حقوق ثبت

حقوق ثبت در حوزه عمل و اجرا به ضمانت اجرا در نیامده است. ضمانت اجرای آن، حقوق کیفری از طریق اعمال مجازات ها در حق مجرمین ثبتی به حمایت از حقوق ثبت می پردازد.

جرم ثبتی فعل یا ترک فعل کارمندان ثبت و سران دفاتر رسمی در نقص قوانین و مقررات ثبتی است. جرائم ثبتی مجموعه ای از جرائم عمومی، انتظامی، خطاهای کیفری و امور خلافی می باشد.

کیفرهای ثبتی زیرمجموعه مجازات های بازدارنده می باشد که عبارتند از حبس، جزای نقدی، تعطیلی و لغو پروانه، انفصال.

ویژگی های مهم قوانین ثبتی و حقوق ثبت عبارتند از: استحکام بخشی به مالکیت، تولید امنیت قضایی و اقتصادی، درآمد زدایی، خاصیت لازم اجرایی، تولید و انکارناپذیری.

دو جرم عمومی فراگیر در حقوق ثبت کلاهبرداری ثبتی و جعل ثبتی و گونه های متفاوت آن می باشد. جرایم امتناع از تحویل اوراق و دفاتر ثبتی توسط سردفتر منفصل، عقدنمودن زن شوهر دار، ازدواج بدون گواهی سلامت از جرایم ویژه ثبتی است که حقوق کیفری با اعمال مجازات حبس و جزای نقدی در حق اینگونه مجرمین به حمایت از حقوق قربانیان جرایم ثبتی پرداخته است.

جرایمی از قبیل تقصیر منجر به از اعتبار افتادن سند، ثبت اسناد مخالف قانون، عدم احرا هویت در ثبت سند، قصور منجر به ثبت سند معارض، دریافت وجه اضافه و رفتارهای خارج از نزاکت شغلی کیفر انفصال دارند.

حقوق ثبت در ایران دانش تازه ای است از فقه و سنت و علوم دینی تولد نیافته، بلکه دانش خارجی است که بن مایه های آن از حقوق فرانسه گرفته شده است و با حقوق مدنی و فقه اسلامی امتزاج یافته است.

هدف مهم این دانش تحکیم و تثبیت حقوق مالکانه انسانها در مالکیت خود می باشد. حقوق ثبت از چهار قانون تشکیل یافته است. این چهار قانون عبارتند از:

۱- قانون ثبت املاک          ۲- قانون ثبت اسناد          ۳- قانون ثبت شرکتها و مالکیت صنعتی

۴- قانون دفاتر رسمی و اجرای مفاد اسناد رسمی.

۱-۴۰-۲. ویژگی های حقوق ثبت

۱- قواعد و مقررات حقوق ثبت تثبیت کننده و استحکام بخش مالکیت می باشد.

۲- این قواعد تولید امنیت قضایی می کنند تا از طرح دعاوی و منازعات در محاکم جلوگیری شود.

۳- قواعد ثبت مولد امنیت اقتصادی و سرمایه گذاری در کشورند و سرمایه گذار با ثبت اموال خود اعتماد بیشتری به سرمایه گذاری پیدا می کنند.

۴- قوانین و مقررات ثبتی الزام آور اند. نمی توان برخلاف آنها توافق نمود. ثبت عقود و معاملات وفق مواد ۴۷ و ۴۸قانون ثبت اجباری است.

۲-۴۰-۲. اهداف حقوق ثبت

علوم مختلف بر اساس ماهیتی که دارند دارای اهداف متفاوتی هستند. از آنجا که موضوع حقوق ثبت دو مقوله املاک و اسناد است لذا بر اساس موضوع این علم اهداف آنها متفاوت است. برای حقوق ثبت چهار هدف عمده می توان بیان نمود.

۱- حقوق ثبت با هدف صدور شناسنامه مالکیت: همانطور که انسانها به وسیله شماره شناسنامه از همدیگر تمیز داده می شود، خودروهای گوناگون و متنوع از طریق شماره پلاک یا شماره انتظامی شناسایی می گردند. املاک نیز جهت تعلق آنها به افراد و شناسایی مالک آنها نیاز به شناسنامه و شماره پلاک ویژه دارند. شناسنامه مالکیت همان سند مالکیت است که از طریق اداره ثبت صادر می گردد. اگر این شناسنامه مالکیت که سند نامیده می شود نباشد کره زمین به صورت مشا در می آید.

۲- حقوق ثبت با هدف پیشگیری از نزاع: ملک چون نقش یک سرمایه و کالا در زندگی ایفا می کند لذا موجب رقابت و طمع ورزی انسان هاست. طمع ورزی موجب اختلاف و نزاع می شود. اگر املاک سند و شناسنامه معین نداشته باشد از طریق اسناد عادی می توان یک ملک را در یک روز چندین بار معامله معارض نمود و معاملات معارض تولید اختلاف می نمایند. جهت جلوگیری از این اختلاف دولت به نمایندگی از جامعه مبادرت به صدور شناسنامه مالکیت برای املاک مردم می نماید و برابر ماده ۲۲ قانون ثبت، مالک را کسی مدانند که سند رسمی در دست دارد.

۳- حقوق ثبت با هدف اعتباربخشی  به اسناد: اسناد عادی به خودی خود به نفس صدور دارای اعتبار قانونی نمی باشند. اسناد به محض آنکاه به ثبت رسیدند رسمیت پیدا می کنند. پیام مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت، که ثبت عقود و معاملات را اجباری می داند اعتباربخشی به اسناد مربوط به عقود و معاملات اشخاص است.

۴-  حقوق ثبت با هدف درآمدزایی دولت: حقوق ثبت در چهار حوزه فعالیت دارد حوزه ثبت اسناد، حوزه ثبت املاک، حوزه ثبت شرکت ها و حوزه اجرای مفاد اسناد رسمی. در هر چهار حوزه اجرای قوانین ثبتی موجب عایدات و درآمد برای خزانه دولت می گردد. دولت به طور غیرمستقیم از طریق اداره ثبت و عواید و مطالبات خود را تحصیل می نماید به عنوان نمونه مالیات نقل و انتقال املاک، اتومبیل ها، مالیات های مشاغل، عوارض شهرداری، حق بیمه سازمان تأمین اجتماعی همه از طریق سران دفاتر رسمی در هنگامی تنظیم سند وصول می شود.

ب- پیشینه عملی پژوهش

• صادقیان (۱۳۸۸) در مقاله ای با عنوان ” نگاهی به جعل اسناد در ایران و راه های مقابله با آن ” درصدد بررسی اجمالی جعل اسناد و مدارک در سوابق ، قوانین و حقوق کشور است. ابتدا به بررسی مفاهیم کلی سند ، جعل و انواع ان می پرازد و به دنبال آن ف اشاره کوتاهی به ارکان و مجازات جرم جعل ، مشکلات و ابراز معنوی این جرم دارد بررسی های انجام شده ، نشان می دهد که جعل اسناد ، به دلیل نقشی که در ناکار آمدی و ممانعت از توسعه، بر هم زدن نظم اخلاقی و از بین بردن مشروعیت روابط اجتماعی و اقتصادی دارد، باید کانون توجه سیاستگذاران و دولت مردان قرار گیرد. بر این اساس ، لازم است از طریق شناسایی مراکز اصلی جعل ، بشدت و با قاطعیت با آنان برخورد کرد. در پایان ، راهکارهای لازم را برای پیشگیری از جرم جعل و کاهش آن، ارائه می نماید.

• سلیمانی (۱۳۹۰) ” پژوهشی در جرم استفاده از سند مجعول “، در این مقاله کوشش شد افزون بر اشاره به پیشینه فقهی و تقنینی این جرم ، ضمن ارائه تعریفی از آن با رجوع به منابع مختلف، به ویژه رویه قضایی و مقایسه حقوق برخی کشورها ، خصوصاً انگلستان و فرانسه، عناصر، ارکان و شرایط لازم برای تحقق این جرم بررسی شود. نتایج نشان داد: ارکان، چارچوب و تعریف این جرم در نظامهای حقوقی کشورهای مختلف، تقریباً همسانی دارد.جرم استفاده از سند مجعول با توجه به رأی وحدت رویه شماره ۱۱۸۸ مورخ ۳۰/۳/۱۳۳۶ دیوانعالی کشور حتی نسبت به جاعل، جرمی مجزا به شمار می رود و اگر کسی هر دو را مرتکب شود، در خصوص او با رعایت تعدد جرم، حکم  می شود. استفاده و استعمال فعل مثبت مادی در قالب ارائه، انتشار و… است؛ از این رو، ترک فعل، حمل و نگهداری، دست به دست کردن، ترویج، مبادله به ذینفع در رویه قضایی کشور، جرم استفاده از سند جعلی به شمار نمی رود. با توجه به شرایط لازم برای تحقق جرم مذکور، استعمال اشیای مجعول از قبیل فیلم، نوار و هر شیئی که نوشته یا سند مکتوب شمرده نشود، از شمول تعریف جرم مذکور خارج است. استفاده با توجه به مطلق بودن جرم مذکور به انتفاع مادی و معنوی مرتکب یا شخص مورد نظر وی با نتیجه ضرری ارتباطی ندارد. در عنصر معنوی این جرم، صرفنظر از اثبات جعلی بودن سند باید علم مرتکب به جعلی بودن آن محرز شود و علم مرتکب به واقع امر یا خلاف واقع بودن مندرجات و محتویات سند، مطلقاً به منزله اثبات علم به جعلی بودن آن نیست. برای تحقق جرم استفاده از سند جعلی، سه شرط لازم است: الف) احراز ماهیت جعلی سند یا نوشته؛    ب)علم مرتکب به جعلی بودن سند؛ ج) احراز قابلیت ضرر سوء نیت عام، شرط تحقق جرم استفاده  از سند جعلی است؛ بنابراین اگر سند مجعول سهواً در بین اسناد متهم قرار گرفته و ابراز شده باشد، جرم تحقق نمی یابد. با توجه به سیاست کیفری در خصوص جرائم مانع، بهتر است قانون گذار حمل و نگهداری، داشتن سند مجعول، ترویج سند جعلی، دست به دست کردن و ابراز جعل را جرم معرفی کند. دادگاه باید در دادنامه به چگونگی استفاده از سند مجعول تصریح کند؛ چرا که اجمال در این باره ، موجب نقص دادنامه است.

• نصریان (۱۳۹۰)، ” آموزش عمومی حقوق ثبت اسناد و املاک و تأثیر آن بر افزایش شاخص های بهداشت حقوقی “، در این مقاله به مطالعه نقش فرهنگ سازی و آموزش عمومی جامعه در رابطه با قوانین و مقررات ثبتی و تأثیر آن بر شاخص های بهداشت حقوقی، تفاهم متقابل مردم و سازمان و نیز اشنایی با این اقدامات و مشکلات پرداخته شود و نهایتاً ارائه راهکارهای به منظور دستیابی به توسعه قضایی و همچنین گسترش استقرار بهداشت حقوقی. نتایج نشان داد: سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با فراگیر نمودن آموزش عمومی و نیز با عمل نمودن به عمده ترین وظیفه خود که همانا تثبیت حقوق مالکیت مردم و جلوگیری از تجاوز تداخل تزاحم تعارض به اموال عمومی است عرصه را بر متجاوزین به حقوق مردم تنگ که کمترین پیامدهای آن توسعه و استقرار بهداشت حقوقی در جامعه خواهد بود.

• پایان نامه کارشناسی ارشد در رشته حقوق جزا و جرم شناسی، آقای مجید شهریاری تحت عنوان بررسی و تحلیل جرائم اسناد سجلی که در سال ۱۳۷۶ در دانشگاه شهید بهشتی دفاع شده است. در بخشی از این تحقیق به جرم جعل شناسنامه که جزء اسناد سجلی محسوب می‌گردد اشاره شده و مباحث قانونی و حقوقی این موضوع مورد تحلیل قرار گرفته است.

• پایان نامه کارشناسی ارشد حقوق جزا و جرم شناسی آقای محمد تقی کاظم زاده فرنود، تحت عنوان استفاده از سند مجعول در حقوق جزای ایران، که در سال ۱۳۷۹ در دانشگاه آزاد اسلامی‌واحد تهران مرکزی دفاع شده است. این تحقیق صرفاً مباحث کلی مربوط به قوانین موضوعه استفاده از سند مجعول را مورد بررسی قرار داده است.

پایان نامه کارشناسی ارشد آقای حسین فتح آبادی تحت عنوان استفاده از سند مجعول که در سال ۱۳۷۲ در دانشگاه تربیت مدرس دفاع شده و این تحقیق نیز مباحث حقوقی مربوط به جعل اسناد و استفاده از سند مجعول را دنبال کرده است