فروش اقساطی سهم الشرکه بانک به کمتر از مبلغ مندرج در قرارداد مشارکت مدنی

بانک X   با شرکت الف قرارداد مشارکت مدنی برای احداث یکباب کارگاه خیاطی منعقد کرده است سهم الشرکه بانک در قرارداد مزبور هشتصد میلیون ریال بوده است . بعد از اتمام دوران مشارکت ، شریک جهت تبدیل قرارداد مشارکت مدنی به فروش اقساطی به موقع اقدام نمی نماید .  بعد از گذشت مدت مدیدی مدیران شرکت  درخواست خود را تقدیم بانک می نمایند تا بانک سهم الشرکه خود را از کارگاه احداث شده به شرکت به نحو اقساط بفروشد . بانک با این امر موافقت می کند و پیش نویس قرارداد فروش اقساطی را تهیه کرده و به دفترخانه ی تحت تصدی راقم که تنظیم کننده ی سند مشارکت مدنی است ارسال می کند . مبلغ قرارداد فروش اقساطی که در واقع همان ثمن تعیینی برای سهم الشرکه است ۶۲۰۰۰۰۰۰۰ریال است . آیا بانک سهم الشرکه خود از کارگاه و لوازم آن   ۱۸۰۰۰۰۰۰۰ ریال کمتر از مبلغی که به عنوان سهم الشرکه در شرکت مدنی گذاشته است می فروشد ؟  شریک قبلا به موقع تنظیم قرارداد مشارکت مدنی حق الثبت سهم الشرکه بانک به مبلغ  ۸۰۰۰۰۰۰۰۰ ریال را پرداخته است . بر اساس تبصره ۱ ماده ۱۵ اصلاحی قانون عملیات بانکی بدون ربا و الحاق دو تبصره به آن « چنانچه در هر یک از موارد اعطای تسهیلات بانکی بیش از یک قرارداد بین بانک با مشتریان خود در دفتر اسناد رسمی تنظیم گردد حقوق متعلق اعم از هر نوع عوارض ، حق الثبت و نظائر آن نسبت به سند اول محاسبه و دریافت خواهد شد و در مورد قرارداد بعدی تعلق حقوق مزبور منوط به افزایش رقم مندرج در قراردادهای بعدی نسبت به رقم مذکور در قرارداد ماقبل آنست در این صورت حقوق متعلق اعم از هر نوع عوارض ، حق الثبت و نظائر آن به استثنای حق التحریر باید به نسبت مابه التفاوت دو رقم فوق الذکر محاسبه و دریافت گردد . ملاک تشخیص ارتباط قراردادها اعلام بانک ذیربط می باشد . » در ارتباط دو قرارداد شک و شبهه ای نیست .  آیا برای قرارداد فروش اقساطی به صرف اعلام ارتباط دو قرارداد از سوی بانک نباید حق الثبت پرداخت شود ؟ برای رسیدن به پاسخ درست بی مناسبت نیست قانون عملیات بانکی بدون ربا و آئین نامه ها و دستورالعمل های آن را مرور کنیم  تا با نگاه مجدد به تعریف مشارکت مدنی و فروش اقساطی دقتی هم به آنچه  که بانکها در این میان می فروشند و نتیجتا مشارکت مدنی تبدیل به فروش اقساطی می شود داشته باشیم . طبق ماده ۷ قانون عملیات بانکی بدون ربا : « بانکها می توانند ، به منظور ایجاد تسهیلات لازم برای گسترش فعالیت بخش های مختلف تولیدی و بازرگانی و خدماتی قسمتی از سرمایه و یا منابع مورد نیاز این بخش ها را بصورت مشارکت تامین نمایند.»  و بر اساس ماده ۱۸ آئین نامه فصل سوم قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب ۱۲/۱۰ ۱۳۶۲ ک[۱] و تبصره ۲ ماده ۱۰ دستورالعمل اجرائی مشارکت مدنی مصوب ۱۹/۱/۱۳۶۳ شورای پول و اعتبار مقرر داشته است :  « فروش اقساطی سهم الشرکه بانکها در شرکت های مدنی موضوع تبصره ۱ در زمان خاتمه قرارداد مجاز می باشد .»  منظوراز شرکت های مدنی موضوع تبصره یک ،  مشارکت  مدنی در امور تولیدی صنعتی ، معدنی ، کشاورزی ، احداث مسکن ، و ساختمان و حتی امور خدماتی است . به موجب ماده ۴۷ آئین نامه فصل سوم قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب ۱۲/۱۰/۱۳۶۲ هیات وزیران منظور از فروش اقساطی واگذاری عین است به بهای معلوم به غیر به ترتیبی که تمام یا قسمتی از بهای مزبور به اقساط مساوی یا غیر مساوی در سررسید یا سررسیدهای معین دریافت گردد. در مورد مشارکت مدنی ، بانک ، سهم الشرکه خود را  از  موضوع مشارکت که ممکن است کارخانه ، کارگاه ، مسکن و یا غیر آن باشد بعد از اتمام مشارکت ارزیابی و به شریک بصورت اقساطی می فروشد . بانکداری بر اساس ماده ۲ قانون تجارت یک عمل تجارتی است و بانکدار و هر تاجری در انجام هر عمل تجاری به دنبال سود و منفعت خویش است و چنانچه در تعریف مشارکت مدنی آمد هر دو طرف ، هم شریک و هم بانک قصد انتفاع دارند .  چگونه ممکن است مبلغ سهم الشرکه هشتصد میلیون ریالی بانک در قرارداد مشارکت مدنی حاصلش ۶۲۰۰۰۰۰۰۰ریال باشد ؟ آیا بانک  هیچ  سودی نبرده است ؟ قطعا اشتباهی در کار است . صرف ارتباط دو قرارداد مجوز نگرفت حق الثبت نیست .  با متصدی مربوط  در بانک  تماس تلفنی گرفته می شود آشکار می شود که بانک مبلغی از اصل و سود قرارداد مشارکت مدنی را استرداد نموده است . این کار بدان معنی است که سهم الشرکه بانک در قرارداد مشارکت مدنی کاهش یافته است ؛ باز کاهش سهم الشرکه اولیه بدان معنی است که سهم الشرکه بانک بعد از انجام عمل یعنی تاسیس کارگاه نیز کمتر از آنی خواهد بود که با پرداخت ۸۰۰۰۰۰۰۰۰ریال می توانست داشته باشد . بانک مبلغ ۵۰۰۰۰۰۰۰۰ریال قبل از ارسال پیش نویس قرارداد فروش اقساطی از شریک اخذ نموده است . مبلغ مزبور بخشی مربوط به اصل مبلغ پرداختی و بخشی دیگر راجع به سود دوران مشارکت بوده است . بانک قبل از اقدام به فروش اقساطی باید یک عمل حقوقی دیگر انجام می داد که نداده است . دفترخانه پس از تماس با اداره حقوقی بانک در مرکز استان پیش نویس قرارداد فروش اقساطی را به شعبه بانک برمی گرداند تا قبل از اقدام به فروش اقساطی با تنظیم متمم قرارداد برای قرارداد مشارکت مدنی مبلغ آن قرارداد را تقلیل دهند  و سپس سهم الشرکه واقعی بانک از کارگاه احداث شده و لوازم آن هرچه باشد همان را فروش اقساطی
کنند که در این صورت  مبلغ قرارداد فروش اقساطی بیشتر از مشارکت مدنی خواهد بود و تفاوت هرچه باشد همان مبنای وصول حق الثبت  است .

نکته های سردفتری (۱)

توسط: لطیف عبادپور

استفاده از نمونه قرارداد داخلی بانک ها در دفاتر اسناد رسمی

بانک ها قرار دادهای مربوط به اعطای تسهیلات بانکی را به دو صورت با مشتریان خود منعقد می کنند :

۱-   بصورت سند عادی :  این شیوه در  ماده ۱۵ اصلاحی قانون عملیات بانکی بدون ربا  پیش بینی شده است . آن ماده مقرر کرده است : « کلیه قراردادهائی که در اجرای این قانون مبادله می گردد به موجب قراردادی که بین طرفین منعقد می شود در حکم اسناد رسمی بوده و در صورتی که در مفاد آن طرفین اختلافی نداشته باشند لازم الاجرا بوده و تابع مفاد آئین نامه اجرائی اسناد رسمی می باشد …….» . در این شیوه  تسهیلات گیرنده برای گرفتن تسهیلات ضامن و یا ضامنینی را به بانک معرفی می کند ، و خود به همراه ضامن یا ضامنین اش قرارداد مربوط را که به قرارداد داخلی شهرت یافته است ؛ و  تامیزان معینی سفته یا سفته هائی را امضاء می کنند

۲-      بصورت سند رسمی :  در صورتی که تسهیلات در قبال وثیقه اعطا شود ، در این صورت امکان تنظیم قرارداد داخلی نخواهد بود . سند این قراردادها که متضمن دو نوع عقد است ؛ ناگزیر و ناگریز باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود . چرا که اگر قرارداد اصلی که هریک از عقود پیش بینی شده در قانون عملیات بانکی بدون ربا باشد بتواند در قالب قرارداد داخلی بسته شود عقد تبعی که عقد رهن است در آن قالب نمی گنجد .  طبق ماده ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک ۱۳۱۰ کلیه ی عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاک ثبت شده یا جاری باید در دفاتر اسنادرسمی ثبت شود و بر اساس ماده ۴۸ آن قانون سندی که مطابق مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد ؛ قسمت اخیر ماده ۱۵ اصلاحی نیز با مدنظر قراردادن مواد مرقوم بود که تاکید کرد : « ……..آن دسته از معاملات مربوط به اموال غیر منقول و اموال منقول که طبق قوانین و مقررات موضوعه باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شوند کماکان طبق تشریفات مربوط انجام خواهد شد .»  از این رو بانک ها تنظیم قراردادهای مزبور  را به دفاتر اسناد رسمی ارجاع می دهند و البته نمونه قرارداد ها از سوی ادارات حقوقی خود بانک ها تهیه شده و از قبل در اختیار دفاتر اسناد رسمی قرار می گیرد تا در تنظیم قراردادها ، فرمت های مزبور را مبنا قرار دهند .

با این که هم فرمت های قرارداد های رسمی وهم قراردادهای داخلی بانک ها را ادارات حقوقی آن ها  تدارک دیده و در دسترس شعبات بانک ها بصورت نمونه های چاپی قرار داده اند تا مورد استفاده قرار گیرد . شعبات هر کدام دارای مشاور حقوقی نیستند و مشاوران آن ها عمدتا در مراکز استان مستقرند و از این رو در بیشتر موارد امر تهیه پیش نویس قراردادها و ارجاع آن به دفاتر اسناد رسمی توسط کارمندان عادی صورت می گیرد . گاهی متصدی بانک به اشتباه فرمت قرارداد داخلی را به جای نمونه قرارداد رسمی در اختیار دفاتر اسناد رسمی می گذارند ؛ و بعضی از سردفتران بدون این که متوجه این اشتباه شوند ، دست به اشتباهی فاحش تر می زنند و عینا آنچه در نمونه قراردادهای مزبور آمده است به عنوان یک سند رسمی تنظیم و در دفتر ثبت می کنند و نماینده یا نمایندگان بانک نیز متوجه این اشتباه فاحش نشده و اشتباه فاحش تری مرتکب شده آن را امضاء می کنند . باید توجه نمائیم که ما وقتی  با ابلاغ ریاست قوه قضائیه یا معاونت او به این شغل حساس مفتخر می شویم و نام سردفتر اسناد رسمی را با خود یدک می کشیم وظیفه ی خطیری بر عهده داریم و آن این که به عنوان متخصص بلامعارض سند ،باید اشتباهات دیگران را گوشزد کنیم ؛ و ساحت سند رسمی را از لغزش ها و خطاها ی متقاضیان آن ها بپالاییم . چه بسا ممکن است مشاور حقوقی بانکی نیز مرتکب اشتباه شود و اشتباهش به اشتباه سند رسمی بینجامد. ما باید او را نیز ملتفت اشتباهش کنیم و سندی تنظیم کنیم که واقعا سند باشد یعنی نوشته ای که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد و این وظیفه ی سنگینی است . راقم موارد متعددی را دیده است که سردفتر همکاری که از قضا پیشینه ی کاری اش نزدیک ده سال هم بوده است قرارداد داخلی بانک را عینا وارد دفتر کرده است و وقتی در بین مواد مختلف آن خبری از ماده مربوط به مورد وثیقه نیافته است در آخر مواد آن ، ماده ای ابداع کرده و با نوشتن  مورد وثیقه عبارت است از ؛ اقدام به ذکر مورد وثیقه در انتهای قرارداد نموده است بدون این که متوجه شود بین این ماده با مواد دیگر هم خوانی وجود ندارد .

این دسته از همکاران باید توجه کنند که نمونه قرارداد داخلی بانک ها با فرمت های  قراردادهائی که لازم است در دفاتر اسناد رسمی تسجیل شود تفاوت های اساسی دارد . و اگر در متن فرمت های قرارداد های داخلی دقت ناچیزی شود تفاوت آن با فرمت های قراردادهای رسمی بانکی تشخیص پذیر خواهد بود. برای تسهیل تشخیص فرمت های مزبور در این جا به برخی از ان ها اشاره می شود :

۱-      در نمونه قراردادهای داخلی هیچ ماده ای که ما بتوانیم در ضمن آن مورد رهن را بگنجانیم وجود ندارد ؛ چون بر اساس آن تسهیلات بدون وثیقه ی عینی اعطاء می شود . جالب است بدانید که آن همکار محترم که تعریفش در فوق آمد چون ماده ای برای وثیقه ندید با این که ماده ۱۶ ختم کلام قرارداد داخلی بود و اشعار می داشت این قرارداد بر اساس ماده ۱۵ اصلاحی قانون عملیات بانکی بدون ربا و آئین نامه اجرائی آن در ۱۶ ماده و در سه نسخه تنطیم و هر سه در حکم واحد است ؛ قافیه را نباخت و بدون توجه به این ختم صریح قرارداد ماده ۱۷ بر آن ملحق ساخت و نوشت : مورد وثیقه عبارت است از و بدین سان نگذاشت قرارداد بدون وثیقه بماند ؛ غافل از این که بدون وثیقه ماند . چرا که ماده ابداعی او هیچ دلالتی نداشت بر این که کلیه شرایط صحت عقد رهن بر سبیل صحیح انجام شده است یا نه . می دانیم عقد رهن یک عقد عینی است و زمانی پا به هستی در عالم اعتبار حقوق می گذارد که مرتهن عین مرهون را قبض نموده باشد .  اگر قرارداد تنظیم شده دلالتی بر انجام این شرایط نداشته باشد چگونه باید آن را اثبات کرد تا مانع از اعلام بی اعتباری و بطلان ماهیت موضوع آن سند شد .

۲-      در نمونه قرارداد های داخلی معمولا در ماده ی انتهائی تصریح می شود که قرارداد بر اساس ماده ۱۵ اصلاحی قانون عملیات بانکی  بدون ربا منعقد شده است .

۳-      باز در آن ها طبق ماده ۱۵ اصلاحی و ماده ۱۱ آئین نامه فصل سوم قانون عملیات بانکی بدون ربا تاکید می شود که این قرارداد در حکم اسناد لازم الاجرا است . ماده ۱۱ بیان می کند : « بانک ها مکلفند ، در قراردادهای تنظیمی خود در ارتباط با عملیات مضاربه ، معاملات اقساطی ، اجاره به شرط تملیک ، نسیه ، سلف ،و قرض الحسنه قید نمایند که قراردادهای مذکور ، بر اساس توافق حاصله ، در حکم اسناد لازم الاجراء و تابع آئین نامه اجرائی اسناد رسمی است …..» قراردادهای تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی خود دارای خصوصیت لازم الاجرا بودن بدون نیاز به حکم دادگاه است و قطعا نیازی به تصریح ندارد . حال آن که منشاء لازم الاجراء بودن قرارداد های داخلی توافق طرفین در ضمن همان قرارداد است و برای همین در ضمن این قرارداد ها قید می شود : « این قرارداد در حکم اسناد لازم الاجراست .»

[۱] «  مشارکت مدنی عبارت است از در آمیختن سهم الشرکه نقدی و یا غیر نقدی به اشخاص حقیقی و یا حقوقی متعدد به نحو مشاع به منظور انتفاع ، طبق قرارداد . »