درباره تاریخچه پیدایش قولنامه در ایران اطلاعات جامعی وجود ندارد ولی آنچه مسلم است این است که قولنامه به معنای قرارداد تشکیل بیع در فقه تحت این عنوان سابقه ای ندارد ولی بنظر می رسد که مبنای پیدایش قولنامه تصویب مقررات ثبتی سال ۱۳۱۰بوده است که به موجب آن مقررات ثبت معاملات املاک اجباری گردید و به دلیل اینکه معمولا تهیه مقدمات تنظیم سند رسمی بطور همزمان ممکن نبود لذا عموم مردم قراردادهای خود را تحت عنوان قولنامه تنظیم می نمودند تا در زمان مناسب که لوازم و مقدمات تنظیم سند رسمی فراهم گردید مبادرت به تنظیم و ثبت سند معامله نمایند.

 

 

دکتر کاتوزیان قولنامه را از جمله موارد وعده متقابل بیع دانسته و نوشته اند « وعده متقابل بیع که قولنامه مصداق بارز آن است و ضمن آن می توان از آثار تعهد به فروش به اشخاص معین یا خودداری از فروش و همچنین اسقاط حق فروش سخن گفت » و در طبیعت حقوقی این قرار داد می افزایند« در مواردی که خریدار و فروشنده قصد انجام معامله‌ای را دارند که هنوز مقدمات آن فراهم نشده است قراردادی می‌بندند و تعهد می‌کنند که معامله را با شرایط معین در مهلت خاص انجام دهند. سندی را که در این باب

 

 

 

تنظیم می‌شود را وعده بیع و در زبان عرف « قولنامه » می‌نامند. بدین ترتیب هدف از تنظیم قولنامه اینست که برای دو طرف دینی بوجود آید که موضوع آن انشا عقد بیع است. به همین جهت، اگر یکی از ان دو طرف از اجرای تعهد خود سر باز زند، دیگری می تواند الزام او را به بیع از دادگاه بخواهد. » ^۱ همچنین ایشان در جای دیگری پس از بیان این مقدمه که گاهی گفتگوهای مقدماتی درباره بستن پیمانی به توافق می انجامد، ولی مشکل و یا مشکلاتی در میان است که مانع انعقاد قرارداد نهایی میشود و یا گاهی یکی از دو طرف معامله تصمیم قاطع خویش را گرفته باشد ولی دیگری هنوز در تردید است می خواهد آن را برای خود ذخیره و حفظ نماید تا هر گاه مایل باشد بدان بپیوندد و اضافه می نماید که در این گونه موارد است که طرفین پیمان مقدماتی یا پیش قراردادی درباره انعقاد قرارداد نهایی می بندند و بر مبنای آن خود را ملزم به بستن پیمان می کنند ایشان در ادامه بیان می نمایند که در این نوع قرار دادها یا طرفین میل ندارند که در همان زمان، مفاد عقد اصلی در خارج تحقق یابد و یا مانعی برای انعقاد عقد اصلی وجود دارد. قصد مشترک آنها این است که ملتزم به انجام آن شوند و تحقق عقد مورد نظر را به وقت دیگری موکول کنند مثلا شخصی که قصد خرید زمینی را دارد و پول به اندازه کافی در آن موقع ندارد و نیز مالک باید مقدمات انتقال را فراهم نماید با انجام مذاکره ابتدایی در باره شرایط معامله به توافق رسیده اند، لیکن آماده تحقق عقد اصلی نیستند.  پس خریدار تعهد می کند که زمین را با قیمت معین خریداری نمایدو قسمتی از ثمن را نیز می پردازد و فروشنده نیز در مقابل، ملزم به انتقال و تحقق عقد اصلی می شود. از این توافق گاهی حق عینی به وجود نمی اید ؛ بلکه نتیجه آن ایجاد حق دینی است. طرفین مبلغی را نیز به عنوان وجه التزام قرار می دهند بدین ترتیب که اگرخریدار نقض عهد کند، حقی به وجه پرداختی نداشته باشد و اگر فروشنده امتناع ورزد، بیعانه را به علاوه معادل آن به خریدار بدهد سندی که حاوی این قرارداد است در عرف دادوستد قولنامه می نامند. آثار این قرارداد و معنی قید وجه التزام همه تابع قصد مقدماتی طرفین است از ظاهر این پیمان چنین بر نمی آید که طرفین در به هم زدن آن آزاد باشند، مگر اینکه در قولنامه تصریح شود ؛ پس اگر یکی از طرفین

 

 

 

 

 

 

• کاتوزیان ، ناصر ، دوره مقدماتی حقوق مدنی عقود معین ، جلد اول ، چاپ دهم ، تهران ، انتشارات گنج دانش ، ۱۳۸۶ ، ص۲۵٫

از انجام تعهد خودداری نماید، طرف دیگر حق دارد الزام او را از دادگاه بخواهد. ^۱

 

دکتر جعفری لنگرودی قولنامه را چنین تعریف کرده است : « قولنامه نوشته ای است که به موجب آن یک طرف تعهد می کند که در آینده عمل حقوقی معینی را انجام دهد و یا عقدی را در آینده منعقد کند و آن عقد ممکن است بیع یا اجاره یا از دواج باشد. » ^۲

 

و نیز ایشان گفته اند :« قولنامه سندی است که در آن بایع تعهد فروش عین معینی را که مالک آن است در آینده معلوم و در برابر ثمن معینی می کند و در حین قولنامه نقل مالکیت صورت نمی گیرد و یا قولنامه نوشته ای است غالبا عادی و حاکی از توافق بر واقع ساختن عقدی در مورد معینی که ضمانت اجراء تخلف از آن پرداخت مبلغی است. این توافق مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است. »^۳

 

برخی گفته اند در قولنامه، طرفین حسب مورد متعهد و متعهدله نامیده می‌شوند. گاه در شرطی بایع متعهد و طرف مقابل او متعهدله و در شرطی دیگر طرف مقابل یعنی مشتری متعهد به پر داخت ثمن یا عوض و طرف دیگر او ( بایع، متعهدله تلقی می‌گردد مثلا : در معامله زمین، مورد معامله بدون اینکه در طرح‌های عمرانی یا شهرداری و … بوده باشد، فروشنده « متعهد » و خریدار « متعهدله » نامیده می‌شود و در مقابل او خریدار که پرداخت ما بقی ثمن در دفتر خانه را به هنگام تنظیم سند رسمی بر عهده دارد « متعهد » و « بایع » متعهدله می‌باشد. ^۴

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

• کاتوزیان ، ناصر ، حقوق مدنی قواعد عمومی قراردادها ، جلد اول ، تهران ، انتشارات بهنشر ، سال ۱۳۶۹، ص۳۹۰٫

۲-  جعفری لنگرودی ، محمد جعفر ، دانشنامه حقوقی ، جلد پنجم ، تهران ، انتشارات امیر کبیر ، ۱۳۵۲ ، ص ۱۰۱٫

 

۳- منبع پیشین ، ص۱۰۱٫

 

۴-   خاکباز ، مهدی ، «جایگاه قولنامه در فقه و حقوق موضوعه» ، مجله قضاوت ، شماره ۶۶ ، مهر و ابان ۸۹ ، ص۶۰٫

 

برخی دیگر از حقوقدانان برای قولنامه انواعی قایل شده و هر کدام را تعریف کرده اند :^۱

 

الف ) قولنامه ای که فقط به امضای یکی از طرفین رسیده باشد، به این صورت که زید تعهد می کند منزل خودش را به عمرو بفروشد و این تعهد را امضا می کند بدون آنکه عمرو آن را امضا یا تعهد متقابلی بنماید که این قبیل اسناد را که فقط قول انجام معامله و وعده آن است را لازم الوفا ندانسته و مشمول ماده ۱۰قانون مدنی هم نمی دانند.

 

ب) قولنامه ای که در آن فقط مساله خرید و فروش یا معامله مال غیر منقولی که قانونا باید با سند رسمی واقع شود، درج شده باشد یعنی مثلا قولنامه حکایت از وقوع عقد بیع یا صلح … بین زید و عمرو با تعیین مبیع و ثمن و سایر شرایط نماید و دارای امضا طرفین باشد و جز این مطلب، امر دیگری در آن گنجانیده نشده باشد که چنین اسنادی را از مصادیق بارز ماده ۴۸ قانون ثبت دانسته و می گویند که مراجع رسمی نمی توانند به آن اعتبار و تر تیب اثر بدهند.

 

ج) قولنامه ای که مشعر به قرار دادی بین دو طرف باشد که به موجب آن یک طرف قرار داد متعهد می شود که مال غیر منقول خود را به فلان مبلغ که قسمتی از آن را حین تنظیم قرار داد باید بپردازد، انتقال دهد و طرف دیگر هم آن را می پذیرد و هر دو آن را امضاء می نمایندکه این قرار داد را مشمول ماده ۱۰قانون مدنی دانسته و در حدود مفاد خود لازم الوفا ولازم الاجرا می دانند.

 

آقای دکتر کاشانی در رابطه با تعریف قولنامه بیان نموده اند که «در معاملات مربوط به اموال غیر منقول و فروش سرقفلی و امثال آن که تنظیم سند رسمی در مورد آنها الزامی است، رسم بر این جاری شده که طرفین قبل از انجام معامله قطعی قولنامه تنظیم می کنند. قولنامه یک سند عادی است که در آن مورد معامله و میزان ثمن و شروط را تصریح می کنند و طرفین تعهد می کنند در مهلت مقرر در قولنامه مقدمات و لوازم انجام معامله را فراهم کنند و معامله را با سند رسمی واقع سازند. همچنین برای وادار کردن طرفین به انجام مقدمات و تحکیم قولنامه مبلغی را به عنوان وجه التزام تخلف از قولنامه در نظر می گیرند که هر

 

۱- شهری ، غلامرضا ، حقوق ثبت اسناد و املاک ، چاپ شانزدهم  ، تهران  ، انتشارات جهاد دانشگاهی ،  ۱۳۸۴ ، ص ۱۵۰٫

 

یک از طرفین در صورت تخلف از متن قولنامه این مبلغ را به طرف مقابل بپردازد.  ^۱

 

بنابه مراتب فوق آنچه که از مجموع تعاریف معنونه بر می آید اینست که علیرغم بی توجهی زیادی که به این عمل حقوقی میشود با اینحال نقشی که قولنامه در معاملات اموال غیر منقول دارد آنچنان است که می توان گفت اکثر این معاملات به وسیله قولنامه پایه گذاری شده و تحقق یافته اند چرا که انجام معاملات اموال غیر منقول تابع تشریفات خاصی است که تحقق آن نیاز به زمان دارد. مثلا فروشنده موظف است که از ثبت محل گواهی عدم بازداشتی بگیرد و از شهرداری گواهی پایان کار و از اداره دارایی تسویه حساب مالیاتی را تحصیل نماید همچنین به اخذ گواهی از سازمان اوقاف امور خیریه و اداره منابع طبیعی و … اقدام نماید و متعاقبا خریدار ناگزیراست برای پرداخت ثمن معامله خود را آماده نماید و مجموع این اوضاع و احوال طرفین را مجبور می سازد که سندی را بنام قولنامه تنظیم و هر کدام تعهداتی را بر عهده بگیرند و وجه التزامی برای ضمانت اجرای تخلف پیش بینی نمایند و همین امر باعث می شود که انجام معامله از تاریخ شروع و تنظیم قولنامه و تا ثبت آن در دفاتر اسناد رسمی مدتی به طول بکشد.

 

در پایان این مبحث بطور خلاصه این مطلب لازم به ذکر است که باید بین قولنامه و مذاکرات ابتدایی تفاوت قائل شد؛ بدین توضیح که مذاکرات ابتدایی مرحله ای قبل از قولنامه (وعده قرارداد) می باشد و البته صرف مذاکرات ابتدایی برای طرفین الزام و التزامی به وجود نمی آورد بدین نحوکه مرسوم است طرفین شخصا و یا با واسطه دلال و بنگاههای معاملات ملکی در باره موضوع قرار داد و خصوصیات آن و ثمن معامله و نحوه پرداخت و مهلت انجام تعهد و انتقال مورد معامله گفتگوهای مقدماتی را انجام می دهند که اگر توافق حاصل شد، قولنامه تنظیم می گردد و در غیر اینصورت، خیر.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

• کاشانی ، سید محمود ، تقلب نسبت به قانون ، تهران ، چاپ دانشگاه ملی (شهید بهشتی ) ، سال ۱۳۵۲ ، ص ۱۹۲٫

گفتار دوم : ماهیت حقوقی قولنامه

 

اصولا توصیف یک قرارداد در جریان رسیدگی قضایی یک امر قانونی است که بر اساس قانون و مفاد قرارداد و قصد مشترک طرفین توسط دادگاه انجام می شود نه عنوانی که طرفین برای قرار داد خود برگزیده اند. بنابراین شناخت ماهیت حقوقی قولنامه از این نظر که این عمل حقوقی چیست یک امر مهم می باشد که بین حقوقدانان و رویه قضایی چه قبل و چه بعد از انقلاب اختلاف نظر وجود دارد و هر دادگاهی استنباط متفاوتی از این عمل حقوقی دارد.

 

الف : شرط ابتدایی بودن قولنامه

 

شرط در حقوق مدنی به دو معنی استعمال شده است : گاهی از شرط چیزی را اراده می کنند که وجود یا تاثیر یک عمل حقوقی به آن بستگی دارد مثلا می گویند : قصد و رضا شرط صحت معامله است یا فوت موصی شرط تاثیر وصیت است گاهی از شرط معنی دیگری مورد نظر است و آن عبارت از توافقی است که افراد ضمن عقد دیگری می کنند این نوع توافق تابع عقد دیگری است و استقلال ندارد و در صورت بطلان یا انحلال عقد اصلی، باطل یا از بین رفته به شمار می آید که به شرط بدین معنی شرط ضمن عقد می گفتند. در مقابل شرط ضمن عقد شرط ابتدایی قرار دارد که در تعریف آن گفته شده است که قراردادی است که مستقل و جدا از عقد می باشد و در مقابل شرط ضمن عقد قراردارد. در خصوص این نوع از شروط قبل از تصویب قانون مدنی، عقیده مشهور فقها این بود که توافق و قراردادی که به صورت یکی از عقود معین یا ضمن آن نباشد از درجه اعتبار ساقط است از این رو افراد قراردادی را که از مصادیق عقود معین نبود و با شرایط خاص هیچ یک از آنها تطبیق نمی کرد ضمن یکی از عقود می آوردند و بدین طریق به آنها قدرت و اعتبار می بخشیدند نتیجتا اینکه در فقه امامیه بنا بر نظر مشهور، شرط ابتدایی لازم الوفا نیست و هرگاه کسی بخواهد تعهدی نماید، باید آنرا به صورت یکی از عقود معین یا به صورت شرط ضمن عقد قرار دهد. ^۱

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

• صفایی ، سید حسین ، دوره مقدماتی حقوق مدنی  قواعد عمومی قراردادها ، جلد دوم ، چاپ سوم ، تهران ، نشر میزان ، پاییز ۱۳۸۴، ص ۱۸۵٫

با عنایت به مطالب فوق عده ای از حقوقدانان معتقدند که قولنامه اعم از اینکه بصورت یک تعهد یکطرفی باشد یا به صورت تعهد دو طرفی در صورتی که ضمن عقد لازمی تنظیم نشده باشد صرفا یک شرط ابتدایی است که فاقد اعتبار بوده و الزام آور و لازم الوفا نیست. البته منشا و مبنای این دیدگاه بخشنامه شماره ۶۰۵۹/۱ مورخه ۶/۲/۶۲ شورای عالی قضایی وقت بوده که به دادگاهها اعلام نموده است « آنچه صرفا قولنامه است و ترتیب مقرر درآن ضمن عقد خارج لازم انجام نگرفته و تعهد نشده است، اعتبار قانونی و شرعی ندارد، دادگاهها نمی توانند طرفین را الزام بر وفا نمایند. » همچنین کمیسیون استفتاعات شورای عالی قضایی در پاسخ به سوالی چنین اظهار نظر نموده است « به نحوی که در بخشنامه شماره ۶۰۵۹- ۶/۲/۶۲ تصریح شده آنچه صرفا قولنامه است و ترتیب مقرر درآن ضمن عقد لازم انجام نگرفته و تعهد نشده اعتبار شرعی و قانونی ندارد و دادگاهها نمی توانند طرفین را الزام به وفا نمایند. بنابر این اگر راجع به زمین قولنامه تنظیم و وعده معامله داده شده و ضمن عقد لازم شرط نشده باشد لازم الوفا نیست. »^۱

 

در این بخشنامه که هدف آن جلوگیری از خرید و فروش زمین به صورت عادی و جلوگیری از بورس بازی زمین و اقدامات سوء زمین خواران در زمانی که قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری می بایست انجام شود بود ولی گویا در این نظریه هیچ توجهی به ماده ۱۰قانون مدنی که نیم قرن از عمر آن می گذرد نشده است. همچنین این بخشنامه موجب شد که قولنامه به صورت مبایعه نامه و یا به صورت شرط ضمن عقد تغییر شکل یابد وخود این امر باعث افزایش اختلافات و تضییع حقوق مردم گردید. به هر حال بخشنامه شورایعالی قضایی وقت اگر چه به نیت نظم بخشیدن به معاملات املاک و جلوگیری از سوء استفاده متقلبین و زمین خواران بوده است اما مورد قبول و تبعیت دادگاهها قرار نگرفت و رویه قضایی در عمل از باطل شناختن قولنامه ها و قرار دادهای موضوع ماده ۱۰ نیز به عنوان شرط ابتدایی اجتناب کرد و به عبارت بهتر این نظر در عمل متروک گردیده است و به آن وقعی نهاده نمی شود.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

• کاتوزیان ، ناصر ، توجیه و نقد رویه قضایی ، چاپ دوم ، تهران ، نشر میزان ، تابستان ۱۳۸۱، ص۱۰۲٫

ب : مبایعه بودن قولنامه

 

معتقدین به این نظریه اینطور استدلال می کنند که هر گاه از مفهوم و منطوق سند قولنامه احراز شود که طرفین صیغه عقد بیع را جاری نموده اند و به عبارت بهتر ایجاب و قبول طرفین بر عقد بیع واقع شده باشد در اینصورت طبق مقررات قانون مدنی عقد بیع نسبت به املاک واقع شده و مالکیت نیز به مجرد تحقق ایجاب و قبول شرعی به حکم مواد ۳۳۸ و ۳۳۹ به خریدار منتقل می شود به لسان دیگر حتی اگر طرفین، قرارداد خود را تحت عنوان قولنامه تنظیم کرده باشند ولی مفاد آن حاکی از بیع باشد بیع شرعی واقع شده و انتقال مالکیت ملک به خریدار و ثمن به فروشنده واقع شده است و حق عینی برای خریدار با سند عادی، بر ملک ایجاد شده است. ^۱

 

در راستای همین نظر قضات وقت دادگاههای حقوقی ۲ تهران در نظریه مورخ ۱۷/۷/۶۵ در پاسخ به این سوال که ماهیت حقوقی قولنامه ها و چگونگی عملکرد دادگاهها نسبت به آن چیست ؟ اظهار نظر نموده اند : « اگر مندرجات سند، مفادا حاکی از قرارداد طرفین برای انجام معامله در آینده باشد فی المثل تعهد به اینکه در تاریخ معینی برای تنظیم سند انتقال به دفتر خانه مراجعه نمایند و مبلغی نیز به عنوان بیعانه پرداخت شود و معادل همان مبلغ یا بیشتر بابت وجه التزام منظور تا در صورت عدم انجام تعهد کارسازی شود، سند مزکور مبایعه نامه و مملک نبوده بلکه صرفا مبین تعهد به انجام معامله است. بنابراین در صورت تخلف و عدم ایفای تعهد توسط یکی از طرفین طرف مقابل حق رجوع به دادگاه تنها جهت مطالبه وجه التزام مرقوم در قولنامه را دارد لاغیر. اما چنانچه از مفهوم و منطوق سند، رضای طرفین و ایجاب و قبول آنها بر وقوع معامله مستفاد گردد فرضا فروشنده و خریدار و مورد معامله معلوم و مشخص بوده و تمامی ثمن معامله پرداخت و مبیع تحویل و به تصرف خریدار داده شده باشد به نظر اکثریت حسب مواد ۱۰و ۱۹۰و ۲۱۹ قانون مدنی و مطابق شرع انور سند مرقوم مبایعه نامه و مملک و نافذ است ولو آنکه عادی باشد و این امر منافاتی با مواد ۴۷و ۴۸ قانون ثبت ندارد زیرا مواد مزکور مشعر بر اینست که اسناد عادی در محاکم به عنوان سند مالکیت

 

 

 

 

 

• منبع پیشین ، ص ۱۰۵٫

پذیرفته نمی شود در صورتی که در ما نحن فیه دارنده سند یاد شده آنرا به عنوان سند مالکیت ابراز نمی نماید بلکه به عنوان دلیلی بر وقوع معامله ارائه می کند و از محکمه الزام خوانده را به حضور در دفتر خانه برای انجام تشریفات تنظیم سند رسمی در مقام اعمال مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت خواستار میشود. علیهذا در این موارد دادگاه می تواند رای به الزام فروشنده یا خریدار به تنظیم سند رسمی بدهد. و به نظر اقلیت سند عادی در هر حال مبایعه نامه و مملک تلقی نمی شود بلکه صرفا حاکی از تعهد به انجام معامله است چه به موجب مواد ۱۰و ۲۱۹ قانون مدنی معامله و قرارداد وقتی نافذ است که مطابق قانون باشد و چون به حکم مواد ۴۷و ۴۸ قانون ثبت که از قواعد آمره و مربوط به نظم عمومی است ثبت سند در دفتر اسناد رسمی الزامی است. بنابراین سند عادی بدون ثبت قانونی به عنوان دلیل معامله و بیع و بالمال به عنوان سند مالکیت معتبر و قابل پذیرش نیست معهذا دادگاه میتواند در این خصوص به درخواست متعهد له حکم به الزام متعهد به انتقال ملک و انجام معامله در دفتر اسناد رسمی صادر نماید. ^۱

 

همچنین آیات و روایات مختلفی نظیر« اوفوا بالعقود » و « المومنون عند الشروطهم » و « الاعمال باالنیات » و « العقود تابعه للقصود » و اصل صحت موید نظر ایشان بوده و معتقدند شرایط صحت معاملات در ماده ۱۹۰ قانون مدنی بیان گردیده و ثبت معامله از جمله شرایط صحت عقد و ارکان آن نمی باشد تا عدم ثبت خللی به عقد بیع وارد آورد بنابراین مفاد آیات و روایات فوق دلالت بر آن دارد که عقد بیع تابع اراده باطنی طرفین است و از نظر فلسفی نیز باید چنین باشد زیرا در حقوق مذهبی که تمام آن با اخلاق آمیخته و به جان و روان معتقدان نیز نظر دارد، دست کشیدن از باطن و قناعت به ظاهر گفتار وکردار مشکل به نظر می رسد. فقها نیز بسیاری از نتایج مهم حکومت اراده باطنی را پذیرفته و هر جا که مفاد عقد با اراده باطنی مخالف باشد عقد را باطل می دانند زیرا « ما وقع لم یقصد و ما قصد لم یقع ».

 

 

 

 

 

 

 

 

 

• نوبخت ، یوسف ، اندیشه های قضایی ، چاپ سوم ، تهران ، سازمان انتشارات کیهان ، تابستان ۱۳۷۰ ، ص ۳۱۰٫

در تایید این نظر گفته شده است به موجب ماده ۱۹۱ قانون مدنی نیز عقد محقق می شود به قصد انشا به شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت بر قصد کند. بنابر این اگر طرفین معامله با رعایت شرایط صحت معاملات موضوع ماده ۱۹۰ قانون مذکور مبادرت به انجام معامله نمایند مستندا به ماده ۳۳۹ قانون مدنی ، پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن، عقد بیع با ایجاب و قبول تحقق می یابد. و به بیان دیگر اصل بر رضایی بودن قراردادها میباشد و قرارداد تنها با رضایت طرفین و توافق آنان صورت پذیرفته و مواد ۱۰و ۲۲۳ قانون مدنی نیز قرارداد و معامله را الزام آور و صحیح میداند بطوری که حتی فقها عقد معاطاتی را جایز دانسته اند. ^۱