بند اول: رکن قانونی

نظر به اینکه در ماده ۲۸ قانون ثبت که قبلا از آن سخن به میان آمد تصریح شده است که مرتکبین­ جرم یاد شده به مجازات خیانت در امانت و خائنین در امانت محکوم می‏شوند باید اذعان­ داشت که ماده ۶۷۴ قانون مجازات اسلامی راجع به جرم خیانت در امانت به معنی اعم می‏باشد­- با ماده ۲۸ مارالبیان مجتمعاً رکن قانونی جرم ثبتی «اسناد و املاک» مبحوث ‏عنه را تشکیل می‏دهند.

بند دوم: رکن مادی

رکن مادی جرم مندرج در ماده ۲۸ قانون ثبت از دو جزء تشکیل شده است:

الف) فعل منفی (ترک فعل)

رکن مادی اکثر جرائم را فعل مثبت مادی تشکیل می‏دهد. به تعبیر دیگر غالب جرائم با انجام یک سری اعمال مثبت مادی محقق می‏گردند. این موضوع به خصوص در مورد جرائم علیه اموال و مالکیت و به ویژه در جرم خیانت در امانت صادق است. به طوری که صور خاصه رکن مادی جرم اخیر الذکر که عبارت از استعمال، تصاحب، تلف و مفقود کردن است، همگی اعمال مادی مثبت فیزیکی‏اند. اما علی رغم همه این مسائل و پیش بینی مجازات جرم خیانت در امانت برای مرتکبین جرم موضوع ماده ۲۸ قانون ثبت، فعل منفی و به تعبیر حقوقی دیگر، ترک فعل یکی از اجزای اساسی رکن مادی جرم یاد شده را تشکیل می‏دهد[۱]. این ترک فعل (فعل منفی) در قالب ندادن عرض حال اعتراض بر ثبت یا حقوق ارتفاقی و یا تعقیب ننمودن دعاوی مطروحه در این موارد، توسط متولی­ یا نماینده اوقاف یا ناظر یا موقوف علیهم در مورد املاک وقف یا متصدی حبس و محبوس­ لهم در مورد املاک حبس یا وصی یا ناظر ثلث در مورد املاک ثلث باقی متجلی می‏گردد. توضیح، آن که همان طور که گفته شد قانون ثبت و آیین نامه اجرایی آن برای ثبت املاک وقف، حبس و ثلث باقی و همچنین اعتراض بر ثبت در مورد چنین املاکی و همچنین راجع به ثبت حقوق ارتفاقی و اعتراض بر ثبت حقوق ارتفاقی املاک مسبوق الاشاره ترتیبات خاصه قانونی را پیش بینی نموده است که انجام آن به عهده افراد ذی صلاح تعیین شده توسط قانونگذار، یعنی متولی یا نماینده اوقاف یا ناظر یا موقوفٌ علیهم در مورد املاک وقف، متصدی حبس یا محبوس لهم در مورد املاک حبس و وصی یا ناظر در مورد املاک ثلث باقی می‏باشد. حال چنانچه اینان به وظایف قانونی خود مندرج در ماده ۲۷ قانون ثبت و آیین نامه اجرایی آن عمل نکنند و در این خصوص ترک فعل نمایند با جمع دیگر شرایط مقرره قانونی مرتکب جرم مندرج در ماده ۲۸ قانون ثبت شده‏اند.

ب: تبانی

دومین جزء رکن مادی جرم مندرج در ماده ۲۸ قانون ثبت، تبانی است. به ­تعبیر دیگر، برای اینکه رکن مادی جرم مذکور تکمیل گردد، باید ترک فعل امانت داران املاک وقف، حبس و ثلث باقی با تبانی با متقاضیان ثبت املاک مذکور صورت گرفته باشد. به تعبیری جامعتر «برای اینکه جرم خیانت در امانت در این خصوص تحقق یابد لازم است که عمل با تبانی قبلی صورت گرفته باشد[۲].»

تبانی که در لغت به معنی «با یکدیگر قراری نهادن، نهانی پیمان بستن[۳]» است، اساس و پایه‏اش نفس «توافق» می‏باشد که الزاماً و لابد باید وجود آن اثبات گردد. فایده عملی اثبات تبانی متولی یا نماینده اوقاف یا ناظر یا موقوفٌ علیهم در مورد املاک وقف یا متصدی حبس و محبوس لهم در مورد املاک حبس یا وصی یا ناظر در مورد املاک ثلث باقی با متقاضیان ثبت، این است که در صورت اثبات چنین امری، مجرمیت افراد و اشخاص یاد شده مسلم و یقینی فرض می‏شود و خیانت در امانت آنها در املاک مورد امانت مسجل و هویدا تلقی می‏گردد. توضیح آن که اشخاص یاد شده امین املاک وقف، حبس و ثلث باقی محسوب می‏شوند و امین، مطابق قوانین و مقررات موضوعه مملکتی باید نهایت سعی و تلاش خود را در حفظ و حراست از املاک مورد امانت بنماید. حال چنانچه اشخاص مذکور خیانت را بر امانت ترجیح دهند و با تبانی با متقاضیان ثبت به تکالیف و وظایف قانونی خود که در این جا دادن عرض حال اعتراض بر ثبت و حقوق ارتفاقی و تعقیب دعاوی مطروحه در این خصوص است، عمل ننمایند، مطابق ماده ۲۸ قانون ثبت مجرم محسوب گردیده و به مجازات جرم خیانت در امانت و خائنین در امانت محکوم می‏شوند. نکته بسیار مهمی که در خصوص تبانی در جرم مندرج در ماده ۲۸ قانون ثبت باید یادآوری نمود این است که در تبانی، توافق حداقل دو نفر برای ارتکاب جرم ضروری است و معمولاً تمام کسانی که در جرمی با هم تبانی نموده باشند با در نظر گرفتن سایر شرایط و ضوابط قانونی به مجازات می‏رسند اما در مانحن فیه ما ملاحظه می‏کنیم که قانونگذار متقاضیان ثبت را مجرم قلمداد ننموده و صرفاً نماینده اوقاف یا ناظر یا متولی یا موقوف علیهم در مورد املاک وقف و متصدی حبس و محبوس لهم در مورد املاک حبس و وصی یا ناظر در مورد املاک ثلث باقی را مجرم محسوب کرده است. البته این احتمال وجود دارد که متقاضیان ثبت موضوع ماده ۲۸ قانون ثبت تحت عناوین جزایی دیگر مورد تعقیب قرار گیرند.

بند سوم: رکن معنوی

این جرم جرمی عمدی است که نیاز به سوء نیت دارد. برای تحقق جرم موضوع ماده ۲۸ قانون ثبت، قصد مجرمانه و سوءنیت عام مرتکب یا مرتکبین برای تحقق آن کفایت می‌کند. به تعبیر دیگر مرتکب این جرم یعنی متولی وغیره باید بداند که تبانیش با متقاضی یا متقاضیان ثبت و نتیجتاً ندادن عرض حال اعتراض بر ثبت وحقوق ارتفاقی و تعقیب ننمودن دعاوی مطروحه در مورد املاک یا شده، خلاف قانون وجرم محسوب می‌گردد[۴] .

در پایان این نکته را باید اضافه کرد که جرم موصوف از جرائم عمومی وغیر قابل گذشت است.

[۱] – محمد، زارعی، همان منبع، ص.۴۲

[۲] – هوشنگ، شامبیاتی، حقوق کیفری اختصاصی، جلد دوم، انتشارات ژوبین، چاپ اول، ۱۳۷۵، ص.۱۴۸

[۳] – محمد، معین، فرهنگ فارسی (یک جلدی کامل)، انتشارات ساحل، چاپ سوم، ۱۳۸۴، ص.۳۱۰

[۴] – احسان اله، پیر داده، همان منبع، ص.۹۰

گفتار سوم: جرائم ثبتی در حکم جعل و تزویر

جعل، در لغت به معنی «ساختن، خلق کردن، قراردادن و تقلب آمده و تزویر نیز به معنای دروغ آراستن، فریب دادن و مکر و حیله است. این دو کلمه ظاهراً مترادفند وبه نظر می­رسد استعمال هر دو آنها در قانون برای تاکید این مطلب است که جعل عبارت است از ساختن چیزی بر خلاف حقیقت به منظور فریب دادن وگول زدن دیگری[۱].

حقوقدانان نیز هر کدام با لحاظ ارکان متشکله جرم جعل، تعریفی از آن ارایه داده‌اند که به نظر می‌رسد ذکر آنها در این جا ضروری نباشد و تعریف قانونی جرم جعل چنین نقیصه‌ای را مرتفع سازد.

مطابق ماده ۵۲۳ قانون مجازات اسلامی: «جعل و تزویر، عبارتند­ از ساختن نوشته یا سند یا ساختن مهر یا امضای اشخاص رسمی یا غیر رسمی، ­خراشیدن یا تراشیدن یا قلم بردن یا الحاق یا محو یا اثبات یا سیاه کردن یا تقدیم یا تأخیر تاریخ سند نسبت به تاریخ حقیقی یا الصاق نوشته‌ای به نوشته دیگر یا به کار بردن مهر دیگری بدون اجازه صاحب آن و نظایر اینها به قصد تقلب». هرچند این تعریف، یک تعریف مصداقی بوده، تعریفی منطقی جامع و مانع نیست. لیکن از آنجا که در متن قانون گنجانده شده است، وافی به مقصود می‌باشد.

فصل پنجم قانون تعزیرات و مجازاتهای بازدارنده و مواد ۵۲۳ لغایت ۵۴۲ آن به این جرم اختصاص داده شده است. هرچند جرائم مندرج در بعضی از مواد قانونی ذکر شده، از جمله مواد ۵۳۹، ۵۴۰ و ۵۴۱ در حقوق جزای اختصاصی ایران عنوان خاصی دارد.

با بررسی مواد قانونی مسبوق الاشاره می‌توان اذعان داشت که «قانونگذار ایران هم در مواد موضوعه بدون تفاوت، گاهی فقط از عنوان جعل، زمانی فقط از عنوان تزویر، گاهی، هم از عنوان جعل و هم از عنوان تزویر توأماً استفاده نموده و فرقی بین آن دو قایل نگردیده است. پس به نظر می‌رسد استعمال دو عنوان جعل و تزویر با هم ضرورت علمی و قضایی نداشته و استعمال عنوان جعل به تنهایی کافی باشد[۲]». جرم جعل دارای ممیزات و ویژگیهای خاصی و به تعبیر دیگر دارای عناصری است. بعضی از حقوقدانان ایران برای جرم جعل، سه عنصر قلب حقیقت، ضرر و قصد متقلبانه قایل شده‌اند[۳]. و برخی دیگر نیز چهار خصوصیت برای این جرم ذکر کرده‌اند که عبارتند از:

– عمل مادی تحریف حقیقت در نوشته یا اشیاء دیگر صورت گیرد.

– این عمل لزوماً باید به یکی از صورت پیش‌بینی شده در قانون باشد.

– نوشته رسمی یا عادی باید دارای ارزش قضایی باشد.

– قصد تقلب از ناحیه مرتکب جرم جعل احراز شود[۴].

ویژگیهای یاد شده نه تنها مانعه الجمع نیست، بلکه به نظر می‌رسد احصای عناصر و خصوصیات جرم جعل توسط حقوقدانان به منظور شناسایی سهل و ساده مختصات جرم مذکور باشد والاّ در بررسی دقیق مباحث مطروحه توسط اندیشمندان حقوق، می‌توان به اشتراک نظر آنها در این خصوص پی برد.

در قوانین ثبت اسناد و املاک، دو ماده قانونی درباره جرائم ثبتی «اسناد و املاک» در حکم جعل وجود دارد. این مواد عبارتند از ماده ۱۰۰ و ماده ۱۰۳ قانون ثبت مصوب ۱۳۱۰.

[۱] – ضیاء الدین، پیمانی، حقوق کیفری اختصاصی۳، جرائم علیه امنیت و آسایش عمومی،انتشارات میزان، چاپ چهارم، ۱۳۷۹،ص.۱۰۶-۱۰۵

[۲] – همان، ص.۱۰۶

[۳] – همان، مبحث جعل و تزویر و سایر جرائم وابسته.

[۴] – محمدصالح، ولیدی، حقوق جزای اختصاصی۳، جرائم بر ضد امنیت و آسایش عمومی «مبحث جرائم بر ضد آسایش عمومی»، انتشارات داد،چاپ چهارم، ۱۳۷۶

جعل و تزویر در اسناد رسمی

«ویژه مستخدمین و اجزای ثبت اسناد و املاک و صاحبان دفاتر اسناد رسمی»

مطابق ماده ۱۰۰ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰: «هر یک از مستخدمین و اجزای ثبت اسناد و املاک و صاحبان دفاتر رسمی عامداً یکی از جرمهای ذیل را مرتکب شود، جاعل در اسناد رسمی محسوب و به مجازاتی که برای جعل و تزویر اسناد رسمی مقرر است، محکوم خواهد شد:

اولاً: اسناد مجعوله یا مزوره را ثبت کند.

ثانیاً: سندی را بدون حضور اشخاصی که مطابق قانون باید حضور داشته باشند، ثبت نماید.

ثالثاً: سندی را به اسم کسانی که آن معامله را نکرده‌اند ثبت کند.

رابعاً: تاریخ سند یا ثبت سندی را مقدم یا مأخر در دفتر ثبت کند.

خامساً: تمام یا قسمتی از دفاتر ثبت را معدوم یا مکتوم کند یا ورقی از آن دفاتر را بکشد یا به وسایل متقلبانه دیگر ثبت سندی را از اعتبار و استفاده بیندازد.

سادساً: اسناد انتقالی را با علم به عدم مالکیت انتقال دهنده ثبت کند.

سابعاً: سندی را که به طور وضوح سندیت نداشته و یا از سندیت افتاده، ثبت کند.»

در ابتدا لازم است توضیحاتی – هرچند مختصر – درباره سند و جعل اسناد ارایه شود.

اسناد، جمع سند است و سند در اصطلاح حقوقی، مطابق ماده ۱۲۸۴ قانون مدنی عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد: «منظور از نوشته، خط یا علامتی است که در روی صفحه نمایان باشد؛ خواه از خطوط متداول باشد یا غیر متداول مانند رمزها و علاماتی که دو یا چند نفر برای روابط بین خود قرارداده‌اند. صفحه‌ای که نوشته بر آن نمایان است فرقی نمی‌نماید که کاغذ یا پارچه باشد یا آن که چوب، سنگ، آجر، فلز و یا ماده دیگر. خطی که بر صفحه نمایان است فرقی ندارد که به وسیله ماده رنگی با دست نوشته شده یا ماشین کپی و یا چاپ شده باشد. هم چنان که فرقی نمی‌نماید که بر صفحه حک شده باشد یا آن که به وسیله آ— ل—تی، برجستگی بر صفحه ایجاد کرده باشد. برای آن که در اصطلاح حقوقی به نوشته‌ای سند گفته شود، باید آن نوشته قابلیت آن را داشته باشد که بتواند دلیل در دادرسی قرار گیرد. یعنی بتوان برای اثبات ادعا در مقام دعوی حقّ یا دفاع از دعوی حقّ آن را به کار برد، خواه آن که دعوایی مطرح نشده باشد یا آن که پیش آمد دعوایی را تنظیم کنندگان احتمال ندهند، مانند قباله نکاح و الاّ هر نوشته، سند محسوب نمی‌گردد[۱].»

طبق ماده ۱۲۸۶ قانون مدنی، سند بر دو نوع است: رسمی و عادی. و مطابق ماده ۱۲۸۷ همین قانون، اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی است و طبق ماده ۱۲۸۹ قانون مدنی، غیر از اسناد مذکوره در ماده ۱۲۸۷ سایر اسناد عادی است.

اما جعل اسناد؛ یکی از رایج‌ترین انواع جعل است و به عنوان یکی از پدیده‌های کیفری رایج موضوع بحث مداوم حقوقدانان بویژه دانشمندان حقوق جزا و جرم‌شناسی است. این پدیده کیفری «در عصر حاضر یکی از مسایل مهم حقوق کیفری است، زیرا در روابط روزانه مردم اعم از روابط مالی و غیر مالی به هر کیفیت، تعداد بی شماری نوشتجات و اسناد به انحاء مختلف مبادله می‌شود که مفاد آنها باید رعایت شود. برای این که فعالیتهای مختلف اجتماع راه عادی خود را طی کند لازم است نوشتجات مزبور وسایل مطمئنی برای حفظ روابط افراد بوده و اولین شرط استحکام آنها این است که عاری از تزویر و تقلب باشند.

جای تردید نیست اسنادی که دستخوش جعل و تزویر­ قرار می‌گیرند طبعاً موجب اختلال روابط اجتماع و هم موجب لطمه به منافع افراد است و همین آثار ضرری مادی و معنوی جعل است که مداخله قانون مجازات را ایجاد نموده است. توسعه روزافزون روابط تجاری و سیاسی و علمی بین افراد و اجتماعات، تنظیم و تبادل اسناد بی شماری را موجب شده است. جعل و تزویر در مندرجات این اسناد روز به روز به همان نسبت رو به افزایش و توسعه می‌باشد و به همین مناسبت امروزه تئوری کلی جعل اسناد از مسایل مهم و مورد بحث حقوق کیفری جدید می‌باشد. هدف­ تئوری نوین این است که مطالب دروغ و خلاف حقیقت و مزوّری را که کلاًّ یا بعضاً در نوشتجات درج می‌شوند مورد بحث قرارداده و دروغهای ساده و قابل اغماض را از تقلباتی که دارای جنبه جزایی بوده و مشمول قوانین کیفری است تفکیک نماید[۲].» و در همین رابطه نظر به اهمیت و تفوق و مزایایی که اسناد رسمی نسبت به اسناد عادی دارند، قانونگذار برای مرتکبین جرم جعل و تزویر در اسناد رسمی مجازاتی به مراتب بیشتر و شدیدتر از مرتکبین جرم جعل و تزویر در اسناد عادی در نظر گرفته است. چنانچه مجازات جاعلین اسناد رسمی، مطابق مادتین ۵۳۲ و ۵۳۴ قانون مجازات اسلامی، حبس از یک تا پنج سال یا جزای نقدی از شش تا سی میلیون ریال می‌باشد؛ در حالی که مجازات جاعلین اسناد عادی حبس از شش ماه تا دو سال یا سه تا دوازده میلیون ریال جزای نقدی می‌باشد.

[۱] – سید حسن، امامی، حقوق مدنی، جلد ششم، انتشارات اسلامیه، چاپ سوم، ۱۳۷۲، ص.۶۵

[۲] – محمد، سلیمان پور، جعل اسناد در حقوق ایران و از نظر حقوق تطبیقی، انتشارات گنج دانش، چاپ سوم، ۱۳۶۱، ص.۱

علاوه بر ماده ۱۰۰ یاد شده، مادتین ۵۳۲ و ۵۳۴ قانون مجازات اسلامی رکن قانونی این جرم را به لحاظ فحوای عبارت و مندرجات ماده ۱۰۰ تشکیل می‌دهند. مطابق ماده ۵۳۲ قانون مجازات اسلامی: «هر یک از کارمندان و مسئولان دولتی که در اجرای وظیفه خود در احکام و تقریرات و نوشته‌ها و اسناد و سجلات و دفاتر و غیر آنها از نوشته‌ها و اوراق رسمی تزویر کند اعم از اینکه امضا یا مهری را ساخته یا امضا یا مهر یا خطوط را تحریف کرده یا کلمه‌ای الحاق کند یا اسامی اشخاص را تغییر دهد، علاوه بر مجازاتهای اداری و جبران خسارت وارده به حبس از یک تا پنج سال یا به پرداخت شش تا سی میلیون ریال جزای نقدی محکوم خواهد شد.» و طبق ماده ۵۳۴ اخیرالذکر: «هر یک از کارکنان ادارات دولتی و مراجع قضایی و مأمورین به خدمات عمومی که در تحریر نوشته‌ها و قراردادها راجع به وظایفشان مرتکب جعل و تزویر شوند، اعم از این که موضوع یا مضمون آن را تغییر دهند یا گفته و نوشته یکی از مقامات رسمی، مهر یا تقریرات یکی از طرفین را تحریف کنند یا امر باطلی را صحیح یا صحیحی را باطل یا چیزی را که بدان اقرار نشده است، اقرار شده جلوه دهند، علاوه بر مجازاتهای اداری و جبران خسارات وارده به حبس از یک تا پنج سال یا شش تا سی میلیون ریال جزای نقدی محکوم خواهند شد.»

ب) رکن مادی

این رکن باتوجه به هفت شق پیش‌بینی شده در ماده ۱۰۰ قانون ثبت به شرح ذیل قابل بررسی است:

۱- ثبت کردن اسناد مجعوله یا مزوره

ثبت کردن که یک فعل مثبت مادی است، یکی از عناصر و اجزای مهم متشکله رکن مادی همه شقوق هفتگانه جرم موضوع ماده ۱۰۰ قانون ثبت به استثنای شق پنجم می‌باشد. ثبت، در لغت به معنی: «قراردادن، بر جای بودن، نوشتن، نوشتن قراردادها ومشخصات املاک در دفاتری که از طرف دولت برای این امر تعیین شده[۱]» است و در این جا نیز به معنی نوشتن و تحریر اسناد در دفاتر ثبت می‌باشد. این عمل مثبت مادی نوشتن و ثبت کردن بایستی الزاماً و لابد راجع به اسناد باشد و نه نوشتجات. زیرا همان طور که ملاحظه شد، سند با نوشته تفاوت ماهوی دارند و از نظر رابطه منطقی عام و خاص می‌باشند، یعنی این که هر سندی نوشته است، لیکن هر نوشته‌ای سند نیست.

سومین جزء رکن مادی این شق که عنصر ممیزه آن نیز تلقی می‌گردد، این است که اسنادی که مرتکب آنهارا ثبت نموده است، مجعوله یامزوره باشد. منظورازاسناد مجعوله یامزوره، اسنادی­است که در آنها حقیقتی به یکی از صور پیش‌بینی شده در قوانین مربوطه به قصد تقلب و اضرار به غیر دگرگون شده باشد.

 ۲- ثبت اسناد بدون حضور افرادی که براساس قانون حضورشان لازم است

از آن جا که مطالب معنونه راجع به رکن مادی شق اول ماده ۱۰۰ قانون ثبت در خصوص عمل ثبت کردن و وجود اسناد نسبت به همه شقوق ماده مذکور به استثنای شق پنجم ساری و جاری است، به نظر می‌رسد نیاز به توضیح مجدد موارد یاد شده در این جا و همچنین در بررسی رکن مادی دیگر شقوق نباشد؛ اما ازآنجاکه رکن مادی شق­دوم ماده ۱۰۰ ممیزات خاصی دارد، ارایه توضیحاتی در این خصوص لازم است.

قانونگذار برای ثبت اسناد اهمیت بسیار قایل شده است و حضور متعاملین را در هنگام تنظیم و ثبت سند لازم دانسته است. علاوه آن که برای ثبت اسناد برخی از افراد، حضور اشخاص خاصی را در هنگام تنظیم و ثبت اسناد ضروری تشخیص داده است.

پیش‌بینی چنین تدابیری در راستای سیاست کلی قانونگذار ثبت در حفظ و حراست از حقوق افراد جامعه می‌باشد. چنانچه بر اساس ماده ۱۹ آیین نامه دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۱۷: «سند معامله باید پس از تنظیم و ثبت در دفتر سردفتر و نماینده – چنانچه دارای نماینده باشد – و انجام سایر تشریفات به تصدیق و امضای اصحاب معامله برسد و متعاملین باید در یک جلسه اسناد و دفاتر مربوطه را امضا نمایند و در صورتی که قبوض اقساطی هم ضمیمه سند باشد قبوض مزبور را هم بایستی در همان جلسه که اسناد و دفاتر امضا می‌شود، امضا کنند.» و مطابق ماده ۶۴ قانون ثبت: «در صورتی که طرفین معامله و یا یکی از آنها کور یا کر و گنگ بی سواد باشند علاوه بر معرفین، هر یک از اشخاص مزبوره باید به معیت خود یک نفر از معتمدین خود را حاضر نماید که در موقع قرائت ثبت و امضای آن حضور به هم رسانند مگر این که بین خود معرفین کسی باشد که طرف اعتماد آنهاست. معتمد مزبور در مورد اشخاص کر و گنگ باید از جمله اشخاصی باشد که بتواند به آنها به اشاره مطلب را بفهماند. در مورد این ماده مراتب در سندی که ثبت می‌شود و در ستون ملاحظات دفتر باید قید گردد» و طبق ماده ۶۶ قانون اخیرالذکر: «در موقعی که معامله راجع به اشخاص بی‌سواد است علاوه بر معرفین حضور یک نفر مطلع باسواد نیز که طرف اعتماد شخص بی‌سواد باشد لازم است مگر در صورتی که بین خود معرفین شخص باسوادی باشد که طرف اعتماد شخص بی‌سواد است.» و همچنین مطابق ماده ۱۴ آیین نامه دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۱۷: «سردفتران حق ندارند دفاتر را از محل کار خود به منزل اصحاب معامله ببرند، مگر آن که محقق شود کسی که می‌خواهد معامله نماید مریض بوده که در این صورت باید تنظیم سند و ثبت معامله با حضور نماینده مدعی العموم محل و در نقاطی که دسترسی به مدعی العموم نباشد با حضور دو نفر از معتمدین محل به عمل آید.» تبصره ۲ همین ماده می‌افزاید: «برای تنظیم اسناد زندانیان، سردفتری که از طرف اداره کل ثبت معین می‌شود مکلف است دفاتر اسناد رسمی را به دفتر زندان برده، سند را با حضور نماینده دادستان شهرستان، تنظیم و ذیل سند و ثبت دفتر مراتب را قید و به امضای ذی نفع و نماینده مزبور برساند.»

با این تفاصیل و تکالیف مقرره قانونی، اگر سردفتری بدون حضور اصحاب معامله، معتمد، مطلع باسواد و نماینده دادگستری، اسناد مربوط به اشخاص عادی و کور و کر وگنگ و بی‌سواد، مریض و زندانی را ثبت نماید، با جمع دیگرشرایط مقرره، مرتکب جرم موضوع شق دوم ماده ۱۰۰ قانون ثبت شده است.

[۱] -محمد، معین، همان منبع، ص.۳۵۵

ثبت اسناد به نام غیر متعاملین

معامله به معنای اعم عبارت است از هر عملی که محتاج به قصد قربت نباشد بنابراین، اصلاح موضوع ماده۸۰۷ قانون مدنی معامله به حساب نمی‌آید. معامله به معنای خاص شامل عقود (مالی و غیر مالی مانند نکاح) و ایقاعات می‌باشند. اما معامله به نام اخص شامل عقود مالی معوض است وشامل عقود غیر مالی مانند نکاح نمی‌شود.[۱]

در این جا این نکته را اضافه می‌نماییم که: «معامله، کلمه‌ای است به معنی عمل کردن متقابل که در اصطلاح حقوقی دو معنی دارد که از فقه گرفته شده است. مقررات فقهی، قسمتی مربوط به روابط بین فرد و خداست که عبادات نام دارد و دسته دیگر راجع به رابطه بین فرد و فرد است که جنبه اجتماعی داشته و معاملات نام دارد. معامله یک معنی اخصّ نیز دارد که به هر نوع رابطه حقوقی که موضوعش امور مالی باشد اطلاق می‌شود و در این معنی معامله به نکاح گفته نمی‌شود[۲].»

هر معامله در عالم خارج باید به وسیله اشخاصی اعم از حقیقی یا حقوقی، محقق گردد. این اشخاص را اصطلاحاً اصحاب معامله می‏نامند. بر حسب نوع معامله، اصحاب معامله هم فرق می‏کند. در بیع، فروشنده «بایع» و خریدار «مشتری»، در وکالت، موکل و وکیل و در صلح، مصالح و متصالح دخالت دارند که در اصطلاح ثبتی به فروشنده، موکل، مصالح و معامل و به خریدار، وکیل، متصالح و متعامل گفته می‏شود. در اصطلاح حقوقی به طرفین معامله، متعاملین گفته می‏شود. متعاملین طبق ماده ۲۱۰ قانون مدنی برای انجام معامله باید اهلیت داشته باشند و مطابق ماده ۲۱۱ همین قانون، برای این که متعاملین اهل محسوب شوند، باید بالغ و عاقل و رشید باشند و اشخاصی که خصوصیات مندرج در ماده ۲۱۱ قانون مدنی را نداشته باشند، برای این که معاملاتشان دارای آثار قانونی باشد، الزاماً و لابد باید توسط ولی «پدر، جد پدری» یا وصی یا قیم یا امین، به لحاظ شرایط مقرره قانونی مبادرت به انجام معامله نمایند.

با توجه به مسایل صدرالتوصیف، اگر سردفتران اسناد رسمی و مستخدمین و اجزای ثبت اسناد و املاک بدون حضور اصحاب معامله مبادرت به ثبت سندی نمایند، با جمع دیگر شرایط پیش‏بینی شده قانونی، مرتکب جرم مندرج در شق سوم ماده ۱۰۰ قانون ثبت شده‏اند.

۴- تاخیر یا تقدیم تاریخ اسناد یا ثبت آنها

حقوقین خارجی، در کتب خود راجع به اعتبار تاریخ مندرج در سند رسمی، فصل جداگانه‏ای را اختصاص داده‏اند و بسیاری از قوانین ملل نیز ماده مخصوصی مانند ۱۳۰۵ قانون مدنی برای آن در نظر گرفته‏اند. ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی می‏گوید: «در اسناد رسمی تاریخ تنظیم معتبر است حتی بر علیه اشخاص ثالث ولی در اسناد عادی تاریخ فقط درباره اشخاصی که شرکت در تنظیم آنها داشته و ورثه آنان و کسی که به نفع او وصیت شده معتبر است.»

منظور از اعتبار تاریخ سند رسمی به اشخاص ثالث، فرض صحت تاریخ تنظیم سند می‏باشد که در سند قید شده است. بنابراین، چنانچه سند انتقال رسمی بین دو نفر تنظیم گردد و سپس دعوی بین شخص ثالثی با متعامل اقامه شود و سند مزبور از طرف متعامل ابراز گردد، شخص ثالث نمی‏تواند ادّعا کند که نسبت به سند ابرازی بیگانه است و تاریخ نسبت به او اعتباری ندارد.

به نظر می‏رسد اختصاص فصل جداگانه برای این موضوع، لازم نیست. چه، تاریخ در سند رسمی از اعلامیات مأمور رسمی است و مانند اعلامیات دیگر مأمورین رسمی نسبت به طرفین معامله و اشخاص ثالث معتبر شناخته می‏شود و اختصاص ماده هم در قوانین از طرفی از نظر اهمیت تاریخ سند است که استناد به آن در رسیدگی به دعاوی بین متعاملین و اشخاص پیش می‏آید و از طرف دیگر با ذکر ماده ۱۲۹۰ قانون مدنی: «اسناد رسمی درباره طرفین و وراث و قائم مقام آنان معتبر است و اعتبار آن نسبت به اشخاص ثالث در صورتی است که قانون تصریح کرده باشد.» ناچار به ذکر ماده ۱۳۰۵ بوده است.

«اعتبار تاریخ در سند عادی از نظر اقرار و تصدیق طرفین معامله موءثر می‏باشد و بدین جهت علیه متعاملین و وراث و قائم مقام آنان تا اثبات خلاف مانند بقیه مندرجات سند عادی معتبر خواهد بود چون اشخاص ثالث هیچ گونه مداخله در تنظیم سند نداشته‏اند و ممکن است نویسنده سند عادی تاریخ قبل بگذارد. بنابراین، نسبت به اشخاص ثالث هیچ گونه تأثیر نخواهد داشت[۳].»

حال که به اهمیت تاریخ در اسناد رسمی و مآلاً فلسفه و نیت قانونگذار در پیش‏بینی چنین مسأله مهمی در شق چهارم ماده ۱۰۰ قانون ثبت پی بردیم، باید گفت اگر سردفتری تاریخ سند یا ثبت سندی را تحریف و تغییر دهد، فی المثل سندی که در روز بیستم فروردین ماه سال جاری تنظیم گردیده، تاریخ آن را به بیستم مهر ماه سال قبل تغییر دهد و یا این که متصدیان ثبت املاک چنین عملی را انجام دهند و تاریخ ثبت ملکی را در دفتر املاک تغییر دهند، فی المثل ملکی راکه در تاریخ دوم اردیبهشت ماه سال جاری ثبت شده است به تاریخ هشتم خرداد ماه همین سال تغییر دهند، با جمع دیگر شرایط مقرره قانونی، مرتکب جرم مندرج در شق چهارم ماده ۱۰۰ قانون ثبت شده‏اند.

[۱] – محمد جعفر، جعفری لنگرودی، ترمینولوژی حقوق، همان منبع، ص.۶۶۴

[۲] – مهدی، شهیدی، جزوه حقوق مدنی۳، دوره کارشناسی دانشکده حقوق دانشگاه شهید بهشتی، نیمسال دوم­، ۸۱-۸۰­، ص.۲

[۳] – سید حسن، امامی، حقوق مدنی، جلد ششم، همان منبع، ص.۷۵