رکن قانونی

ماده ۲۶ قانون دفاتر اسناد رسمی، رکن قانونی جرم مورد بحث را تشکیل می‏دهد.

بند دوم: رکن مادی

این رکن دارای اجزایی است که در ذیل به شرح آن می‏پردازیم:

الف) مطابق موازین قانونی، دفترخانه اسناد رسمی به یکی از جهات ذیل بایستی تعطیل گردد:

– صدور حکم قطعی دادگاه انتظامی مبنی بر انفصال دایم سردفتر اسناد رسمی یا دفتریار کفیل دفترخانه.

– سلب صلاحیت شدن از سردفتر یا دفتریار کفیل دفترخانه به تشخیص مرجع ذی صلاح.

– استعفای سردفتر یا دفتریار کفیل دفترخانه.

– بازنشسته شدن سردفتر یا دفتریار کفیل دفترخانه.

– تشخیص پزشک و به تبع آن تأیید سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مبنی بر این که سردفتر یا دفتریار کفیل دفترخانه به علت بیماری و یا حادثه، قدرت لازم را برای انجام وظیفه از دست داده است.

ب) اداره ثبت اسناد و املاک شهرستان محل که دفترخانه اسناد رسمی در حوزه آن مشغول به کار و فعالیت می‏باشد، دستور تحویل دادن کلیه دفاتر و اسناد و اوراق مربوط به دفترخانه و کلیه وجوه و اوراق بهاداری که به هر عنوان به سردفتر یا دفتریار کفیل دفترخانه اسناد رسمی سپرده شده را به دفتریار دفترخانه اسناد رسمی یا به دفترخانه اسناد رسمی که تعیین می‏شود و یا به ثبت محل صادر کرده باشد. این دستور باید مکتوب باشد.

ج) امتناع شخص سردفتر یا دفتریار کفیل دفترخانه اسناد رسمی از تحویل دفاتر و اسناد و اوراق مربوط به دفترخانه و کلیه وجوه و اوراق بهادار؛ علی رغم صدور دستور ثبت اسناد و املاک محل مبنی بر تحویل آنها[۱].

امتناع، در لغت به معنی «باز ایستادن، سر باز زدن، خودداری» است[۲]. و در اینجا به معنی خودداری از تحویل دفاتر و اسناد و اوراق بهادار و وجوه ایداعی در دفترخانه، به مرجع تعیین شده توسط اداره ثبت اسناد و املاک محل و نپذیرفتن امر و دستور ثبت متبوع می‏باشد. امتناع؛ فعل منفی است. این جزء، مهمترین جزء رکن مادی جرم مندرج در ماده ۲۶ است که با ترک فعل محقق می‏گردد و این جرم از جمله جرائم نادری است که ترک فعل (فعل منفی) رکن مادی آن را تشکیل می‏دهد.

ناگفته نماند که انجام ندادن تکلیف مقررّه قانونی در ماده ۲۶، مانع انجام امر تغییر و تحول دفترخانه نمی‏شود؛ زیرا مطابق ماده ۲۷ قانون دفاتر اسناد رسمی» در موارد مذکور در ماده ۲۶ در صورتی که سردفتر و دفتریار از تحویل دفاتر و اوراق و سوابق مربوط خودداری نمایند، علاوه بر تعقیب آنها، به شرح ماده ۲۸، رییس ثبت محل یا نماینده او باید با حضور نماینده رییس حوزه قضایی، دفاتر و اوراق و سوابق را در هر محل که باشد ولو در غیاب سردفتر و دفتریار با تنظیم صورت مجلس به جانشین آنها تحویل دهند و یا به اداره ثبت منتقل نمایند.»

بند سوم: رکن معنوی

این جرم از جمله جرائم عمدی است و صرف امتناع شخص از تحویل اسناد و مدارک و اوراق بهادار و وجوه مربوطه و اجرای امر و دستور ثبت محل، به منزله سوء نیت شخص مرتکب تلّقی شده و رکن معنوی جرم با چنین اقدامی متجلی می‏گردد[۳].

[۱] – محمد، زارعی، همان منبع، ص.۷۷-۷۶

[۲] – محمد، معین، همان منبع، ص.۱۳۸

[۳] – محمد، زارعی، همان منبع، ص.۷۷

مطابق ماده ۱۱۷ قانون ثبت «هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی اعم از منقول یا غیر منقول، حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم خواهد شد.»

ماده یاد شده دارای سیر تاریخی خاصّی است، با این توضیح که در قانون ثبت مصوب ۲۶ اسفند ماه ۱۳۱۰ در متن ماده، جمله «یا عادی» گنجانده نشده بود و منحصراً از تنظیم دو سند رسمی مختلف التاریخ سخن به میان آمده بود، لیکن بعداً در تاریخ ۷/۵/۱۳۱۲ اصلاح گردید و با اضافه شدن جمله «یا عادی» به صورت بالا تصویب گردید.

هدف عمده تصویب چنین ماده قانونی این بود که «تنظیم نوشته بعنوان دلیل یکی از مناظم مهمّه آیین دادرسی قضایی و روابط اجتماعی است و مقنّن از لحاظ اهمیت آن خواسته است هر کس آن را از اعتبار بیندازد و یا در اتقان اعتبار آن رخوت و سستی ایجاد کند، او را در معرض مجازات شدید قرار دهد[۱]» و با این کار حقوق فردی و اجتماعی افراد جامعه را تثبیت نماید و ناکثین پیمانهای نوشته شده و ناقضین عهود مکتوبه را به سزای اعمال خیانت‏آمیز خود برساند.

در حقوق کیفری اختصاصی ایران، از جرم مندرج در ماده ۱۱۷ قانون ثبت به عنوان جرم معامله معارض یاد می‏شود، لیکن با نگرش به سیاق عبارات ماده مذکور می‏توان گفت که جرم موضوع ماده یاد شده «تعهد یا معامله معارض» است که مراد و منظور از آن این است که کسی مالی را اعم از منقول و غیر منقول عیناً یا منفعهً به دیگری انتقال و یا حقی در آن به دیگری بدهد و بعد نسبت به همان مال، معامله یا تعهدی معارض با حق واگذار شده بنماید، مثلاً اگر شخص منزل یا اتومبیلش را به زید بفروشد و بعداً همان منزل یا اتومبیل را کلاً یا بعضاً به عمر و انتقال دهد و یا منافع آن را واگذار کند، مرتکب جرم تعهد یا معامله معارض شده است.[۲]

این جرم نیز از جمله جرائم مربوط به ثبت اسناد است و دارای ارکان سه گانه قانونی، مادی و معنوی بوده، مرتکبین و مجازاتی دارد.

بند اول: رکن قانونی

علاوه بر ماده ۱۱۷ قانون ثبت، رأی وحدت رویه شماره ۴۳ مورخ ۱۰/۸/۱۳۵۱ دیوان عالی کشور که در حکم قانون است و ذیلاً ذکر می‏شود نیز جزء رکن قانونی جرم تعهد یا معامله معارض می‏باشد.[۳]

مطابق این رأی: «نظر به این که شرط تحقّق بزه مشمول ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک، قابلیت تعارض دو معامله یا تعهد نسبت به یک مال می‏باشد و در نقاطی که ثبت رسمی اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غیر منقول به موجب بند اول ماده ۴۷ قانون مزبور اجباری باشد، سند عادی راجع به معامله آن اموال طبق ماده ۴۸ همان قانون در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نشده و قابلیت تعارض با سند رسمی نخواهد داشت، بنابراین چنانچه کسی در این قبیل نقاط با وجود اجباری بودن ثبت رسمی اسناد، قبلاً معامله‏ای نسبت به مال غیر منقول به وسیله‏ی سند عادی انجام دهد و سپس به موجب سند رسمی معامله‏ای معارض با معامله اول در مورد همان مال واقع سازد، عمل او از مصادیق ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد نخواهد بود. بلکه ممکن است بر فرض احراز سوء نیت با ماده‏ی کیفری دیگری قابل انطباق باشد. این رأی طبق قانون وحدت رویه قضایی مصوب سال ۱۳۳۸ برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاهها در موارد مشابه لازم الاتباع است[۴].»

بند دوم: رکن مادی

رکن مادی این جرم مرکب بوده، متشکل از اجزایی است. این اجزا عبارتند از:

الف) انجام دو عمل حقوقی پی در پی.

ب) تنظیم دو سند.

ج) انتقال حق.

د) در تعارض قرار گرفتن اعمال حقوقی و اسناد تنظیمی.

ه) اعمال حقوقی انجام شده و اسناد تنظیم گردیده باید راجع به مال شخص مرتکب باشد[۵].

[۱] – دکتر عبدالحسین، علی آبادی به نقل از مجموعه آراء وحدت رویه دیوان عالی کشور «جزایی»، تدوین فرج اله قربانی، انتشارات فردوسی، چاپ ششم، ۱۳۷۷، ص.۴۷۵

[۲] – غلامرضا، شهری، همان منبع، ص.۲۵۷

[۳] – ناگفته نماند محسوب نمودن آراء وحدت رویه دیوان عالی به عنوان یکی از اجزاء رکن قانونی جرم با توجه به این که این چنین آرایی بر خلاف قوانین منتشر نمی‏شوند و عموم از آن اطلاع پیدا نمی‏کنند، جای بحث دارد و چه بسا با اصول حاکم بر حقوق جزا بالاخّص اصل قانونی بودن جرائم و مجازاتها هم منافات داشته باشد لیکن از آنجا که رأی وحدت رویه یاد شده نقش و اثر تاریخی در مورد جرم ثبتی «اسناد و املاک» موضوع ماده ۱۱۷ قانون ثبت دارد با مسامحه از آن به عنوان یکی از اجزاء رکن قانونی جرم موصوف نام برده شد.

[۴] – مجموعه آراء وحدت رویه دیوان عالی کشور «جزایی»، همان منبع، ص.۴۷۶

[۵] – محمد، زارعی، همان منبع، ص.۷۲

انجام دو عمل حقوقی پی در پی

اقدام شخص در انجام عمل حقوقی در قالب فعل مثبت مادّی متجلّی می‏گردد. قانون گذار به انجام دو عمل حقوقی اشاره می‏کند، منتهای مراتب در خصوص عمل حقوقی اول قالب معینی را مدنظر قرار نمی‏دهد لذا عمل حقوقی اول می‏تواند به صورت عقدی از عقود معینه و غیر معینه و یا حتی به صورت قراردادهای موضوع ماده ۱۰ قانون مدنی درباره عین یا منفعت مالی اعم از منقول و غیر منقول، متجلّی و هویدا گردد؛ لیکن عمل حقوقی دوم حتماً و لابد باید تحت عناوین حقوقی تعهد یا معامله محقّق گردد و آن هم دقیقاً نسبت به عین یا منفعت مال موضوع عمل حقوقی اول، اعم از منقول یا غیر منقول.

برای تشحیذ ذهن خوانندگان و روشن شدن مطلب، جا دارد در خصوص دو اصطلاح مهم به کار گرفته شده در سیاق ماده ۱۱۷ یاد شده یعنی تعهد و معامله توضیحاتی ارایه شود.

تعهد: در اصطلاح حقوقی «عبارتست از یک رابطه حقوقی که به موجب آن شخص یا اشخاص معین، نظر به اقتضاء عقد یا شبه عقد یا جرم یا شبه جرم و یا به حکم قانون ملزم به دادن چیزی یا مکلّف به فعل یا ترک عمل معینی به نفع شخص یا اشخاصی معینی می‏شوند[۱].»

معامله: در هیچ یک از قوانین موضوعه از معامله تعریف نشده است «اما در فقه معامله را سه نوع تعریف کرده‏اند:

اول: معامله چیزی را می‏گویند که تحقق آن در خارج متوقف بر انشاء طرفین بوده مانند بیع و اجاره.

دوم: معامله آن چیزی است که تحقق آن در خارج منوط به انشاء است، خواه انشاء از طرفین معامله بوده باشد یا از یک طرف مانند طلاق.

سوم: معامله بر چیزی گفته می‏شود که در تحقق آن در خارج قصد قربت نیست.

خواه نیازی به انشاء داشته باشد یا خیر مانند قضاوت و شهادت.

تعریف دوم اعم از اول و تعریف سوم اعم از تعریف دوم است. هیچ یک از تعاریف مذکور تعریف حقیقی معامله نیست و حقیقت و ماهیت معامله را روشن نمی‏سازد[۲].«تعریف حقیقی معامله عبارت است از مبادله مملوک به مملوک دیگر و در عرف عام هم از کلمه معامله جز مبادله چیز دیگری متبادر نیست[۳].»

به نظر می‏رسد منظور قانون گذار از کلمه معامله در ماده ۱۱۷ قانون ثبت، همان تعریف اول و دوم فقهی است که مذکور افتاد.

ب) تنظیم دو سند

«سند در لغت چیزی است که به آن اعتماد کنند[۴].» و در اصطلاح همان طور که ماده ۱۲۸۴ قانون مدنی می‏گوید: «سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد.» طبق ماده ۱۲۸۶ قانون مدنی سند بر دو نوع است: رسمی و عادی و مطابق ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی «اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند رسمی است» و طبق ماده ۱۲۸۹ قانون مدنی «غیر از اسناد مذکوره در ماده ۱۲۸۷ سایر اسناد عادی است.»

مطابق ماده ۱۱۷ برای تحقق جرم مندرج در آن، بایستی دو سند تنظیم شود. سند اول می‏تواند به صورت عادی و یا رسمی باشد، لیکن سند دوم الزاماً و لابد باید به صورت رسمی باشد. ذکر کلمه سند در ماده یاد شده به این معنی است که انجام تعهد و معامله بدون تنظیم سند و به طور شفاهی از شمول بحث ماده ۱۱۷ خارج است.

ج) انتقال حق

شخص مرتکب با انجام اعمال حقوقی باید حق خود را به دیگری نسبت به مال موضوع عمل، واگذار نموده باشد. به تعبیر دیگر قدرتی که از طرف قانون برای تسلیط بر مالش به وی داده شده است، به دیگری واگذار نماید به نحوی که خود، دیگر نسبت به آن مال اختیاری نداشته باشد[۵].

د) در تعارض قرار گرفتن اعمال حقوقی و اسناد تنظیمی

این جزء که شاید اساسی‏ترین جزء رکن مادی جرم مندرج در ماده ۱۱۷ قانون ثبت باشد، به دو قسمت منقسم می‏گردد:

قسمت اول: در تعارض قرار گرفتن اعمال حقوقی.

قسمت دوم: در تعارض قرار گرفتن اسناد تنظیمی.

اما قسمت اول: اعمال حقوقی موضوع بحث ماده ۱۱۷ باید صحیحاً و مطابق با موازین قانونی منعقد و واقع شده باشد و به تعبیر دیگر بایستی تمام شرایط عمومی و اختصاصی عقود و ایقاعات و قراردادها را دارا باشند و الا چنانچه عمل حقوقی­اول شرایط صحت مدنظر قانونگذار را داشته باشد ولی عمل حقوقی دوم «تعهد یا معامله» فاقد شرایط صحت باشد و یا بالعکس، به خاطر منتفی بودن قابلیت تعارض، از شمول بحث ماده ۱۱۷ خارج می‏شوند.

درباره قسمت دوم: با توجه به شقوق مطروحه در جزء دوم رکن مادی جرم موضوع ماده ۱۱۷ که قبلاً ذکر شد، بحث مفصل‏تری لازم می‏آید. و به همین خاطر از همان اوان تصویب ماده ۱۱۷ بین حقوق دانان، درباره قابلیت تعارض اسناد تنظیمی بحث و مجادله برقرار گردید و این تهافت آراء به محاکم دادگستری اعم از تالی و عالی کشیده شد.

نکته: با توجه به تعریف سند در ماده ۱۲۸۴ قانون مدنی که سند را عبارت از هر نوشته‏ای می‏داند که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد، پس اگر نوشته به منظور اقامه دعوی و یا دفاع قابل استناد نشد، آن نوشته سند نیست؛ به عبارت دیگر هر نوشته وقتی دارای این وصف عنوانی است که حائز این خاصیت و صفت باشد. اگر قانون ورقه بخصوصی را فاقد این صفت شناخت، نمی‏توان از آن تعبیر به سند نمود، به همین لحاظ ماده ۴۸ قانون ثبت اسناد صراحت دارد که سندی که مطابق مواد ۴۶ [۶]و ۴۷ قانون ثبت باید به ثبت برسد، اگر به ثبت نرسید در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد و معاملاتی که با سند عادی نسبت به منافع اموال غیر یا به عنوان صلح و یا هبه یا راجع به عین غیر منقول تنظیم شود، به اصطلاح ماده ۱۲۸۴ قانون مدنی سند نیست، زیرا در محاکم در مقام اثبات دعوی و یا دفاع قابل پذیرفتن نیست. وقتی سند نشد، به قاعده «المرکب ینتفی بانتفاء احد اجزایه[۷]» عنصر اول تشکیل دهند ماده ۱۱۷ محقق نشده است» و به تعبیر دیگر چنین سندی قابلیت تعارض با سند رسمی ندارد، لذا رکن مادی جرم تکمیل نگردیده و جرم موضوع ماده ۱۱۷ محقق نمی‏گردد.

ه) اعمال حقوقی راجع به مال شخص مرتکب

باید توجه داشت که دو عمل حقوقی انجام گرفته و اسناد تنظیم شده مرتبط با آن مربوط به اموال شخص مرتکب باشد در غیر این صورت، یعنی چنانچه عمل حقوقی واسناد راجع به مال شخص دیگری باشد از شمول ماده ۱۱۷ خارج است[۸].

[۱] – محمد جعفر، جعفری لنگرودی، ترمینولوژی حقوق، همان منبع، ص.۱۶۶

[۲] – سینایی، محمدتقی، معامله، ملکیت، مالیت، مجله کانون سردفتران و دفتریاران، ش. یک، ۱۳۵۳، صص.۲۹-۲۸

[۳] – همان، ص.۳۱

[۴] – محمد، معین، همان منبع، ص.۵۵۹

[۵] – محمد، زارعی، همان منبع، ص.۷۲

[۶] – مطابق ماده ۴۶: «ثبت اسناد اختیاری است مگر در موارد ذیل:

– کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد.

– کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است.»

[۷] – مرکب، با نبودن یک جز منتفی می‌شود یعنی تا همه اجزا جنس مرکب موجود نباشد آن جنس موجود نمی‌باشد.

[۸] – احسان اله، پیر داده، همان منبع، صص.۳۰-۳۱

اعمال حقوقی راجع به مال شخص مرتکب

باید توجه داشت که دو عمل حقوقی انجام گرفته و اسناد تنظیم شده مرتبط با آن مربوط به اموال شخص مرتکب باشد در غیر این صورت، یعنی چنانچه عمل حقوقی واسناد راجع به مال شخص دیگری باشد از شمول ماده ۱۱۷ خارج است[۱].

بند سوم: رکن معنوی

در خصوص این رکن بین حقوق دانان اختلاف نظر وجود دارد:

عده‏ای معتقدند صرف انجام عمدی اعمال حقوقی و معاملات و تنظیم اسناد و به طور کلی انجام اموری که رکن مادی جرم تعهد یا معامله معارض را تشکیل­ می‏دهد، برای تحقق جرم یاد شده کفایت می‏کند و ترتیب دیگری در عملی شدن جرم مذکور ضروری و مؤثر نیست. اما برخی دیگر از حقوق دانان بر این عقیده‏اند که علاوه بر عمدی و ارادی بودن اموری که رکن مادی جرم یاد شده را تشکیل می‏دهد، بایستی سوء نیت مرتکب جرم که همانا علم و اطلاع معامله کننده یا متعهد از وقوع عمل حقوقی اول «اعم از عقد یا قرارداد» و تعارض و مغایرت آن با معامله و تعهد دوم می‏باشد نیز احراز شود[۲]. پذیرفتن هر یک از این دو عقیده آثار مهمی دارد:

اگر نظر اول را بپذیریم و عنصر معنوی جرم را منحصر به انجام عمدی و ارادی اعمال حقوقی و تنظیم اسناد بدانیم دیگر دفاع متهم که از وقوع عمل حقوقی اول بی اطلاع بوده و علم و آگاهی نسبت به آن نداشته است، قابل ترتیب اثر نیست.

لیکن چنانچه نظر دوم را بپذیریم. دفاع متهم مبنی بر آگاهی نداشتن از وقوع عمل حقوقی اول قابل پذیرش است.

طرفداران هر کدام از دو نظریه فوق برای توجیه عقاید خود دلایلی دارند:

طرفداران نظریه اول معتقدند که مقررات پیش بینی شده توسط قانونگذار راجع به معامله و تعهد معارض و انتقال مال غیر و به طور اعم جرائم علیه اموال و مالکیت، هدفش تثبیت مالکیت است و نیازی نیست که شرایطی که مد نظر قانونگذار نبوده است، در مورد این جرائم اعمال نماییم، قانونگذار اشعار می‏دارد چنانچه شخصی دو عمل حقوقی انجام دهد و برای این دو عمل حقوقی «اولی عقد یا قرارداد و دومی معامله یا تعهد» دو سند تنظیم کند و این اعمال و اسناد با یکدیگر در تعارض قرار گیرند، جرم مطمح نظر قانونگذار در ماده ۱۱۷ قانون ثبت، محقق شده است.

اما طرفداران نظریه دوم بر این عقیده‏اند که علم و آگاهی مرتکب در جرائم عمدی، از عناصر لازمه رکن معنوی جرم می‏باشد و در اکثریت قریب به اتفاق جرائم، بایستی سوء نیت متهم احراز شود تا بتوان وی را به عنوان مجرم شناخت و چنانچه شخص نسبت به جرم ارتکابی علم و آگاهی نداشته باشد، مجرم شناخته نمی‏شود. لذا در ما نحن فیه بایستی علم و آگاهی مرتکب و سوء نیت وی نسبت به انجام عمل حقوقی اول و به تبع آن معامله و تعهد دوم اثبات گردد تا بتوان او را به عنوانِ مجرمِ جرمِ مادهِ ۱۱۷ قانون ثبت، تحت تعقیب قانونی قرار داد و به مجازات رساند. جهات توجیه نظریه اول قابل قبول‏تر است اما رویه قضایی نظریه دوم را پذیرفته است و سوء نیت مرتکب را در انجام اعمال حقوقی و تنظیم اسناد شرط تحقق جرم می‏داند. زیرا جرم مذکور جرمی عمدی است و در جرائم عمدی به جز موارد استثنایی سوء نیت شرط تحقق بزه می‏باشد[۳]. علاوه آن که قبول کردن نظریه دوم با اصول کلی حاکم بر حقوق کیفری چون: اصل تفسیر به نفع متهم و تفسیر مضیق قوانین کیفری و قاعده نصفت و عدالت قضایی نیز بیشتر سازگار است.

نکته اخر اینکه: جرم معامله معارض مذکور در ماده ۱۱۷ قانون ثبت از جرائم عمومی است که بدون شکایت شاکی خصوصی هم قابل تعقیب است و گذشت شاکی خصوصی، موجب موقوفی تعقیب آن نمی‏شود[۴]، زیرا اصل بر این است که همه جرائم عمومی است و غیر قابل گذشت. مگر این که قانونگذار، خود خصوصی بودن و قابل گذشت بودن جرائم را پیش بینی و مقرر کرده باشد که در ما نحن فیه چنین تدبیری را قانونگذار نیندیشیده است. علاوه این که در ماده ۷۲۷ قانون مجازات اسلامی [۵]که جرائم قابل گذشت و خصوصی احصاء شده است، ذکری از جرم اخیرالذکر به میان نیامده است.

[۱] – احسان اله، پیر داده، همان منبع، صص.۳۰-۳۱

[۲] – محمد، زارعی، همان منبع، ص.۷۲

[۳] – امیر، سپهوند، تقریرات حقوق کیفری اختصاصی۲، دوره کارشناسی ارشد حقوق جزاء وجرم شناسی، دانشکده حقوق دانشگاه شهید بهشتی، سال۷۴-۱۳۷۳، ص.۲۵

[۴] – غلامرضا، شهری، همان منبع، ص.۲۵۸

[۵] – مطابق ماده ۷۲۷: «جرائم مندرج در مواد ۵۵۸، ۵۵۹، ۵۶۰، ۵۶۱، ۵۶۲، ۵۶۳، ۵۶۴، ۵۶۵، ۵۶۶، قسمت اخیر ماده ۵۹۶، ۶۰۸، ۶۲۲، ۶۳۲، ۶۳۳، ۶۴۲، ۶۴۸، ۶۶۸، ۶۶۹، ۶۷۶، ۶۷۷، ۶۷۹، ۶۸۲، ۶۸۴، ۶۸۵، ۶۹۰، ۶۹۲، ۶۹۴، ۶۹۷، ۶۹۸، ۶۹۹، ۷۰۰ جز با شکایت شاکی خصوصی تعقیب نمی‏شود و در صورتی که شاکی خصوصی گذشت نماید، دادگاه می‏تواند در مجازات مرتکب تخفیف دهد و یا با رعایت موازین شرعی از تعقیب مجرم صرفنظر نماید.

معامله با سند مالکیت معارض

ماده پنج لایحه قانونی در مورد اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مصوب۵/۱۰/۱۳۳۳ اشعار می‏دارد: «دارنده سند مالکیت معارض مادام که تکلیف نهایی سند مزبور در دادگاه معلوم نشده، حق هیچ گونه معامله نسبت به آن ندارد ولی می‏تواند حقوق متصوره خود را به دیگری انتقال دهد.» و مطابق ماده ۶ همین لایحه قانونی؛ «کسی که طبق ماده فوق ممنوع از معامله است، هرگاه نسبت به ملک مزبور معامله نماید، پس از صدور حکم نهایی بر بطلان سند موخر التاریخ و با انقضاء مدت دو ماه و عدم مراجعه دارنده سندی که تاریخاً موخر است به محاکم، به جریمه نقدی معادل یک برابر بهای مورد معامله محکوم خواهد شد و نیز سردفتران اسناد رسمی هم که با وجود اخطار اداره ثبت در مورد سند مالکیت معارض، اقدام به ثبت معامله نمایند به انفصال ابد از شغل سر دفتری محکوم خواهد شد».

در اینجا برای ورود به بحث باید تعریفی از سند مالکیت معارض ارایه شود. قانون‏گذار در ماده ۳ لایحه قانونی موصوف به چنین کاری دست زده است. مطابق این ماده: «هرگاه طبق تشخیص هیأت نظارت[۱] نسبت به ملکی کلاً یا بعضاً اسناد مالکیت متعارض صادر شده باشد، خواه تعارض نسبت به اصل ملک باشد خواه نسبت به حدود یا حقوق ارتفاقی آن، سند مالکیتی که ثبت آن موخر است، سند مالکیت معارض نامیده می‏شود.»

بنابراین، اگر تاریخ ثبت دو سند مالکیت متفاوت باشد، آن که تاریخش موخّر است، سند مالکیت معارض است و اگر تاریخ ثبت دو سند، یک روز باشد؛ سند مالکیتی که شماره ثبت آن بیشتر «مأخر الثبت» است، سند معارض خواهد بود. درباره این گونه اسناد، هم اداره ثبت و هم دفاتر اسناد رسمی و هم دارنده سند مالکیت معارض «مأخر الثبت» وظایف و تکالیفی دارند.

 الف) وظایف اداره ثبت

طبق بند ۲ ماده ۳ لایحه قانونی موصوف و ماده یک آیین نامه اجرایی آن:

اولاً: ادارات و واحدهای ثبتی مکلفند به محض اطلاع از صدور اسناد معارض، مشخصات سند معارض و سند ثبت مقدم «مقدم الصدور» را طی بخشنامه‏ای به دفاتر اسناد رسمی حوزه خود ابلاغ نمایند.

ثانیاً: گزارش کار را به نحوی که هیچ گونه ابهامی در آن نباشد، به هیأت نظارت ارسال دارند.

ثالثاً: در صورتی که هیأت نظارت یا شورای عالی ثبت[۲] در تجدید رسیدگی وقوع تعارض را محرز بداند، اداره ثبت مکلف است مراتب را کتباً به دارنده سند مالکیت معارض «مأخر الثبت» ابلاغ و به او اخطار کند که ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ قانونی اخطاریه، به دادگاه عمومی محل وقوع ملک مراجعه و گواهی اقامه دعوی را به اداره ثبت محل تسلیم و رسید اخذ نماید.

رابعاً: در صورتی که دارنده سند مالکیت معارض ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ اخطاریه به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نکند و گواهی طرح دعوی را به اداره ثبت محل تسلیم و رسید اخذ ننماید و دارنده سند مالکیت مقدم، گواهی عدم طرح دعوی را از مراجع صالحه دریافت و در مدت مزبور تقدیم کند، اداره ثبت مکلف است که سند مالکیت معارض را نسبت به مورد تعارض ابطال و مراتب را در ستون ملاحظات ثبت ملک در دفتر املاک قید و به دارنده سند مالکیت مزبور و دفاتر اسناد رسمی حوزه خود پیرو بخشنامه‏های قبلی اعلام نماید و این تنها موردی است که اداره ثبت بدون حکم دادگاه رأساً سند مالکیت را باطل می‏کند.

خامساً: اگر به موجب رأی هیأت نظارت یا شورای عالی ثبت، موضوع تعارض منتفی گردد یا در میزان آن تغییری داده شود، اداره ثبت باید مراتب را در تعقیب بخشنامه نخستین به دفاتر اسناد رسمی آن حوزه ابلاغ نماید و طبق ماده یک آیین نامه اجرایی لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض در نقاطی که پاسخ استعلام به وسیله ماشینهای الکترونیکی تهیه می‏شود، به ماشین‏های مزبور نیز اطلاع لازم باید داده شود.

سادساً: طبق ماده چهار همان قانون، مادام که تکلیف نهایی معلوم نشده است، ادارات ثبت باید از صدور سند مالکیت جدید خودداری نمایند.

سابعاً: برابر تبصره ماده اول قانون افراز و فروش املاک مشاع، نسبت به ملکی که برای آن سند مالکیت معارض صادر شده است، تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد[۳].

ب) وظایف دفاتر اسناد رسمی

دفاتر اسناد رسمی پس از اطلاع از صدور سند مالکیت معارض حق ندارند معاملات مربوط به مورد آن را ثبت نمایند و در صورت تخلف و ثبت این قبیل معاملات، به دستور ماده ۶ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مصوب ۱۳۳۳، سردفتر متخلف، به انفصال ابد از شغل سردفتری محکوم خواهند شد؛ اما مطابق ماده ۴ لایحه یاد شده در مورد سند مقدم الصدور دفاتر اسناد رسمی می‏توانند معاملات مربوط به آن را ثبت نمایند ولی مکلفند که در متن سند قید کنند که نسبت به مورد معامله، سند معارض صادر شده است[۴].

تکالیف دارنده سند مالکیت معارض «مأخر الثبت»:

۱- دارنده سند مالکیت معارض باید از تاریخ ابلاغ اداره ثبت به او تا دو ماه به دادگاه ذی صلاح، دادخواست تقدیم و درخواست ابطال سند مالکیت مقدم الصدور را بنماید و گواهی تقدیم دادخواست را به اداره ثبت مربوطه تسلیم ورسید اخذ کندو الاّ درصورتی که دارنده سندمالکیت مقدم الصدورظرف همان مدت، گواهی عدم تسلیم دادخواست را به اداره ثبت ارایه نماید، اداره ثبت، سندمعارض راابطال خواهد کرد.

۲- دارنده سند مالکیت معارض تا زمانی که حکم نهایی بر ابطال سند مالکیت مقدم الصدور صادر نشده است، باید از معامله نسبت به مورد سند معارض خودداری کند و در صورت تخلف چنانچه حکم نهایی بر بطلان آن صادر شود یا دو ماه مدت مراجعه به دادگاه منتفی شود و ظرف آن مدت به دادگاه مراجعه نکرده باشد، به مجازات جریمه نقدی محکوم خواهد شد[۵].

جرم مندرج در ماده ۱۶ لایحه قانونی مارالبیان با توجه به دو نوع مجازات مقرره آن، جرمی جزایی انتظامی است.

جرم مندرج در ماده ۶ لایحه قانونی یاد شده، دارای سه رکن قانونی، مادی و معنوی است:

بند اول: رکن قانونی

ماده ۶ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مصوب ۱۳۳۳، رکن قانونی این جرم را تشکیل می‏دهد.

بند دوم: رکن مادی

برای تحقق رکن مادی این جرم، شخص مرتکب باید اولاً اقدام به­ انجام معامله یا ثبت معامله نسبت به ملکی نماید که راجع به آن سند مالکیت معارض صادر شده است؛ به تعبیر حقوقی، یک فعل مثبت مادی انجام دهد. ثانیاً زمانی مبادرت به انجام فعل یاد شده نماید که حکم نهایی بر ابطال سند مالکیت مقدم الصدور صادر نشده باشد. منظور از حکم نهایی، مطابق تبصره ماده ۲۲ قانون ثبت عبارت از حکمی است که به واسطه طی مراحل قانونی و یا به واسطه انقضای مدت اعتراض و استیناف و تمیز دعوایی که حکم در آن موضوع صادر شده از دعاوی مختومه محسوب شود[۶].

حکم نهایی، بر مبنای سیستم موجود حکمی است که مراحل اعتراض و تجدید نظر را طی کرده و یا به علت انقضای موعد قانونی آنها، نهایی شده باشد[۷]. یا اینکه دو ماه مدت مراجعه به دادگاه صالحه منقضی شود و شخص مرتکب، ظرف آن مدت به دادگاه مراجعه نکرده باشد و در غیر این صُوَر، چنانچه حکم نهایی ابطال سند مالکیت مقدم الصدور صادر شده باشد یا مدت دو ماه مقرر منقضی نشده باشد یا اینکه در ظرف مدت مقررّه دارنده سند مالکیت معارض به دادگاه مراجعه کرده باشد، اقدام دارنده سند مالکیت معارض به انجام معامله و اقدام سردفتر اسناد رسمی به ثبت چنین معامله‏ای، منع قانونی نداشته و ندارد و این گونه موارد ازشمول ماده ۶ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض خارج است. با توجه به این مباحث نتیجه می‏گیریم که «زمان» در تشکیل رکن مادی این جرم نقش اساسی و محوری دارد.

بند سوم: رکن معنوی

این جرم، جرمی عمدی است که نیاز به سوء نیت دارد؛ به تعبیر دیگر شخص مرتکب باید بداند و آگاه باشد که معامله‏ای را که انجام می‏دهد یا ثبت می‏کند خلاف قانون و نامشروع است[۸].

[۱] – یکی از هیأت‏های مهمی که برای رسیدگی به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبت اسناد و املاک در اداره ثبت تشکیل می‏گردد، «هیأت نظارت»است. این هیأت تشکیل می‏شود از دو قاضی به علاوه مدیر کل ثبت منطقه یا قائم مقام او. دو قاضی عضو هیأت در حال حاضر از میان قضات عالی ترین دادگاه مرکز استان که عبارت است از دادگاه تجدید نظر استان، پیشنهاد و توسط رییس قوه قضاییه انتخاب می‏شود. عضو علی البدل هیأت نظارت ممکن است از میان کارمندان اداره ثبت مرکز استان یا قضات دادگستری مرکز استان انتخاب شوند. (ماده ۶ اصلاحی سال ۵۱ قانون ثبت با مقارنه آن با قوانین موضوعه فعلی کشور.)

[۲] – دومین هیأت مهمی که در سازمان ثبت اسناد و املاک تشکیل می‏شود، «شورای عالی ثبت» است که به منظور تجدید نظر از آرای غیر قطعی هیأت نظارت و ایجاد وحدت رویه از دو قاضی دیوان عالی کشور به انتخاب رییس قوه قضاییه و حسب مورد مدیر کل ثبت املاک یا مدیر کل امور اسناد تشکیل می‏شود. (ماده ۲۵ مکرر قانون ثبت مصوب ۱۳۵۱ و تبصره ۴ ماده ۲۵ قانون ثبت با مقارنه آنها با قوانین موضوعه فعلی کشور)

[۳] – غلامرضا، شهری، همان منبع، ص.۱۱۰-۱۰۹

[۴] – همان، ص.۱۱۰

[۵] – همان­، ص.۱۱۰

[۶] – محمد، زارعی، همان منبع، ص.۷۸

[۷] – غلامرضا، شهری، همان منبع، ص.۱۱۰

[۸] – محمد، زارعی، همان منبع، ص.۷۸