معامله با سند مالکیت معارض

ماده پنج لایحه قانونی در مورد اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مصوب۵/۱۰/۱۳۳۳ اشعار می‏دارد: «دارنده سند مالکیت معارض مادام که تکلیف نهایی سند مزبور در دادگاه معلوم نشده، حق هیچ گونه معامله نسبت به آن ندارد ولی می‏تواند حقوق متصوره خود را به دیگری انتقال دهد.» و مطابق ماده ۶ همین لایحه قانونی؛ «کسی که طبق ماده فوق ممنوع از معامله است، هرگاه نسبت به ملک مزبور معامله نماید، پس از صدور حکم نهایی بر بطلان سند موخر التاریخ و با انقضاء مدت دو ماه و عدم مراجعه دارنده سندی که تاریخاً موخر است به محاکم، به جریمه نقدی معادل یک برابر بهای مورد معامله محکوم خواهد شد و نیز سردفتران اسناد رسمی هم که با وجود اخطار اداره ثبت در مورد سند مالکیت معارض، اقدام به ثبت معامله نمایند به انفصال ابد از شغل سر دفتری محکوم خواهد شد».

در اینجا برای ورود به بحث باید تعریفی از سند مالکیت معارض ارایه شود. قانون‏گذار در ماده ۳ لایحه قانونی موصوف به چنین کاری دست زده است. مطابق این ماده: «هرگاه طبق تشخیص هیأت نظارت[۱] نسبت به ملکی کلاً یا بعضاً اسناد مالکیت متعارض صادر شده باشد، خواه تعارض نسبت به اصل ملک باشد خواه نسبت به حدود یا حقوق ارتفاقی آن، سند مالکیتی که ثبت آن موخر است، سند مالکیت معارض نامیده می‏شود.»

بنابراین، اگر تاریخ ثبت دو سند مالکیت متفاوت باشد، آن که تاریخش موخّر است، سند مالکیت معارض است و اگر تاریخ ثبت دو سند، یک روز باشد؛ سند مالکیتی که شماره ثبت آن بیشتر «مأخر الثبت» است، سند معارض خواهد بود. درباره این گونه اسناد، هم اداره ثبت و هم دفاتر اسناد رسمی و هم دارنده سند مالکیت معارض «مأخر الثبت» وظایف و تکالیفی دارند.

 الف) وظایف اداره ثبت

طبق بند ۲ ماده ۳ لایحه قانونی موصوف و ماده یک آیین نامه اجرایی آن:

اولاً: ادارات و واحدهای ثبتی مکلفند به محض اطلاع از صدور اسناد معارض، مشخصات سند معارض و سند ثبت مقدم «مقدم الصدور» را طی بخشنامه‏ای به دفاتر اسناد رسمی حوزه خود ابلاغ نمایند.

ثانیاً: گزارش کار را به نحوی که هیچ گونه ابهامی در آن نباشد، به هیأت نظارت ارسال دارند.

ثالثاً: در صورتی که هیأت نظارت یا شورای عالی ثبت[۲] در تجدید رسیدگی وقوع تعارض را محرز بداند، اداره ثبت مکلف است مراتب را کتباً به دارنده سند مالکیت معارض «مأخر الثبت» ابلاغ و به او اخطار کند که ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ قانونی اخطاریه، به دادگاه عمومی محل وقوع ملک مراجعه و گواهی اقامه دعوی را به اداره ثبت محل تسلیم و رسید اخذ نماید.

رابعاً: در صورتی که دارنده سند مالکیت معارض ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ اخطاریه به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نکند و گواهی طرح دعوی را به اداره ثبت محل تسلیم و رسید اخذ ننماید و دارنده سند مالکیت مقدم، گواهی عدم طرح دعوی را از مراجع صالحه دریافت و در مدت مزبور تقدیم کند، اداره ثبت مکلف است که سند مالکیت معارض را نسبت به مورد تعارض ابطال و مراتب را در ستون ملاحظات ثبت ملک در دفتر املاک قید و به دارنده سند مالکیت مزبور و دفاتر اسناد رسمی حوزه خود پیرو بخشنامه‏های قبلی اعلام نماید و این تنها موردی است که اداره ثبت بدون حکم دادگاه رأساً سند مالکیت را باطل می‏کند.

خامساً: اگر به موجب رأی هیأت نظارت یا شورای عالی ثبت، موضوع تعارض منتفی گردد یا در میزان آن تغییری داده شود، اداره ثبت باید مراتب را در تعقیب بخشنامه نخستین به دفاتر اسناد رسمی آن حوزه ابلاغ نماید و طبق ماده یک آیین نامه اجرایی لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض در نقاطی که پاسخ استعلام به وسیله ماشینهای الکترونیکی تهیه می‏شود، به ماشین‏های مزبور نیز اطلاع لازم باید داده شود.

سادساً: طبق ماده چهار همان قانون، مادام که تکلیف نهایی معلوم نشده است، ادارات ثبت باید از صدور سند مالکیت جدید خودداری نمایند.

سابعاً: برابر تبصره ماده اول قانون افراز و فروش املاک مشاع، نسبت به ملکی که برای آن سند مالکیت معارض صادر شده است، تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد[۳].

ب) وظایف دفاتر اسناد رسمی

دفاتر اسناد رسمی پس از اطلاع از صدور سند مالکیت معارض حق ندارند معاملات مربوط به مورد آن را ثبت نمایند و در صورت تخلف و ثبت این قبیل معاملات، به دستور ماده ۶ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مصوب ۱۳۳۳، سردفتر متخلف، به انفصال ابد از شغل سردفتری محکوم خواهند شد؛ اما مطابق ماده ۴ لایحه یاد شده در مورد سند مقدم الصدور دفاتر اسناد رسمی می‏توانند معاملات مربوط به آن را ثبت نمایند ولی مکلفند که در متن سند قید کنند که نسبت به مورد معامله، سند معارض صادر شده است[۴].

تکالیف دارنده سند مالکیت معارض «مأخر الثبت»:

۱- دارنده سند مالکیت معارض باید از تاریخ ابلاغ اداره ثبت به او تا دو ماه به دادگاه ذی صلاح، دادخواست تقدیم و درخواست ابطال سند مالکیت مقدم الصدور را بنماید و گواهی تقدیم دادخواست را به اداره ثبت مربوطه تسلیم ورسید اخذ کندو الاّ درصورتی که دارنده سندمالکیت مقدم الصدورظرف همان مدت، گواهی عدم تسلیم دادخواست را به اداره ثبت ارایه نماید، اداره ثبت، سندمعارض راابطال خواهد کرد.

۲- دارنده سند مالکیت معارض تا زمانی که حکم نهایی بر ابطال سند مالکیت مقدم الصدور صادر نشده است، باید از معامله نسبت به مورد سند معارض خودداری کند و در صورت تخلف چنانچه حکم نهایی بر بطلان آن صادر شود یا دو ماه مدت مراجعه به دادگاه منتفی شود و ظرف آن مدت به دادگاه مراجعه نکرده باشد، به مجازات جریمه نقدی محکوم خواهد شد[۵].

جرم مندرج در ماده ۱۶ لایحه قانونی مارالبیان با توجه به دو نوع مجازات مقرره آن، جرمی جزایی انتظامی است.

جرم مندرج در ماده ۶ لایحه قانونی یاد شده، دارای سه رکن قانونی، مادی و معنوی است:

بند اول: رکن قانونی

ماده ۶ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مصوب ۱۳۳۳، رکن قانونی این جرم را تشکیل می‏دهد.

بند دوم: رکن مادی

برای تحقق رکن مادی این جرم، شخص مرتکب باید اولاً اقدام به­ انجام معامله یا ثبت معامله نسبت به ملکی نماید که راجع به آن سند مالکیت معارض صادر شده است؛ به تعبیر حقوقی، یک فعل مثبت مادی انجام دهد. ثانیاً زمانی مبادرت به انجام فعل یاد شده نماید که حکم نهایی بر ابطال سند مالکیت مقدم الصدور صادر نشده باشد. منظور از حکم نهایی، مطابق تبصره ماده ۲۲ قانون ثبت عبارت از حکمی است که به واسطه طی مراحل قانونی و یا به واسطه انقضای مدت اعتراض و استیناف و تمیز دعوایی که حکم در آن موضوع صادر شده از دعاوی مختومه محسوب شود[۶].

حکم نهایی، بر مبنای سیستم موجود حکمی است که مراحل اعتراض و تجدید نظر را طی کرده و یا به علت انقضای موعد قانونی آنها، نهایی شده باشد[۷]. یا اینکه دو ماه مدت مراجعه به دادگاه صالحه منقضی شود و شخص مرتکب، ظرف آن مدت به دادگاه مراجعه نکرده باشد و در غیر این صُوَر، چنانچه حکم نهایی ابطال سند مالکیت مقدم الصدور صادر شده باشد یا مدت دو ماه مقرر منقضی نشده باشد یا اینکه در ظرف مدت مقررّه دارنده سند مالکیت معارض به دادگاه مراجعه کرده باشد، اقدام دارنده سند مالکیت معارض به انجام معامله و اقدام سردفتر اسناد رسمی به ثبت چنین معامله‏ای، منع قانونی نداشته و ندارد و این گونه موارد ازشمول ماده ۶ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض خارج است. با توجه به این مباحث نتیجه می‏گیریم که «زمان» در تشکیل رکن مادی این جرم نقش اساسی و محوری دارد.

بند سوم: رکن معنوی

این جرم، جرمی عمدی است که نیاز به سوء نیت دارد؛ به تعبیر دیگر شخص مرتکب باید بداند و آگاه باشد که معامله‏ای را که انجام می‏دهد یا ثبت می‏کند خلاف قانون و نامشروع است[۸].

[۱] – یکی از هیأت‏های مهمی که برای رسیدگی به کلیه اختلافات و اشتباهات مربوط به امور ثبت اسناد و املاک در اداره ثبت تشکیل می‏گردد، «هیأت نظارت»است. این هیأت تشکیل می‏شود از دو قاضی به علاوه مدیر کل ثبت منطقه یا قائم مقام او. دو قاضی عضو هیأت در حال حاضر از میان قضات عالی ترین دادگاه مرکز استان که عبارت است از دادگاه تجدید نظر استان، پیشنهاد و توسط رییس قوه قضاییه انتخاب می‏شود. عضو علی البدل هیأت نظارت ممکن است از میان کارمندان اداره ثبت مرکز استان یا قضات دادگستری مرکز استان انتخاب شوند. (ماده ۶ اصلاحی سال ۵۱ قانون ثبت با مقارنه آن با قوانین موضوعه فعلی کشور.)

[۲] – دومین هیأت مهمی که در سازمان ثبت اسناد و املاک تشکیل می‏شود، «شورای عالی ثبت» است که به منظور تجدید نظر از آرای غیر قطعی هیأت نظارت و ایجاد وحدت رویه از دو قاضی دیوان عالی کشور به انتخاب رییس قوه قضاییه و حسب مورد مدیر کل ثبت املاک یا مدیر کل امور اسناد تشکیل می‏شود. (ماده ۲۵ مکرر قانون ثبت مصوب ۱۳۵۱ و تبصره ۴ ماده ۲۵ قانون ثبت با مقارنه آنها با قوانین موضوعه فعلی کشور)

[۳] – غلامرضا، شهری، همان منبع، ص.۱۱۰-۱۰۹

[۴] – همان، ص.۱۱۰

[۵] – همان­، ص.۱۱۰

[۶] – محمد، زارعی، همان منبع، ص.۷۸

[۷] – غلامرضا، شهری، همان منبع، ص.۱۱۰

[۸] – محمد، زارعی، همان منبع، ص.۷۸