بخواهد.مستاجر نیز وظیفه دارد که مال دیگری را به قهر در تصرف نگیرد و اکنون که پیمانی آن دو را به هم مربوط نمی سازد، بیدرنگ مورد اجاره را به مالک بسپارد.پس دادگاهی که حکم به تخلیه می دهد عدالت را اجرا می کند. در ماده ۹ قانون، که در واقع مهمترین حکم قانون ۱۳۶۲ است چنین می خوانیم : « در مواردی که دادگاه تخلیه ملک مورد اجاره را ، به لحاظ کمبود مسکن ، موجب عسر و حرج مستاجر بداند و معارض با عسر و حرج موجر نباشد، می تواند مهلتی برای مستاجر قرار بدهد».

لیکن توجه به چند نکته ضروری است :

۱)  مقصوداز«عسروحرج »به لحاظ کمبود مسکن ، این نیست که مستاجرتوانایی یافتن مسکن دیگری رانداشته باشدوبدون سرپناه بماند .عسروحرج مفهومی میانه آسانی وعدم توانایی دارد؛امری که به سختی میسر است وباعث فشاروتنگنای نامتعارف می شود.

۲)  دراثبات عسروحرج مستاجرمدعی است وبایستی وضع ویژه خود وفشاری را که اجرای حکم تخلیه بر او وارد می سازد اثبات کند. ولی، جایی که موجر ، در برابر ادعای مستاجر ، به عسر و حرج خود در صورت خودداری از تخلیه استناد می کند، مدعی محسوب می شود.

۳)    عسروحرج مفهوم عرفی و نوعی است؛بدین بیان که دادرس باید احراز کند،آیا آنچه مورد استناد قرار می گیرد موجب فشار و دشواری است یا نه؟پس،انسانی زودرنج و کم طاقت نمی تواند وضع روانی خاص خود را مانع اجرای حکم بداند.با وجود اینکه، بایستی شرایط زندگی مدعی را درنظر گرفت.برای مثال، برای مستاجری که توان اجاره دادن محدودی دارد و از داشتن فرزندی فلج و عقب افتاده رنج می برد،تلخی و دشواری از دست دادن سرپناه خانوده همانند توانگری سالم و فعال نیست.

بدین ترتیب، باید انسانی متعارف را که درشرایط خاص مدعی قرار گرفته است، معیار تمیز عسروحرج قرارداد:درجه شدت فشار و مضیقه را معیار نوعی«انسان متعارف» معین می کند، لیکن رسیدگی به شرایط نسبی و شخصی در هر دعوی خاص انجام می شود.

۳-۶-  تزاحم دو عسروحرج

عسروحرج مستاجر در صورتی مانع از اجرای حکم تخلیه می شود که با عسروحرج موجر برخورد نکند. در صورت تزاحم این دو ضرورت، چون هیچکدام را بر دیگری نمی توان ترجیح داد ، باید از آن گذشت و به قاعده عمومی بازگشت (اذا تعارضا تساقطا). در فرض ما، قاعده اجرای عدالت (حکم دادگاه) است.

ولی، این سوال باقی می ماند که، اگر عسروحرج یکی از آن دو (موجر و مستاجر) شدیدتر از دیگری باشد، آیا بایستی پرهیز از ضرر شدیدتر ر ا مقدم داشت؟

در این حالت، هر گاه مضیقه مالک شدیدتر باشد، بیگمان باید وضع اورا که بااجرای قواعد عمومی سازگار است  مقدم داشت. پس، باید وضعی را تحلیل وبررسی کرد که عسروحرج شدیتر است. مستاجر در این وضعد است که باید دید آیا شدت عسروحرج مستاجر می تواند مانع از اجرای حکم شود یا به هنگام تعارض با ضرر موجر بایستی بدان بی اعتنا ماند؟

از نظر اجرای قواعد و ظاهر ماده ۹ ،بنظر می رسد که عسروحرج موجر ، همین اندازه که محقق شود واز حد متعارف بگذرد ، مانع اجرای حکم را از بین می برد واصل حمایت کننده از مستاجر را ساقط می کند. با وجود این، انصاف فرمان می دهد که ، اگر محروم ماندن از انتفاع مورد اجاره به واقع از طاقت موجر بیرون نباشد، به مستاجر مهلتی داده شود. منتها ، این مدت را بایست کوتاهتر معین کرد. این ندای انصاف بی گمان در روان دادرس اثر می گذارد و اورا به انعطاف وا می دارد.وانگهی ،چنان که گفته شود ، ماده ۲۷۷ ق. م. می تواند مستندی برای پاسخ دادن به این ندای ملکوتی شود. به بیان دیگر، تساقط دو عسروحرج مانع از اجرای ماده۲۷۷ و دادن «مهلت عادله» نیست.

۳-۷- موارد مربوط به نظم عمومی: تاخیر صدور حکم

اجرای حکم تخلیه گاه با نظم عمومی برخورد پیدا می کند و آثار آن از مرز تعارض با منافع خصوصی فراتر می رود. در این موارد خاص، قانونگذار نمی تواند سرنوشت نفع عموم را به تصمیم شکننده دادرس واگذارد و مایل است خود در آن دخالت کند، گاه با حکم قاطع تخلیه را به تاخیر می اندازد و گاه بر مهلت متعارف قضایی می افزاید. در قانون اصلاح تبصره ۱ مصوب ۲۸/۶/۱۳۶۴ ماده ۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳/۲/۱۳۶۲ مجلس شورای اسلامی، که در ۲۴/مهر/۱۳۶۵ به تصویب رسید، از شیوه ی اخیر پیروی شده است:

ماده واحده: تبصره ۱ مصوب ۲۸/۶/۱۳۶۴ ماده ۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳/۲/۱۳۶۲ مجلس شورای اسلامی به شرح ذیل اصلاح می گردد:

تبصره ۱- در مواردی که دادگاه صدور حکم تخلیه اماکن‌آموزشی و دولتی و مورد اجاره مهاجرین جنگی و رزمندگان را به‌علت کمبود جای مناسب عسر و حرج تشخیص دهد دادگاه موظف‌است تا رفع عسر و حرج به مدت پنج سال از تاریخ ۲۸/۶/۱۳۶۴ ازصدور حکم خودداری کند و مستأجرین اماکن آموزشی و دولتی‌مکلفند ظرف این مدت جهت رفع کمبود اماکن تدابیر لازم اتخاذنمایند. این قانون از تاریخ تصویب لازم الاجراء است‌.»

منتها، چنانکه ملاحظه می شود، قانون دادگاه را موظف کرده است که از صدور حکم خودداری کند، در حالی که در موارد عادی، عسر و حرج اجرای حکم را به تاخیر می اندازد نه صدور آن را، این انحراف از قاعده، شاید به دلیل جلوگیری از اضطرابی باشد که صدور حکم به بار می آورد.

نگاهی به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶

قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ در ۱۳  ماده تنظیم یافته است. به موجب ماده ۱ این قانون، قراردادهای اجاره ای که از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون (۲/۷/۱۳۷۶) منعقد  می شوند در شمول آن قرار می گیرند، حال آنکه ماده ۱۱  قانون فوق می گوید، از تاریخ تصویب قانون (۲۶/۵/۱۳۷۶) قراردادهای اجاره، تابع قانون موصوف می باشند.تفاوت در تاریخ فوق، یک ماه و پنج روز است. با توجه به ماده۲ قانون مدنی که می گوید: «قوانین ۱۵ روز پس از انتشار، در سراسر کشور لازم الاجرا است؛ مگر آنکه در خود قانون ترتیب خاصی برای موقع اجرا مقرر شده باشد». باید تاریخ ۲/۷/۱۳۷۶ را ملاک قرارداد، زیرا قانون مدنی در این خصوص یک قاعده عام و در ارتباط با نظم عمومی را بیان می کند.

خوشبختانه پراکندگی در قوانین موجر و مستأجر از میان رفته و با تصویب قانون ۱۳۷۶ کلیه اماکن استیجاری – اعم از تجاری، مسکونی، دانشجویی و غیره –  تابع قانون ذکر شده می باشند.

قانون سال ۱۳۷۶ یک قانون غیره آمره است، زیرا اشاره بر آن دارد که برای رسیدگی به روابط موجر و مستأجر و اختلافات ناشی از آن، می توان به قانون مدنی و قانون ۱۳۷۶ و شرایط مقرر بین طرفین مراجعه کرد.

قراردادهای اجاره کتبی (اعم از رسمی یا عادی)، تابع قانون سال ۱۳۷۶ می باشند. در این قانون، ذکری از روابط استیجاری به صورت شفاهی به میان نیامده است (در قانون سال ۱۳۵۶ و قانون سال ۱۳۶۲ رابطه استیجاری به صورت شفاهی معتبر می باشد)؛ لذا هرگونه تصرف بر حسب تراضی شفاهی طرفین و همچنین، هرگونه صلح منافع از طرف مصالح به متصالح به صورت شفاهی، به علت نقص در شرایط شکلی، عنوان رابطه استیجاری نداشته، و دادگاه نمی تواند به این گونه اختلافات رسیدگی کند و مشمول قانون سال ۱۳۷۶ نمی باشند.

اساس بدعتگذاری در روابط موجر و مستأجر، در ماده ۳ به چشم می خورد؛ یعنی تخلیه ظرف یک هفته پس از انقضای مدت اجاره، اعم از آنکه ملک تجاری باشد یا مسکونی. برخلاف قانون سال ۱۳۵۶ که انقضای مدت اجاره در قرارداد، موجبی برای تخلیه به حساب نمی آمد و همان طوری که قبلا اشاره گردید، ذکر مدت در قرارداد اجاره برای اماکن تجاری، طبق قانون سال ۱۳۵۶ صرفا جنبه صوری داشته و به لحاظ رعایت ماده ۴۶۸ قانون مدنی صورت می گرفت.

در ماده ۳ قانون سال ۱۳۷۶ برای تخلیه ارائه دادخواست لازم نیست و تقدیم درخواست، کافی است. بدیهی است که درخواست یا تقاضای تخلیه درمورد اسناد رسمی به دایره اجرای ثبت، و در مورد قرارداد عادی اجاره، به مقام قضائی صالح ارائه می گردد.