مرتکب جرم :

ماده ۱۰۰ قانون ثبت اسناد می گوید : «هر یک از مستخدمین و اجزاء ثبت اسناد و املاک و صاحبان دفاتر رسمی عاملاً یکی از جرم های ذیل را مرتکب شود …».

باید گفت که کارمندان دولت عوامل دولت محسوب می شوند و چنانچه در اجرای وظایف محوله مرتکب خطا و قصور یا تخلفی شوند مثل آن است که خود دولت مرتکب آن خطا و تخلف شده است و لذا آبرو و حیثیت دولت را به خطر می اندازد و کارکنان ثبت اسناد و املاک نیز از این امر مستثنی  نیستند. چرا که مشمول قانون استخدامی کشور هستند و کارمند محسوب می شوند و از آنجائیکه حافظ اسناد و مدارک و به تبع آنها حافظ اموال مردم هستند، لذا حساسیت موضوع باید نسبت به آنها بیشتر باشد و چنانچه هر یک از این کارکنان یا مستخدمین مرتکب خیانت یا تخلف شوند مجازات شدیدتری خواهند داشت.

بزه های موضوع ماده ۱۰۰ مذکور باید توسط کارکنان اداه ثبت اسناد و صاحبان دفاتر اسناد رسمی در اجرای وظیفه آنان ارتکاب شده باشد. این ارتکاب خواه در ساعات رسمی که کارمند موظف، مشغول انجام وظیفه اداری خود بوده یا ارتکاب آن در غیر ساعات موظف ، ولی به سبب انجام وظیفه ای که به عهده داشته است باید به وقوع بپیوندد.

بنابراین کارمند موظف یا سردفتری که پس از سپری شدن ساعات کار اداری یا در یک روز تعطیل بزه یا بزه های ماده ۱۰۰ قانون ثبت اسناد را مرتکب شود، مرتکب جرم شده است.

اگر چه قانونگذار متعرض آن نشده است، ولی از عبارت ماده ، غیر از این استنباط نمی شود، به نظر ما؛ مستخدمین و اجزای ثبت اعم از کارکنان و صاحبان دفاتر اسناد رسمی باید در اجرای وظیفه خود مرتکب بزه های مذکور شوند و این وظیفه باید از وظایف رسمی آنها باشد. بنابراین کارکنان و اجزای دیگر ثبت اسناد، بزه های ماده ۱۰۰ قانون مذکور را باید در حین انجام وظیفه خواه در ساعات اداری یا خارج از ساعات اداری، که از نظر صلاحیت، حق تنظیم و دخالت در آنها از وظایف رسمی و اداری آنان بوده است، مرتکب شوند؛ به عبارتی جاعل باید سمت رسمی داشته و در حدود صلاحیت خود اقدام به این امورکرده باشد. البته بند پنجم این ماده به نظر می رسد که از این گفته ما مستثنی باشد که در جای خود مفصل بحث خواهیم کرد.

منظور ما از صاحبان دفاتر رسمی، سردفتران دفاتر می باشند چرا که مسئولیت دفترخانه بر عهده شخص سردفتر خواهد بود.

ب ) انواع عمل فیزیکی

انواع عمل فیزیکی که می تواند جرم جعل در سند رسمی در ماده ۱۰۰ قانون ثبت را تحقق سازد به ترتیب مورد بررسی قرار می دهیم :

۱ ) اسناد مجعوله یا مزوّره را ثبت کند

ثبت در لغت به معنی قرار دادن، پابرجا کردن، یادداشت کردن، نوشتن آمده است. در اینجا نیز به معنی نوشتن و تحریر اسناد در دفاتر ثبت می باشد.

برای تحقق این بزه اولاً باید مرتکب  ، عمل ثبت را بر روی یک سند رسمی انجام دهد. ثانیاً سندی را که اقدام به ثبت آن می نماید باید سند مجعول یا مزوره باشد نه سند دیگر، پس هرگاه سردفتر سندی را که به واسطه تقصیر و یا غفلت مسئول دفتر دیگر از اعتبار افتاده باشد (ماده ۶۸ قانون ثبت) ثبت نماید مشمول این ماده نخواهد بود. زیرا سندی که به واسطه غفلت مسئول دفتر فاقد اعتبار شده را نمی توان سند مجعوله یا مزوره تلقی کرد. چرا که سردفتر مسئولیتی در آن نداشته است بلکه به طور غیر عمد مرتکب چنین عملی شده است. به نظر می رسد منظور قانونگذار از اسناد مجعوله، اسناد رسمی هستند که مطابق قانون به ثبت رسیده باشند. اما جعلیت تمام و یا قسمتی از محتویات یا امضائی از امضاهای آن در دادگاه ثابت شده باشد و این را از ماده ۷۰ قانون ثبت می توان فهمید.

بنابراین سردفتری که اقدام به ثبت سند مجعولی می نماید نه در سند موجود خدشه ای وارد می کند و تغییراتی در مطالب آن ایجاد می کند و نه اینکه حقیقت موجود در سند را تحریف می کند، بلکه حقیقت شده در یک سند را که به واسطه آن، سندی که از اعتبار و اثر قانونی افتاده است به آن اعتبار می بخشد و با ثبت کردن چنین سندی مسئول دفتر حقیقتی را قلب می نماید. زیرا حقیقت این بوده که سند از اعتبار افتاده (در واقع جعل شده) ولی مسئول دفتر با ثبت آن سند حقیقت موجود را قلب نموده است.

در عمل ما باید کمتر شاهد ارتکاب چنین بزهی از سوی سردفتر اسناد رسمی باشیم زیرا؛ محاکم دادگستری وقتی رأی بر بی اعتباری سند رسمی صادر می کنند مراتب را به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اعلام می کنند تا سازمان مذکور ابطال سند مذکور را به اداره تابع خود اعلام نماید.

(ماده ۷۱ قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران). در عمل محاکم دادگستری پس از صدور رأی، آن را به اداره ای که ملک در آن واقع شده اعلام می کنند و اداره مذکور نیز به ناچار باید با ثبت استان و ثبت استان نیز با سازمان مکاتبه می نماید و این موجب اطاله وقت متقاضی می گردد. پس از اعلام سازمان ثبت اسناد، سندی را که از اعتبار افتاده در دفتر املاک و ستون ملاحظات ثبت دفتر اسناد رسمی منعکس خواهد شد.

و از طرفی چون، مسئول دفتر به هنگام ثبت سند مکلف است، از اداره ثبت استعلام به عمل آورد.[۱] نتیجتاً: با توجه به مطالب فوق مسئول دفتر به هنگام ثبت سند از اسناد مجعوله و مزوره آگاه خواهد بود و چنانچه اقدام به ثبت چنین اسنادی نماید قابل مجازات خواهد بود.

در مورد کارکنان ثبت اسناد نیز باید گفت، چنانچه اسناد مجعوله که توسط مسئول دفتر، دفترخانه به ثبت رسیده و خلاصه معامله آن به اداره ثبت اسناد ارسال شده ومسئول دفتر املاک با علم به مجعول بودن سند، آن را ثبت نماید مشمول حکم ماده خواهد بود زیرا انتقال ملک و معاملات بعدی با توجه به اعلامی دفتر املاک به دفترخانه صورت می گیرد.

مشکلی که اخیراً ما در پاره ای از استانها با آن مواجه شده ایم این است که اسناد پس از ثبت باید وارد اطلاعات جامع املاک شود و ثبت رایانه می شود، حال چنانچه متصدی مربوطه که جزئی از اجزاء ثبت اسناد محسوب می شود اسناد مجعوله یا مزوره را با علم به جعل بودن آن ثبت رایانه نماید مشمول حکم این ماده خواهد بود یا خیر ؟

از آنجائیکه پاسخ استعلام دفاتر اسناد رسمی برای تنظیم و ثبت سند، در این استانها با توجه به اطلاعات جامع املاک تهیه و به دفترخانه ارسال می گردد و ثبت سند مجعول در رایانه باعث ضرر رساندن به اشخاص (خریدار) خواهد بود و از طرفی؛ قانونگذار فقط به ثبت اسناد مجعوله یا مزوره اشاره کرده است و اشاره ای به این نکرده که ثبت دفتر شود یا ثبت رایانه، بنابراین به نظر ما ثبت اسناد مجعوله در رایانه نیز مشمول حکم خواهد بود.

۲) سندی را بدون حضور اشخاصی که مطابق قانون حضور داشته باشند ثبت نمایند

قانونگذار برای جلوگیری از هرگونه سوء استفاده احتمالی مسئول دفتر ، حضور اشخاصی را به هنگام ثبت سند ضروری و لازم می داند و طی مواد مختلف متذکر آن شده است. از آن جمله می توان به حضور :

۱) طرفین معامله (متعاملین) یا وکلای آنها یا طرفی که تعهد می کند. (ماده ۵۰ و ۶۳ قانون ثبت ) ؛

۲) شهود معروف و متعهد در صورت تردید در هویت متعاملین (ماده ۵۰ قانون مذکور ) ؛

۳) معتمد و معرفین و یا مطلع با سواد برای شخصی که کور یا کر یا گنگ یا بی سواد است (ماده ۶۴ قانون مذکور)؛

۴) مدعی العموم یا نماینده وی و یا امین صلح و نیز مترجم رسمی در صورت نیاز (مادتین ۵۴ و ۶۱ قانون مذکور) و نیز ماده ۷ الی ۱۲ آئین نامه دفتر ثبت ازدواج و طلاق مصوب ۱۷/۷/۱۳۱۰ ، اشاره کرد.

برابر ماده ۶۳ قانون ثبت اسناد، متعاملین یا وکلای آنها باید به هنگام ثبت سند در دفترخانه حاضر شده و مطابقت ثبت سند را با اصل سند با مسئول دفتر تصدیق نمایند. (این موضوع با نوشتن عبارت «ثبت با سند برابر است» محقق می شود).

مسئول دفتر طبق ماده ۵۰ قانون ثبت مکلف است، قبلاً هویت متعاملین یا متعهد را احراز نماید و چنانچه در هویت آنها تردید داشته باشد دو نفر از اشخاص معروف و معتمد حضوراً هویت آنها را تصدیق نماید.

در این جا لازم است؛ این ماده را مورد نقد و بررسی قرار دهیم و مطالعه تطبیقی با قانون دفاتر رسمی ژاپن داشته باشیم؛ مسئول دفتر در صورت تردید در هویت متعاملین یا طرف تعهد، مکلف است، دو نفر از اشخاص معروف و معتمد را بخواهد که حضوراً هویت متعامل یا متعاملین را تصدیق نماید؛ مشکل اینجاست که مسئول دفتر چگونه معروف و معتمد بودن آنها را باید احراز کند؟!

در عمل؛ به ویژه در شهرهای بزرگ، اشخاص به عنوان معتمد و معروف در دفترخانه حاضر می شوند و هویت متعاملین را تصدیق می کنند بدون آنکه متعامل یا متعاملین را بشناسد.

رأی صادره مؤید این مطلب است :

شماره دادنامه ۴۷۹ – ۳۰/۹/۱۳۷۳ – کلاسه پرونده ۱۲/۷۳ – ۱۳۳ مربع رسیدگی : شعبه ۱۳ دادگاه عمومی قم :

۱) آقای مجید … فرزند محمد به اتهام استفاده از سند مجعول و خیانت در امانت، ۲) احمد … فرزند حسین، ۳) محمدرضا … فرزند حسین سردفتر و کارمند دفترخانه اسناد رسمی شماره ۲ به شرکت در جعل رسمی، ۴) عزیز اله … ، ۵) محسن … به معاونت در استفاده از سند مجعول تحت تعقیب قرار گرفته اند که در خصوص اتهام، متهمین ردیف ۱ – ۲ – ۳ با توجه به شکات و وکیل مدافع آنان اقرار و اعتراف متهم ردیف اول مبنی بر اخذ وام با سند متعلق به شکات بدون اطلاع آنان، دو سری وکالتنامه مجعول به شماره های …، …. صورت مجلس بازرسی دفترخانه و نظریه اداره ثبت اسناد و املاک قم، سایر قرائن و امارات موجود در پرونده جرم محرز و مسلم است، مستند به مواد ۲۸ – ۱۱۹ از قانون تعزیرات اسلامی ۱۴ آئین دادرسی کیفری و ۲۵ از قانون مارالذکر و بند دوم ماده ۱۰۰ از قانون ثبت اسناد و ۴۶ مجازات اسلامی متهم ردیف اول مجید و ردیف ۲ و ۳ احمد …. و محمدرضا …. هرکدام به یک سال حبس محکوم می گردند …. »

ملاحظه می شود که دادگاه سردفتر را به دلیل عدم احراز هویت امضاء کنندگان مشول بند دوم ماده ۱۰۰ قانون ثبت دانسته و به مجازات یکسال حبس محکوم نموده است.

چنانچه مسئول دفتر ، سندی را بدون حضور یکی از متعاملین، یا هر دو، یا وکیل آنها، در صورتی که به وکالت از طرف آنها اقدام نموده باشند، ثبت و امضاء نماید مشمول حکم ماده بوده و جاعل در اسناد رسمی می باشد.

با دو مثال ذیل به تشریح موضوع می پردازیم :

مثال اول ) اگر ملکی را سه نفر به طور مشاع مالک باشند (به طور قهری) به سه قطعه تفکیک شده باشد و یک قطعه آن در تعریض خیابان قرار گرفته باشد و عملاً در موقعیت محل دو قطعه باشد؛ دو نفر از مالکین با حضور در دفترخانه اظهار نمایند که دو قطعه را مالک هستند، (هر کدام یک قطعه را) و قطعه واقع شده در تعریض خیابان متعلق به نفر سوم می باشد؛ در این حالت، چنانچه مسئول دفتر برابر تقسیم نامه ای که تنظیم و ثبت می نماید قطعه اول را در مالکیت یک نفر و قطعه دوم را در مالکیت نفر دیگر قرار دهد و این تقسیم نامه بدون حضور نفر سوم تنظیم گردد؛ به نظر نگارنده، مسئول دفتر مشمول این بند از ماده ۱۰۰ قانون ثبت خواهد بود و جاعل در اسناد رسمی می باشد، زیرا نفر سوم نیز صاحب حق بوده و مطابق قانون باید حضور داشته باشد؛ النهایه چنانچه اظهار کرد که راضی است سهم وی در تعریض خیابان واقع شود در تقسیم نامه یا اقرارنامه جداگانه ای ثبت شود.

مثال دوم )- (الف) با سوء استفاده از بنچاق ساختگی خود را مالک زمینی به مساحت ده هکتار معرفی می کند و با کمک متصدی یک بنگاه معاملات ملکی به نام (ب) ، موجبات فروش ملک را به (ج) فراهم می کند، سپس جریان ملک مزبور را در دفتر اسناد رسمی به سردفتری (د) فراهم کرده و به جای مالک اصلی آن ملک، سند انتقال را امضاء و ثمن معامله را دریافت نموده است. بر فرض صحت واقعه و اثبات سوء استفاده و تقلب (الف) و تبانی وی با متصدی بنگاه و سردفتر اسناد رسمی ، آقای (د) به عنوان سردفتر اسناد رسمی که با علم به عدم مالکیت (الف) و تبانی با وی و بدون حضور مالک اصلی، جریان بیع ملک را فراهم نموده ، به استناد بند دوم ماده ۱۰۰ قانون ثبت اسناد و املاک عمل وی جعل در سند رسمی محسوب و به مجازات جاعل در اسناد رسمی یعنی مجازات مندرج در ماده ۵۲۳ قانون مجازات اسلامی یعنی حبس از یک تا ۵ سال یا پرداخت جزای نقدی از ۶ تا ۳۰ میلیون ریال محکوم خواهد شد.[۲]

26. بند ج ماده ۲۸ ، آئین نامه های بند ۴ ماده ۶ و تبصره ۲ ماده ۶ … قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران مصوب ۱۷/۱۰/۵۴

۲۷  . گلدوزیان، دکتر ایرج، حقوق جزای اختصاصی، چاپ یازدهم، تهران، انتشارات دانشگاه تهران، ص ۷۱۷