد با بررسی دقیق شق پنجم ماده ۱۰۰ قانون ثبت، رکن مادی جرم یاد شده را مورد تجزیه و تحلیل قرار دهیم.

قانونگذار، چهار صورت برای تحقق رکن مادی جرم مورد بحث شق اخیرالذکر لحاظ نموده است:

– معدوم کردن تمام یا قسمتی از دفاتر ثبت.

– مکتوم کردن تمام یا قسمتی از دفاتر ثبت.

– کندن ورقی از دفاتر ثبت.

– بی اعتبار و بی استفاده کردن ثبت سند به وسایل متقلبانه.

معدوم کردن، به معنی، نیست و نابوده کردن و از بین بردن است که ممکن است تمامی یا قسمتی از دفتر را در برگیرد.

مکتوم کردن، نیز به معنی پنهان و پوشیده نمودن است که این امر نیز ممکن است تمامی یا قسمتی از دفاتر را در برگیرد.

کندن، به معنی جداکردن و جداکردن چیزی است که به چیز دیگر چسبیده باشد که این نیز ممکن است تمام اوراق دفاتر ثبت را در بر گیرد یا فقط و منحصراً قسمتی از اوراق دفاتر را شامل شود[۳].

منظور از بی اعتبار و بی‏استفاده کردن ثبت سند نیز بی‏ارزش نمودن و از حیّز انتفاع انداختن ثبت سند است. این عمل باید با وسایل متقلبانه و غیر واقعی صورت گیرد و چنانچه با وسایل واقعی و حقیقی صورت گیرد، مرتکب مستوجب مجازات و عقاب نخواهد بود و متقلبانه بودن وسایل، مهمترین جزء رکن مادی این قسمت از شق پنجم ماده ۱۰۰ قانون ثبت است که از نظر ماهیت در متقلبانه بودن، محصور بوده و از نظر مصادیق متقلبانه بودن غیر محصور می‏باشد.

رکن مادی اساسی مشترک صُور اربعه مذکور، انجام فعل مثبت مادی است. به تعبیر دیگر، رکن مادی جرم را اعمال مثبته مستخدمین و اجزای ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی تشکیل می‏دهد و فعل منفی در اینجا محلی از اعراب ندارد.

نکته مهمی که در رابطه با موارد مطروحه در شق پنجم ماده ۱۰۰ وجود دارد، این است که: «قانونگذار اعمالی را که جعل اصطلاحی نیستند، جعل محسوب داشته است[۴].» علاوه آن که در ماده ۵۴۴ قانون مجازات اسلامی، معدوم کردن دفاتر ثبت (قسمت اول شق پنجم ماده ۱۰۰ قانون ثبت) به عنوان جرمی مستقل مطرح و پیش بینی شده است. مطابق این ماده: «هرگاه بعض یا کل نوشته‏ها یا اسناد یا اوراق یا دفاتر یا مطالبی که در دفاتر ثبت و ضبط دولتی مندرج یا در اماکن دولتی محفوظ یا نزد اشخاصی که رسماً مأمور حفظ آنها هستند سپرده شده باشد، ربوده یا تخریب یا برخلاف مقررات معدوم شود، دفتردار و مباشر ثبت و ضبط اسناد مذکور و سایر اشخاصی که به واسطه اهمال آنها جرم مذکور وقوع یافته است، به حبس از ۶ ماه تا دو سال محکوم خواهند شد.»

بنابراین جرم مذکور به جرم موضوع ماده ۵۴۴ قانون مجازات اسلامی شباهت و همخوانی بیشتر دارد. معدوم کردن دفاتر به مفهوم اتلاف، تخریب، محو و نابودی یک اثر نزدیکتر است. مفهوم جعل، بقای یک اثر و به وجود آوردن تغییراتی درآن می‌باشد. تغییرات مادی یا معنوی در صورتی که متقلبانه باشد جعل تعریف می‌شود. در این ماده تغییرات مادی یا معنوی در «دفاتر» ثبتی ایجاد نمی‌شود. لذا آوردن این موضوع در زیر مجموعه جعل اشتباه به نظر می‌رسد.

۶- ثبت اسناد انتقالی با علم به عدم مالکیت انتقال دهنده

[۱] – غلامرضا، شهری، همان منبع، ص.۱۳-۱۲

[۲] – همان، ص.۱۸۴

[۳] – فایده عملی شماره­گذاری و مهر و امضا کردن دفاتر ثبت توسط دادگستری، در این جا معلوم می‌شود؛ زیرا تشخیص و تمیز، کندن ورقی یا اوراقی از دفاتر ثبت با توجه به اقدامات انجام شده توسط دادگستری بسیار سهل و ساده می‌نماید.

[۴] – ضیاءالدین، پیمانی، همان منبع، ص.۱۶۲