قانون تملک آپارتمان ها برای اداره بهتر ساختمان هایی که بیش از سه واحد دارند آنها را موظف به تشکیل مجمع عمومی و تعیین مدیر یا مدیرانی از داخل مجموعه یا خارج از آن توسط مجمع عمومی مالکین نموده است و امور مربوط به نحوه انتخاب مدیر، وظایف و تعهدات مدیر و امور مربوط به مدت مدیریت و سایر موضوعات مربوطه را به آیین نامه این قانون ارجاع داده است.[۷] مجمع عمومی مالکین تصمیمات اصلی و خط مشی کلی راجع به اداره کردن ساختمان را اتخاذ می کند و مدیر اجرا کننده این تصمیمات است.

وظیفه مجمع را نیز ماده ۱۱ آیین نامه بدین صورت بیان داشته است: «مجمع عمومی شرکا دارای وظایف و اختیارات زیر می باشند:

الف – تعیین رئیس مجمع عمومی.

ب – انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی اعمال آنها.

پ – اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان.

ت  – تصویب گزارش مربوط به درآمد و هزینه های سالانه.

ث – اتخاذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای امور مربوط به حفظ و نگهداری و تعمیر بنا.

ج – تفویض اختیار به مدیر یا مدیران به منظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان».

همانطور که ملاحظه می شود جلسات مجمع برای سرنوشت ساختمان و ساکنین از اهمیت بالایی برخوردار است و به تأخیر افتادن آن گاهی می تواند به ساکنین و ساختمان لطمه وارد آورد و از طرفی ماده ۸ آیین نامه رسمیت جلسه مجمع را با حضور مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی یا نماینده آنان دانسته است که این قسمت، شباهت زیادی با شرکت های سهامی دارد؛[۸] با توجه به قانون تملک آپارتمان ها ممکن است در ساختمانی ۸ واحده ۱ واحد آن ۱۶۰ متری ۳ واحد آن ۸۰ متری و ۴ واحد آن ۵۰ متری باشد که جمع قسمت اختصاصی ۶۰۰ متر خواهد بود در این صورت با حضور مالک واحد ۱۶۰ متری و دو مالک آپارتمان ۸۰ متری که تشکیل دهنده ۳ واحد از ۸ واحد ساختمان هستند، جلسه رسمیت یافته و تصمیمات این عده که به اکثریت عددی ساکنین نمی رسند درباره ساختمان لازم الاجرا خواهد بود. همچنین است راجع به رسمیت یافتن جلسات مجمع. در آپارتمان ها، عده ای از ساکنین که دارای مالکیت بیشتری می باشند با عدم حضور در جلسات، باعث به تأخیر افتادن جلسه رسمی مجمع برای اموری که نیاز به تصمیم گیری فوری دارد، می شوند.

بخش چهارم -ضمانت اجرا

البته گفتنی است که مطابق تبصره ماده مذکور در صورت عدم حصول اکثریت مندرج در این ماده، جلسه تا دو بار به مدت پانزده روز تمدید که در جلسه سوم و به عبارتی در دفعه دوم تصمیمات جلسه اخیر با تصویب اکثریت عده حاضر معتبر خواهد بود که این خود یک نوع ضمانت اجراست ولی در این حالت این عده امکان به تأخیر انداختن جلسه را به مدت یک ماه دارند که این گذشت زمان می تواند لطمه ای به ساختمان و ساکنین در موارد ضروری و فوری وارد آورد.

با اثبات قصور این اشخاص خواه با قصد اضرار خواه با بی احتیاطی و اهمال در حضور نیافتن در جلسه و اثبات ورود ضرر به ساکنین از عدم حضور آنان در جلسه می توان در صورتی که سه جلسه گذشته باشد، با استناد به ماده ۱ قانون مسؤولیت مدنی، خساراتی که از عدم حضور این گروه به ساختمان و ساکنین وارد شده را دریافت نمود و در صورت اثبات این قضیه که آنها قصد سوء استفاده از حق خود را دارند و تصمیم گیری باید فوراً صورت گیرد با استناد به اصل ۴۰ ق.ا می توان قبل از اینکه جلسه دو مرتبه تمدید شود، آنها را مجبور به حضور و تشکیل جلسه کرد و در صورت عدم امکان، جلسه را با حضور اکثریت حاضر قبل از تمدید جلسات، تشکیل داد و تصمیمات لازمه را با حضور اکثریت عددی اتخاذ نمود. اصل ۴۰ ق.ا، قاعده لاضرر[۹] و قاعده منع سوء استفاده از حق به این حکم صحه می گذارند. البته همانطور که قبلاً هم گفته شد استناد به اصول حقوقی و اصل ۴۰ ق.ا قابل تأمل است.

اگر برای این موضوع ضمانت اجرایی قائل نباشیم و ماده ای کلی برای سوء استفاده از حق وضع نکنیم می توان برای این موضوع این ماده قانونی را پیشنهاد داد:

«با اثبات فوریت در تصمیم گیری درباره ساختمان می توان جلسه مجمع را با اکثریت عددی تشکیل داد و تصمیمات مربوطه راجع به آن موضوع خاص را اتخاذ نمود.

–        تبصره اثبات قصور در غیبت و تعویق انداختن تشکیل جلسه ایجاد مسؤولیت می نماید».[۱۰]

بخش پنجم – سو ء استفاده از حق مالکیت با ایجاد سر و صدا در قسمت های اختصاصی

از آنجا که سکوت و آرامش در زندگی انسان از امور بسیار مهم است و اصولاً افراد در پی کسب این آرامش می کوشند، بر هم خوردن این آرامش توسط دیگران می تواند خیلی آزار دهنده باشد. از آنجا که بشر به ناچار در ساختمان هایی که مشتمل بر چندین واحد است سکونت می یابد این آرامش بسیار شکننده تر شده است. دویدن در یک واحد مستقل ویلایی چه در داخل منزل و چه در راهرو ها باعث سلب آسایش همسایه نمی شود. اما این موضوع در آپارتمان نشینی بسیار متفاوت است. گاهاً در بعضی ساختمان ها مشاهده می شود که با راه رفتن متعارف ساکنین طبقه فوقانی صدای آن به طبقه تحتانی نیز می رسد، که ناگزیر از تحمل آن خواهیم بود؛ به عبارتی انسان در این زندگی صنعتی و ماشینی ناگزیر از تحمل برخی محدودیت ها و ضرر ها و مسائلی که برهم زننده آسایش هستند، می باشد. ولی تحمل دویدن یا محکم بستن در آپارتمان و یا صدای بلند وسایل صوتی، صدای مراسم های خانوادگی، جشن و سوگواری و بدرقه میهمانان در راهروها در ساعات استراحت یا خواب افراد یا جابجا کردن وسائل واحد فوقانی، آن هم با این شرایط معماری که بیان شد غیر ممکن و غیر متعارف است و مورد پسند عرف نیست و باعث بروز اختلافات و درگیری هایی بین ساکنین می شود. در این بین جالب اینجاست که هنوز نیز برخی به ضرب المثل چهار دیواری اختیاری استناد می کنند که البته می تواند مصداقی از اعتقاد به اطلاق حق نیز باشد فرضاً به این صورت بیان می شود که بنده در آپارتمان خودم آزاد هستم هر عملی انجام دهم و به عبارتی هر طور که مایلم حق مالکیت خود را  اعمال می کنم که حتی در لوای آن به آزار رسانی به همسایه خود می پردازند و یا اگر قصد اضرار نیز نداشته باشند با این اعمال غیر متعارف، خواسته یا ناخواسته باعث سلب آسایش و آرامش همسایگان خود می شوند چه در آپارتمان مسکونی خود و چه در راهروها به بهانه اینکه او نیز در مشاعات سهیم است، اجازه هرگونه عملی را دارد، باعث سلب آسایش همسایگان شده و در واقع اعمال حق مشاعی یا اختصاصی خود را وسیله اضرار به غیر قرار می دهند. حال باید دید که این مسأله چگونه قابل حل است. [۱۱]

برخی راجع به ضمانت اجرای این مورد چنین آورده اند که: «طبق قانون مجازات اسلامی اگر آلودگی صوتی اعم از صدای تلویزیون یا ضبط صوت و . . . آنقدر بلند باشد که باعث اذیت و آزار دیگران بشود، شامل قوانین ممانعت از حق شده و با شکایت شاکی خصوصی قابل پیگیری قانونی است. البته در قانون ما عنوان مجرمانه ای در این خصوص با عنوان مزاحمت پیش بینی نشده است ولی از باب ضرر و زیان شاکی می تواند مطالبه خسارت کند». در حالی که در هیچ کجای قانون مجازات اینچنین به صراحت از این موضوع سخنی به میان نیامده، همچنین این موضوع به نظر نمی تواند تحت عنوان ممانعت از حق[۱۲] باشد.

ضمانت اجرا

تقریباً هر جامعه ای صداهای افراط آمیز و غیر متعارف و غیر ضروری را توسط احکام و قوانین ممنوع کرده است و خیلی ها زمان خاصی را به عنوان زمان های سکوت مانند شب و ساعاتی از روز های آخر هفته را معین کرده اند. بعضی صداها در بعضی مواقع و بعضی مکان ها مجاز و در زمان و مکان های دیگر غیر مجاز اعلام شده است خیلی از شهرها در آمریکا از دستگاه های مخصوصی  برای محدودیت صدا و اندازه گیری آن استفاده می کنند یا در بعضی دیگر مثلاً در حکمی در آکسفورد می سی سی پی صدای ممنوعه اینگونه توصیف شده است هرگونه صدای بلند غیر متعارف و آزار دهنده و غیر ضروری. یا در بعضی شهر ها از عبارات صدای خشن[۱۳] و بلند و آزار دهنده اعصاب [۱۴] استفاده می شود.[۱۵] در حقوق برخی کشورها این موضوع مشاهده شده که علاوه بر تعیین زمان برای ممنوعیت صداهای بلند و مغایر آرامش، برای تعیین دقیق این مزاحمت ها از اندازه گیری صدا نیز بهره برده اند و فرضاً نصب دستگاه های پر سر و صدا در داخل منازل که مغایر آسایش منطقه خود باشد تخلف محسوب می شود و دستگاهی بیش از حد پر سروصدا محسوب شود از ساعت ۷ صبح تا ۷ شب در همان روز بطور مداوم سرو صدایی بیش از ۵۲ دسیبل و از ساعت ۱۰ شب تا ۷ صبح بیش از ۴۵ دسیبل ایجاد کند یا برای ساخت و سازهای ساختمانی محدودیت های زمانی دقیقی وضع کرده است که این قانون مربوط است به جنوب استرالیا.[۱۶]

متأسفانه در قانون تملک آپارتمان ها قانونگذار برای این امر پیش بینی ای ننموده است ولی با بهره گرفتن از دیگر قوانین می توان به نتایجی رسید. اولین ضمانت اجرایی که این موضوع دارد جلوگیری از ادامه مزاحمت ها با استناد به ماده ۱۳۲ قانون مدنی که می گوید: «کسی نمی تواند در ملک خود تصرفی کند که مستلزم تضرر همسایه شود مگر تصرفی که به قدر متعارف و برای رفع حاجت یا ضرر از خود باشد». همچنین اصل ۴۰ قانون اساسی و ماده ۱ قانون مسئولیت مدنی است که می تواند مستندی بر ممانعت از این امر باشد. البته به نظر با اصل چهل قانون اساسی مواردی را می توان کنترل کرد که با قصد اضرار صورت گرفته باشد؛ چرا که مفهوم این اصل بر منع سوء استفاده از حق با قصد اضرار است.

همچنین با دیگر مواد مربوط می توان جلوی این مزاحمت را گرفت که به شرح ذیل می باشند. حق سکونت با آرامش از جمله آثار حق مالکیت بر آپارتمان است بر هم زدن این آرامش می تواند مطابق ماده ۱۶۰ ق.آ.د.م[۱۷] که بیان می دارد: «دعوای مزاحمت[۱۸] از حق عبارت است از: دعوایی که به موجب آن متصرف مال غیر منقول درخواست جلوگیری از مزاحمت کسی را می نماید که نسبت به متصرفات او مزاحم است بدون اینکه مال را از تصرف متصرف خارج کرده باشد»، از مزاحم تحت عنوان مزاحم به علت مزاحم شدن نسبت به متصرفاتش طرح دعوی نماید؛ چرا که بعضاً حتی پیش می آید این مزاحمت ها به حدی آزار دهنده است که مزاحم شونده را وادار به ترک آپارتمانش می کند؛ لذا طرح دعوی تحت این عنوان صحیح می باشد.

در این مورد اگر متخلف با سوء نیت این اعمال را انجام داده باشد و در واقع عناصر تشکیل دهنده مسؤولیت جزایی موجود باشد، می توان علیه مزاحم با استناد به ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی نیز تحت عنوان مزاحمت از حق خواستار به مجازات رسیدن مزاحم نیز شد. در صورت اثبات مزاحمت مالک آپارتمان یاد شده در دادگاه، نامبرده به مجازات یک ماه تا یک سال حبس محکوم می شود. بدیهی است بر اساس ماده ۶۹۳ قانون مجازات، در صورت تجدید مزاحمت، بعد از اجرای حکم قبلی و محکومیت مجدد بعدی، علاوه بر رفع مزاحمت، به حبس از شش ماه تا دو سال محکوم خواهد شد.

نکته ای که ذکر آن در اینجا لازم است این است که در خصوص اعمال مجازات مقرر در ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی، رویه حاکم بر دادگاه ها با توجه به بند ۲ ماده ۳ قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین (مصوب ۱۳۷۳) اصولاً و غالباً به جای حبس، حکم به جزای نقدی صادر می گردد. اما با عنایت به مجازات ماده ۶۹۳ قانون مجازات اسلامی، اعمال بند ۲ ماده ۳ قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین، امکان پذیر نیست. یعنی در صورت تکرار مزاحمت یا ممانعت از حق یا تصرف عدوانی، محکوم علیه الزاماً به حبس محکوم می گردد.

همچنین باید گفت که این مسأله به کل ساختمان مربوط نمی شود که اقدامی از سوی مدیر ساختمان قابل تصور باشد، بلکه موضوع مربوط است به واحدی که موجب سلب آرامش آن طبقه می شود.

برای پیش گیری از این اختلافات یا تکمیل قانون تملک آپارتمان ها می توان موادی را به این موضوع اختصاص داد و همچنین با تعیین ساعت و روز، آن را مقید کرد. در واقع با تعیین ساعت و روز از محدودیت های مالکانه نیز کاسته می شود به این صورت که بالاخره صدا در حد متعارف خود، در آپارتمان های امروزی امری اجتناب ناپذیر است و نمی توان بطور کلی مانع آن شد از طرفی با مقید کردن آن به زمان، به آن نظم داده و مالک در هر ساعتی مجاز به آن امر در زمان دیگر نخواهد بود فرضاً داشتن جشن و مراسمی از این قبیل و سرو صداهای ناشی از آن در ساعاتی قابل تحمل و اجتناب ناپذیر است و نمی توان حقوق مالکانه را بی اندازه محدود کرد ولی ادامه آن در ساعات استراحت می باید ممنوع باشد و مالک نمی تواند از حق مالکیت خود سوء استفاده کرده و فرضاً در نیمه شب مراسم جشن برگزار کند. در واقع باید گفت این امر خارج از حد متعارف است.

سو ء استفاده از حق مالکیت با ایجاد سر و صدا در قسمت های مشترک

حال این عمل نه در آپارتمان شخصی بلکه در مشترکات ساختمان صورت می گیرد فرضاً در راهروها و یا در حیاط ساختمان با ایجاد صدا های نامتعارف باعث ایجاد مزاحمت برای دیگر ساکنین می شوند.

ضمانت اجرا

با توجه به اینکه اینگونه ساختمان ها که بعضاً دارای واحدهای متعددی می باشند از مکان های عمومی محسوب می شوند و سر و صدای نامتعارف در این بخش ها می تواند تقریباً باعث آزار همه ساکنین می شود، لذا در صورت اجتماع شرایط متشکله جرم به نظر می تواند برابر ماده  ۶۱۸[۱۹] قانون مجازات اسلامی موضوع جرم بر ضد آرامش افراد تلقی می شود و مدیر ساختمان به نمایندگی از جانب مالکین آپارتمان ها می تواند از او در دادسرای عمومی شکایت کند.[۲۰]

همچنین در صورتی که عناصر متشکله جرم کامل نبود می توان همانند ضمانت اجرای ایجاد سر و صدا در قسمت های اختصاصی، با استناد به اصل ۴۰ ق.ا، ماده ۱۳۲ ق.م، ماده ۱ ق.م.م و ماده ۱۶۰ ق.آ.د.م بر علیه مزاحم دادخواست حقوقی داد.