افراز املاک -دعاوی تصرف

 

معرفی دعوای تصرف و مقررات ویژه ی آن

 

دعوا در صورتی از دعاوی تصرف شمرده می شود که موضوع حق ،منشأ آن تصرفات قبلی خواهان ، یعنی در اختیار داشتن عملی مال یا حق مورد نظر باشد.

 

بنابراین در دعاوی تصرف ادعای ذی حقی خواهان مبتنی بر استفاده ی عملی و یا در اختیار داشتن شیء مورد نظر می باشد ودر این مقام وجود یا عدم حق قانونی ماهوی خواهان در این استفاده مورد توجه قرار نمی گیرد.

 

در حقیقت قانون گذار از جمله به متصرف قبلی مال غیر منقول که ملک عدواناً از تصرف وی خارج شده و حق داده است که بدون نیاز به ارائه ی دلایل مالکیت ، به صرف اثبات تصرف قبلی خود، تحت شرایطی از دادگاه حکم به رفع تصرف متصرف فعلی را بگیرد ، حتی اگر متصرف فعلی مدعی مالکیت باشد و دلایلی را نیز ارائه نماید.

 

 

با توجه به مقررات مربوطه، بنابراین ، اشخاص از خارج نمودن املاک از تصرف متصرفین ممنوع می باشند و قانونگذار از تصرف و متصرف در برابر تصرف عدوانی حمایت نموده حتی اگر متصرف عدوانی ،مالک ملک باشد .

 

قانونگذار ،به ترتیبی که خواهد آمد ،به کمک دعاوی مخصوص ،حمایت از متصرف را تدارک دیده است ، هدف از این امر ، بیش از هرچیز حمایت از مالک واقعی می باشد ، حتی اگر از این امتیاز ، غاصب نیز استثنائاً بهره مند می شود . در حقیقت ظاهر غالباً دلالت بر واقع دارد و بنابراین متصرف غالباً مالک یا امین اوست .

 

 

از سوی دیگر اختلال در تصرف همواره توأم با عملیات و اقداماتی است که آرامش و نظم عمومی را کم و بیش مختل می نماید و بنابراین ؛ امتیازی که به خواهان دعوا داده شده از نیت خصمانه ی قانونگذار علیه فاعل اخلال نیز ناشی می شود(شمس؛۱۳۹۲؛۶۵).

 

در قانون آیین دادرسی مدنی دادگاههای عمومی و انقلاب سه نوع دعوای تصرف پیش بینی شده است: دعوای تصرف عدوانی ، دعوای مزاحمت ، دعوای ممانعت از حق که به ترتیب  معرفی و مقررات ویژه ی هر یک مورد بررسی قرار می گیرد . از طرف دیگر، بر سه دعوای مزبور قواعد مشترکی نیز حاکم است که می بایست به آن پرداخته شود.

 

ب .  معرّفی و تعریف دعوای تصرف عدوانی

 

به موجب ماده ی۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی دادگاههای عمومی و انقلاب ‹‹ دعوای تصرف عدوانی عبارت است از: ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیر منقول را تصرف وی خارج کرده و ادعای تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می نماید.

 

پس در دعوای تصرف عدوانی ، مدعی در اثبات ذی حق خود ، تنها به تصرفات سابقش استناد می نماید و به حق مالکیت خود نسبت به ملک که ممکن است داشته یا نداشته باشد  متمسک نمی شود . از سوی دیگر مدعی عدوانی بودن تصرفات خوانده را ادعا می نماید بی آنکه در اینجا نیز مالک خوانده نسبت به ملک که ممکن است وجود داشته یا نداشته باشد ، قابل طرح و رسیدگی باشد.

 

در قانون اصلاح قانون جلوگیری از تصرف عدوانی و رفع مزاحمت و ممانعت از حق مصوب ۱۳۵۲ دو نوع تصرف عدوانی پیش بینی شده است .

 

• دعوای تصرف عدوانی اصلی

 

• دعوایی که در حکم تصرف عدوانی است .

دعوای تصرف عدوانی اصلی عبارت از دعوی کسی که مال غیر منقول را در تصرف داشته و بدون رضایت او مال غیر منقول را از تصرف او خارج کرده و متصرف سابق در ظرف کمتر از یک ماه شکایت نموده و از دادگاه عمومی اعاده ی تصرف خود را از آن مال در خواست می نماید.

 

در این دعوی مدعی (شاکی ) باید ثابت کند که: اولاً : مال غیرمنقول را سابقاً متصرف بوده است بدون اینکه محتاج باشد مشروع بودن و مدت تصرف خود را به اثبات برساند.ثانیاً : اکنون همان مال را خوانده متصرف است و از تاریخ تصرفات خوانده (مشتکی عنه) بیش از یک ماه نگذشته است .ثالثاً : تصرفات خوانده بر خلاف رضایت او یعنی عدوانی است که با اجتماع شرایط فوق دادگاه حکم به رفع تصرف علیه خوانده صادر می نماید .

 

و با فقدان هر یک از آن شرایط دعوی تصرف عدوانی محکوم به رواست لذا دعوای تصرف عدوانی از جانب متصرف سابق قابل طرح است و این متصرف ممکن است امین ، مستاجر یا مباشر باشد. وممکن است اصلاً سمت قانونی در تصرفات نداشته باشد و خود غاصب باشد، بنابراین آنچه مورد نظر است سبق تصرف است نه چگونگی تصرف که ممکن است مشروع یا نامشروع باشد.

 

در این نوع دعوی مدت سبق تصرف مهم نیست بنابراین ممکن است تصرف دو یا سه یا چند روز یا چند ماه یا چند سال باشد . فقط باید مدت سبق تصرف مستقل و بلا معارض و مزاحم باشد و هم چنین باید تصرف خوانده به نحو عدوان باشد و غرض از عدوان عدم رضایت متصرف قبلی است . لازم به ذکر است که همیشه عدم رضایت به معنی عدوان نیست . مثلاً حاکم دادگاه ملک را از تصرف متصرف خارج (خلع ید) کند مورد از شقوق عدوان خارج است . متصرف سابق باید ظرف یک ماه از شروع تصرف عدوان شکایت کند و کسی که در مقابل متصرف عدوان سکوت نموده و ظرف یک ما، شکایت نکند دیگر دعوای وی تحت این عنوان قابل طرح  نیست در اصل شاکی نخواسته از مزایای این دعوا استفاده کند ومی  تواند به دادگاه مراجعه نماید.

 

ماده ی ۱۰ قانون اصلاح جلوگیری از تصرف عدوانی مصوب ۵۲ مقرر می دارد: مستأجر پس از انقضاء مدت اجاره و همچنین سرایدار (خادم) وکارگر و به طور کلی امین دیگری که در صورت مطالبه ی مالک یا مأذون از طرف او یا کسی که حق مطالبه دارد از عین مستاجر یا مال امانی رفع تصرف ننماید متصرف عدوان محسوب می شود . در این ماده دودسته متصرفین در نظر گرفته شده که ممکن است مدت اجاره آنها منقضی شده است که در این مورد این نکته قابل ذکر است که قانون مالک و مستاجر پس از قانون جلوگیری از تصرف عدوانی یعنی بدواً در سال ۵۶ و سپس در سال ۶۲ تصویب گردیده خود به عنوان یک قانون ادامه (خاص ناسخ قبلی است و لذا ماده ی ۱۰ در محل هایی که قانون مالک و مستاجر اجرا می شود )قابل اعمال نمی باشد ولی از آنجا که هنوز وزارت دادگستری در همه  محلها اجرای آن را اعلام ننموده است ماده ی۱۰ قابل اعمال می باشد . که در صورت اخیر مالک می تواند در صورت انقضای  مدت اجاره به وسیله ی اظهار نامه  رسمی خلع ید اگر مستاجر رفع تصرف ننموده و ملک را تحویل موجر ندهد  در حکم متصرف عدوان محسوب است و مالک می تواند دعوای تصرف عدوانی علیه او را مطرح نماید.

 

دسته ی دوم اشخاص دیگری غیر از مستاجر که به عنوان امین ملک را متصرف هستند  مثل سرایدار ،کارگر ،باغبان، مقاطعه کار و نظایر اینها ، در صورت رویت اظهار نامه های ارسالی از طرف مالک باید ظرف ده روز ملک را تحویل مالک بدهند تصرفات این دسته پس از انقضاء مهلت مزبور  به عدوانی تبدیل می گردد. که در این صورت نیز مالک می تواند دعوای تصرف مطرح نماید.

 

مورد دیگر: در صورتی که دو یا چند نفر مال غیر منقول را مشترکاً در تصرف داشته یا استفاده می کرده اند و بعضی از آنها مانع تصرف یا مزاحم یا مانع استفاده بعضی دیگر می شود. موضوع بر حسب مورد در حکم تصرف عدوانی یا ممانعت یا مزاحمت از حق محسوب و مشمول مقررات این قانون خواهد بود .برای تحقق دعاوی که در حکم تصرف عدوانی می باشند، شرایط ذیل لازم است:

 

1. خوانده باید مستاجر درغیر محلهایی که اجرای قانون روابط موجر ومستاجر حاکم است و غیره باشد . بنابراین چنانچه خوانده خود را شریک در ملک بداند و او با دلایل ضعیف یا صاحب حق انتفاع بشناسد یا با مالک قرار دادی داشته باشد که ضمن آن شرایطی مقرر شده باشد مشمول مورد نیست به همین مناسبت از مشمول مقررات تبصره ذیل ماده ۱۰ قانون اصلاح قانون جلوگیری از تصرف عدوانی مصوب ۵۲ خارج است .

 

1. خواهان باید مالک یا ماذون از طرف مالک باشد و دیگر سبق تصرف لازم نیست و همین قدر که احراز مالکیت خواهان یا نمایندگی او از طرف مالک بشود، کافی برای طرح دعوی تصرف عدوانی است که معمولا مالک باید سند مالکیت و نماینده ی او هم دلیل سمت و هم سند مالکیت مالک را به دادگاه ابراز دارد البته بعضی معتقدند که مالک باید متصرف سابق هم باشد تا بتواند چنین دعوایی مطرح کند و اگر چند نفر به نحو اشاعه مالک باشند و یکی از شرکاء کلیه ی ملک را تصرف نماید یا مزاحم استفاده سایر شرکا بشود چون تصرف وی بدون اذن سایر شرکاء می باشد تصرف عدوانی محسوب است .

مثال ۱: تصرف عدوانی در مال مشاع : در قسمت ۱۰۹ از اصول قضایی جمع آوری شده از سال ۱۲۹۲ تاآخر اسفند ۱۳۱۰ نوشته شده که ‹‹ تصرف احد از شریکین در ملک مشاع بدون اذن شریک دیگر تصرف عدوانی محسوب است. اما این قاعده در کلیه وارد نسبت به اموال مشاع صادق نبوده و تصرف هر یک از شرکاء را در مال مشاع نمی توان عدوانی فرض کرد.

 

مثال ۲: زمین بایری که دونفر مالک آن هستند و هیچ کدام از دو شریک در آن تصرف عملی ندارند، احد شریکین آن را تصرف نموده و ساختمان در آن احداث می کند.

 

دراینجا نیز چون عده ای  در خواست تخلیه نمایند در این صورت مورد تفکیک می شود چنانچه مالک مشاع متصرف سابق هم باشد. از این شرط را از او می پذیرند والا درخواست تمام مالکین را برای تخلیه می خواهند.

 

مثال ۳: چند نفر مشاعاً مالک چند آپارتمان در یک بلوک باشند اما هیچ یک تصرفی  نداشته باشند یکی از شرکاء آپارتمان را عدواناً تصرف نماید. در این صورت اگر هیچ یک از شرکاء سبق تصرف  نداشته باشند  دعوی  از مصادیق عدوانی  خارج است مگر اینکه همه آنها  دارای سند مالکیت باشند که دلیل سبق تصرف می باشد که در این صورت مورد از مصادیق تصرف عدوانی است.

 

اما اگر از شرکا در یک یا چند  واحد آپارتمان سبق تصرف داشته باشد دعوی شریک مزبور  تا حدود  واحدهایی که سبق تصرف دارد به تنهایی به عنوان تصرف عدوانی قابل طرح و رسیدگی است.

 

3. اگر درخواست تخلیه به وسیله ی ابلاغ اظهار نامه رسمی به خوانده انجام گرفته و مهلت قانونی یک ماه یا ده روز از تاریخ ابلاغ منقضی شده باشد دعوی در حکم تصرف عدوانی است.

 

3. از تاریخ انقضای مهلت ظرف یک ماه مدعی در مقام شکایت و طرح دعوی برآید زیرا در این گونه دعاوی علیه عدوان یک ماه فرصت است نه بیشتر. لذا این نتیجه حاصل می شود که خواهان نمی تواند با ارسال اظهارنامه مقدمات طرح دعوی را فراهم نماید و زمان استفاده از آن را به تمایل خود واگذارند و احتمالاً متصرف را در تردید و بیم نگه دارد.

در صورتی که سبق تصرف برای مدعی (خواهان ) مسلم نیست عمل شریک را نمی توان عدوانی محسوب نمود.

 

مثال – دو نفر مشاعاً مالک خانه ای می باشند و یکی از آنها  که اساساً هیچ وقت در خانه مزبور  به هیچ وجه تصرفی  نداشته بعداً خود سرانه اقدام به  تصرف نماید در این فرض  مورد با تصرف عدوانی  منطبق است زیرا خواهان دارای سبق تصرف و خوانده دارای لحوق تصرف هستند لذا مشمول مقررات تصرف عدوانی است.

 

پس در دعوای تصرف عدوانی  نیز دادگاه مانند سایر دعاوی تصرّف وارد دلایل مالکیت نمی شود و تنها به سبق تصرّفات خواهان و لحوق و عدوانی بودن تصرّفات خوانده رسیدگی و در صورت احراز این ۳ امر خوانده را محکوم به رفع تصرف عدوانی می نماید.

 

در مقابل اگر هر یک از سه امر مزبور  یا به طریق اولی هیچ یک از آنها اثبات نشود دادگاه خواهان را محکوم به بی حقّی می نماید، حتّی اگر مالک ملک باشد.

 

البته همان گونه که آمده است شکست در دعوای تصرف عدوانی مانع اقامه ی دعوای  مالکیت نمی باشد که ممکن است به پیروزی  شخصی بیانجامد که در دعوای  تصرف عدوانی محکوم شده است. بنابراین قانونگذار  با تدوین مقرّرات مزبور  از تصرف حمایت نموده و غیر متصرّف را حتّی اگر مالک باشد، از تصرف عدوانی  منع و متصرّف را در برابر  تمام اشخاص از جمله مالک حمایت نموده است.

 

بر اساس انچه که گذشت می توان چنین نتیجه گرفت که چنانچه مال مشاعی بین مالکین متعدد وجود داشته باشد و برخی نسبت به برخی دیگر عمل تصرف در ملک انجام دهند در حالیکه اجازه تصرف به دیگر شرکاء را ندهند مورد از مصادیق بارز تصرف عدوانی محسوب می شود و افرادی که از این حیث متضرر می شوند می توانند به دادگاه مراجعه نموده و رفع تصرف خوانده را از ملک بخواهند در این بین معمولا دادگاه برای رسیدگی به دعوی مربوطه،مالک بودن خواهان را مورد بررسی قرار می دهد تا ذی حق بودن ایشان مشخص شود لذا از آن جهت که دعوی مربوطه به اصل اثبات مالکیت منتهی می شود بسیار مهم تلقی می گردد زیرا معمولا وقتی یک از طرفین وقتی در می یابد که در صورت مشاع بودن ملک،اموالش مورد تصرف ناحق قرار می گیرد لذا ترجیح می دهد که در دادگاه رسیدگی کننده به دعوی تصرف عدوانی ،حقوق خود را دریافت نموده و به عبارت بهتر دادخواست افراز و جداسازی مال مشاع را نیز تقدیم دادگاه می نماید در چنین مواردی قطع نظر از اینکه ملک مورد نظر ثبت شده است یا خیر به صرف اقامه دعوای اصلی که مربوط به دادگاه است،دعوای همعرض آن که افراز مال مشاع می باشد در همان دادگاه بررسی و نسبت به آن حکم مقتضی صادر می شود.

 

۳-۱          مقایسه دعوای تصرف عدوانی با خلع ید

 

با توجه به توضیحات فوق تفاوت دعوای تصرف عدوانی با دعوای مالکیت (خلع ید به مفهوم اخص) روشن می شود و چون دعوای خلع ید از توابع دعوای مالکیت می باشد اینک به توضیح آن می پردازیم:

 

دعوا در صورتی دعوای مالکیت شمرده می شود که موضوع حق منشأ آن ، مالکیت خواهان یعنی رابطه ای باشد که بین شخص و چیز مادی به وجود آمده و قانون آن را محترم شمرده است.

 

بنابراین در دعوای مالکیت خواهان همواره بر اساس وجود چنین رابطه ای خود را محق می داند و مسلماً به دلایلی استناد می نماید که بتواند چنین رابطه ای را ( مالکیت ) را اثبات کند .

 

پس به وضوح مشخص می گردد که در دعوی خلع ید خواهان می خواهد با ابزار مالکیت باعث خلع ید خوانده شود ولی در دعوای تصرف عدوانی خواهان می خواهد با توجه به سبق تصرف و عدم رضایت خویش نسبت به تصرف فعلی ، خوانده را از ملک خود خارج سازد و در این دعوا خواهان نیاز به اثبات مالکیت ندارد و تنها باید ثابت کند که در ملک مورد تصرف سبق تصرف داشته است ولی در دعوای خلع ید دادگاه در صورتی حکم علیه خوانده صادر می نماید که خواهان با ارائه ی ادله ی متناسب ، مالکیت خود را نسبت به ملک مورد دعوا که خوانده آن را تکذیب می کند اثبات نماید .

 

۳-۲          مقایسه دعوای تصرف عدوانی با تخلیه ی ید

 

در دعوای تخلیه عدم مالکیت خوانده بر ملک در مقابل قانونی بودن ید خوانده بر آن ، مورد قبول طرفین دعوا می باشد یعنی خواهان با رضایت خود بوسیله ی عقود معین ملک خویش را به خوانده واگذار و در تصرف او قرار داده است(حقیقت؛۱۳۷۹؛۶۸).

 

اما در دعوای تصرف عدوانی ، تصرف خوانده بدون رضایت و آگاهی قبلی و به تبع عقدی ایجاد شده است. در دعوای تخلیه ید خواهان ادعا می کند که ادله ی ید خوانده بر ملک بر خلاف قرارداد و یا بر خلاف قانون بوده و باید از آن تخلیه گردد و خواهان با دادن و تنظیم دادخواست الزام به تخلیه خواسته ی خود را ابراز می نماید و این دعوی بر خلاف دعوای تصرف عدوانی برخوردی با نظم عمومی با همان نمود کیفیتی که دعوای تصرف عدوانی ایجاد می کند ، ایجاد نمی نماید(حقیقت؛۱۳۷۹؛۶۸).

 

۳-۳          مقررات ویژه ی دعوای تصرف عدوانی

 

با توجه به ویژگی هایی که دعوای تصرف عدوانی در بین دعاوی تصرف دارد مقررات خاصی نیز بر آن حاکم است.

 

متصرّف پس از تصرف ملک ، معمولاً در آن اقدام به احداث بنا ، غرس اشجار و یا زراعت می نماید و یا ممکن است اقدام به تخریب و یا ازله ی آثار موجود نماید.

 

در این صورت ، چنانچه تصرفات او عدوانی شمرده و به رفع تصرف عدوانی محکوم شود ، می بایست تکلیف آثار اقدامات انجام شده مشخص گردد.

 

۳-۴          تکلیف ابنیه ی احداثی و اشجار غرس شده در ملک مورد تصرف عدوانی

 

چنانچه متصرف پس از تصرف عدوانی در ملک تصرف عدوانی اشجاری غرس و یا اقدام به احداث بنا نموده باشد ، اشجار و بنا پس از اجرای حکم تصرف عدوانی علیه مشارالیه ، در صورتی باقی می ماند که متصرف عدوانی مدعی مالکیت مورد حکم تصرف عدوانی بود و ظرف یک ماه از تاریخ اجرای حکم نسبت به مالکیت در دادگاه صالح اقامه ی دعوی نماید . لذا اگر در مهلت مزبور اقدام نکند با اعلام محکوم له به دادگاه ، اشجار و بنا قطع و ملک بدر منازع به محکوم له تحویل داده خواهد شد و الا باید به حال خود باقی بمانند . بدیهی است که استیفای حق می بایست به وسیله ی تقاضا و درخواست از محکمه ی صلاحیتدار باشد و هیچ محکمه بدون اینکه تقاضایی از او شده باشد حق صدور حکم را نخواهد داشت (برزعلی؛۱۳۹۳؛۴۱).

 

بنابراین در جایی که ورقه ی اجراییه به نفع محکوم له تصرف عدوانی مبنی بر رفع ید متصرف عدوانی صادر شده و تقاضا نماید بنای احداث شده را هم ضمن اجرای حکم خراب کنند و دادگاه از جهت اینکه با رعایت تشریفات مقرره این درخواست نشده و محکه صلاحیتدار حکمی در باب تخریب صادر نکرده تقاضا را نپذیرفته تخلف نیست (برزعلی؛۱۳۹۳؛۴۱).